N. R.G. 421/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di CAMPOBASSO
Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 421/2024
All'udienza del 17.1.2025 davanti al Giudice dott. MICHELE DENTALE è comparso per la parte intimante ISTITUTO AUTONOMO CASE POPOLARI DI CAMPOBASSO (IACP) l'avv. Mauro
NATALE nonchè per AN ON l'avv. Alfonso Mainelli e si persona il sig. CI
ON.L'avv. Mainella fa presente di aver inoltrato una pec all'Iacp.L'avv. Natale dichiara che, in relazione alla pec con la quale l'avv. Mainella ha chiesto un incontro per discutere della questione, c'è stato un contatto con lo stesso per le vie brevi in cui si è chiarito che l'Iacp non può disporre di una questione giuridica e dunque era chiara l'inutilità di un incontro in merito. Tanto premesso l'avv. Natale insiste per poter discutere la causa e procedere con lettura del dispositivo . L'avv. Mainella si associa.
I procuratori delle parti discutono oralmente la causa e chiedono che il Giudice pronunci la decisione
Il Giudice Onorario Provvede come da allegata sentenza che ne da lettura in udienza assenti i procuratori delle parti.
Verbale chiuso alle ore 16,00
Il Giudice Onorario
Michele Dentale
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAMPOBASSO
Unica CIVILE
Il Tribunale di Campobasso, in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario
Michele Dentale, ha pronunziato alla presente udienza del 17 gennaio 2025 la seguente
SENTENZA allegata all'odierno verbale d'udienza e resa nella controversia iscritta al numero 421 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITÀ
TRA Iacp di Campobasso,in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso, in virtù di procura generale alle liti del 22.3.2013 per notaio Luigi Colavita di Larino, dall'Avvocato Mauro
Natale, elettivamente domiciliato presso il domicilio digitale dello stesso avv.mauro.natale@legalmail.it; ATTORE

E
CI ON, nato a [...] il [...], rappresentato e difeso, in virtù di procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avvocato Alfonso Mainelli, presso il cui studio in Bojano via Cucciolone n. 19 è elettivamente domiciliato CONVENUTO

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
L'IACP agisce in giudizio nei confronti del sig. CI ON al fine di sentir convalidare lo sfratto per morosità dell'immobile sito in Bojano alla via Monte Gallinola n. 10, concesso il locazione al
CI con contratto stipulato in data 16.5.2007 chiedendo, altresì, la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore. Il sig. CI ON si oppone alla convalida deducendo che l'IACP sarebbe incorso in una erronea interpretazione in materia di nucleo familiare e che nella determinazione del canone non avrebbe dovuto tenere in considerazione il proprio reddito in quanto non più residente e convivente con la moglie a far data dal 2005.
Rigettata la richiesta di emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio e disposto il mutamento del rito, la fase di merito è stata istruita sulla sola base della documentazione prodotta.
pagina 2 di 8 Anzitutto la domanda è procedibile essendo stata esperita la mediazione.
Nel merito la domanda di risoluzione del contratto proposta dall'IACP è fondata e merita accoglimento.
In diritto, si osserva che in tema di onere della prova nel caso di inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive, "il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento" (cfr. Cass. sez. un. n. 13533/2001) .
Il creditore è tenuto a fornire la sola dimostrazione della sussistenza del credito allegando l'altrui inadempimento, spettando alla parte debitrice la prova dell'asserita estinzione dello stesso, ossia del proprio adempimento: in altre parole l'inadempimento è sempre presunto, incombendo al debitore di provare il contrario, cioè l'esatto adempimento.
Lo Iacp ha fornito prova del titolo costitutivo del suo diritto di credito producendo il contratto di locazione regolarmente sottoscritto dal convenuto;
ha poi allegato l'altrui inadempimento in ordine all'obbligazione di pagamento del canone pattuito. Stava poi alla controparte dimostrare il proprio adempimento.
In ordine alla valutazione della gravità dell'inadempimento, nel contratto stipulato in data 16.5.2007 si
è stabilito che: “Il pagamento del canone e di quant'altro dovuto anche per oneri ed accessori di cui sopra non potrà essere ridotto, sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo (art. 4)….l'inadempimento da parte del conduttore rispetto anche ad uno solo dei patti contenuti in questo contratto produrrà, ipso iure, la sua risoluzione perché costituisce inadempimento grave ai sensi dell'art. 1455 c.c.” (art. 5).
Dunque le parti, nella loro autonomia contrattuale, hanno pattuito una clausola risolutiva espressa, specifica e non di mero stile, derogatoria rispetto al principio generale fissato dall'art.1455 c.c. e tale da impedire al giudice ogni indagine circa l'importanza e la gravità dell'inadempimento (cfr. Cass. civ. sent. n. 10815 del 17.10.1995, Cass. civ. sent. n. 470 del 23.1.1982).
Volendo pure procedere alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento secondo i principi generali posti dagli artt. 1453 e 1455 c.c., va osservato che l'importanza dell'inadempimento debba essere valutata secondo criteri oggettivi e con riguardo all'interesse sostanziale delle parti, più che in base ad apprezzamenti personali del contraente che lamenta l'inadempienza. L'art. 1455 c.c. pone infatti una regola di proporzionalità in virtù della quale la risoluzione del vincolo contrattuale è collegata unicamente all'inadempimento delle obbligazioni che abbiano notevole rilevanza pagina 3 di 8 nell'economia del rapporto ed il relativo giudizio va formulato tenendo conto sia dell'esigenza di mantenere l'equilibrio tra prestazioni di uguale importanza nei contratti sinallagmatici, sia dell'interesse dell'altro contraente, che non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il creditore abbia potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune intento negoziale.
Nella specie, risulta incontestato che il conduttore è stato inadempiente all'obbligazione di pagamento del canone per i periodi pregressi al mese di dicembre 2023 fino all'attualità. Infatti, dinanzi alla specifica allegazione dell'IACP contenuta nell'atto di intimazione (“… l'intimato si è reso moroso per canoni, interessi ed accessori di legge e di contratto, scaduti al mese di novembre 2023 (poi rettificato in dicembre 2023 alla prima udienza) della complessiva somma di euro 4.307,18, come risulta dall'estratto contabile…”), il convenuto non ha in nessun modo dimostrato il proprio adempimento, neanche per la minor somma che non tenesse conto della sua situazione reddituale tanto ciò è vero che nella comparsa di costituzione e risposta ha dedotto che “ l'opponente chiede che l'Istituto intimante riqualifichi i canoni come precedentemente determinati senza calcolare il reddito dell'opponente e si provvederà al pagamento da parte di chi è tenuto a farlo (con rateizzazione della somma dovuta)”.
Si evidenzia, inoltre, che l'obbligazione di pagamento dei canoni, a fronte del permanere del conduttore nel godimento dell'immobile, rappresenta un'obbligazione primaria non potendosi ammettere che l'eccepito inadempimento nei riguardi dell'IACP, per non aver fatto corretta applicazione della normativa di settore includendo nella determinazione del canone il reddito del convenuto, possa legittimare quest'ultimo fino al punto di sospendere totalmente il canone per diversi anni.
Si richiama sul punto il principio secondo cui "costituisce vizio di sussunzione per falsa applicazione dell'art. 1460 c.c. ritenere legittimamente sollevata l'eccezione d'inadempimento da parte di chi, a fronte d'un inadempimento altrui solo parziale, rifiuti per intero di adempiere la propria obbligazione"
( cfr.Cass. n. 8760/2019).
Nel caso di specie ritiene questo Tribunale che l'eccezione di inadempimento, non è stata sollevata in buona fede ex art. 1460 c.c., nel senso che il conduttore non può omettere la non debenza del canone locatizio motivando ciò in ragione di una interpretazione della legge regionale del tutto errata per quanto si dirà più in appresso.
Alla luce del richiamato disposto degli artt. 4 e 5 del contratto stipulato dalle parti nonché dell'oggettiva ed assoluta gravità del mancato e totale pagamento del canone locatizio per diversi anni deve essere dichiarata la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile.
pagina 4 di 8 Passando alle eccezioni sollevate dal convenuto, il Tribunale ritiene che esse non hanno alcun fondamento.
Anzitutto non è condivisibile l'affermazione secondo la quale il Regolamento Regionale n. 5 del
10.10.2008 non troverebbe applicazione nel rapporto in contestazione in quanto jus superveniens.
Infatti, la Corte di Cassazione si è più volte pronunziata sulla questione della applicabilità, al rapporto di locazione che consegue all'assegnazione nell'ambito di una disciplina pubblicistica, della legge sopravvenuta.
La questione è stata risolta in senso affermativo sulla base del seguente principio: “anche il rapporto di locazione che deriva da una assegnazione è un rapporto di durata, con la conseguente operatività del principio secondo cui la legge sopravvenuta deve essere comunque applicata quando il rapporto giuridico disciplinato, sebbene sorto anteriormente, non abbia ancora esaurito i suoi effetti e purché la norma innovatrice non sia diretta a regolare il fatto e l'atto generatore del rapporto ma gli effetti di esso nonché il suo perdurare nel tempo (cfr. Cass.9793/2006; Cass. 3385/2001; Cass. n. 1851/2001).
Pertanto, considerato che il rapporto di locazione si è instaurato con un precedente provvedimento di assegnazione i cui effetti possono essere diversamente disciplinati nel tempo, nel rapporto de quo può senz'altro trovare applicazione la normativa sopravvenuta.
Nel merito la censura sollevata dal convenuto si sostanzia nella tesi per cui lo stesso, non essendo convivente con il proprio coniuge pur non essendo da questa legalmente separato, non farebbe più parte del nucleo familiare, per cui il canone di locazione va determinato escludendo il reddito del coniuge separato di fatto e non più convivente.
Anzitutto alcun rilievo ha il fatto che il sig. CI sia separato di fatto (circostanza per altro indimostrata) dalla moglie sin dall'anno 2005 in quanto si dà rilievo unicamente alla situazione dei coniugi legalmente separati.
Inoltre, il regolamento Regionale n. 5/2008, quanto al concetto di nucleo familiare, fa rinvio all'art. 24 comma 5 della L.R. n. 17/2006 secondo cui per nucleo familiare deve intendersi “la famiglia costituita dalla persona singola, dai coniugi e dai figli legittimi, naturali, riconosciuti ed adottivi e dagli affiliati con loro conviventi e dai minori in affido. Fanno parte del nucleo familiare, purchè conviventi, gli ascendenti, i discendenti, i collaterali fino al 3° grado e gli affini fino al 2° grado…”.
Ciò evidenziato, con riguardo alla definizione di nucleo familiare contenuta nella legislazione in materia di assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ritiene il Tribunale che si debba escludere che essa presuppone la convivenza anche per i coniugi. Infatti la norma specifica “per nucleo familiare si intende la famiglia costituita dai coniugi e dai figli legittimi…..con loro conviventi”. Dal dato testuale della norma è evidente che la legge regionale richiamata richiede la convivenza dei figli pagina 5 di 8 con i genitori e non già dei coniugi fra loro in quanto per i coniugi l'obbligo della convivenza viene meno solo se legalmente separati e solo in tale ipotesi è possibile considerare il coniuge non più facente parte del nucleo familiare.
Lo stesso vale nel caso di specie non potendosi attribuire un senso diverso alla normativa richiamata solo perché il sig. CI ha trasferito la propria residenza in un immobile sempre in Bojano ma in un'altra zona.
Bene dunque ha fatto l'IACP nel rideterminare il canone di locazione tenendo conto dei redditi dell'assegnatario una volta che il sig. CI ha prodotto la documentazione relativa al proprio reddito per l'anno 2021 applicando correttamente, per il periodo in cui mancava l'autocertificazione, il canone massimo ai sensi dell'art. 27, comma 3, della L.R. n. 12/98.
Quanto alla seconda censura relativa all'affidamento che l'IACP avrebbe ingenerato nel convenuto nel tempo per aver accettato le autocertificazioni reddituali prive del suo reddito, la tesi non è condivisibile.
Deduce il convenuto che con sentenza n. 8236/2020 la Sez. Un. della Suprema Corte per la prima volta ha affermato la possibilità per il privato di ottenere il risarcimento del danno per lesione dell'affidamento causato da una fattispecie comportamentale pura della P.A.
Al di là della circostanza che una simile domanda non è stata mai avanzata e, comunque, pur a volerla esaminare nel senso voluto dal convenuto, la stessa è del tutto infondata.
Infatti, volendo pure ritenere che lo IACP con la sua condotta protratta nel tempo abbia ingenerato il convincimento che la determinazione del canone andava eseguita senza tener conto del reddito del sig.
CI, occorre pur sempre valutare “a mezzo di un giudizio prognostico, da condurre in base alla normativa applicabile, la fondatezza o meno della richiesta della parte, onde stabilire se la medesima fosse titolare di una mera aspettativa, come tale non tutelabile, o di una situazione che, secondo un criterio di normalità, era destinata ad un esito favorevole” (cfr. Cass. n. 21170/2011).
Sulla base di tale principio, la tesi della parte convenuta potrebbe essere accolta ove si accertasse, con giudizio prognostico, non solo la fondatezza della sua richiesta, perché, solo in tal caso, sarebbe titolare di una situazione tale da determinare un oggettivo affidamento circa la conclusione positiva del procedimento, ma anche la buona fede per aver confidato nel permanere della situazione a lei favorevole senza dolo o colpa (infatti, non si può accordare alcuna tutela ad una situazione giuridica soggettiva ottenuta attraverso comportamenti negligenti, imprudenti, o addirittura ingannevoli).
Ritiene il Tribunale che non appare nemmeno in astratto configurabile l'affidamento come invocato dal sig. CI il quale, oltre all'infondatezza della richiesta per quanto detto sopra, era ben a conoscenza dei limiti normativi alla sua richiesta come più volte comunicatogli dall'IACP: 1) nell'anno 2017
pagina 6 di 8 l'Istituto comunicava al sig. CI ON e AI NA il ricalcolo dei fitti relativi agli anni dal
2011 al 2015 in applicazione dell'art. 24, comma 5, della L.R. n. 17/2006 con integrazione dei redditi del convenuto (cfr. doc. 4 della comparsa di costituzione); 2) con nota del 26.12.2017 il sig. CI riscontrava tale missiva contestandola (cfr. doc. 5 della comparsa); 3) con ricorso in opposizione avverso il decreto di rilascio del 29.12.2017 il sig. CI ribadiva la sua esclusione dal nucleo familiare a decorrere dal 2005 perché residente in un immobile diverso da quello assegnatogli (cfr. doc.
7 della comparsa).
Dall'esame della corrispondenza intercorsa tra le parti appare evidente che lo IACP non aveva alcuna autonoma possibilità di operare diversamente in relazione alle richieste di determinazione del canone come voluto dal CI essendo vincolato dalla normativa di settore e dalla disciplina contrattuale, per cui non si comprende quale comportamento contrario a buona fede e correttezza abbia tenuto lo IACP essendosi quest'ultimo correttamente attenuto al rispetto delle disposizioni di legge riguardanti la materia.
Il comportamento dell'IACP non poteva ingenerare nel convenuto alcun affidamento perché la stessa ricostruzione in fatto descritta nella comparsa di costituzione lascia agevolmente desumere come il convenuto abbia sempre avuto contezza delle problematiche afferenti la determinazione del canone e doveva necessariamente rappresentarsi che, dopo l'invio dei suoi redditi e i controlli eseguiti dall'IACP, il canone sarebbe stato rideterminato in misura maggiore.
La prudenza, in virtù del principio di autoresponsabilità, avrebbe dovuto imporre a parte convenuta, in virtù degli obblighi assunti contrattualmente, anzitutto di versare il canone come richiesto dall'IACP e, poi, ad instaurare eventualmente un autonomo giudizio per far valere le proprie ragioni e, se del caso, chiedere la ripetizione di quanto versato in eccesso.
Avendo assunto, invece, la decisione di non pagare alcun canone per diversi anni e non potendosi accogliere la deduzione secondo cui solo dopo la riqualificazione dei canoni “si provvederà al pagamento da parte di chi è tenuto a farlo” (cfr. Pag. 8 della comparsa di costituzione), l'assoluta gravità del mancato e totale pagamento del canone locatizio non può che condurre alla declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore e condanna dello stesso al rilascio dell'immobile libero e vuoto da cose e persone con termine che appare equo fissare per il 31.3.2025.
Le spese della lite seguono la soccombenza e saranno liquidate come da dispositivo tenendo presente le vigenti tariffe forensi e le attività processuali effettivamente compiute.



Per Questi Motivi


pagina 7 di 8 Il Tribunale di Campobasso, in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario
Michele Dentale, definitivamente pronunziando all'udienza del 17 gennaio 2025 sulla domanda proposta dall'Istituto Autonomo Case Popolari nei riguardi del sig. CI ON, così provvede:
- dichiara la risoluzione, per inadempimento di CI ON, del contratto di locazione stipulato in data 16.5.2007 con il l'Istituto Autonomo Case Popolari della provincia di
Campobasso e, per l'effetto, ordina a CI ON di rilasciare, libero da persone e cose entro e non oltre il 31 marzo 2025, l'immobile sito in Bojano alla via Monte Gallinola n. 10 e relativa autorimessa, come meglio individuati nel contratto di locazione citato;

- condanna CI ON al pagamento, in favore dell'Istituto Autonomo Case Popolari della provincia di Campobasso, delle spese della lite che quantifica in complessivi euro 2.000,00 oltre spese generali, Iva e Cap nonché euro 76,00 per esborsi
Così deciso in Campobasso all'udienza del 17 gennaio 2025.
Il Giudice Onorario
Michele Dentale
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