N. R.G. 710/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MANTOVA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicolò Roberto Pavoni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 710/2022 promossa da
(cod. fisc.: ) con gli avv.ti Maurizio Alloro e Gabriele Parte_1 CodiceFiscale_1
Alloro
PARTE ATTRICE contro
(cod. fisc. e P.IVA: ) con Controparte_1 P.IVA_1
l'avv. Eva Castagnoli
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice: “Accertata e dichiarata l'avvenuta risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c. del contratto preliminare di compravendita di cui al titolo << in primo luogo>> della scrittura privata 13/09/2021 agli atti di causa, dirsi tenuta e conseguentemente condannarsi la “
[...]
‐ in persona del legale rappresentante pro‐tempore, con sede in Suzzara Controparte_1
(Mn) – Strada Arginotto n. 33, cod. fisc. e p.iva , a restituire, rifondere o comunque P.IVA_1 corrispondere al concludente l'importo di €. 50.000,00= a suo tempo versato a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi ex lege dal dovuto al saldo. B. Spese e compenso di lite rifusi”.
Parte convenuta: Voglia l'Ill.mo Sig. Giudice, contrariis rejectis, respingere la domanda avversaria in quanto inammissibile e infondata in fatto e in diritto. Vinte le spese ed onorari di causa, oltre maggiorazioni di legge, IVA e CPA.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 8.3.2022, esponeva: che, con scrittura privata Parte_2 sottoscritta in data 13/09/2021 non registrata e redatta presso lo studio del Notaio l'attore, in Per_1
qualità di promissario acquirente, aveva concluso un duplice contratto preliminare di compravendita con due distinte società; che, in particolare, secondo le pattuizioni contenute alle pagine da 2 a 5 della scrittura privata intitolate <>, il sig. aveva concluso con la Pt_1
l'atto avente ad oggetto l'acquisto del Controparte_1
fondo sito in Suzzara (Mn), censito al Catasto Terreni di detto Comune al Fg. 24 mapp. 3 – 6 – 10 –
21 – 22 ‐ 66 – 68 – 119 – 120 ‐121 – 122 – 123 – 124 – 127 al prezzo base di €. 1.300.000,00; che, al momento della sottoscrizione della scrittura, il promissario acquirente aveva versato alla promittente venditrice, a titolo di caparra confirmatoria, l'importo di €. 50.000,00 a mezzo assegno
B.C.C. di Rivarolo Mantovano n. 60197758‐ 10, regolarmente incassato;
che i contraenti avevano previsto, quale <> per la stipula dell'atto notarile di compravendita, il giorno 31 ottobre 2021; che il termine essenziale era ampiamento scaduto senza che l'atto definitivo fosse stato concluso, sicché il contratto preliminare risultava risolto di diritto ex art. 1457 c.c., con ogni effetto e conseguenza di legge;
che l'attore aveva dunque il diritto di ottenere la restituzione della caparra a suo tempo corrisposta alla promittente venditrice e a nulla era valso il sollecito inviato alla stessa, sollecito rimasto senza riscontro alcuno. Parte attrice concludeva nei termini in epigrafe indicati.
Si costituiva la , contestando quanto ex Controparte_1
adverso dedotto e rilavando: che il termine indicato nel preliminare non rivestiva carattere essenziale, non risultando provato che, tenendo conto degli assetti contrattuali e del concreto atteggiarsi della volontà delle parti nonché del loro comportamento – sia nel tempo antecedente al 31 ottobre 2021, come in quello successivo - fosse andato realmente perduto l'interesse del alla Pt_1 conclusione del contratto definitivo e, con esso, l'utilità economica della prestazione promessa;
che la condotta dell'attore era stata contraria alle regole di correttezza e buona fede, ragioni sufficienti per ritenerlo responsabile per inadempimento, con conseguente infondatezza della domanda avanzata.
Parte convenuta concludeva per il rigetto della domanda attorea.
Ammesse parzialmente le prove orali per testimoni - escussi nelle udienze del 16.11.2023 e
19.03.2024 –, con ordinanza del 27.5.2024 veniva fissata per la precisazione le conclusioni l'udienza del 4.2.2025, udienza in cui la causa era trattenuta in decisione ed erano assegnati i termini di cui all'art 190, comma 1 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
La domanda è infondata per le ragioni di cui al prosieguo.
Sentito all' udienza del 16.11.2023, il notaio ha riferito che il sig. , Persona_2 Parte_1
convocato per la stipula del contratto definitivo nell'imminenza della scadenza del termine del
31.10.2021, non ha negato di essere ancora interessato alla conclusione dell'affare, ma ha richiesto una proroga alla controparte contrattuale - per il tramite dello stesso notaio - stante la propria momentanea indisponibilità, confermando comunque di essere disponibile, per la stipula, per la prima settimana di novembre 2021. Il teste ha infatti riferito: “ho contattato le parti per fissare la data di stipula del contratto definitivo e per raccogliere la relativa documentazione;
secondo me era il
27.10.2021 con data per la stipula fissata al 28.10.2021, confermo”. “ricordo che il sig. Parte_1
ha motivato la momentanea indisponibilità con la necessità di definire altra operazione con degli stranieri, un'operazione che riguardava la sua azienda, ha detto che sarebbe stato disponibile per la prima settimana di Novembre 2021, confermo;
ricordo che non ha indicato il giorno, la data precisa del rogito non era stata indicata.”. Il notaio ha precisato di ricordare che, in data 27.10.2021, ha provato - personalmente - a contattare il sig. per confermare la data del rogito al giorno Pt_1
successivo, ma di non essere riuscito a reperirlo al telefono e che, successivamente, una collaboratrice dello studio ha richiamato il sig. per lo stesso motivo e, sentito lo stesso, ha riferito al notaio Pt_1
della sua disponibilità per la stipula nella prima settimana di novembre 2021.
Il teste dott. commercialista della società promittente venditrice, ha reso Testimone_1
dichiarazioni che non contraddicono quanto riferito dal primo testimone: sentito all'udienza del
16.11.2023, in risposta ai capitoli di prova n.5 e 6, il dott. Castagnoli ha affermato di aver invitato il notaio a ricordare alle parti la data della stipula, inviandogli, al preciso scopo, la mail in data
28.10.2021 di cui al doc. 2 di parte convenuta. Il testimone ha altresì dichiarato di avere parlato personalmente con il notaio che gli avrebbe riferito “..della disponibilità del sig. a Per_1 Pt_1 stipulare nella prima settimana di Novembre 2021, confermo”.
Le dichiarazioni di professionisti collimano, in particolare nell'indicare la richiesta, da parte dell'attore, di proroga del termine per la stipula del definitivo a data non determinata, e contengono precisi riferimenti a date e documenti;
pertanto, non vi è ragione di escluderne la piena attendibilità.
Il teste , figlio dell'attore, ha dichiarato di non essere a conoscenza dei particolari della Testimone_2
trattativa intercorsa e, nello specifico, di non essere al corrente dell' invito in data 27.10.2021 rivolto alle parti dal notaio per la stipula del definitivo per la data successiva del 28.10.2021. Né ha Per_1
potuto essere più preciso il commercialista , teste di parte attrice sentito all'udienza Testimone_3
del 19.3.2024.
Va dunque rilevato che la disponibilità manifestata dall'attore a stipulare in data successiva individuata “nella prima settimana di Novembre 2021”, lascia indeterminata la data di nuova scadenza che, una volta non esattamente precisata e determinabile solo in modo approssimativo ed elastico, non può che essere inconciliabile con la natura essenziale del termine così indicato (Cass.
n. 3823/1983; n. 562/1979). A ciò si deve aggiungere che la concessione di una proroga del termine, pur non essendo incompatibile in modo assoluto col carattere essenziale del termine stesso, fornisce un importante elemento presuntivo circa la sua natura meramente ordinatoria, in guisa da escludere che l'adempimento tardivo sia privo d'interesse per il creditore (Cass. 9 aprile 1979, n. 2026; Cass. 30 gennaio 1982, n. 590).
In materia, recente pronuncia della Corte di Cassazione (Sez. Civ. II, n. 20052 del 22.07.2024) ha affrontato nuovamente il tema dell'essenzialità del termine nel contratto preliminare e della valutazione del comportamento complessivo delle parti successivo allo scadere del termine fissato per l'adempimento della prestazione (nel caso di specie, per la stipula del contratto definitivo). In tale pronuncia, la Cassazione ha affermato i seguenti principi di diritto: “La previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale”; secondo la Cassazione, occorre valutare i contegni assunti dalle parti successivamente alla scadenza del termine essenziale che lasciano presagire la rinuncia tacita ad avvalersi della risoluzione automatica conseguente alla predetta scadenza e che possono costituire indice della volontà delle stesse di non ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14426 del 15/07/2016; Sez. 2, Sentenza n. 21838 del
25/10/2010; Sez. 2, Sentenza n. 25549 del 06/12/2007).
In tema di elementi accessori del contratto - quale ben può essere il termine essenziale, oltre che la caparra confirmatoria - la Corte, con la medesima ordinanza, ha confermato il proprio consolidato orientamento (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 525 del 15/01/2020; Sez. 3, Sentenza n. 419 del 12/01/2006;
Sez. 2, Sentenza n. 13703 del 25/06/2005; Sez. 2, Sentenza n. 6214 del 21/06/1999) nei seguenti termini: “Poiché la forma scritta ad substantiam va osservata in ordine agli elementi essenziali del contratto, mentre gli elementi accessori possono risultare da un atto amorfo, la pattuizione di una caparra confirmatoria, così come la sua integrazione, che si perfezionano con la dazione, non esigono la forma scritta, costituendo elemento non essenziale del contratto”. Infatti, nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam, la volontà comune delle parti deve rivestire detta forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (v. consenso, res, pretium), con la conseguenza che - in caso di preliminare di vendita che indica un termine per la stipula del definitivo
- la modifica di tale elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiede la forma scritta (Cass. civ., sent. n. 19031/2022).
Dalla svolta istruttoria emerge che, anche successivamente allo spirare del termine essenziale, l'attore ha mantenuto l'interesse all'esecuzione al preliminare, dando la propria disponibilità alla sottoscrizione del definitivo per successiva (e indeterminata) data, in tal modo rinunciando all'essenzialità del termine pattuito attraverso il proprio comportamento concludente. Per contro, non
è in alcun modo emersa una volontà in senso contrario alla sottoscrizione da parte della promittente venditrice che non ha mai negato, anche nei propri comportamenti, il proprio persistente intento di concludere l'affare. Ne consegue che la rinuncia all'essenzialità del termine tramite gli evidenziati comportamenti concludenti inficia la difesa di parte attrice, con conseguente rigetto della domanda.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano avuto riguardo ai parametri di riferimento previsti dal D.M. n. 55/2014 come modificati con il D.M. n. 147/2022 considerato il valore della controversia e la non particolare complessità delle questioni poste, nella misura di € 1.701,00 per la fase di studio, di € 1.204,00 per la fase introduttiva, € 1.806,00 per la fase istruttoria, € 1.453,00 per la fase decisionale, così per complessivi € 6.164,00 per onorario, oltre accessori.


PQM


Il Tribunale di Mantova, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, definitivamente pronunziando: rigetta la domanda di parte attrice;
condanna parte attrice a rifondere alla convenuta, le spese di Controparte_2 lite che liquida nella misura di € 6.164,00 per onorario, oltre a spese generali al 15%, C.A. e IVA come per legge.
Mantova, 15.6.2025
Il giudice dott. Nicolò Roberto Pavoni