REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord in Aversa, in persona del dott. Alessandro Auletta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al RG n. 6960/2021, tra
(CF: , nato a [...] il 27 luglio Parte_1 C.F._1
1976 e ivi residente a[...] rappresentato e difeso – come da procura in atti – dall'avv. ANGELO D'ONOFRIO (CF: ), con domicilio digitale eletto presso l'indirizzo PEC C.F._2 indicato in atti
ATTORE
e
(CF: , nato a [...] il Controparte_1 C.F._3
18.11.1983
(CF: ), nata a [...] il [...], CP_2 C.F._4 entrambi residenti in [...], rappresentati e difesi – come da procura in atti – dagli avv.ti ALDO NATALE (CF:
e ( , con domicilio C.F._5 CP_3 C.F._6 digitale presso l'indirizzo PEC indicato in atti,
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Come da verbali e atti di causa
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il sig. ha convenuto in giudizio i sig.ri Parte_1 [...]
e dinnanzi al Tribunale di Napoli Nord al fine di CP_1 CP_2 sentire accogliere le conclusioni appresso riportate:
“a) accertare e dichiarare l'inadempimento dei signori e Controparte_1 [...]
e per l'effetto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., emettersi sentenza di trasferimento CP_2 della proprietà relativa all'immobile ad uso residenziale sito in Sperlonga (LT), alla via Pantanelle 74, il tutto riportato al NCEU del OM di Sperlonga al foglio n.7, part. 509, sub 8 in favore dell'esponente. Sin d'ora l'acquirente si rende disponibile a versare la restante parte del prezzo, pari ad euro 230.000,00 così come concordato nella proposta accettata;
b) ordinare al Conservatore dei RR II di Latina di annotare la emittenda sentenza;
c) condannare la convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'acquirente, da liquidarsi in via equitativa;
d) condannare la convenuta al pagamento di spese e competenze professionali con attribuzione al procuratore antistatario”.

2. Premette in fatto: a) di avere formulato una proposta di acquisto relativa all'immobile sito in Sperlonga (LT), alla via Pantanelle 74, riportato al NCEU del predetto ente al Foglio n.7, part. 509, sub 8 di proprietà degli odierni convenuti;
b) che con la proposta formulata veniva fissato un prezzo di acquisto di euro 235.000,00 e era versato l'acconto dell'importo di euro 5.000 a mezzo assegno non trasferibile n. 3754121688-200814704 intestato al sig. ; c) i signori e CP_1 CP_1
sottoscrivevano la proposta di acquisto ed incassavano l'assegno di cui CP_2 sopra;
d) le parti convenivano che la stipula dell'atto notarile sarebbe dovuta avvenire entro e non oltre il 1° giugno 2021.

3. Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 31.12.2021 si sono costituiti in giudizio i sig.ri ed contestando Controparte_1 CP_2 le avverse difese e formulando le seguenti conclusioni:
“ • in via pregiudiziale, nel rito, accertare e dichiarare l'incompetenza per territorio dell'autorità giudiziaria adita relativa al presente giudizio e, per l'effetto, rilevare la competenza a conoscere della stessa in capo al TRIBUNALE DI LATINA, per le argomentazioni sopra meglio esposte;
• nel merito, rigettare siccome totalmente infondata in fatto e in diritto ogni domanda promossa dal sig.
[...]
nei confronti dei comparenti convenuti;
• accertare e dichiarare il Parte_1 diritto dei convenuti a trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, non avendo l'attore entro il termine perentorio contrattualmente pattuito adempiuto all'obbligazione assunta con la proposta di acquisto dell'immobile de quo;
• condannare l'attore al pagamento di spese e compensi in favore dei sottoscritti difensori anticipatari, rimborso forfettario delle spese generali (15%), nonché C.P.A. (4%) ed I.V.A. (22%), come per legge, oltre al pagamento della somma, che sarà ritenuta congrua in via equitativa a titolo di risarcimento per lite temeraria”.
Preliminarmente hanno eccepito l'incompetenza territoriale del Tribunale adito in favore del Tribunale di Latina in applicazione del criterio della residenza dei convenuti precisando che anche l'immobile oggetto del contratto, ubicato in Sperlonga, rientrava nella competenza territoriale del Tribunale di Latina.
In secondo luogo, osservano che: a) i sig.ri e Controparte_1 CP_2
avevano accettato la proposta di acquisto formulata dalla agenzia
[...] [...]
relativa all'immobile de quo prevedendo il prezzo della compravendita CP_4 di euro 230.000,00 (di cui euro 5.000,00 consegnati all'agenzia immobiliare a mezzo di assegno bancario a titolo di caparra e acconto;
ed euro 230.000,00 da versare al momento del rogito notarile definitivo da sottoscriversi entro e non oltre il 01.06.2021); b) veniva previsto il termine perentorio del 1° giugno 2021 per la stipula del definitivo.
Sul punto si rileva che il rimedio ex art. 2932 c.c. può essere invocato esclusivamente dalla parte adempiente mentre, nel caso di specie, l'odierno attore è rimasto inadempiente all'obbligo assunto dal momento che: a) non ha inoltrato alcun invito/diffida a stipulare il contratto di compravendita entro il termine perentorio indicato nella proposta di acquisto né aveva messo a disposizione le somme pattuite a titolo di prezzo;
b) il termine indicato per la stipula del definitivo deve considerarsi perentorio e, pertanto, il mancato rispetto dello stesso ha determinato la risoluzione di diritto del contratto preliminare.

4. Concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., con provvedimento del 27.3.2023, il GI osservava “che le eccezioni preliminari formulate da parte convenuta possono essere definite unitamente al merito ma che come indicato dalla giurisprudenza di legittimità la produzione della documentazione attestante la c.d. regolarità urbanistica, la conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, costituiscono una condizione dell'azione che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione e che quindi la pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
in altri termini, non può accogliersi una lettura del sistema che consenta alle parti di eludere la disposizione dettata del L. n. 52 del 1985 art. 29 comma 1 bis, mediante la stipula di un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare seguita dalla introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento dell'immobile medesimo”; ed invitava le parti ad interloquire in merito.

5. Successivamente, con provvedimento del 27.6.2023, il GI, sul rilievo che la parte attrice avesse chiesto un termine per l'acquisizione di documentazione da parte del OM , rinviava ulteriormente la causa al 9.11.2023 per “verificare CP_5
l'ammissibilità della domanda”.

6. Parte attrice depositava i documenti in questione in limine all'udienza del 9.11.2023; il GI rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 16.1.2025.

7. In tale occasione, innanzi allo scrivente, subentrato sul ruolo a far data dal 30.9.2024, le parti si riportavano a tutti i propri scritti concludendo in conformità.

8. Nelle memorie ex art. 189-190 c.p.c. le parti hanno ribadito i rispettivi asserti difensivi, ulteriormente affinandoli, e ribadendo le proprie domande ed eccezioni.

9. La domanda va accolta nei termini e per le ragioni che si vanno a chiarire.
10. Va preliminarmente disattesa l'eccezione di incompetenza svolta dai convenuti (la cui costituzione deve ritenersi tempestiva per quanto dagli stessi osservato).
11. La giurisprudenza ha infatti chiarito che “l'azione con la quale il promissario acquirente, sulla base di un contratto preliminare, chiede ai sensi dell'art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo della proprietà del bene promessogli in vendita, non ha natura di azione reale, ma di azione personale, essendo la relativa domanda fondata sull'obbligazione dell'altra parte di concludere il negozio traslativo della proprietà. Pertanto, la competenza territoriale, in ordine a detta domanda appartiene, in concorso con il foro generale stabilito dall'art. 18 c.p.c., al giudice del luogo (art. 20 c.p.c.) ove l'obbligazione è sorta o deve eseguirsi, con la conseguenza che il convenuto, per non incorrere nella preclusione di cui all'art. 38, comma 3, c.p.c. è tenuto a sollevare eccezione di incompetenza per territorio contrastando la scelta dell'attore con riferimento a tutti i tre criteri di competenza fissati dagli art. 18 e 20 c.p.c. e con specifica, ancorché sommaria, enunciazione delle relative ragioni, onde evitare che la competenza eventualmente insussistente sotto il profilo contestato, resti radicata sotto il concorrente profilo non debitamente contestato” (Cass. 27.6.1988, n. 4337).
Alla luce di questo principio e considerato che l'obbligazione (di stipulare il successivo contratto definitivo) è sorta in Villa Literno risulta rispettata la individuazione del foro ex art. 20 c.p.c., la cui scelta da parte dell'attore non è stata contestata dai convenuti (che si sono limitati a ribadire l'eccezione sul rilievo che l'immobile si trovi nel circondario di altro Tribunale).
12. Sempre in via preliminare, va disattesa l'eccezione di inammissibilità della domanda.
Come già chiarito nel corso del presente giudizio, la regolarità urbanistico-edilizia del bene rappresenta, rispetto alla domanda ex art. 2932 c.c., una condizione dell'azione che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite e non un presupposto della domanda (Cass. 9.7.2024, n. 18681); tale principio risulta confermato dalla giurisprudenza secondo cui “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, nel caso in cui il promittente alienante non assolva all'onere di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile, il promissario acquirente può, al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., supplire a tale omissione mediante la produzione in giudizio di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia” (Cass. 29.5.2023, n. 14976): benché tale principio non sia del tutto confacente alla presente fattispecie, posto che parte attrice non si è limitata a depositare una perizia giurata ma recta via i titoli edilizi relativi all'immobile in questione, dallo stesso si evince che la documentazione relativa alla regolarità urbanistico-edilizia del bene (o un suo succedaneo) può essere prodotta anche in corso di causa.
13. Nel merito, come si anticipava, la domanda è fondata e va accolta.
14. Dal tenore del testo contrattuale prodotto unitamente all'atto introduttivo si evince: a) che la proposta si sarebbe perfezionata con la conoscenza della relativa accettazione da parte del venditore e che ciò avrebbe dato luogo ad un “contratto preliminare” (così testualmente); b) che le parti avrebbero dovuto procedere alla stipula del contratto definitivo “entro e non oltre” la data dell'1.6.202[1] con possibilità di proroga su accordo delle parti e “qualora vi sia la necessità”.
Ora, rispetto al primo profilo, è pacifico – anzitutto perché documentato dalla intervenuta firma per accettazione della proposta e in secondo luogo perché riconosciuto dagli stessi convenuti nelle premesse in fatto della comparsa di costituzione e risposta – che tra le parti fosse sorto un contratto preliminare, prevedente l'obbligazione di stipulare il successivo contratto di trasferimento immobiliare. Rispetto al secondo profilo, va in prima battuta richiamato l'orientamento di legittimità secondo cui “il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” (Cass. 25.10.2010, n. 21838).
Ebbene, prestata adesione a tale orientamento, deve ritenersi che non venga in rilievo nella specie un termine essenziale: in tal senso conduce la stessa considerazione che le parti convennero circa la possibilità di una proroga del termine stesso.
Ne consegue che l'utilizzo della clausola di stile “entro e non oltre” non è da sola sufficiente a confermare l'esistenza di una specifica volontà delle parti di subordinare l'interesse alla stipulazione alla circostanza che intervenisse entro una determinata data (anzi, come detto, le parti convennero espressamente la possibilità di differire, di comune accordo, il termine inizialmente indicato, con ciò implicitamente ammettendo che il suddetto termine non fosse essenziale).
15. Considerato quanto sopra, deve ritenersi che – al di là del primo tentativo rimasto infruttuoso, giusta notifica avviata in data 1.9.2021 - la “diffida”, rivolta ai convenuti dall'odierno attore, di convenire alla data del 6.10.2021 innanzi al Notaio
di Latina per la stipula del contratto definitivo sia stata Persona_1 correttamente portata a conoscenza delle controparti;
non sono emersi elementi volti a giustificare la circostanza che, nella predetta occasione, i promittenti alienanti non si siano presentati innanzi al notaio per la stipula del contratto definitivo, le altre circostanze (su cui vertevano i temi di prova articolati da parte convenuta) essendo irrilevanti attesa la natura non essenziale del termine sopra indicato.
16. Consegue da quanto detto che il contratto definitivo non fu stipulato per inadempimento degli odierni convenuti e che quindi – tenuto conto anche di quanto detto al par. 12 – sussistono i presupposti per l'accoglimento della domanda.
Sul punto, va chiarito che “in tema di contratto preliminare, le sentenze ex art. 2932 c.c. producono gli effetti del definitivo dal momento del loro passaggio in giudicato, comportando, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e, correlativamente, l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo che viene sancito mediante una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento” (Cass. 9.5.2024, n. 12680).
Siccome non sono sorte questioni al riguardo, il prezzo al cui versamento è condizionato l'effetto traslativo della presente pronuncia è fissato in quello di euro 235.000,00, dedotta la somma già versata a titolo di caparra;
e quindi al versamento del residuo prezzo di euro 230.000,00. Al relativo versamento nelle mani della controparte, parte attrice provvederà entro il termine di sei mesi dal passaggio in giudicato della presente pronuncia.
Giova chiarire – ai fini della individuazione del regime disciplinare del rapporto sorto con la presente sentenza – che, secondo la S.C. di Cassazione, “il pagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà, se pure assolve alla funzione di condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo, non perde, peraltro, la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza che l'inadempimento della correlativa obbligazione può - nel concorso dei relativi presupposti - essere fatto valere dalla controparte, come ragione di risoluzione del rapporto, ai sensi degli articoli 1453 e seguenti del codice civile, non già come causa di automatica inefficacia del rapporto medesimo ai sensi degli artt. 1353 e ss. c.c.” (Cass. 13.11.2019, n. 29358, emessa in relazione ad una vicenda ove il giudice a quo, in applicazione dei riferiti principi, al fine di stabilire se il contratto di vendita costituito con sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile avesse perso efficacia, ha ritenuto necessario verificare la sussistenza dei presupposti della risoluzione del contratto stesso per inadempimento, non limitandosi al mero riscontro dell'oggettivo mancato versamento del prezzo dovuto nel termine fissato dalla sentenza, come se si fosse trattato di una ordinaria condizione di efficacia del negozio).
17. Le spese seguono la soccombenza, avuto riguardo al principio di causalità, e sono liquidate come in appresso.
Letto il d.m. n. 55 del 2014 e ss. mm., tenuto conto dello scaglione di riferimento e dell'attività effettivamente compiuta, applicata la riduzione del 40% in ragione del carattere non complesso degli accertamenti compiuti, le stesse sono quantificate in complessivi euro 5.059,80.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa iscritta a RG n. 6960/2021, ogni altra istanza disattesa, così provvede:
1) ACCOGLIE la domanda di trasferimento ex art. 2932 c.c. formulata dal sig.
e dichiara accertato l'inadempimento dei convenuti in Parte_1 relazione all'obbligo di trasferimento immobiliare assunto con il contratto preliminare tra le parti intercorso;

2) DISPONE ex art. 2932 c.c. il trasferimento, in favore del sig. Parte_1
e contro i sig.ri e , della
[...] Controparte_1 CP_2 proprietà del bene sito in SPERLONGA, alla via PANTANELLE n. 74, allibrato al NCEU di tale OM al foglio 7, p.lla 509, sub 8 (ex sub 4 e 6), subordinando l'efficacia traslativa della presente pronuncia al pagamento da parte del sig.
in favore della controparte, del residuo prezzo di euro Parte_1
230.00,00, entro sei mesi dal passaggio in giudicato della medesima;

3) CONDANNA i convenuti alla refusione delle spese processuali in favore dell'attore, spese quantificate in complessivi euro 5.059,80, oltre rimborso delle s.g. nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione delle stesse in favore dell'avv. ANGELO D'ONOFRIO, per anticipo fattone;
4) ORDINA la trascrizione del presente titolo da parte del Conservatore dei Registri Immobiliari territorialmente competente.
Così deciso in Aversa, in data 5.5.2025
Il Giudice dott. Alessandro Auletta