REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo, sezione civile seconda, in funzione di Giudice Unico, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Antonina Giardina Giardina, in esito all'udienza del 14/11/2024, svoltasi a trattazione scritta ex articolo 127 ter c.p.c., ai sensi dell'art. 429 c.p.c., ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n°1940 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024 vertente
TRA
, nato a [...], il [...], C.F. Parte_1
, elettivamente domiciliata in VIA LIBERTA' 103 C.F._1
PALERMO, rappresentata e difesa dall'Avv. GIORDANO GIOVANNI per mandato in atti;

RICORRENTE
CONTRO nato a [...] il [...], c.f. Controparte_1
, elettivamente domiciliato in VIA LO BUE N.4 90011 C.F._2
PALERMO, rappresentato e difeso dall'Avv. DI SALVO KATIA per mandato in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (uso abitativo).
Con atto di intimazione regolarmente notificato l'odierna ricorrente ha intimato sfratto per morosità nei confronti del signor citando lo Controparte_1
stesso davanti al Tribunale di Palermo per la convalida in relazione all' immobile sito in Palermo, vicolo Forno a Borgo Nuovo, 25, p. terra, concesso in locazione all'odierno resistente con contratto del 1 luglio 2020, regolarmente registrato, per
1 un canone mensile di euro 320,00, deducendo il mancato pagamento da parte del conduttore dei canoni relativi ai mesi da luglio a ottobre 2023 per la somma complessiva di euro 1.280,00.
All'udienza del 15 dicembre 2023 si è costituito l'intimato, ammesso al patrocinio a spese dello Stato, opponendosi alla convalida dello sfratto, contestando le domande formulate dalla signora e proponendo domanda riconvenzionale Pt_1
di risarcimento dei danni subiti a causa del pessimo stato di manutenzione dell'immobile locato e la condanna della locatrice all'esecuzione dei lavori necessari per mantenere l'immobile nello stato locativo pattuito.
Questo decidente, ritenuti sussistenti i presupposti per l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, chiesta dalla intimante, non avendo l'intimato dimostrato di avere sanato la morosità, e non avendo dato prova dello stato fatiscente dell'immobile, dallo stesso rappresentato, emetteva ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento di rito, con l'assegnazione dei relativi termini per il deposito delle memorie integrative e degli eventuali documenti e con l'invito a depositare istanza di mediazione ai sensi del decreto legislativo 28 del 2010.
Le parti si sono costituite all'udienza così fissata con memorie integrative, con le quali hanno insistito nelle rispettive domande ed eccezioni e per l'ammissione dei mezzi istruttori articolati.
La causa è stata istruita in forma documentale, non essendo stati ritenuti ammissibili i mezzi istruttori articolati da parte resistente e l'istanza di consulenza tecnica d'ufficio, in quanto volti alla manifestazione di giudizi e a fornire la prova dei danni presenti nell'immobile e della conoscenza degli stessi da parte della locatrice, prove che, come è noto, non sono ammissibili in assenza di elementi probatori già allegati dalle parti.
2 Infine, la causa veniva decisa (in modalità” trattazione scritta” ex articolo
127 ter c.p.c.), previo deposito delle note conclusive previste dalla suddetta procedura (autorizzate anche come brevi note difensive scritte), come da presente motivazione e pedissequo dispositivo in calce.
Motivi della decisione.
Ritiene questo giudice che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore proposta da parte ricorrente sia fondata per i motivi che seguono.
Giova premettere che, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cassazione n. 3373 del 2010).
Ciò posto, nella fattispecie che ci occupa, la locatrice ha assolto all'onere probatorio che la legge pone a suo carico, dimostrando l'esistenza e la validità del contratto di locazione regolarmente registrato, concluso con il resistente in data
1/7/2020.
Al contrario, proprio quest'ultimo non ha dimostrato l'effettiva esistenza di validi fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'obbligazione dedotta in giudizio.
È noto che per i contratti di locazione ad uso abitativo l'articolo 5 della legge
392 del 1978, in deroga all'articolo 1455 c.c., prevede una valutazione ex lege della gravità dell'inadempimento, atteso che, ai sensi della predetta disposizione normativa, anche il mancato pagamento di un solo canone di locazione, decorsi venti giorni dalla sua scadenza, costituisce grave inadempimento contrattuale, che legittima il locatore a proporre la domanda di risoluzione del contratto ex articolo
1453 c.c..
Ora, nel caso in esame, la ricorrente lamenta il mancato pagamento da parte del conduttore dei canoni di locazione nel periodo decorrente da luglio ad ottobre
3 2023, nonché di quelli a scadere fino al rilascio dell'immobile locato.
Alla luce delle suddette risultanze va accolta la domanda di parte ricorrente di risoluzione del contratto di locazione in esame per inadempimento del conduttore, il quale è stato condannato al rilascio dell'immobile locato libero e vuoto di persone e cose nella disponibilità della proprietaria, signora , Parte_1
con ordinanza del 13 Febbraio 2024.
Va accolta altresì la domanda di condanna del signor al pagamento CP_1
dei canoni scaduti e non pagati relativi ai mesi da luglio ad ottobre 2023, fino al rilascio dell'immobile effettuato il 17 ottobre 2024.
La ricorrente infatti ha dimostrato che il canone di locazione era pari a
€320,00 mensili ed ha allegato l'inadempimento, mentre il conduttore non ha dimostrato di avere provveduto ai relativi pagamenti.
Non appare fondata la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni proposta dal sig. il quale ha insistito nell'istanza di dichiarazione di CP_1
inadempimento della locatrice e di condanna di quest'ultima all'esecuzione di lavori di manutenzione nell'immobile.
Va rilevato infatti che, ai sensi dell'art. 1577 c.c. “Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”.
Giova ricordare, infatti, che il conduttore nel rapporto di locazione diventa custode della cosa locata e che pertanto lo stesso è tenuto ad avvisare tempestivamente il locatore della necessità di effettuare riparazioni nell'immobile locato.
Nella fattispecie che ci occupa, il conduttore, visto lo stato di grave degrado dell'immobile, secondo quanto dallo stesso sostenuto, avrebbe dovuto avvisare la locatrice della necessità di provvedere alle opportune riparazioni. Tuttavia, il signor non ha dato prova di avere provveduto in tal senso. CP_1
Inoltre, la sospensione del pagamento del canone locatizio è da considerare
4 illegittima, atteso che il resistente non ha provato i danni lamentati e lo stato di degrado dell'immobile (e un'eventuale Ctu sul punto, stante le allegazioni delle parti, sarebbe stata meramente esplorativa).
L'inadempimento, quindi, è risultato certo e grave, sia per l'ammontare dei canoni non pagati, sia per la complessiva durata della morosità.
Il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, con cui viene remunerato l'obbligo di far godere la cosa locata posto in capo al locatore.
Anche nel caso di inadempimento del locatore, per vizi della cosa locata, sospendere in tutto o in parte il pagamento del canone, costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio.
Il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone. Dunque il corrispettivo non può essere sospeso sia totalmente che parzialmente, con autoriduzione, ai sensi dell' art.1460 c.c.. La detta sospensione è legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché anche in questo caso vi è l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del negozio (cfr. Cass. N. 18987/2016 e Cass. n. 12103/2020).
Il resistente deve quindi essere condannato al pagamento dei canoni intimati e di quelli scaduti corrispondenti alla somma di euro 5.120,00 fino al mese di ottobre 2024, oltre interessi legali sui singoli canoni scaduti e non versati dal maturarsi al soddisfo.
Va rigettata la domanda formulata dalla ricorrente di condanna del resistente per non essere intervenuto al primo incontro di mediazione, al quale invero era presente il procuratore del Lo Dico, al fine di chiederne un rinvio.
La domanda di condanna del resistente ai sensi dell'art. 96 c.p.c. va rigettata, non ritenendosi sussistenti il dolo o la colpa.
Il resistente, rimasto soccombente, va condannato al pagamento delle spese processuali in favore di parte ricorrente nella misura indicata in dispositivo tenendo conto del valore della controversia alla luce dei parametri di cui al Decreto
5 Ministeriale 147 del 2022 (scaglione da 1.100,00 a 5.200,00).

P.Q.M.

Visto l'art. 429 C.P.C.;
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, definitivamente pronunciando così provvede:
.- dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione del 1 luglio 2020, regolarmente registrato, relativo all'immobile sito in Palermo
Vicolo Forno Al Borgo Nuovo n.25, p. terra;

.- conferma l'ordinanza di rilascio del 13 febbraio 2024;
.- condanna al pagamento della somma di euro 5.120,00, a titolo Controparte_1
di canoni di locazione non versati dal mese di luglio 2023 fino al mese di ottobre
2024;
.- rigetta le ulteriori domande delle parti;

.- condanna il resistente soccombente al rimborso a favore della odierna ricorrente delle spese del presente giudizio, che si liquidano in euro 96,86 per spese e ed in euro 1.278,00 per compensi professionali oltre rimborso spese generali e Iva e Cpa, come per legge.
Così deciso in Palermo, 25 marzo 2025.
Il Giudice Onorario
Antonina Giardina Giardina
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