N. R.G. 10693/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona del giudice unico monocratico, dott.ssa Maria Stefania Picece, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 10693/2019 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019, trattenuta in decisione con decreto del
29.01.2025
TRA
, C.F.: , nata a [...] il Parte_1 C.F._1
19.08.1976 ed ivi residente al Lungomare Cristoforo Colombo n° 39 - quale erede della defunta attrice C.F.: nata ad Parte_2 C.F._2
AQ (Sa) il 19.03.1949 e deceduta in Benevento (Bn) il 29.06.2021 -
elettivamente domiciliata in Salerno (Sa) al corso Giuseppe Garibaldi n° 164
presso lo studio dell'avv. Federico Amato, C.F.: , dal quale C.F._3
è rappresentata e difesa in virtù di mandato conferito in calce all'atto di ricorso per la riassunzione del processo interrotto ex art. 303 c.p.c., su foglio separato ma ad pagina 1 di 47 esso materialmente congiunto, con dichiarazione resa da parte di quest'ultimo ex art. 176 c.p.c. di voler ricevere le comunicazioni di causa al numero di fax
089441800 ed all'indirizzo p.e.c. Email_1
ATTRICE
E
C.F. e P. IVA n° , con sede in Controparte_1 P.IVA_1
NT IA (Sa) alla via Milano n° 11, in persona del l. r. p.t.
[...]
, nata a [...] il [...], elettivamente domiciliata CP_2
in Salerno (Sa) alla piazza San Francesco D'Assisi n° 3 presso lo studio dell'avv.
Gennaro Fiorillo, C.F. , dal quale è rappresentata e difesa C.F._4
in virtù di mandato conferito su foglio separato dalla comparsa di costituzione e risposta ex art. 83, co. 3, c.p.c., con dichiarazione da parte di quest'ultimo di voler ricevere le notificazioni e comunicazioni di causa al numero di fax 089224130 ed all'indirizzo p.e.c. .salerno.it. Email_2 CP_3
CONVENUTA
AVENTE AD OGGETTO
Vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da rispettivi atti difensivi.
pagina 2 di 47 SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
con atto di citazione del 30.10.2019, ritualmente notificato, Parte_2
conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Salerno, per l'udienza del
25.02.2020, la assumendo di avere stipulato in data Controparte_1
29.10.2013 quale promissaria acquirente, con la indicata società quale promittente venditrice, un contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire in
NT IA (Sa) alla via G. Budetti, con termine per la stipula del contratto definitivo fissato al 30.10.2017. L'immobile in questione avrebbe fatto parte del complesso immobiliare da realizzarsi, ad opera delle società
[...]
Gamma S.r.l., sull'area ex Ortofruits 85 soc. coop. a.r.l. Controparte_4
L'attrice rappresentava altresì che, concordato il prezzo di acquisto in euro
152.000,00 (al netto di I.V.A. relativa) e corrisposta dalla promissaria acquirente alla promittente venditrice la somma complessiva di € 70.000,00, non si era poi addivenuto alla stipula del rogito notarile per esclusiva responsabilità della
[...]
a cui venivano, in sintesi, mosse le seguenti censure. EL Controparte_1
riteneva, in particolare, che la società convenuta avesse promesso in vendita un immobile da costruire senza consegnare alla promittente acquirente, al momento dell'atto, la fideiussione obbligatoria prevista a pena di nullità ex art. 2 D. Lgs.
122/2005; incassato il primo assegno di euro 10.000,00 senza attendere, come previsto nel contratto, anzi contravvenendo all'art. 2 del medesimo, il passaggio della proprietà dell'immobile; fornito una garanzia fideiussoria a Pt_2
pagina 3 di 47 solo dopo la stipula del compromesso di vendita, peraltro da ritenersi Parte_2
nulla, così ingannando la stessa, ritenuta essere contraente debole sia ai sensi del
D. Lgs. 122/2005 e sia ai sensi del D. Lgs. 206/2005; fornito a
[...]
tra i mesi di novembre 2013 e novembre 2015, la suddetta garanzia Parte_2
fideiussoria, solo per la somma di euro 30.000,00, a fronte di acconti ricevuti per euro 40.000,00. Ciò anche in considerazione della previsione espressa nel contratto preliminare per la quale la entro il mese di novembre del Controparte_1
2015, avrebbe dovuto ricevere la somma di euro 40.000,00, quest'ultima effettivamente pagata nei termini previsti. L'attrice esponeva, altresì, che la
[...]
avesse successivamente ricevuto, dietro insistenza, ulteriori euro Controparte_1
30.000,00 senza fornire alcuna garanzia fideiussoria;
artatamente indicato nell'art. 7 del contratto preliminare che il soggetto garante dovesse essere abilitato ex art.
106 T.U.B. Lgs. 385/93, ciò mutando l'art. 3 del D. Lgs. 122/2005 per il quale la
fideiussione è rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o
da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del
testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo
1° settembre 1993, n° 385, e successive modificazioni; non rilasciato a
[...]
per tutti i pagamenti da questa eseguiti, alcuna fattura o Parte_2
documentazione fiscale;
convocato per la stipula del contratto Parte_2
definitivo solo in data 14.12.2018 e non entro il termine di cui al contratto fissato al 30.10.2017; rifiutato la legittima e automatica eccezione di compensazione di pagina 4 di 47 cui all'art. 1241 c.c., stante la ritardata consegna dell'immobile; proposto in vendita, in sede di contratto definitivo, il 19 dicembre 2018, un bene diverso da quello oggetto del preliminare;
non consegnato a in sede di Parte_2
stipula notarile, nonostante che il procedimento per il conseguimento dell'agibilità
del fabbricato non fosse completato o consolidato, la polizza assicurativa ex art. 4
D. Lgs. 122/2005; formulata, ove invero il bene oggetto del definitivo fosse stato quello offerto il 19.12.2018, una convocazione tardiva oltre che non rispettosa dell'art. 8 del contratto preliminare;
rifiutato di stipulare il definitivo il 19.12.2018,
sia opponendosi alla nomina ai sensi dell'art. 1401 c.c. di figlia di Parte_1
quale acquirente, ciò nonostante quanto previsto nel contratto, Parte_2
sia adducendo illegittimamente una non provata assenza di provvista da parte della promissaria acquirente. Sosteneva, ancora, che la avesse Controparte_1
venduto il bene già offerto a dopo appena 9 giorni dalla data Parte_2
della stipula, alla società Gamma S.r.l., cui era legata da rapporti di collegamento ai sensi dell'art. 2359 c.c. e con la quale vi erano precedenti accordi;
infine,
proposto in vendita, in fase di tentativo stragiudiziale di composizione del conflitto, un ulteriore bene immobile da costruire (senza prevedere alcuna delle garanzie previste a pena di nullità dal D. Lgs. 122/2005), ciò richiedendo un prezzo maggiore e senza offrire in vendita il box auto, così mettendo a rischio la validità
dell'eventuale rogito notarile per contrasto con gli strumenti urbanistici del comune di NT IA ed addossando all'attrice, inspiegabilmente,
pagina 5 di 47 l'onere di ottenere una deroga ad personam agli stessi, sotto pena della perdita dell'ulteriore cifra di euro 60.000,00 che si richiedeva per stipulare un illegittimo ed ulteriore contratto preliminare.
Indicava e ribadiva, poi, una serie di motivi di nullità del contratto preliminare, tra cui il mancato rispetto del dettato di cui all'art. 2 del D. Lgs. 122/2005, la copertura solo parziale della polizza con riferimento alle somme versate da o da versarsi prima del trasferimento della proprietà, quindi la Parte_2
sua non conformità alla legge;
ancora, la mancata previsione in essa della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo
1944, co. 2, c.c., richiesta a pena di nullità dall'art. 3, co. 1, D. Lgs. 122/2005; la illegittima, tardiva, incongrua e carente polizza, essa rilasciata da un soggetto non avente alcuno dei requisiti richiesti dall'art. 3, co. 1, D. Lgs. 122/2005, prevista inoltre con scadenza al 07.11.2015 e con clausola di improrogabilità, per cui la garanzia offerta sarebbe scaduta molto prima dello spirare del termine di scadenza per la stipula del definitivo, cioè il 30.10.2017 - peraltro non rispettato da parte venditrice - lasciando priva di tutela. La parte attrice Parte_2
rappresentava, inoltre, di essersi resa conto con stupore, al momento della stipula del contratto definitivo, che l'immobile che la intendeva Controparte_1
trasferire non corrispondeva, di fatto, a quello oggetto del preliminare. Ciò avrebbe configurato, pertanto, un'ipotesi di vendita di aliud pro alio, circostanza quest'ultima che avrebbe già di per sé giustificato il rifiuto di sottoscrivere il pagina 6 di 47 contratto ex art. 1460 c.c. Durante precisava nel libello introduttivo, di Parte_2
agire anche ai sensi dell'art. 2033 c.c. sulla base del presupposto che, trattandosi di contratto nullo per le esposte ragioni, la prestazione di euro 70.000,00 eseguita da sarebbe da considerarsi indebita poiché sine causa e priva di Parte_2
un titolo giustificativo ab initio, con conseguente obbligo della società convenuta di restituzione della somma percepita con i frutti e, stante la ritenuta mala fede della stessa, con gli interessi dal giorno del pagamento. Riteneva, infine, di dover essere risarcita dalla convenuta per il danno subito dalla complessiva vicenda sia ai sensi dell'art. 1224, co. 2 c.c., sia ai sensi dell'art. 1338 c.c. essendo i lamentati danni causalmente ricollegabili alla nullità del contratto preliminare.
Durante pertanto, così concludeva: voglia l'On. le Tribunale di Parte_2
Salerno adito, respinta ogni contraria pretesa, previo ogni opportuno
accertamento:

1. accertare e dichiarare la nullità ai sensi dell'art. 2 D. Lgs.
122/2005 del contratto preliminare stipulato il 29 ottobre 2013 tra l'attrice e la
convenuta per i motivi di cui in premessa;

2. per l'effetto, dichiarare non dovute,
perché ormai sine causa, tutte le somme versate dalla sig.ra Parte_2
per il suddetto contratto preliminare;

3. per l'effetto condannare la
[...]
a restituire, anche ai sensi dell'art. 2033 c.c., la somma di euro Controparte_1
70.000,00 (settantamila/00), oltre i frutti e, stante la colpa grave e la mala fede
sopra esposte, gli interessi dal giorno della ricezione del pagamento;
4.
condannare la convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti dall'istante per
pagina 7 di 47 quanto esposto sopra sub. III), calcolati ad oggi in euro 78.705,08
(settantottomilasettecentocinque/08), oltre al lucro cessante derivante anche da
perdita di chance, danno morale e danno biologico, da quantificarsi dall'On. le
Giudicante in corso di causa e, ove la ritenesse necessaria, con l'ausilio di CTU;

con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio, nonché maggiorazione
forfettaria su diritti ed onorari ex art. 15 T.P.F., da attribuire al sottoscritto
procuratore antistatario”.
Produceva in via istruttoria i seguenti documenti: contratto preliminare del 29
ottobre 2013; assegno n° 404063509 dell'importo di euro 10.000,00; assegni, di euro 10.000,00 ciascuno, aventi n° 408986181, n° 408986182 e n° 408986185;
assegno n° 412749003/04, bonifico bancario del 26.07.2018 e assegno n°
0719710054 - 11, di euro 10.000,00 ciascuno;
estratti dei conti correnti bancari intestati a fideiussione rilasciata in data 07.11.2013 dalla Parte_2
società UnionCoopFidi S.p.A.; proposta di acquisto sottoscritta da
[...]
con l'agenzia immobiliare Casa Felix Studio Lungoirno S.r.l.; Parte_2
raccomandata inviata dalla a Controparte_1 Parte_2
ricevuta il 14 dicembre 2018 e contenente la convocazione per la stipula del rogito fissato al 19 dicembre 2018; comunicazioni via p.e.c. tra il legale di
[...]
e la relative alla penale di cui al contratto del Parte_2 Controparte_1
29.10.2013; raccomandata della del 19.12.2018; visure Controparte_1
catastali relative al diverso bene proposto in vendita definitiva;
relazione pagina 8 di 47 illustrativa presentata al Comune di NT IA dalla Controparte_1
atto notarile di vendita del 28 dicembre 2018 stipulato dalla
[...] [...]
con la società collegata Gamma S.r.l.; atto notarile di vendita del Controparte_1
08.03.2019; atto notarile del 10 maggio 2016, con il quale la società
[...]
cedeva alla società immobili dei fabbricati di Controparte_1 Parte_3
cui al complessivo intervento edilizio;
proposta transattiva presentata a
[...]
dalla Parte_2 Controparte_1
La si costituiva in giudizio con comparsa del 04.02.2020 Controparte_1
chiedendo il rigetto della domanda attorea, ritenendola infondata in fatto oltre che in diritto, e spiegando domanda riconvenzionale. Contestava, in particolare,
nell'offrire la propria, la ricostruzione dei fatti fornita da e Parte_2
posta alla base delle censure mosse alla società, ritenendola fallace e fuorviante.
Evidenziava, altresì, come le circostanze elevate dalla parte attrice a fondamento delle proprie doglianze apparissero chiaramente contraddittorie. EL, infatti,
secondo quanto esposto - nel reclamare il pagamento di una penale per la ritardata consegna dell'immobile e nel reiterare l'interesse alla stipula dell'atto notarile di compravendita - avrebbe dimostrato di essere perfettamente a conoscenza dell'appartamento da acquistare e delle condizioni contrattuali ad esso collegate.
Ciò sino al punto di lamentare, con atteggiamento davvero poco credibile, la più
assoluta ignoranza circa le qualità dell'immobile promesso in vendita. La parte convenuta, al riguardo, specificava in relazione a quest'ultimo che l'indicazione pagina 9 di 47 spesa in contratto - ossia che l'oggetto della promessa vendita fosse un appartamento nel fabbricato contraddistinto dalla lettera “A” - intendeva che il bene da compravendere sarebbe stato l'appartamento ubicato al quinto piano, di mq. 93, del primo fabbricato che sarebbe venuto ad esistenza, rispetto ai quattro previsti. Ciò a dimostrazione dell'utilizzo della prima lettera dell'alfabeto per denominare il medesimo. Rappresentava, altresì, che l'originario progetto edificatorio andò, inoltre, incontro a delle modifiche in quanto il comune di
NT IA autorizzò alla costruzione di soli tre fabbricati in luogo dei quattro per cui vi fu richiesta, quindi l'impegno dell'odierna attrice ad acquistare dalla in adempimento alle condizioni convenute nel Controparte_1
contratto, l'appartamento posto al piano quinto del primo fabbricato costruito,
attualmente censito in NCEU al foglio 7, part. 2936 sub. 80, oltre al locale box rubricato in NCEU al foglio 7, part. 2936 sub. 15, al prezzo concordato di euro
152.000,00 oltre IVA. L'appartamento promesso in vendita a Parte_2
secondo la prospettazione resa, sarebbe stato ben noto alla medesima sin dall'origine del rapporto contrattuale, non ricorrendo alcuna ipotesi di vendita
aliud pro alio. EL non solo lo avrebbe visto, quindi correttamente individuato, ma sarebbe stata resa edotta dello stato di avanzamento dei lavori, addirittura concordando con la convenuta dei lavori extra capitolato, nello specifico inerenti alla modifica di alcune parti interne ed alla scelta di materiali di costo maggiore rispetto a quelli normalmente scelti dalla La convenuta Controparte_1
pagina 10 di 47 rappresentava, nella comparsa di costituzione e risposta, di avere sempre agito in buona fede, contrariamente a quanto sostenuto dalla parte attrice, esercitando ogni facoltà consentitagli dal contratto ed adempiendo allo stesso. Sosteneva, nello specifico, di aver regolarmente negoziato con la Banca di riferimento il primo acconto di euro 10.000,00, versato dall'attrice con l'assegno n° 404063509, e da imputare a titolo di fondo cauzionale infruttifero ai sensi dell'art. 3 del contratto preliminare;
di aver provveduto a garantire l'odierna attrice, già con decorrenza
07.11.2013, con polizza fideiussoria n° 200873 avente validità di due anni,
rilasciata dalla UnionCoopFidi S.p.a per l'importo di euro 10.000,00,
corrispondente alla somma versata come fondo cauzionale infruttifero;
di avere esteso la garanzia fideiussoria - versati dall'attrice euro 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria tramite gli assegni n° 408986181, n° 408986182 e n°
408986185 - fino alla concorrenza dell'importo da ultimo indicato, ciò con l'emissione di polizza integrativa avvenuta il 31.10.2014; di avere comunicato a dapprima per le vie brevi, poi in maniera formale, che erano Parte_2
maturate le condizioni per il trasferimento del bene e che nulla ostava allo stesso,
quindi la necessità di fissare un appuntamento dinanzi al notaio designato per la stipula del rogito: ciò ricevendo una serie di dinieghi da parte della medesima che,
da parte sua, diffidava la promittente venditrice a consegnare la documentazione comprovante la regolarità urbanistica dichiarando la propria disponibilità a stipulare il rogito previo versamento come saldo prezzo della minore somma di pagina 11 di 47 euro 40.900,00, corrispondente alla compensazione tra il residuo prezzo dovuto,
pari ad euro 82.000,00, con quanto invece dovuto a titolo di penale per ritardato pagamento, pari ad euro 41.100,00. La riteneva, altresì, Controparte_1
che fosse stata inadempiente in quanto, in occasione Parte_2
dell'incontro presso il notaio rogante fissato per il 19.12.2018, al momento della richiesta di pagamento da parte di quest'ultimo, ella avrebbe dichiarato di non avere tutta la provvista necessaria per il saldo prezzo, atteso che la disponibilità era di euro 60.000,00 in assegni circolari e che il saldo sarebbe stato corrisposto in un imprecisato successivo momento. La circostanza in questione, rilevando il L.R.p.t.
della convenuta contravvenire agli accordi sottoscritti, comportava l'allontanamento dallo studio professionale della parte promittente venditrice.
Quest'ultima comunicava, quindi, per vie formali, alla promittente acquirente, la propria volontà di risolvere il contratto preliminare del 29.10.2013 per inadempimento con ritenzione delle somme versate a titolo di caparra. La
convenuta precisava, infine, che la mancata conclusione dell'affare ed il mancato introito del saldo prezzo determinava, in capo alla stessa - necessitabile di reperire dei fondi necessari al prosieguo della propria attività - l'esigenza di procedere subito alla vendita del bene ad altro soggetto (la Gamma S.r.l.), ad un prezzo notevolmente inferiore a quello attuale di mercato. La parte convenuta, ritenendo di avere agito in ottemperanza al contratto ed imputando all'odierna attrice la mancata conclusione della vendita per carenza di provvista e conseguente pagina 12 di 47 impossibilità di saldo del prezzo, così concludeva: Voglia l'On. le Tribunale di
Salerno, ogni contraria istanza, azione ed eccezione, anche istruttoria, disattesa,
rigettare ogni domanda formulata dalla signora nei confronti Parte_2
della società in persona del L.R.p.t., giacché infondata in Controparte_1
fatto e in diritto, per le argomentazioni di cui in narrativa. Voglia altresì l'On. le
Tribunale di Salerno, in accoglimento delle spiegate domande riconvenzionali,
condannare la signora a risarcire la Parte_2 Controparte_1
in persona del L.R.p.t., della somma di euro 100.000,00, oltre interessi e
rivalutazione dal dovuto al soddisfo, ovvero la somma maggiore o minore che
verrà accertata congrua dall'On. le Tribunale, somma da porre eventualmente in
compensazione con le eventuali somme che dovessero essere oggetto di
restituzione dalla convenuta all'attrice. Con vittoria di spese, diritti e onorari del
presente giudizio”.
La depositava, a sostegno e prova di quanto esposto nel Controparte_1
primo atto difensivo, i seguenti documenti: contratto preliminare del 29.10.2013;
titoli corrisposti in acconto da garanzia fideiussoria del Parte_2
07.11.2013 e successivo adeguamento del 31.10.2014; visura catastale e piantina dell'immobile promesso in vendita;
certificato catastale e piantina del locale box promesso in vendita;
comunicazione mail avv. Capece del 18.12.2018 e riscontro del 19.12.2018; racc. 1 A/R di comminatoria risoluzione Controparte_1
contrattuale; fattura rilasciata dal notaio dott. comunicazione Persona_1
pagina 13 di 47 mail avv. Capece del 20.12.2018; comunicazione mail - p.e.c. avv.
Fiorillo del 20 - 21.12.2018; comunicazione mail - p.e.c. avv. Landi del
03.01.2019; comunicazione mail - p.e.c. avv. Fiorillo del 10.12.2019; visura
C.C.I.A.A. società Gamma S.r.l.; visura C.C.I.A.A. società Controparte_1
comunicazione mail avv. Fiorillo del 01.07.2019; bozza scrittura privata con
[...]
contestuale promessa di vendita allegata alla mail del 01.07.2019; comunicazione mail avv. Amato del 09.07.2019; comunicazione mail avv. Fiorillo del 10.07.2019.
Le parti precisavano le proprie deduzioni, eccezioni e richieste istruttorie nelle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., depositate nei termini loro concessi alla prima udienza del giorno 25.02.2020.
Il giudice, alla successiva udienza del giorno 23.02.2021, svoltasi con le modalità
di cui alla lettera h), co. 7, dell'art. 83 del D.L. n° 18/2020, all'esito del deposito delle memorie ed a scioglimento della riserva assunta, disponeva, con ordinanza del 07.04.2021, l'assunzione dei testi con riferimento ai capi di prova in essa ammessi e indicati. Rinviava all'udienza del 10 gennaio 2022, data in cui il procuratore di parte attrice dava atto del decesso di (avvenuto Parte_2
in Benevento il 29.06.2021 come da certificato di morte prodotto in atti),
chiedendo di dichiararsi l'interruzione del processo, richiesta alla quale si associava anche la difesa della società convenuta. Il giudice, sulla scorta di quanto esposto e documentato, dichiarava l'interruzione del giudizio.
pagina 14 di 47 Esso veniva riassunto, con ricorso datato 11.03.2022 e regolarmente notificato alla convenuta, da che, nella qualità dichiarata di unica erede di Parte_1
riproponeva nei confronti della convenuta tutte le domande, Parte_2
istanze, eccezioni e produzioni già formulate dall'attrice sua dante causa nel corso del giudizio R.G. 10693/2019.
Con decreto del 14.03.2022 ex art. 303 c.p.c. veniva fissata la prima udienza per il giorno 07.06.2022.
Il giudice, ritenuto di poter procedere allo svolgimento dell'udienza del 07.06.2022
con le modalità alternative di cui alla lettera h) del co. 7 dell'art. 83 del D.L. n°
18/2020, ossia mediante lo scambio ed il deposito in telematico di note scritte prima dell'udienza, disponeva in tal senso. All'esito della stessa, lette le note depositate dalle parti, disponeva rinvio all'udienza del giorno 06.12.2022 per l'escussione di un teste per parte.
In tale data venivano escussi i testimoni e Testimone_1 Testimone_2
e disposto rinvio al 14.03.2023 per il prosieguo della prova.
All'udienza in questione, stante l'assenza del teste per motivi di Tes_3
salute, veniva disposto un ulteriore rinvio al 09.10.2023, data in cui il giudice -
stante l'assenza del teste regolarmente citato e non comparso e rappresentando le parti al medesimo la pendenza di trattative di bonario componimento - rinviava all'udienza del 12.12.2023 per verificare la possibilità di addivenire ad una transazione tra le stesse.
pagina 15 di 47 Il giudice, con decreto del 24.11.2023, disponeva ex art. 127 ter c.p.c., in sostituzione della fissata udienza, il deposito di note scritte delle parti.
Con provvedimento del 12.12.2023 disponeva, poi, il rinvio del procedimento all'udienza del 09.01.2024 per l'escussione di un teste. Seguiva un ulteriore rinvio stante l'assenza del teste citato.
All'udienza del 12.02.2024, escusso il teste , veniva disposto rinvio al Tes_3
28.01.2025 per la precisazione delle conclusioni.
Il giudice, con decreto del 17.12.2024, disponeva ex art. 127 ter c.p.c., in sostituzione dell'udienza del giorno 28.01.2025, il deposito di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni delle parti.
Il giudice, con decreto emesso in data 29.01.2025, assumeva la causa in decisione,
previa concessione alle parti di causa dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali e di replica.
In data 04.03.2025 il fascicolo veniva rimesso al giudice per la decisione.
Il presente giudizio origina dalla domanda di nullità di contratto preliminare proposta da parte attrice ex art. 2 D. Lgs. 122/2005, come in premessa descritta,
alla quale, per l'effetto, è seguita un'azione di indebito oggettivo delle somme versate oltre che di risarcimento del danno. Da contraltare alla stessa si pongono le domande riconvenzionali di risarcimento del danno sollevate da parte convenuta, entrambe legate alla mancata sottoscrizione del rogito.
pagina 16 di 47 Delineato il thema disputandum, occorre preliminarmente rilevare in diritto, per quanto utile e di interesse, che l'art. 2, comma I, del D. Lgs. 122/2005, così al riguardo statuisce: all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il
trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento
su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un
momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che
può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a
consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto
dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme ed al
valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e che,
secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere
dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di
godimento. Restano escluse le somme per le quali è pattuito che debbano essere
erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da
autonoma garanzia. Per costruttore si intende, ai sensi dell'art. 1 lett. b) del menzionato decreto, l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire.
L'art. 3, comma I, prevede, inoltre, che la fideiussione sia rilasciata da una banca,
da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti
nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo unico delle leggi in materia
bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n° 385, e
pagina 17 di 47 successive modificazioni;
essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra
in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del
valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi
interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è
verificata.
Il comma VII del medesimo articolo statuisce, infine, in ordine all'efficacia della fideiussione, che essa cessi al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione.
Il legislatore, con la L. 210/2004 del 02 agosto 2004, recante la delega al Governo
per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, ha voluto dare protezione a questi ultimi prescrivendo in particolare, tra i principi ed i criteri direttivi della delega, la previsione dell'obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna, prima della stipula del contratto preliminare d'acquisto, di una fideiussione di importo pari alle somme ed al valore di ogni altro eventuale corrispettivo riscosso e da riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione. Il
Governo, nell'esercizio di tale delega, ha adottato il citato D. Lgs. 122/2005,
prevedendo all'art. 2 la garanzia fideiussoria in favore degli acquirenti, persone fisiche, di immobili da costruire, intendendosi per tali - secondo la definizione posta dall'art. 1, che ribadisce quella già contenuta nella legge delega - quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare, o la pagina 18 di 47 cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versino cioè in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
L'arco di tempo della garanzia fideiussoria, secondo quanto esposto, risulta,
quindi, compreso nell'intervallo che va dall'iniziale richiesta di permesso di costruire fino all'ultimazione della costruzione con il rilascio del certificato di agibilità, il tutto coerentemente con la funzione di garanzia assicurata al promissario acquirente che rischia di veder pregiudicato l'interesse alla cui tutela è
preposta la nullità di protezione.
La fideiussione ha la funzione di garantire agli acquirenti - nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi per sopravvenuta esecuzione immobiliare, fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo, amministrazione straordinaria - la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata
(cfr. Corte Costituzionale, sentenza n° 32/2018 del 24.01.2018 con la quale è stata rigettata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 5 del citato D. Lgs.
122/2005 per violazione dell'art. 3 della Cost. con riferimento alla diversa fattispecie di contratto per il quale il permesso di costruire non era stato neppure ancora richiesto). La nullità di un contratto preliminare di vendita per assenza della polizza fideiussoria, prevista per le costruzioni in corso, tuttavia non è condizionata in modo assoluto dallo stato di crisi o insolvenza del venditore. Essa, infatti, ha lo pagina 19 di 47 scopo di tutelare l'acquirente da eventuali perdite in caso di inadempimento del costruttore, indipendentemente dalla sua situazione finanziaria.
Sullo scopo della fideiussione si è pronunciata anche la Suprema Corte con la sentenza n° 11761/2018, in cui esso viene descritto come consistente nella necessità di tutelare l'acquirente, parte debole in una trattazione gravida di rischi come quella che occupa, attraverso uno strumento negoziale ulteriore rispetto a quelli offerti dal codice civile ed idoneo a prevenire, in fattispecie di tal genere, il pericolo che - coinvolto in una contrattazione dall'esito incerto -
l'acquirente possa ritrovarsi senza il bene dedotto in preliminare e senza una tutela adeguata rispetto al diritto ad ottenere la restituzione delle somme erogate in conseguenza della stipula dello stesso. La disciplina in esame tutela l'acquirente o
il promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio
di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del
costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale (cfr. Cass., n°
5749/2011).
L'obbligo della fideiussione è espressamente previsto dall'art. 2 a pena di nullità
del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente. Si tratta quindi di una nullità relativa di protezione in favore dell'acquirente il quale, ove la garanzia fideiussoria non sia stata approntata dal costruttore promittente alienante,
può domandare in giudizio il suo accertamento e la conseguente restituzione di quanto corrisposto al costruttore.
pagina 20 di 47 L'art. 1, nel porre le definizioni di acquirente, costruttore, immobile da costruire,
traccia e delimita anche il perimetro applicativo della complessiva normativa di protezione. Ciò riferendola, in particolare, ai contratti preliminari di compravendita aventi ad oggetto gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire
- che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata,
che versino in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità - e non, quindi, a quelli per i quali non sia stato neppure chiesto il permesso di costruire. La definizione di immobile da costruire corrisponde appieno al contenuto della legge delega che fa riferimento ai medesimi immobili ed esprime una scelta discrezionale del legislatore di politica regolatoria del mercato immobiliare (Cfr. sentenza della Corte costituzionale n° 32/2018). La garanzia fideiussoria, nell'impianto del D. Lgs. 122/2005, fa parte di un più ampio apparato di tutela dell'acquirente costituito dall'obbligo per il costruttore di contrarre anche una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio di quest'ultimo ed a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, dall'esenzione e limitazione alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare in caso di fallimento del costruttore, dalla possibilità di accesso alle prestazioni del fondo di solidarietà per gli acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, abbiano subito un danno patrimoniale senza conseguire la proprietà dell'immobile oggetto dell'accordo negoziale con il pagina 21 di 47 costruttore ovvero l'assegnazione in proprietà dell'immobile da costruire per iniziativa di una società.
La speciale tutela costituita dal regime della nullità relativa di protezione è stata,
inoltre, ulteriormente implementata dalla successiva previsione della sua inderogabilità, contenuta nell'art. 10 - quater del D.L. 47/2014 del 28 marzo 2014,
recante Misure urgenti per l'emergenza abitativa e per il mercato delle
costruzioni, convertito, con modificazioni, dalla L. 80/2014 del 23 maggio 2014
che, aggiungendo il comma 1 - bis all'art. 5 del D. Lgs. 122/2005, ha stabilito che l'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal citato decreto legislativo,
ragione per la quale ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.
La normativa predetta persegue la finalità di approntare una garanzia specifica dell'affidamento, meritevole di tutela, che l'acquirente ripone nell'effettiva realizzazione o completamento, qualora già iniziata, della costruzione dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita, indotto esso dalla circostanza dell'intervenuto rilascio del permesso di costruire o almeno della già presentata richiesta per il suo ottenimento. Nel primo caso, il completamento del procedimento amministrativo, sfociato nell'intervenuto rilascio del provvedimento con cui è stata assentita la costruzione dell'edificio prima della stipulazione del contratto, rafforza la concretezza della prospettiva che la costruzione dell'edificio sia iniziata e portata a termine, con la conseguente pagina 22 di 47 possibilità per la parte acquirente di stipulare il contratto definitivo di compravendita. Nel secondo caso, il solo avvio del procedimento amministrativo mediante la richiesta di permesso di costruire, aggiunge parimenti concretezza,
anche se non nella stessa misura, all'iniziativa edificatoria del promittente alienante secondo un progetto ormai definito ed allegato alla richiesta stessa. In
entrambi i casi l'offerta di vendita dell'immobile da costruire si presenta incanalata nel binario, rispettivamente, della già verificata compatibilità con gli strumenti urbanistici e dell'attivazione del procedimento amministrativo diretto ad operare tale verifica. Questo contesto di legalità sotto l'aspetto urbanistico, che aggiunge una qualitas alla cosa futura promessa in vendita, costituisce di per sé un fattore rassicurante ed un indiretto incentivo all'acquisto per il promittente acquirente,
persona fisica, radicando in quest'ultimo un affidamento maggiore nella determinazione di assentire l'impegno contrattuale di acquisto dell'immobile da costruire assumendone i relativi oneri economici.
Il legislatore ha inteso approntare una specifica tutela di questo affidamento a mezzo dell'obbligo di garanzia fideiussoria che necessariamente - pena la nullità
relativa del contratto deducibile solo dall'acquirente - deve accompagnarsi alla compravendita;
tutela, questa, che si salda con la previsione, parimenti contenuta nel D. Lgs. 122/2005 all'art. 12, di un fondo di garanzia, al fine di assicurare un indennizzo, nell'ambito delle risorse del medesimo fondo, agli acquirenti che abbiano subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non abbiano pagina 23 di 47 conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire.
Nel caso in esame, tenuto conto dei principi di diritto sopra indicati e per le ragioni di seguito esposte, trova senza dubbio applicazione la normativa di cui al citato D.
Lgs 122/2005, ricorrendone tutti i requisiti, soggettivi, oggettivi e contrattuali.
- Con contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire in
NT IA (Sa) alla via G. Budetti, sottoscritto dalle parti in data
29.10.2013 e con indicazione di termine per la stipula del contratto definitivo fissato al 30.10.2017, la società prometteva di vendere e Controparte_1
trasferire a che prometteva di acquistare per sé e/o per Parte_2
persone da nominare sino alla stipula dell'atto pubblico di compravendita, i beni immobili così in esso meglio descritti: appartamento ubicato al piano quinto
facente parte del lotto 'A', della superficie commerciale di mq. 93 circa, interno n°
2, così come meglio individuato nella planimetria allegata e contraddistinto con il
n° 1; Box auto posto al piano interrato identificato con il n° 21 (Ventuno) di mq.
19 circa, così come meglio individuato nell'allegata planimetria contraddistinta
con il n° 2. Gli immobili anzidetti sono identificati sulle planimetrie allegate
contraddistinti rispettivamente con la lettera 'A' per l'appartamento, con il
numero 21 per il box - auto. Ciò al prezzo della promessa vendita, convenuto a corpo e non a misura, di euro 152.000,00 al netto di I.V.A. relativa.
pagina 24 di 47 La normativa ampiamente espressa in premessa ed inerente alla garanzia fideiussoria, per l'inciso, si applica in caso di stipula di contratti, come quello di specie, che abbiano come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di un altro diritto di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità. Così dispone l'art. 2 del D. Lgs. 122/2005 che individua l'atto equipollente, a quello comportante il trasferimento non immediato della proprietà,
nell'atto con il quale siano state versate somme o siano state assunte obbligazioni verso la promittente venditrice per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
- La dava espressamente atto, nella premessa del Controparte_1
compromesso di vendita, di avere stipulato un'intesa prevedente l'acquisizione dalla della proprietà dell'area sita alla Via Budetti del Controparte_5
comune di NT IA (Sa), censito in N.C.T. al foglio 7, particella 4,
Cat. D/01, di complessivi mq. 7341, in relazione alla quale la Controparte_5
- con l'entrata in vigore della L.R.G. n° 19/2009 recante il c.d. Piano
[...]
Casa - aveva ottenuto il permesso di costruire n° 105 appartamenti con relativi box.
Dichiarava, inoltre, per l'effetto di quanto rappresentato, di dovere in futuro assumere la veste di proprietaria dei fabbricati in corso di costruzione e di essere,
pertanto, in grado di procedere alla promessa di vendita della descritta unità
pagina 25 di 47 immobiliare, impegnandosi a garantire al promissario acquirente l'acquisizione della piena proprietà della stessa. La quale società Controparte_1
promittente venditrice, rientra quindi nella citata nozione di costruttore prevista dall'art. 1, lett. B) del D. Lgs. n° 122/2005, inteso come tale l'imprenditore o la
cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da
costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di
leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non
immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto
reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso
venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della
costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.
Per la realizzazione dell'immobile da costruire promesso in vendita, come descritto e provato dagli atti, la società cooperativa , già al momento della CP_5
stipula del preliminare vendita del 29.10.2013, risultava essere titolare della concessione edilizia n° 32/2012 rilasciata dal Comune di NT IA
(Sa) il 23.03.2012.
Al riguardo, si è già espresso che l'art. 1 del Decreto Legislativo n° 122/2005, alla lettera d), fornisce la definizione di immobili da costruire precisando che debbono intendersi per tali quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che
siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata
pagina 26 di 47 versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di
agibilità.
Durante assume, invece, pacificamente, la veste di promittente Parte_2
acquirente dell'immobile da costruire.
- La al momento della stipula del contratto preliminare Controparte_1
di vendita, pur avendone l'obbligo, non ha rilasciato a alcuna Parte_2
garanzia fideiussoria, contrariamente a quanto espressamente previsto dall'art. 2,
comma I, del D. Lgs. 122/2005. La norma in questione, come detto, fa espresso riferimento al momento temporale in cui la garanzia deve essere rilasciata,
corrispondente all'atto di stipula del contratto o ad un momento ad esso antecedente.
La precisazione si rende necessaria in quanto all'art. 7 del contratto preliminare di vendita veniva previsto, al riguardo, che a garanzia delle somme versate dal
promissario acquirente alla promittente venditrice a titolo di caparra ed acconto
prezzo, la società entro 30 giorni in conformità alle Controparte_1
vigenti disposizioni di legge, si obbliga a rilasciare in favore del promissario
acquirente valida polizza fideiussoria, da parte di soggetto abilitato ex art. 106
T.U.B. Lgs. 385/93, che garantirà tutte le somme riscosse fino al trasferimento
definitivo della proprietà, con esclusione di quelle oggetto di mutuo nonché
l'eventuale saldo prezzo corrisposto in sede di stipula dell'atto di compravendita,
ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. c, della Legge 210/2004 e successive modifiche.
pagina 27 di 47 Il riferimento normativo contenuto in esso, pur essendo stato siglato dalle parti in data 29.10.2013, è la legge delega del 2004, non anche il consequenziale D. Lgs.
122/2005 noto anche come Decreto Salva Acquirenti. Al momento della stipula di quest'ultimo era in vigore l'art. 6, comma 1, lett. g) del D. Lgs. 122/2005 -
modificato in seguito con il D. Lgs. 14/2019 del 12 gennaio 2019 - il quale prevedeva che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che fosse comunque diretto al successivo acquisto in capo a persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su immobile da costruire, dovesse contenere gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2. La garanzia fideiussoria che, secondo quanto disposto dalla norma, avrebbe dovuto assistere il contratto preliminare di vendita,
escluso il mero richiamo della polizza fideiussoria fatto all'art. 7 del medesimo,
risulta assente alla data di stipula del 29 ottobre 2013.
Essa è stata prestata, come si deduce dai depositati documenti, in un momento successivo alla stessa. Il già menzionato compromesso di vendita che, per la mancanza di una polizza fideiussoria già contratta, non avrebbe potuto contenere gli estremi della fideiussione previsti in modo inderogabile dall'art. 6 del D. Lgs.
122/2005, è da considerarsi di per sé nullo ab origine. Ciò, nonostante quanto previsto all'articolo 7 del compromesso di vendita circa i termini per il rilascio in favore del promissario acquirente di una valida polizza fideiussoria, non potendo esso porsi in deroga o contravvenire a quanto previsto dalla legge.
pagina 28 di 47 Il tenore letterale della citata clausola contrattuale non può lasciare alcun dubbio al fatto che, all'atto della sottoscrizione del preliminare, la società venditrice non aveva ancora procurato e consegnato alcuna fideiussione a ma Parte_2
soltanto assunto l'obbligo di consegnarla. A ragione di ciò si consideri che in esso non venivano in alcun modo specificati gli estremi di alcuna polizza fideiussoria.
La solo in data 19.12.2013 consegnava a Controparte_1 [...]
(allegato 6 all'atto di citazione, allegati 9 e 10 della comparsa di Parte_2
costituzione e risposta) l'originale della polizza fideiussoria di euro 10.000,00,
identificata con il n° 200873, stipulata in data 07.11.2013 con la UnionCoopFidi
S.p.A. ed indicante come data di scadenza quella del 07.11.2015. Il versamento dell'importo indicato veniva in essa espressamente ascritta a titolo di anticipo del
prezzo pattuito, diversamente da quanto previsto all'articolo 3 del compromesso di vendita che riconduceva il deposito della somma a titolo di fondo cauzionale
infruttifero.
Con la denominazione di Appendice n° 001 all'atto di fideiussione del 200873,
sottoscritta in data 30.10.2014 e formante a tutti gli effetti parte integrante e
sostanziale di quest'ultimo, si precisava che l'importo da garantire non era più di euro 10.000,00 ma di euro 30.000,00. Alla data indicata, Parte_2
aveva certamente già eseguito un ulteriore versamento di euro 10.000,00 con l'assegno n° 408986181 incassato il 02.05.2014, pagamento per il quale non era intervenuta alcuna tempestiva garanzia assicurativa pur rientrando tra quelli pagina 29 di 47 contrattualmente previsti. In data 31.10.2014, inoltre, il giorno successivo alla sottoscrizione dell'indicata appendice, veniva incassato l'assegno n° 408986182,
emesso dalla medesima in favore della per l'importo di Controparte_1
euro 10.000,00.
Tanto premesso, la domanda di nullità, come proposta dalla parte attrice, risulta infondata e non può essere accolta.
Alla descrizione in fatto delle vicende come dipanatesi fra le parti, deve essere aggiunto che – al momento della introduzione del giudizio, volto a far dichiarare la nullità per il tardivo o incompleto rilascio della polizza fideiussoria – il bene compromesso in vendita era già venuto ad esistenza, e la promittente acquirente anche convocata per la stipula del contratto definitivo: rimasta inadempiente la la società attuale parte convenuta aveva comunicato la Parte_2
risoluzione del contratto per l'inadempimento della medesima sig. ra (si v. Pt_2
la missiva datata 19.12.18).
È opportuno e necessario chiarire che la mancanza del rilascio della fideiussione in sede di perfezionamento del contratto preliminare non comporta, tuttavia,
automaticamente ed in ogni caso, la nullità dello stesso, anche se successivamente sia stata rilasciata una valida garanzia fideiussoria. Per la Corte di Cassazione, II
sez. civ., che si è pronunciata in data 18.09.2020 con l'ordinanza n° 19510/2020, il rilascio tardivo della garanzia fideiussoria non esclude la nullità del contratto preliminare se nelle more si è manifestata l'insolvenza del promittente venditore o pagina 30 di 47 è stato altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente. Questo indica che la nullità può essere confermata in determinate circostanze, anche se la garanzia è stata rilasciata successivamente. Un argine alla indicata azione di nullità
ex art. 2 del D. Lgs.122/1995 è stato, ancora, elevato dalla giurisprudenza di legittimità che, con una recente pronuncia (Cass. sez. civ. n° 3817/2023), ha statuito che l'azione di nullità proposta dopo la fine dei lavori va rigettata per
violazione della buona fede oggettiva e carenza di interesse ad agire, se non c'è
insolvenza da parte del promittente venditore.
Queste interpretazioni giurisprudenziali indicano che la nullità del contratto preliminare per mancanza di garanzia fideiussoria non è sempre assoluta e insanabile. La valutazione della nullità dipende anche dalle circostanze specifiche del caso, dal momento in cui viene sollevata la questione e dall'eventuale pregiudizio subito dal promissario acquirente. Pertanto, non si può affermare in modo assoluto che si tratti di una nullità originaria, non sanabile e non convalidabile in tutti i casi.
Per tale motivo è ragionevole ricostruire, nella valutazione complessiva della controversia, quindi delle ragioni delle parti, anche i rapporti tra le stesse e gli accadimenti che hanno condotto al mancato perfezionarsi del contratto definitivo.
Ciò senza perdere di vista quella che è l'azione introduttiva del giudizio.
Dalla compiuta istruttoria è emerso che non venne rilasciata dalla convenuta all'attrice, al momento della stipula del contratto preliminare (29.10.2013), alcuna pagina 31 di 47 polizza fideiussoria;
la solo in un momento successivo Controparte_1
ad essa (07.11.2023), stipulò una polizza fideiussoria con la UnionCoopfidi, con scadenza anteriore (07.11.2015) alla data di stipula del definitivo (30.10.2017), poi integrata in data 31.10.2014, con estensione della garanzia ad euro 30.000,00, a copertura parziale delle somme già versate ed in parte da versare a titolo di caparra confirmatoria (euro 30.000,00 su euro 40.000,00); la polizza in questione non venne ulteriormente integrata con le somme versate in aggiunta dall'attrice nel periodo compreso tra il 20.12.2017 ed il 13.11.2018; la non era CP_6
soggetto abilitato ad operare per prestare la descritta garanzia.
Ciò posto, deve rilevarsi che la vicenda contrattuale intercorsa fra le parti non ha visto l'emergere di situazioni patologiche, tali poter ritenere sanzionabile di nullità
il contratto preliminare agli atti di causa.
In particolare, va rilevato che l'immobile oggetto della promessa di vendita è
venuto effettivamente ad esistenza, essendosi realizzato il programma edificatorio della Controparte_1
In ordine alla eccezione della parte attrice, secondo la quale l'immobile oggetto del compromesso non sarebbe risultato essere quello promesso in vendita, va rilevato,
al contrario, che la società venditrice ha edificato tre fabbricati in luogo dei quattro previsti dall'iniziale progetto edilizio, e che – nel contratto preliminare – le parti avevano concordato la vendita di un appartamento nel fabbricato contrassegnato come “A”, senza null'altro specificare: ciò induce il tribunale a ritenere che pagina 32 di 47 l'appartamento effettivamente costruito (ed appartenente al primo dei fabbricati realizzati), del tutto coincidente in quanto a metratura, collocazione (al piano) e pertinenze (garage) non fosse altro che il bene che la società costruttrice aveva promesso in vendita.
La stessa parte promittente acquirente risulta avere avuto perfetta conoscenza dello stato dei luoghi e dell'appartamento in maniera specifica, tanto che la medesima aveva provveduto sinanche ad ordinare particolari tipi di rivestimenti ed altri accessori, anche “fuori capitolato”.
D'altra parte, dal carteggio precedente all'instaurazione della lite, quando già il rapporto negoziale fra le parti volgeva al patologico, non emerge mai alcuna doglianza in ordine al preteso inadempimento della relativo alla mancata CP_1
costruzione del bene compromesso, ovvero di un bene sostanzialmente difforme
(va, ancora, evidenziato che la sig. ra aveva concordato con la controparte Pt_2
l'acquisto di un immobile posto al quinto piano di un immobile che avrebbe dovuto avere cinque piani, e tale fu l'appartamento che fu costruito, essendo stato modificato il progetto in relazione agli altri fabbricati, dei quali due furono accorpati in un unico stabile di dieci piani complessivi).
All'udienza del giorno 06.12.2022 veniva escusso il teste di parte attrice Tes_1
che confermava la circostanza di cui al capo A) dell'ordinanza di
[...]
ammissione dei mezzi istruttori del 07.04.2021 “Vero è che eravate presenti nello
studio del notaio di fiducia della dott. per la Controparte_1 Per_1
pagina 33 di 47 stipula del contratto in data 19 dicembre 2018?” precisando, al riguardo, di essere un amico di famiglia di di svolgere la professione di Parte_2
geometra, di aver accompagnato quest'ultima, su sua richiesta, presso lo studio del professionista ove si trattenne per circa un'ora. Il teste confermava anche i capi B)
e D) della stessa, così rispettivamente formulati: B) “Vero è che, in sede di stipula
del suddetto contratto in data 19 dicembre 2018, la offrì Controparte_1
alla sig.ra un immobile diverso e posto in un fabbricato Parte_2
diverso da quello oggetto del contratto preliminare?”; D) “Vero è che, in sede di
stipula del suddetto contratto in data 19 dicembre 2018, relativo ad immobile
diverso da quello oggetto di preliminare la si oppose alla Controparte_1
volontà della signora di compensare parte del prezzo con la Parte_2
penale di cui all'art. 5 del contratto preliminare?”. Egli, con riferimento al capo
B) rappresentava, inoltre, di aver visionato il contratto preliminare nel quale veniva indicato l'immobile “A” da intendersi, secondo la propria interpretazione, come il fabbricato contrassegnato con la lettera “A” e non come il primo da costruire. Nel
corso della deposizione resa specificava, poi, che l'immobile offerto in sede di rogito era l'edificio “B” di cui alla visura catastale in atti. Confermava, altresì, che alla data del rogito esistevano solamente i fabbricati “C” e “D” come da documento allegato A) della seconda memoria di parte convenuta. Quanto al capo
D) precisava che vi era un ritardo nella consegna dell'immobile. Egli, allo stesso modo, nel confermare i capi F) “Vero è che, in sede di stipula del suddetto
pagina 34 di 47 contratto in data 19 dicembre 2018, relativo ad immobile diverso da quello
oggetto di preliminare la non volle concludere il contratto Controparte_1
definitivo affermando che la società non accetta da alcun acquirente di immobili
relativi al detto progetto edilizio assegni bancari?” e G) “Vero è che, in sede di
stipula del suddetto contratto in data 19 dicembre 2018, relativo ad immobile
diverso da quello oggetto di preliminare la si rifiutò di Controparte_1
dare la possibilità alla signora di andare in Banca per versare la Pt_2
provvista degli assegni bancari in un assegno circolare per superare l'illegittima
resistenza di cui al capo F?”, precisava che la si offri di Parte_2
cambiare l'assegno bancario con un assegno circolare ma che il , in TE
rappresentanza della rifiutò; non mi risulta che in quella sede Controparte_1
venne offerto l'assegno bancario per ottenere il rinvio del rogito ad altra data.
Il testimone confermava anche i capi H) ed I) per come formulati: H): “Vero è che,
sia in sede di stipula del suddetto contratto in data 19 dicembre 2018 relativo ad
immobile diverso da quello oggetto di preliminare, sia in sede di stipula del
preliminare del 29 ottobre 2013, le decisioni per la furono Controparte_1
prese dal signor , e che lo stesso era presente in entrambe Testimone_2
le circostanze?”; I) “Vero è che, in sede di stipula del suddetto contratto in data
19 dicembre 2018, relativo ad immobile diverso da quello oggetto di preliminare
la oppose un netto rifiuto alla richiesta della sig.ra Controparte_1
di ottenere attestazione relativa al definitivo perfezionamento del Pt_2
pagina 35 di 47 procedimento di agibilità?”. Il teste concludeva la propria deposizione affermando di non avere, in ogni caso, visionato l'immobile promesso in vendita né di essere mai stato sul cantiere.
Alla medesima udienza veniva escusso il teste di parte convenuta TE
, dipendente della il quale non confermava,
[...] Controparte_1
ritenendoli non veri nel contenuto, i capitoli di prova di cui ai numeri 1 e 2 della richiamata ordinanza così articolati: 1) “Vero è che il primo fabbricato costruito
dalla è stato quello occupante la stessa area di sedime e Controparte_1
la stessa metratura di quello rubricato alla lettera A) del contratto preliminare per
cui è causa”; 2) “Vero è che l'immobile che la signora avrebbe dovuto Pt_2
acquistare dalla così come descritto nel preliminare, era Controparte_1
proprio l'appartamento posto al piano quinto del primo fabbricato costruito,
attualmente censito in NCEU al fol. 7, part. 2936 sub 80, oltre al locale box
rubricato in NCEU al fo. 7, part. 2936 sub. 15”.
In relazione al capitolo 1 specificava che si era resa Parte_2
promittente acquirente del fabbricato che sarebbe stato costruito per ultimo e
individuato nella lettera A;
poiché i fabbricati sono stati edificati poi in numero di
3 la denominazione del fabbricato originariamente contrassegnato con la lettera A
è diventato poi quello contrassegnato dalla lettera B); … la sig.ra Pt_2
avrebbe dovuto acquistare l'appartamento posto nell'ultimo fabbricato costruito,
originariamente contrassegnato con la lettera A. Tanto fu stabilito nel contratto
pagina 36 di 47 preliminare. Preciso che per la denominazione fabbricato A stava ad intendersi
come primo fabbricato costruito;
dinanzi al notaio avrebbe dovuto Per_1
essere oggetto di compravendita in favore della sig.ra il fabbricato Pt_2
ridenominato con la lettera B originariamente contrassegnato dalla lettera A e
comunque quello di fatto e catastalmente che la sig.ra aveva promesso di Pt_2
acquistare. Aggiungo che in quella sede non vi furono questioni relativi alla
individuazione del fabbricato ma l'impedimento alla stipula fu determinato da
problematiche nei pagamenti;
in quella sede la signora non ci propose alcuna
modalità alternativa di pagamento e noi come soluzione ci offrimmo di stipulare la
compravendita senza rilasciare quietanza di pagamento e dunque di differire il
pagamento a breve ma la sig.ra non accettò. Ricordo che stemmo circa 4 Pt_2
ore dinanzi al Notaio per risolvere la questione e non mi risulta che la Pt_2
chiese di attenderla per andare a fare il circolare in Banca;
confermo che la
[...]
non accetta quale mezzo di pagamento l'assegno bancario”. CP_1
Il teste confermava il capitolo di prova numero 3, affermando di avere personalmente accompagnato più volte a visionare l'immobile Parte_2
in costruzione anche al fine di apportare le modifiche dalla stessa richieste, inerenti alla scelta delle mattonelle ed alla divisione interna. Lo stesso faceva, interrogato sui lavori extra capitolato di cui al capitolo 6, confermando la circostanza per cui di concerto con la società promittente venditrice Parte_2 [...]
avesse concordato l'esecuzione degli stessi, come la modifica di Controparte_1
pagina 37 di 47 alcune parti interne e la scelta di alcuni materiali di costo maggiore. Con
riferimento a tale ultimo capitolo egli aggiungeva, inoltre, che Parte_2
ed il di lei marito avessero seguito la costruzione dell'immobile sin dalle fondamenta;
quindi, che l'odierna attrice nulla avesse mai contestato in occasione delle visite dell'immobile.
, del pari, confermava i capitoli di prova 4 e 5: “Vero è che Testimone_2
più volte la signora , anche unitamente alla di lei coniuge, ha Parte_2
visionato l'immobile promesso in vendita, posto al quinto piano del primo
fabbricato costruito, per seguire e prendere cognizione dello stato di avanzamento
dei lavori”; 5) “Vero è che la signora era perfettamente a Parte_2
conoscenza dell'immobile a lei destinato, la sua ubicazione e la sua struttura”.
Specificava nuovamente al riguardo che, essendo stato l'immobile oggetto di un preliminare esistente solo sulla carta, il progetto edificatorio cambiò poi natura e da quattro immobili ne vennero costruiti solo tre. Il fabbricato ove vi era ubicato l'immobile da assegnare a cambiò dunque semplicemente la Parte_2
denominazione ma rimase esattamente quello da lei più volte scelto sulla carta e più volte visionato.
All'udienza del giorno 12.02.2024 veniva escusso il teste il quale, Tes_3
qualificatosi come progettista e direttore del progetto edilizio della
[...]
così riferiva: abbiamo preliminarmente realizzato i fabbricati c) Controparte_1
e d); in corso d'opera furono realizzati solo tre fabbricati, e cioè il b), c) e d);
pagina 38 di 47 preciso che il fabbricato a) non fu più realizzato come da progetto, e cioè come
edificio di cinque piani ma venne accorpato al fabbricato b), che è divenuta una
“torre” di 10 piani;
gli altri due fabbricati sono rimasti di cinque piani;
il
fabbricato b) è stato dunque realizzato per ultimo;
ricordo che la sig.ra si Pt_2
è recata in cantiere per valutare la disposizione interna delle pareti, io
personalmente accompagnavo tutti i clienti nel cantiere proprio per la
suddivisione degli interni;
se non ricordo male, la sig. ra scelse anche dei Pt_2
materiali extra capitolato;
la Sig.ra non ricordo avesse mai espresso rimostranze;

il fabbricato relativo all'appartamento della sig.ra era il primo del lotto, Pt_2
ma il terzo ad essere costruito;
Ripeto che l'appartamento della sig. ra Pt_2
era collocato al piano quinto, int. due dell'ultimo fabbricato costruito e che lei lo
visionò senza sollevare problemi, almeno per quanto è a mia conoscenza.
L'immobile non è di fatto cambiato da quanto era stato descritto nel contratto
preliminare, essendo rimasto identico nelle metrature e nel piano”.
Alla luce del materiale probatorio raccolto, dunque, la domanda di nullità deve ritenersi insufficientemente provata.
Si veda quanto statuito, assai recentemente, da Corte di cassazione n. 3817/23, in motivazione ed in massima: - “Quindi, sotto il profilo della patologia da cui è
affetto il negozio, la nullità contemplata dalla norma, ove non sia concessa la
garanzia fideiussoria (bancaria o assicurativa), prima o contestualmente alla
pagina 39 di 47 stipula del preliminare (o, comunque, del contratto, compreso quello di leasing,
che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non
immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un
immobile da costruire), in quanto volta a garantire la restituzione delle somme
anticipate dal promissario acquirente, allorché subentri una situazione di crisi del
promittente alienante, ossia del costruttore, costituisce una nullità relativa, di
protezione del contraente debole, ossia della persona fisica che riveste la qualità
di promissario acquirente. Senonché questa Corte - che ha avuto già modo di
pronunciarsi sulla questione (seppure in ordine a situazioni fattuali non identiche
a quella oggetto del presente procedimento) - ha stabilito che la proposizione della
domanda di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia
accessoria del D. Lgs. n. 122 del 2005, ex art. 2, ove sia stata rilasciata la
garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e
senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore
ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente
alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame,
costituisce abuso del diritto e, dunque, detta domanda non può essere accolta
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30555 del 22/11/2019). Sebbene l'arresto innanzi citato
sia riferito all'ipotesi specifica in cui la fideiussione sia stata rilasciata dopo la
conclusione del preliminare e senza che si sia verificato alcun pericolo di
insolvenza sino al momento del rilascio, nondimeno a tale pronuncia è sotteso un
pagina 40 di 47 principio di portata più ampia, che ha giustificato la soluzione adottata nel caso di
specie. Ossia l'affermazione secondo cui, all'esito di una comparazione dinamica
tra il mezzo accordato e lo scopo che lo stesso è diretto a perseguire, la
proposizione della domanda di nullità, quando l'interesse protetto dalla norma non
sia più esposto ad alcun pregiudizio, né si abbia ragione di temerne la
verificazione - per essere stato, comunque, assicurato l'interesse che la condizione
asimmetrica dei contraenti avrebbe potuto ledere o, addirittura, per essere stato
già attuato l'interesse primario cui mirava il regolamento negoziale -, risulta
funzionale, non già ad attuare il fine di protezione perseguito dalla legge, ma il
diverso fine di sciogliere il contraente da un contratto che non reputa più
conveniente o di aggirare surrettiziamente gli strumenti di reazione che
l'ordinamento specificamente appronta avverso le condotte di inadempimento
della controparte. A questo fine assume una valenza dirimente, non già il momento
storico in cui si realizza l'effetto traslativo, bensì il frangente temporale in cui
l'opera è ultimata, posto che la normativa di settore non è indirizzata ad
assicurare la solvenza del promittente alienante in termini avulsi dal contesto in
cui la promessa si è perfezionata: e segnatamente dalla circostanza che il
preliminare ha avuto ad oggetto un immobile da costruire e, in vista di tale
oggetto, è predisposta una "speciale" tutela. Proprio in ragione del fatto che la
promessa riguarda un bene in corso di realizzazione, sul quale il promissario
acquirente non può rivendicare l'esecuzione in forma specifica nell'ipotesi in cui, a
pagina 41 di 47 causa della sopravvenuta crisi del promittente alienante, l'opera di costruzione si
areni e l'impegno assunto non possa evolversi nel passaggio di proprietà, la legge
prevede che debba essere concessa una polizza fideiussoria a garanzia della
restituzione delle somme versate dal promissario acquirente nelle more (e non per
assicurare altri possibili pregiudizi connessi alla mancata produzione dell'effetto
traslativo). Pertanto, le specifiche ragioni di protezione che giustificano la
previsione normativa sono collegate al particolare stato in cui versa il promissario
acquirente che, avendo anticipato delle somme al promittente alienante per
l'assunto impegno ad acquistare un immobile in costruzione, si trovi, dinanzi a una
sopravvenuta situazione di crisi del costruttore, per un verso, in grave difficoltà
nel far valere le azioni esecutive e concorsuali sull'immobile (aggredito dai
creditori alla stregua di detto stato di crisi), la cui realizzazione si sia interrotta in
ragione di tale insolvenza certificata, al fine di recuperare le somme a tale titolo
anticipate, e si veda, per altro verso, compromessa, o quantomeno aggravata, la
possibilità che l'effetto traslativo si perfezioni. E' evidente che la garanzia del
perfezionamento del contratto definitivo è, invece, regolata da altri strumenti.
Precipuamente, l'art. 2645-bis c.c., comma 4, prevede, appunto, la facoltà di
trascrizione anche dei preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire
o in corso di costruzione, sulla scorta dell'indicazione della superficie utile della
porzione di edificio e della quota del diritto spettante al promissario acquirente,
relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi. Di talché la norma in
pagina 42 di 47 esame, nel contemplare un'ipotesi di nullità relativa, la cui declaratoria è rimessa
all'esclusiva iniziativa del promissario acquirente, ed evidentemente di protezione,
è finalizzata a preservare l'interesse di quest'ultimo a recuperare, tramite apposita
garanzia, le
eventuali somme versate in favore del promittente venditore (in vista del pericolo
di insolvenza di quest'ultimo): la consegna della polizza fideiussoria a prima
richiesta è, dunque, strumentale a permettere al promissario acquirente il
recupero delle somme pagate a titolo di acconto al costruttore, nelle ipotesi in cui
si verifichi una situazione di crisi certificata che comprometta o aggravi il buon
esito della vicenda negoziale avente ad oggetto un immobile non ultimato, obbligo
il cui adempimento prescinde dal fatto che, in futuro, si verifichi o meno lo stato di
crisi (purché ne ricorra il pericolo). Più precisamente la normativa di settore
protegge il promissario acquirente – in considerazione delle difficoltà che si
riscontrano nel reperire informazioni in ordine all'affidabilità della controparte,
nonché ai possibili rischi e alle spese dell'affare - dall'insorgere dell'eventuale
stato di crisi dell'imprenditore nei casi in cui questi, come frequentemente accade,
nella prassi finanzi la costruzione dell'immobile con gli acconti anticipati dal
primo. Nell'ambito di tale contrattazione, il promissario acquirente si trova a
pagare una parte del corrispettivo, senza ottenere l'immediato acquisto della
proprietà del bene, il quale è ancora in fase di costruzione. Così trova fondamento
l'obbligo di rilasciare la garanzia fideiussoria (bancaria o assicurativa), di
pagina 43 di 47 importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il
costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto,
che deve ancora riscuotere dal promissario acquirente. Si ha conferma, pertanto,
che lo scopo di tale garanzia è quello di consentire al promissario acquirente di
recuperare quanto versato e i relativi interessi, in caso di crisi della controparte,
senza dover attendere la conclusione dei procedimenti esecutivi e fallimentari. La
soluzione legislativa a favore della nullità è dunque orientata dall'esigenza di
predisporre una forma "forte" di controllo sulla regolarità dell'operazione nel suo
complesso, in chiave di funzionalizzazione dell'esercizio dell'atto di autonomia alla
tutela di specifici interessi (considerati "deboli" sul piano negoziale e suscettibili
di protezione attraverso meccanismi in qualche misura correttivi dello squilibrio
di potere contrattuale). Tuttavia, lo strumento "protettivo" accordato si confronta
con istituti giuridici tradizionali, ispirati al principio, in gran parte superato, della
perfetta eguaglianza dei contraenti. Ora, allorché la garanzia sia concessa, la
sopravvenienza dello stato di crisi del costruttore prima dell'ultimazione dell'opera
consente al promissario acquirente di avvalersi del diritto potestativo di recesso
dal preliminare ove sia trascritto pignoramento sul cespite, escutendo
la fideiussione, e di sciogliersi dal preliminare ove sia aperta la procedura
concorsuale, escutendo la fideiussione, sempreché il competente organo della
procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel
contratto preliminare. Ne consegue che tale necessità viene meno nel momento in
pagina 44 di 47 cui la costruzione è ultimata, poiché lo stato di insolvenza del promittente
venditore, che sopravvenga a tale ultimazione, consente comunque al promissario
acquirente di poter perfezionare l'acquisto, in ragione della previa trascrizione del
preliminare (fatta salva la facoltà di scioglimento del curatore ai sensi della L.
Fall., art. 72, vigente ratione temporis, sempre che non si tratti di immobile
destinato ad uso abitativo del promissario acquirente, scioglimento che diventa
automatico allorché l'escussione della garanzia fideiussoria sia comunicata al
curatore prima che questi abbia optato per l'esecuzione ovvero per lo
scioglimento, ai sensi della L. Fall., art. 72-bis, vigente ratione temporis;
l'attuale
disciplina segue, per ciò che qui interessa, principi sostanzialmente analoghi, fatto
salvo il più ampio ventaglio di ipotesi che preclude all'organo della procedura di
sciogliersi dal preliminare, ai sensi degli artt. 173 e 174 cod. crisi d'impresa).
Ebbene, quando il cespite originariamente da costruire, oggetto del preliminare di
vendita, sia stato nelle more ultimato, il promissario acquirente si viene a trovare
in una situazione del tutto assimilabile, sebbene ex post, a quella del promissario
acquirente che abbia stipulato, sin dall'inizio (ex ante), una promessa di vendita di
un immobile già realizzato. Sicché questi corre gli analoghi rischi che affronta
quest'ultimo, nel caso di sopravvenuto stato di crisi del promittente alienante sino
al momento della stipulazione del definitivo.
Pertanto, sia stata o meno rilasciata la fideiussione in un momento successivo alla
conclusione del contratto, affinché non sia integrato un contegno lesivo della
pagina 45 di 47 buona fede (o "abusivo", secondo il precedente prima richiamato) del diritto
riconosciuto dalla previsione normativa è indispensabile verificare se l'immobile
oggetto del preliminare sia stato ultimato, perché, laddove ciò fosse, verrebbero
meno le ragioni di "speciale" tutela in favore del soggetto debole, che non è più in
pericolo (recte che non corre più il pericolo che la norma ha inteso scongiurare).
E tanto in quanto, non essendosi manifestata l'insolvenza del promittente venditore
nel lasso di tempo trascorso tra la conclusione del preliminare e l'ultimazione dei
lavori, con la correlata realizzazione dell'immobile oggetto della promessa, e non
avendo i promissari acquirenti manifestato, in tale periodo di tempo, l'intento di
far dichiarare la nullità, non è consentito invocare l'invalidità del contratto (a
conclusioni analoghe giunge, seppure a titolo di mero obiter dictum, per un
identico caso, la già citata Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 17812 del 26/08/2020; così
anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24535 del 01/12/2016, con riferimento
all'irrogazione di sanzioni disciplinari a carico dei notai che violino il divieto di
stipula di cui al D. lgs. n. 122 del 2005, art. 8). "La domanda di nullità del
contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio
della garanzia fideiussoria del D.lgs. n. 122 del 2005, ex art. 2, non può essere
accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di
interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza
che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che
pagina 46 di 47 risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela
è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame".
La domanda riconvenzionale come proposta dalla parte convenuta, e relativa al risarcimento dei danni patrimoniali asseritamente subiti a causa dell'inadempimento della promittente acquirente, non è risultata sufficientemente fondata e deve essere rigettata.
E' rimasto indimostrato, infatti, che l'immobile promesso in vendita alla sig. ra sia – effettivamente – stato alienato a terzi ad un prezzo inferiore di Pt_2
mercato, né ad un prezzo significativamente inferiore a quello pattuito nel contratto preliminare del 29 ottobre anno 2013 (euro 152.000,00 oltre IVA), non risultando provato, nello specifico, che la vendita sia stata necessitata da problematiche afferenti la situazione economica della società.
Le spese di lite, atteso l'esito complessivo del giudizio, possono essere integralmente compensate fra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide:
- Rigetta la domanda di nullità come avanzata dalla parte attrice.
- Rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dalla convenuta.
- Compensa tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Salerno, lì 6 giugno 2025.
Il giudice dott. sa Maria Stefania Picece
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