R.G. 911/2021

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI SCIACCA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott.ssa Veronica Messana, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al R.G. 911/2021, promossa da
, nato a [...] il [...], ivi residente in [...]
, rappresentato e difeso dall'avv. Luciano Augello, ed elettivamente C.F._1 domiciliato in Sciacca, via F.lli Bellanca n. 6, giusta procura in atti stesa in calce all'atto di appel lo;

attore appellante
Nei confronti
(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore pro-tempore, Geom. , C.F.: Controparte_2 C.F._2 rappresentato e difeso, giusta procura in calce alla costituzione in giudizio nel grado di appello, dall'avv. Leonardo Palagonia e Simona Catagnano, ed elettivamente domiciliato in Sciacca nella
Via Incisa n. 25, presso il loro studio;

Convenuto appellato
Oggetto: appello avverso sentenza del giudice di pace.
Conclusioni delle parti: all'udienza del 8/11/2023, le parti concludevano come da separato verbale,
e con separata ordinanza del 5.1.2024 il GI poneva la causa in decisione con assegnazione dei termini di cui all'articolo 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 20/9/2021, ritualmente notificato alla controparte, il sig. Parte_1 conveniva in giudizio il sito in Sciacca in , e formulava appello CP_1 Controparte_1 avverso la sentenza del Giudice di Pace di Sciacca n. 48/2021, emessa il 23/3/2021, depositata il
13/4/2021 a definizione del giudizio iscritto al R.G. 382/2019, concludendo affinché volesse il
Tribunale di Sciacca, “disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa reietta: preliminarmente, ritenere e dichiarare il difetto di legittimazione passiva del Sig. per i motivi sopra Parte_1 indicati;
nel merito, ritenere e dichiarare eccessivamente oneroso il credito ingiunto al sig.
per i motivi sopra indicati e che quest'ultimo è debi tore del Condominio per spese Parte_1
e contributi condominiali relativi ai lavori di manutenzione straordinaria della somma di € 512,38 1 o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia. Per l'effetto revocare, dichiarare nullo, annullare o comunque privare di efficacia il decreto ingiuntivo n. 69/2019 D.I. emesso in data
8/8/2019 (proc. n. 180/19 R.G.) con il quale il Giudice di Pace di Sciacca ha ingiunto al Sig.
di pagare a favore del sito in Sciacca in (C.F.: Parte_1 CP_1 Controparte_1
), in persona dell'Amministratore pro-tempore, la somma di € 2.360,00 oltre interessi P.IVA_1 come per legge dalla domanda sino all'effettivo soddisfo oltre alle spese del procedimento monitorio liquidate in € 76,00 per esborsi ed € 300,00 per compensi del difensore oltre rimborso forfettario ex art. 2 D.M. 55/2014, Iva, (se dovuta) e CPA come per legge;
ritenere e dichiarare che la spesa e la relativa imputazione della stessa al Sig. , sulla base della tabella Parte_1 allegata al verbale assembleare n. 3/2014 è errata e che quest'ultimo è debitore della minore somma nella misura che emergerà in corso di causa. Per l'e ffetto revocare dichiarare nullo annullare o comunque privare di efficacia il decreto ingiuntivo n. 69/2019 D.I, emesso in data
8/8/2019 (proc. n. 180/2019 R.G.) con il quale il Giudice di Pace di Sciacca ha ingiunto al sig.
di pagare in favore del Condominio sito in Sciacca in (C.F. Parte_1 Controparte_1
) in persona dell'Amministratore pro-tempore, la somma di € 2.360,00 oltre interessi P.IVA_1 come per legge dalla domanda sino all'effettivo soddisfo oltre alle spese del procedimento monitorio liquidate in € 76,00 per esborsi ed € 300,00 per compensi del difensore oltre rimborso forfettario ex art. 2 D.M. 55/2014, IVA se dovuta) e CPA come per legge”.
L'odierno appellante, in ordine allo svolgimento del primo grado di giudizio, rappresentava:
- Che con atto di citazione del 28/10/2019 l'odierno appellante formulava opposizione avverso il decreto ingiuntivo reso dal Giudice di Pace di Sciacca n. 69/2019, con il quale veniva ingiunto al il pagamento in favore del della Pt_1 Controparte_3 complessiva somma di € 2.360,00, oltre interessi come per legge dalla domanda sino al soddisfo, a fronte di lavori deliberati dal condominio all'assemblea svoltasi il 3/7/2014, in seno alla quale venivano approvati i preventivi dei lavori da eseguire pr esso il citato edificio condominiale (lavori di tinteggiatura scala, passamano finestre scala e inferriata esterna;
manutenzione e sistemazione area esterna, con rifacimento piazzale;
installazione cancello scorrevole con automatismo).
- Che in seno all'atto di opposizione deduceva in via di fatto:
• che a seguito dell'approvazione dei lavori condominiali, l'odierno appellante aveva consegnato all'amministratore di condominio due assegni di pari importo, di €
1.180,00 ciascuno, ottemperando a quanto deliberato in data 3/7/2014 dall'assemblea dei condomini;

• Che successivamente in data 29/12/2014, con atto di vendita , il Parte_1 vendeva le proprie unità immobiliari site all'interno del condominio al signor AZ
ME;
2 • Che solo in data 18/3/2015 il Comune di Sciacca rilasciava all'Amministratore di
Condominio l'autorizzazione per potere eseguire i lavori di manutenzione straordinaria e ordinaria i cui preventivi di spesa erano stati già precedentemente approvati con verbale n. 3/2014, all'assemblea del 3/7/2014;
• Che l'Amministratore di Condominio, impossibilitato ad iniziare i lavori entro il termine di un anno previsto per legge decorrente dall'autorizzazione comunale, restituiva di sua sponte nel 2016 i due assegni sopra indicati, consegnati nel 2014;
• Che l'assemblea dei condomini deliberava, in data 6/2/2018 con verbale n. 2/2018
l'esecuzione di altri lavori di manutenzione straordinaria e ordinaria, da eseguire presso lo stabile condominiale e l'Amministratore continuava ad imputare al una quota di partecipazione per un importo pari ad € 2.360,00, Parte_1 perché a dire dell'amministratore attribuibili ai lavori approvati già in data
3/7/2014, quando ancora l'odierno appellante era ancora proprietario delle unità immobiliari, poi successivamente vendute;

• Che dopo che il aveva venduto le proprie unità immobiliari veniva no Pt_1 approvati dall'assemblea lavori nuovi e per un importo maggiore, rispetto ai lavori di cui alla spesa approvata con verbale 3/2014 in data 3/7/2014 , specificando tuttavia che si tratta di lavori già compresivi di quelli previsti ed approvati nel 2014
(consistenti nella tinteggiatura scala - passamano finestre scala - inferriata esterna, manutenzione e sistemazione area esterna, con rifacimento del piazzale e installazione cancello scorrevole con automatismo).
- Che nel corso del giudizio di primo grado, l'odierno opponente formulava opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Sciacca per il pagamento delle somme sopra indicate, deducendo: il proprio difetto di legittimazione passiva, atteso che una volta intervenuto il trasferimento della proprietà dell'immobile l'alienante perde la qualità di condomino, con il venir meno dell'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali, aventi quale legittimato passivo solo il nuovo proprietario;
che il signor non aveva mai approvato i lavori di manutenzione straordinaria e ordinaria indicati Pt_1 nel consuntivo di cui al verbale 2/2018 del 6/2/2018, mentre le uniche spese eventualmente riconducibili al sig. e i relativi preventivi sono solo quelli del 3.7.201 4, Parte_1
(ovvero i lavori relativi alla tinteggiatura della scala, all'installazione del passamano finestre scala, inferriata esterna ad esclusione dei lavori relativi alla manutenzione e alla sistemazione dell'area esterna, con rifacimento del piazzale e alla insta llazione del cancello scorrevole con automatismo); che i lavori che sono stati eseguiti nello stabile sono solo quelli indicati nel verbale 2/2018, con rendiconto approvato da AZ ME (nuovo proprietario), che pertanto dovrebbe sopportarne il peso;
che i lavori indicati nel verbale
3 2/2018 sono maggiori e diversi rispetto a quelli del verbale 3/2014; che i lavori sono stati comunque eseguiti in violazione delle norme sull'edilizia perchè realizzati quando oramai le autorizzazioni Comunali erano scadute (ovvero mese di ottobre 2017); che in ogni caso al Sig. , quale vecchio proprietario dell'immobile, può essere richiesto il Pt_1 pagamento solo delle spese relative alla straordinaria amministrazione approvate quando era ancora proprietario (anche se eseguite successivamente) e non anche le spese di manutenzione ordinaria, quindi su di lui dovrebbero gravare solo le spese relative alla sostituzione del cancello, per importo complessivo di € 512,00; che la rimanente somma di
€ 1.847,24 per i lavori di manutenzione ordinaria, devono essere imputate al nuovo proprietario.
- Che nel giudizio di primo grado si costituiva il oggi appellato contestando tutto CP_1 quanto dedotto e affermato da controparte;

- Che il giudice di Pace di Sciacca con la sentenza oggi impugnata n 4/2021, a seguito della costituzione nel giudizio di primo del sito in Sciacca nella CP_1 Controparte_1
, rigettava la formulata opposizione e confermava il D.I. n. 69/2019.
[...]
Avverso tale sentenza, l'odierno appellante, premettendo di avere comunque provveduto, nelle more del giudizio di appello e per evitare ulteriori conseguenze pregiudizievoli, al pagamento integrale di quanto previsto dal decreto ingiuntivo, formulava appello evidenziando i seguenti motivi:
- La sentenza di primo grado avrebbe omesso di pronunciarsi sull'eccezione relativa al difetto di legittimazione passiva proposta in atto di citazione;

- Il giudice di prime cure avrebbe altresì errato nella parte in cui ha ritenuto che il CP_1 opposto avrebbe dimostrato sia l'an sia il quantum della pretesa mentre invero le fonti di prova prodotte non possono ritenersi sufficienti a reputare assolto l'onere probatorio da parte del CP_1
- La sentenza di primo grado risulterebbe esser altresì errata nella parte in cui – senza voler contestare l'an della pretesa – ha erroneamente identificato il quantum della pretesa con quanto indicato nel verbale di assemblea 3/2014, comprensivo sia dei lavori di straordinaria sia di ordinaria manutenzione, mentre al andrebbero attribuiti soli i lavori di Pt_1 straordinaria manutenzione.
Pertanto, l'odierno appellante concludeva per la riforma della sentenza imp ugnata.
Con comparsa del 28/12/2021, si costituiva nel presente grado di appello il sopra in CP_1 epigrafe identificato, insistendo per il rigetto dell'impugnazione proposta perché infondata in fatto ed in diritto.
A fondamento della propria difesa, deduceva:
- Che la legittimazione passiva per le spese di manutenzione straordinaria era e resta in capo al soggetto che era condomino, perché proprietario dell'unità immobiliare, al momento della
4 delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei lavori, ovvero nel caso di specie
; Parte_1
- Che in ordine all'an della pretesa, lo stesso appellante ha rinunciato espressamente, stante la assoluta infondatezza di tale asserzione, alla doglianza relativa alla mancata prova dell'esistenza della pretesa avanzata dal CP_1
- Che in ogni caso il titolo della pretesa vantata nei confronti del non sarebbe Pt_1 costituito solo dalla delibera assembleare di approvazione dei lavori in condominio n.
3/2014 ma anche dai due assegni di importo complessivo corrispondente alla somma ad oggi richiesta dal Condominio di € 2.360,00 sottoscritti dal , prima consegnati Pt_1 all'amministratore e poi rivendicati a distanza di due anni dalla vendita dell'immobile;
- Che la somma ingiunta va addebitata in via esclusiva al perché questi avrebbe Pt_1 riconosciuto specificatamente la debenza di tale importo all'atto del pagamento iniziale nelle mani dell'amministratore;
- Che non rileverebbe la distinzione operata da parte appallante tra spese di natura straordinaria e ordinaria atteso che il mai avrebbe contestato né impugnato la delibera 3/2014; Pt_1
- Che in ogni caso a voler ritenere avallata la tesi dell'appellante in ordine alla distinzione tra spese di ordinaria e di straordinaria manutenzione solo le spese della tinteggiatura potrebbero non rientrarvi.
La causa veniva istruita documentalmente e a seguito di alcun rinvii disposti per intervenuto trasferimento del Giudice titolare del procedimento la causa veniva fissata per precisazione delle conclusioni, con assegnazione dei termini per il deposito di co mparse conclusionali.
NEL MERITO
Premesso ciò in punto di fatto, nel merito, l'appello è infondato per le ragioni che seguono.
Quale primo motivo, parte appellante ha evidenziato la omessa pronuncia da parte Parte_1 del giudice di prime cure sull'eccezione preliminare di difetto di legittimazione passiva in capo allo stesso in ordine alla pretesa avanzata dal , che secondo la ricostruzione di parte CP_1 appellante avrebbe dovuto essere rivolta nei confronti del nuovo proprietario degli immobili .
Sul punto giova evidenziare che il Giudice di Pace, seppur in via implicita, ha correttamente rigettato la suddetta eccezione nella parte in cui ha statuito che “invero, per quanto attiene alle spese di manutenzione straordinaria occorre guardare il momento in cui l'assemblea ha deliberato
l'approvazione dei lavori. Con questa conseguenza: tutte le spese decise e deliberate dopo l'atto di vendita, risponde l'acquirente, ossia il nuovo condomino;
…. Per le spese decise anteriormente al rogito risponde sempre e solo il vecchio condomino, ossia il venditore.” riconoscendo pertanto la legittimazione passiva del . Pt_1
Ed è lo stesso appellante a riconoscerla, nella misura in cui ha rinunciato in grado di appello alle eccezioni sollevate in ordine all'an della pretesa vantata dal concentrando le proprie CP_1
5 doglianze sul quantum e sulle spese del giudizio di primo grado.
Con riferimento agli ulteriori motivi di impugnazione, corre obbligo porre le infrascritte osservazioni di carattere generale.
Ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c., quarto comma, “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente.”.
Di conseguenza, l'acquirente non risulta obbligato solidalmente al pagamento degli oneri condominiali che risalgano ad oltre l'anno precedente l'acquisto dell'immobile.
La suddetta disposizione opera nei rapporti esterni, ovvero tra condominio e condomini, essendo norma posta a tutela del condominio stesso, che vede rafforzati i propri crediti, prevedendo un'obbligazione solidale anche del nuovo proprietario dell'unità im mobiliare (unitamente al precedente proprietario) per i contributi relativi all'anno in corso dell'acquisto e all'anno precedente, ma non consente all'amministratore di pretendere dal nuovo proprietario anche contributi concernenti debiti maturati prima dell'anno della compravendita dell'unità immobiliare e dell'anno precedente.
Viene, dunque, a riconoscersi nei rapporti esterni nei confronti del un 'obbligazione di CP_1 natura solidale, tra il vecchio ed il nuovo proprietario , seppur circoscritta temporalmente.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha infatti affermato che “la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'articolo 63 secondo comma disp. att. c.c. e non già l'articolo
1104 c.c., atteso che giusta il disposto di cui all'articolo 1139 c.c., la disciplina dettata in materia di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificatamente lo regolano.” (cfr. Corte di Cassazione 16975/2005).
Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Corte di Cassazione ordinanza n.
11199/2021), riguardo alla posizione del condominio nei confronti dell'acquirente e del venditore, se le spese straordinarie sono state deliberate prima della vendita, ma comunque n ell'intervallo di tempo indicato dall'articolo 63 disp att. c.c., allora il condominio potrà scegliere se chiedere l'intera somma al vecchio proprietario ovvero se chiederla al nuovo proprietario. Di talchè, venditore e acquirente sono da considerarsi solidalmente tenuti al pagamento nei confronti del . CP_1
Quanto, poi, ai rapporti interni tra venditore ed acquirente, per applicare il principio di cui all'articolo di cui sopra, occorre distinguere tra: spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edifi cio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento;
e spese attinenti a lavori che consistano in un'innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore alla manutenzione ordinaria dell'edificio e cagionate da un evento non evitabile con quest'ultima.
6 Nella prima ipotesi, l'obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l'intervento ritenuto necessario dall'amministratore e quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell'attività gestionale;
nel secondo caso, invece delle opere di manutenzion e straordinaria e delle innovazioni, la deliberazione dell'assemblea chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell'intervento assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino (cfr. Corte di
Cassazione 24654/2010, “ in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordin e alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano stato deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore a nulla rilevando che le opere siano state in tutto i in parte eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del medesimo di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'articolo 63 disp att. c.c.”)
Deve, dunque, ritenersi che nel caso di opere di manutenzione straordinaria l'obbligo sorge al momento dell'approvazione assembleare che ha disposto l'esecuzione dell'intervento di riparazione mentre nel caso di opere di manutenzione ordinaria l'obbligo so rge, a prescindere dal momento in cui la assemblea lo deliberi, quanto i lavori siano eseguiti o i relativi obblighi vengano prestati.
Nel caso che ci occupa, (che vede il agire per la riscossione di oneri non pagati in via CP_1 monitoria) l'assemblea dei Condomini del 3.7.2014 (verbale n. 3/2014) deliberava in ordine: ai lavori di tinteggiatura scala, passamano finestre scala e inferriata esterna;
manutenzione e sistemazione area esterna, con rifacimento asfalto piazzale nonché in ordine a lla installazione cancello scorrevole con automatismo.
Sul punto, già in primo grado di giudizio, l'odierno appellante si doleva della circostanza che – anche a voler riconoscere come attribuibili al signor le spese relative ai lavori di Pt_1 manutenzione di cui al verbale del 2014 (fatta esclusione per i lavori poi deliberati successivamente ed imputati direttamente, per la differenza in eccesso, al nuovo proprietario Sig. AZ) – i lavori approvati in quella sede non fossero tutti da considerarsi come manutenzione straordinaria, atteso che fatta eccezione per la sostituzione del cancello in ferro con uno nuovo automatico i restanti lavori dovevano considerarsi quale manutenzione ordinaria, e pertanto da attribuirsi esclusivamente al nuovo proprietario, perché eseguiti in data successiva alla vendita dell'immobile.
A parere di questo decidente, tuttavia, dovendo considerare l'obbligazione esistente nei confronti dell'ente condominio come solidale tra venditore e acquirente, se rispettati i limiti temporali indicati dall'articolo 63 disp. att. c.c., come nel caso di specie, l'eventuale natura ordinaria o
7 straordinaria dell'intervento deliberato rileva – nei termini sopra ricostruiti – nei rapporti interni tra venditore ed acquirente ma non nei confronti del condominio. Diversamente opinando verrebbe compromessa quella ratio di tutela dell'ente condominiale sottesa all'articolo 63 disp att. c.c.
Applicando tali criteri al caso di specie, pertanto correttamente il Giudice di Pace ha concluso con la conferma del decreto ingiuntivo, per l'intero importo ingiunto.
Da ultimo, in ordine all'ulteriore doglianza sollevata dal , relativa all'errata Parte_1 quantificazione delle spese già nella tabella allegata al verbale del 2014, giova evidenziare quanto segue.
È da ritenersi accertato, perché non contestato da nessuna delle parti e documentalmente comprovato, che al momento della approvazione da parte dell'assemblea dei condomini n. 3/2014 il fosse ancora proprietario delle unità immobiliari siti all'interno dell'edificio Parte_1 condominiale sito in Sciacca nella e che la relativa delibera, con annessa tabella, Controparte_1 non fu oggetto di impugnazione da parte dell'odierno appellante.
Ne discende che sotto tale profilo non può che applicarsi il principio espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione per il quale “ nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incid entale, la loro validità; essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate” (Corte di Cassazione Sezioni Unite n. 26629/2009).
Ne discende, dunque, che in mancanza di una sua preventiva e tempestiva impugnazione, non è dato al giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo, sia in primo grado sia in grado di appello, rilevare l'eventuale errore contenuto nel verbale assembleare e nella tabella allegata, tale per cui la cifra e la modalità di ripartizione una volta cristallizzata non può più essere rimessa in discussione successivamente in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
Per tutti questi motivi, l'appello formulato non può trovare accoglimento.
In ordine alle spese, le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

p.q.m.

Il Tribunale di Sciacca, in persona del Giudice dott.ssa Veronica Messana, definitivamente pronunciando, rigettata ogni ulteriore istanza ed eccezione, così dispone:
1) Rigetta l'appello formulato avverso la sentenza resa dal Giudice di Pace di Sciacca n.
48/2021, emessa il 23/3/2021, depositata il 13/4/2021 a definizione del giudizio iscritto al R.G. 382/2019;
2) Condanna l'odierno appellante a rifondere il sito in Sciacca Parte_1 CP_1 sito in le spese del presente grado di giudizio, che si liquidan o in € Controparte_1
852,00 per compensi, oltre IVA e CPA se dovuti come per legge.
8 Così deciso in Sciacca, il 28/3/2025
Il Giudice
Dott.ssa Veronica Messana
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29.12.2009, n. 193, conv. con modd. dalla L. 22.2.2010 n. 24,
e del Decreto Legislativo 7.3.2005, n. 82, e succ. modd. e intt., e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21.2.2011. n. 44.
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