REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI IVREA nella persona del giudice monocratico, dott.ssa Federica Lorenzatti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. III co. c.p.c. nella causa promossa da:
, nata a [...], il [...], CF , in persona Parte_1 C.F._1 dell'Amministratore di Sostegno Avv. Loretta Fumagalli del foro di Monza, CF.
con studio in Monza via Verga n.2, giusta decreto di nomina e pedissequo C.F._2 verbale di giuramento emesso dal Tribunale di Monza il 20 febbraio 2023, RG. 1603/2009, nonché in virtù di istanza e pedissequa ordinanza di autorizzazione a compiere atti di straordinaria amministrazione emesso dal Tribunale di Monza in data 13 luglio 2023 (doc. 1-2), rappresentata e difesi dall'Avv. Aniello Barbato, del Foro di Napoli, giusta procura da intendersi apposta in calce all'atto introduttivo;

-parte attrice -
Contro
CF. , nato a [...] il [...], residente in CP_1 C.F._3
Ciriè, Via San Giovanni Bosco n. 21,
-parte convenuta -
CONCLUSIONI DELLE PARTI

Conclusioni per parte attrice

Accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento del Contratto Preliminare di
Compravendita Immobiliare stipulato tra le parti in data 9 dicembre 2014;


2. Condannare al pagamento della somma di Euro 90.000,00 a titolo risarcimento del CP_1 danno, di cui Euro 15.000,00 versati a titolo di caparra penitenziale che saranno trattenuti dall'attrice , Euro 75.000,00 a titolo di titolo di risarcimento del danno per Parte_1 occupazione sine titulo dal 14 giugno 2014 al 14 ottobre 2024, (di cui Euro 37.500,00 già versati a titolo di acconto prezzo e che saranno trattenuti dall'attrice in acconto sul maggior danno); oltre all'ulteriore somma di Euro 600,00 mensili con decorrenza dal 14 ottobre 2024 sino alla effettiva liberazione e riconsegna dell'immobile; 3. Condannare a rilasciare libero e sgombero da sé persone e cose l'immobile sito in CP_1
Ciriè, Via San Giovanni Bosco n. 21, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso di
[...]
, fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio;
Parte_1


4. Condannare al pagamento delle spese di lite per il presente giudizio CP_1 nonché alle spese per la procedura di mediazione

MOTIVAZIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione, ritualmente notificato, parte attrice ha evocato in causa avanti al CP_1
Tribunale di Ivrea al fine di sentire accogliere le conclusioni in epigrafe trascritte.
Ha premesso parte attrice, a sostegno dell'introdotta domanda, le seguenti circostanze fattuali di seguito testualmente riportate: “L'attrice, è piena proprietaria, per successione Parte_1 mortis causa, di un immobile sito in località Ciriè (TO), via San Giovanni Bosco n. 21, identificato al
NCEU del comune di Ciriè come segue: Foglio 5 Particella n. 172 Sub. 8 Categoria A/2 Classe 1; al piano 2° composta da 4 vani, ingresso, cucina, 2 camere, bagno, ripostiglio oltre a cantina al piano seminterrato. (doc. 3)
In data 9 dicembre 2014, parte attrice, (nella persona dell'Amministratore di Parte_1
Sostegno, dott.ssa , quale rappresentante dell'ente designato Comune di Monza) CP_2
(doc.4) unitamente alla madre, , all'epoca comproprietaria dell'immobile Parte_2 in ragione di 2/3, stipulavano con il sig. un Contratto Preliminare di Compravendita CP_1
Immobiliare, (d'ora in poi Contratto) con il quale in qualità di promittenti venditori promettevano di vendere l'immobile sito in località Ciriè (TO), via San Giovanni n. 21. (doc. 5)
L'odierna attrice a seguito del decesso della madre , avvenuto in data 05 Parte_2 agosto 2023, in qualità di unica erede è divenuta piena proprietaria dell'immobile de quo ed è succeduta nel Contratto nella posizione della madre. (doc. 3)
Con il Contratto stipulato in data 9 dicembre 2014, le parti convenivano il prezzo della vendita in complessivi Euro 150.000,00, da corrispondersi secondo le seguenti modalità:
- Euro 15.000,00 a titolo di caparra penitenziale da versarsi al momento della sottoscrizione del preliminare;

- Euro 105.000,00 da versare in numero 14 rate semestrali dell'importo di Euro 7.500,00 ciascuna, con decorrenza dal 15 dicembre 2014 al 30 aprile 2020;
- Euro 30.000,00 da versare alla stipula del rogito notarile previsto entro il 30 dicembre
2020.
La consegna dell'immobile avveniva contestualmente alla sottoscrizione del Contratto, con immissione nel possesso di parte acquirente . CP_1 Le parti convenivano che a decorre dalla consegna dell'immobile, avvenuta il 9 dicembre 2014, le spese condominiali ordinarie e straordinarie, nonché gli ulteriori oneri connessi al cespite promesso in vendita, sarebbero stati a carico di parte acquirente, . CP_1
Nonostante gli accordi assunti con il detto Contratto, il promittente acquirente, , CP_1 ometteva il puntale pagamento delle rate così come concordate, versando alla data odierna la Pt_ complessiva e minor somma di 52.500,00, di cui Euro 15.000,00 a titolo di caparra penitenziale ed Euro 37.500,00 a titolo di acconto prezzo.(doc. 6)
L'ultimo versamento effettuato dal promittente acquirente, , dell'importo di Euro CP_1
7.500,00 risale al 17 agosto 2020.”
Ciò allegato, parte attrice ha dunque dedotto il mancato rispetto del termine per adempiere da parte promissaria acquirente, odierno convenuto, eccependo la risoluzione per inadempimento ai sensi e per gli effetti del punto 7 del contratto preliminare (doc. 6) e agendo, in questa sede, per sentire accertare la risoluzione di diritto del prefato rapporto contrattuale.
Nessuno si è costituito per e alla prima udienza, il Giudice, verificata la regolarità della CP_1 notifica esperita, ne ha dichiarato la contumacia.
La controversia è stata istruita con acquisizione documentale e perviene, ora, in decisione in seguito all'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione orale della controversia tenutasi in data 28.05.2025 con il modulo della trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
***
La controversia ha natura documentale e può essere decisa in punto di stretto diritto.
Il principio della ragione più liquida, da invocarsi nel caso di specie, consente infatti un approccio interpretativo mediante la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello tradizionale logico sistematico, permettendo in tal modo “di sostituire il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine di trattazione delle questioni cui all'art. 276 c.p.c. con una soluzione rispondente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio”. L'applicazione del prefato principio di diritto – secondo l'insegnamento datene dalla Corte di Cassazione nella sentenza a S.U. n. 9936/2014- consente quindi l'esame preliminare e necessitato della questione che si assume assorbente.
Ciò posto la domanda va accolta per le seguenti ragioni.
Parte attrice ha chiesto la pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., con conseguente condanna all'immediato rilascio dell'immobile oggetto della presente controversia.
L'attrice ha lamentato l'integrale mancato versamento delle somme dovute e ha chiesto la corresponsione del danno per occupazione sine titulo dell'immobile.
Posto ciò, occorre richiamare l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (cfr. tra le tante Corte di Cassazione 15.7.2011 n. 15659) in tema di onere della prova, a tenore del quale in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento, perché l'eccezione si fonda sull'allegazione dell'inadempimento di un'obbligazione, al quale il debitore di quest'ultima dovrà contrapporre la prova del fatto estintivo costituito dall'esatto adempimento.
Quanto allo scrutinio della gravità dell'inadempimento in contestazione, quando trattasi di risoluzione giudiziale, occorre rammentare che la pronuncia impinge una valutazione di inadempimento grave e di non scarsa importanza, cui segue una statuizione di natura costitutiva, mentre la risoluzione di diritto, qui invocata, è correlata ad una valutazione a monte dei contraenti che possono scegliere che anche solo il mancato adempimento di una prestazione facoltizzi la parte ad avvalersi della risoluzione di diritto, proprio come nel caso di specie.
Facendo applicazione dei principi giurisprudenziali ricordati, è evidente come la parte attrice abbia assolto l'onere probatorio su di lei incombente.
La medesima ha prodotto in giudizio il contratto preliminare di compravendita dal quale risultano i relativi impegni, sia di acquisto sia di correlati pagamenti a carico del promissario acquirente.
Non si dubita, con ogni evidenza, che tale contratto dissimuli, ad avviso di questo Giudice, un cosiddetto rent to buy (nessun contratto preliminare per legge può avere una durata così lunga, prevedendo la stipula del rogito definitivo nel 2020 a fronte di un contratto sottoscritto nel 2014) ma tale aspetto -valutato incidentalmente- a ben vedere non assume significato, atteso che in ogni caso è solare l'inadempimento del promissario acquirente il quale ha omesso il CP_1 versamento delle spettanze convenute e attualmente occupa l'immobile.
Sempre documentalmente si evince, infatti, che le parti si erano impegnate in data 9 dicembre
2014, alla compravendita per l'acquisto del cespite per Euro 150.000,00, “da corrispondersi secondo le seguenti modalità:
- Euro 15.000,00 a titolo di caparra penitenziale da versarsi al momento della sottoscrizione del preliminare;
- Euro 105.000,00 da versare in numero 14 rate semestrali dell'importo di Euro
7.500,00 ciascuna, con decorrenza dal 15 dicembre 2014 al 30 aprile 2020;
- Euro 30.000,00 da versare alla stipula del rogito notarile previsto entro il 30 dicembre
2020.
A fronte di ciò, spettava all'odierno convenuto fornire la prova dell'avvenuto pagamento o dell'esistenza di fatti modificativi, impeditivi e/o estintivi del diritto azionato;
il che non è avvenuto, avendo lo stesso scelto di non costituirsi in giudizio, rimanendo contumace.
Posto ciò, non essendo contestato l'omesso versamento dei pagamenti così come dedotti da parte attrice (il quale risulta aver versato la minor somma di Euro 52.500) deve essere pronunciata la risoluzione di diritto del contratto sottoscritto fra le parti.
Parte convenuta infatti-non costituendosi- non ha offerto prova di aver adempiuto al pagamento di quanto contrattualmente pattuito, né ha dimostrato di aver liberato l'immobile, il quale risulta consegnato e immesso nel possesso del sig. contestualmente alla sottoscrizione del CP_1 preliminare, nell'anno 2014.
Ciò posto, incontestato l'inadempimento di parte convenuta, va dichiarato risolto di diritto il contratto stipulato fra le parti in data 09.12.2014, richiamata l'operatività della clausola risolutiva espressa di cui al punto del 7 del precitato preliminare.
Venendo alla richiesta di risarcimento danni e all'occupazione sine titulo la questione appare più complessa, assumendo rilievo dirimente la reale qualificazione del rapporto contrattuale in essere.
Va infatti ricordato che il Giudice nella disamina della domanda contrattuale non è vincolato alla qualificazione contrattuale prospettata dalle parti, né al nomen iuris che le stesse hanno attribuito al vincolo in essere.
Quanto alla richiesta di risarcimento avanzata, in punto di an, deve ritenersi fondata in quanto la pretesa oggetto di tale richiesta è configurabile come danno in re ipsa, vale a dire esistente per il solo fatto del protrarsi della perdita della possibilità di utilizzare l'immobile per tutto il periodo della occupazione non autorizzata.
Sul punto è sufficiente richiamarsi ai principi di diritto enucleati dalla Suprema Corte nella nota sentenza del Sez. U - , Sentenza n. 33645 del 15/11/2022 (Rv. 666193 - 04) la quale ha chiarito che:”
1) “In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno.
2) In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale.
3) In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
4) In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.”
Orbene, facendo applicazione dei lumeggiati principi di diritto, la circostanza che il convenuto abbia detenuto senza titolo l'immobile sito in Ciriè via San Giovanni Bosco n. 21, in difetto di contestazione, ed alla luce della documentazione versata in atti può ritenersi accertata e dovrà, pertanto, procedersi alla liquidazione del danno da occupazione sine titulo ovvero al c.d. danno in re ipsa, ricollegandosi questo al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del dominus ed all'impossibilità – per costui – di conseguire l'utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso.
La determinazione del risarcimento del danno ben può essere – in tali ipotesi – operata, dal giudice, facendo riferimento al cosiddetto danno "figurativo", e - quindi - al “valore locativo del cespite usurpato” (Cass. sent. 11992/2014, 9137/2013, 3223/2011, 3251/08, 10498/06, 827/06,
13630/01, 7692/01, 649/00 e 1373/99). Costituendo la circostanza che l'immobile sia occupato un fatto di per sé ostativo alla locazione dell'immobile ad altri, non occorre che il ricorrente fornisca la prova di avere tentato di cederlo in locazione e di non avere trovato potenziali conduttori a causa della presenza del convenuto.
In difetto di diversi parametri, non forniti dal ricorrente, viste le caratteristiche dell'immobile e tenuto conto di quanto convenuto dalle parti in seno al contratto (cfr. art. 7) si potrà equitativamente riconoscere un valore dell'immobile non inferiore ad € 600,00 mensili, ovvero nel limite del domandato e nella misura indicata da parte ricorrente. Posto, infatti, che è indubbia l'occupazione sine titulo da parte del sig. e che lo stesso CP_1 contratto facoltizza la parte adempiente (nella specie parte promittente venditrice) a richiedere una somma forfettariamente determinata nella misura di Euro 600,00 per ogni mese di occupazione a decorrere dal giugno 2014; detta somma va determinata, tenuto conto dei versamenti già corrisposti.
Occorre certamente rimarcare come l'odierno convenuto abbia già versato a parte attrice la somma di Euro 15.000 (somma da trattenersi a titolo di caparra penitenziale) e abbia parimenti effettuato i versamenti sino al mese di agosto 2020 per l'ammontare complessivo di euro 37.500 e che dunque potrà riconoscersi la minor somma calcolata secondo la prospettazione delle parti sul canone forfettariamente quantificato di Euro 600,00 a partire dall'ultimo versamento occorso appunto dal mese di agosto 2020 sino alla richiesta del 2024 e cioè l'importo di Euro 37.500,00
In altre parole, potrà essere legittimamente trattenuta da parte attrice la somma di Euro 15.000,00
a titolo di caparra penitenziale e parimenti potrà essere riconosciuto il canone per l'indennità di occupazione pari ad Euro 600,00 x 125 mensilità dal Giugno 2014 sino al mese di ottobre 2024.
La predetta somma appare di per sé già ampiamente satisfattiva di ogni occupazione tenuto conto che -di fatto- il contratto in parola dissimula appunto un c.d. rent to buy (anche per le peculiari modalità con cui è strutturato, cadenze periodiche di pagamento e stipula del rogito definitivo molto posticipata nel tempo).
Naturalmente sarà dovuta a parte attrice anche la somma di Euro 600,00 mensile sino all'effettiva liberazione dell'immobile da parte del convenuto.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono poste a carico del convenuto liquidate come da dispositivo, in applicazione dei valori prossimi ai parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 e s.m.i. (aggiornati al D.M. 147/2022), tenuto conto delle questioni trattate, dello scaglione di riferimento (valore del decisum) e dell'effettiva attività processuale svoltasi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ivrea, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile recante RG n. 3034/2024, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
ACCOGLIE la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dichiara la risoluzione, per inadempimento del sig. , del Contratto preliminare di compravendita stipulato in data 9 dicembre CP_1
2014 e avente ad oggetto l'immobile sito in Ciriè (TO), Via San Giovanni Bosco n. 21;
ON , CF. , al pagamento a favore di parte attrice della CP_1 C.F._3 somma di Euro 37.500,00 a titolo di indennità di occupazione oltre euro 600,00 per ogni mese di occupazione dell'immobile sito in Ciriè (TO), Via San Giovanni Bosco n. 21 a decorrere dall'ottobre
2024 sino all'effettivo rilascio e riconsegna;

ON , CF. , a rilasciare libero e sgombero da sé CP_1 C.F._3 persone e cose l'immobile sito in Ciriè (TO), Via San Giovanni Bosco n. 21, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso di , fissando la data del 05.07.2025 per l'esecuzione e il Parte_1 rilascio;

ON al pagamento delle spese di lite per il presente giudizio nonché alle CP_1 spese per la procedura di mediazione che liquida in complessivi euro 833,78 per esposti documentati (c.u. marca da bollo e spese di notifica) oltre Euro 5.000,00 a titolo di compensi ex
D.M. 55/2014 s.m.i., oltre spese forfettarie, IVA e c.p.a. e successive occorrende.
Così deciso in Ivrea, 04.06.2025
Il Giudice
(dott.ssa Federica Lorenzatti)