R.G. 2698/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Prato
Sezione Civile
il giudice dott. Giulia Simoni pronuncia la seguente
SENTENZA
nella causa r.g. n. 2698/2021, a cui è stata riunita la causa r.g. n. 1647/2022, tra le parti:

(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2 [...]
), quali eredi di deceduto a Prato il 21/05/2022 (c.f. C.F._2 Persona_1
), rappresentate e difese dall'avv. Francesco Lencioni (PEC C.F._3
vvocati.prato.it), elettivamente domiciliate presso il suo studio in Prato, Email_1
via Francesco Ferrucci n. 100;
ATTRICI IN RIASSUNZIONE contro
(c.f. e p. iva ), Controparte_1 P.IVA_1
in persona del suo amministratore nonché legale rappresentante pro tempore CP_2
( , rappresentato e difeso dall'avv. Maurizio Daneri (PEC Controparte_3
vvocati.prato.it) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Prato, Email_2
via A. Simintendi n. 29;
CONVENUTO
OGGETTO: Impugnazione delibera assembleare
CONCLUSIONI
Attrici: (…) per l'accoglimento delle conclusioni riportate rispettivamente nei due atti di citazione introduttivi dei procedimenti riuniti R.G. 2698/2021 [«dichiarare l'annullabilità della delibera adottata dall'assemblea condominiale del 1 marzo 2021 con riferimento all'approvazione del bilancio lavori straordinari con la contabilità finale di cantiere per tutti i pagina 1 di 14

motivi di cui in premessa, con ogni consequenziale provvedimento;
accertare e dichiarare
l'importo delle somme effettivamente dovute dal sig. in virtù della corretta Persona_1
imputazione e ripartizione delle somme relative ai lavori di manutenzione straordinaria di cui in premessa, anche in virtù della scontistica concordata con l'impresa appaltatrice;
condannare il
“ ” a rimborsare al sig. le maggiori somme Controparte_4 Pt_1 eventualmente corrisposte in esecuzione della delibera impugnata;
condannare il “
[...]
” al risarcimento del danno emergente costituito dalle spese e Controparte_4
competenze relative al procedimento di mediazione. Con vittoria di spese e competenze professionali»] e 1647/2022 [«(…) dichiarare l'annullabilità delle delibere adottate dall'assemblea condominiale del giorno 8 febbraio 2022 per tutti i motivi di cui in premessa, con ogni consequenziale provvedimento;
condannare il “ Controparte_4
” a rimborsare alla proprietà le maggiori somme eventualmente corrisposte in
[...] Pt_1 esecuzione delle delibere impugnate;
condannare il “ Controparte_4
” al risarcimento del danno emergente costituito dalle spese e competenze relative al
[...]
procedimento di mediazione. Con vittoria di spese e competenze professionali»]. In via istruttoria, ove ritenuto necessario, insiste per l'ammissione della CTU tecnica con il quesito indicato nelle seconde memorie 183/6 cpc del 7 novembre 2022 e del 26 gennaio 2024, reiterando la disponibilità ad anticipare provvisoriamente il compenso del CTU come indicato nella terza memoria 183/6 cpc del 28 novembre 2022, previa revoca dell'ordinanza del 27 gennaio 2025..
Convenuto: (…) affinché l'Ill.mo Giudice del Tribunale adito, rimossa e disattesa ogni contraria domanda ed eccezione, Voglia rigettare le domande svolte da parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi meglio indicati in narrativa degli atti introduttivi, con ogni conseguenza in punto di conferma della validità delle delibere condominiali oggetto di impugnazione. Con vittoria di spese, diritti ed onorari.
FATTO E DIRITTO ha convenuto in giudizio, con citazione, il Persona_1 Controparte_1
(di seguito: «il »), al fine di sentir dichiarare l'annullabilità della
[...] CP_4 delibera adottata dall'assemblea condominiale in data 1°/03/2021, con riferimento all'approvazione del bilancio lavori straordinari con la contabilità finale di cantiere, accertare e dichiarare l'importo delle somme effettivamente dovute in virtù della corretta imputazione e ripartizione delle somme relative ai lavori di manutenzione straordinaria, anche in virtù della scontistica concordata con l'impresa appaltatrice, condannare il convenuto a rimborsargli le pagina 2 di 14 maggiori somme eventualmente corrisposte in esecuzione della delibera impugnata e infine condannare il al risarcimento del danno emergente costituito dalle spese e CP_4
competenze relative al procedimento di mediazione.
A fondamento della domanda ha dedotto le seguenti circostanze di fatto: di essere proprietario di un'unità immobiliare facente parte del Condominio;
che tale unità immobiliare, nella quale è esercitata attività di vendita al dettaglio di abbigliamento, è posta al piano terreno, con accesso che avviene, quindi, direttamente dalla strada;
che l'assemblea condominiale del 12/09/2018 aveva deliberato l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria relativi, in particolare, alle facciate condominiali e ai terrazzi (balconi) di proprietà privata, per il complessivo importo di €
45.205,00 oltre IVA;
che venivano altresì conferiti gli incarichi di direttore dei lavori al geom.
(compenso 8% dei lavori) e di responsabile dei lavori al geom. Controparte_5 [...]
(compenso 2,5% dei lavori); che l'assemblea condominiale del 23/04/2019 aveva CP_6
deliberato l'esecuzione di ulteriori lavori;
che nell'anno 2020 non era stato possibile convocare alcuna assemblea condominiale a causa dell'emergenza sanitaria, pertanto soltanto in data
1°/03/2021 l'assemblea aveva approvato, con il voto contrario del sig. il bilancio lavori Pt_1
straordinari, con la contabilità finale di cantiere redatta dal geom. e il criterio di CP_5
ripartizione delle spese, nonché i bilanci consuntivi 2019 e 2020.
Sulla premessa di essere escluso dal pagamento dei lavori di manutenzione relativi ai balconi,
l'attore ha evidenziato che non è chiara la distinzione fra le due tipologie di spesa – privata o condominiale -, in particolare con l'indicazione di quali voci di spesa, anche con riferimento ai lavori extracapitolato, fossero comprese nell'una o nell'altra tipologia;
ha eccepito che gli oneri amministrativi, pari a € 610,00, sono privi di causale in quanto non deliberati dall'assemblea del
12/09/2018; ha evidenziato che la ripartizione dei costi relativi agli oneri tecnici avrebbe dovuto essere eseguita con le stesse modalità utilizzate per la ripartizione delle spese relative ai lavori, e, quindi, dividendo la spesa in percentuale fra lavori condominiali e lavori privati, e dunque la quota del compenso dei tecnici maturata per l'esecuzione dei lavori privati avrebbe dovuto essere attribuita ai privati stessi, così come la spesa per i relativi lavori, mentre l'assemblea aveva ripartito tutti i costi per gli oneri tecnici secondo la tabella millesimale generale;
ha osservato, inoltre, che l'impresa appaltatrice EdiLuca, a seguito della richiesta dell'assemblea del
12/09/2018, aveva accordato una riduzione del 3% sull'importo dei lavori, ma tale sconto non era stato poi riportato nella contabilità finale di cantiere per motivi non precisati;
infine, ha rilevato che la spesa di € 82,50 per la sostituzione del “fermo molla” del portone, riportata nel bilancio consuntivo 2020, era altresì ripartita secondo la tabella millesimale generale, ma pagina 3 di 14 avrebbe dovuto essere ripartita ai sensi dell'art. 1123, comma 2, c.c., potendo egli ricevere dal portone unicamente un'utilità potenziale, rappresentata dalla circostanza che i contatori sono posti a ridosso delle scale condominiali interne.
Si è costituito in giudizio il , contestando la prospettazione avversaria. CP_4
Nel rilevare che la richiesta di annullamento della delibera assembleare del 1°/03/2021, svolta da parte attrice, si fonda esclusivamente sulla dedotta erroneità dei criteri applicativi utilizzati per ripartire le spese straordinarie relative all'esecuzione dei lavori edili di manutenzione straordinaria eseguiti presso l'immobile, ha eccepito l'assoluta chiarezza del prospetto riepilogativo contenente le percentuali di incidenza sul totale dell'appalto delle spese su parti private e condominiali, contenente esso anche i corrispondenti valori monetari in Euro, mentre le singole opere svolte dall'appaltatrice sono suddivise per tipologia di intervento (approntamento cantiere, ripristino parziale sotto-terrazzi e frontale, ripresa delle parti in cemento armato terrazzi ed intonaco su muratura in facciata, ripresa delle parti in cemento armato terrazzi ed intonaco su muratura in facciata, imbiancatura, opere in lattoniera rifacimento pluviale e della gronda di scarico della copertura, rifacimento cornicioni, opere in lattoniera, opere aggiuntive, opere extra- capitolato). Ha precisato che ciascuna delle indicate aree di intervento individua, poi, al proprio interno, le varie voci di cui si compone;
inoltre, che ciascuna delle voci indica se il lavoro è stato eseguito a corpo, oppure a misura e, in tal caso, è precisata l'estensione (in metri quadri o metri lineari) di sviluppo del lavoro;
ancora, nel caso specifico dei terrazzi, viene riportata l'indicazione del numero delle unità abitative interessate dall'opera e dalla correlata voce di spesa. Ha escluso, pertanto, che il prospetto redatto dal geom. fosse connotato da scarsa CP_5
chiarezza.
Relativamente alla censura relativa all'erronea individuazione come spese condominiali, invece che di natura privata, di quasi tutte le voci extra-capitolato, ha evidenziato: quanto alla voce 1B, che la tubazione di raccolta delle acque saponose è intervento condominiale, giacché il tubo di raccolta è unico per tutto il Condominio;
quanto alla voce 2B, che tale intervento è stato correttamente gestito dal conteggiando la relativa spesa per le n. 8 unità abitative CP_4
interessate; quanto alla voce 4B, che essa riguarda le opere di prolungamento della tubazione di sfiato, chiaramente condominiale;
quanto alla voce 5B, che attiene alla necessità, comune ai comproprietari, di dare sistemazione e pareggiare l'intonaco delle proprie abitazioni in corrispondenza degli interventi (ponteggio e ganci per persiane) eseguiti in facciata e comunque su parti comuni dell'edificio condominiale;
le voci 6B e 7B riguardano le opere sulle gratelle di sfiato dell'impianto termico e cucine di tutti gli appartamenti, così come le sigillature delle pagina 4 di 14 finestre, eseguite su tutte le finestre presenti in condominio. Conclusivamente ha affermato la correttezza delle imputazioni svolte dalla direzione lavori prima e dall'amministratore poi, nella redazione del bilancio straordinario approvato dall'assemblea dei condomini e che risulta, quindi, privo dei vizi e degli errori segnalati da parte attrice.
Con riguardo alla doglianza relativa alla mancata applicazione delle percentuali di cui al citato prospetto riepilogativo del geom. ha osservato che gli oneri tecnici inseriti nel bilancio CP_5
impugnato sono esclusivamente quelli maturati per gli interventi di natura condominiale, avendo il citato professionista emesso separatamente, e richiesto ai singoli proprietari, il compenso per le prestazioni professionali svolte di natura strettamente privata;
la ripartizione inserita in bilancio, dunque, non doveva essere proporzionata alla natura dell'intervento, perché correttamente l'amministratore ha riportato in bilancio le sole spese (di carattere tecnico) di interesse condominiale, perciò ripartite secondo tabella generale.
Quanto agli oneri amministrativi, ha precisato che la somma di € 610,00 si riferisce all'attività di coordinamento e gestione amministrativa della pratica relativa alle opere edili, come svolta dallo studio di amministrazione nell'interesse dell'intero Condominio.
Con riferimento alla doglianza afferente alla mancata applicazione della scontistica del 3%, che l'impresa appaltatrice aveva accordato in contratto d'appalto, ha dedotto che lo sconto CP_7 in questione era stato proposto dall'impresa, ma la sua applicazione era espressamente condizionata alla regolarità e tempestività dei pagamenti da parte del Condominio, circostanza che non si è verificata, stante l'omesso tempestivo pagamento delle quote straordinarie da parte dei condomini e la conseguente mancanza di provvista sul c/c condominiale, nei tempi utili, al saldo dell'impresa.
Da ultimo, ha osservato che la spesa per la sostituzione del c.d. “fermo molla” del portone condominiale è stata correttamente ripartita nella tabella generale in ragione dell'utilizzo concreto anche da parte dell'attore, che tramite il portone accede ai contatori.
Ha concluso, pertanto, per il rigetto delle domande, in quanto infondate in fatto ed in diritto, con ogni conseguenza in punto di conferma della validità della delibera condominiale oggetto di impugnazione.
Con verbale di udienza a trattazione scritta del 23/03/2022, sono stati concessi alle parti i termini per le memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c; successivamente al deposito della memoria n.
1), il procuratore di parte attrice ha comunicato l'intervenuto decesso di Persona_1
avvenuto in data 21/05/2022. Con atto depositato in data 23/09/2022, e Parte_1 Pt_2
pagina 5 di 14 quali eredi di intendendo riassumere il processo, hanno chiesto al Pt_1 Persona_1
Giudice di fissare l'udienza per la prosecuzione del giudizio.
All'udienza del 7/10/2022, il giudice allora assegnatario della causa, ha disposto la prosecuzione del giudizio da parte delle eredi di e ha assegnato alle parti termini per il Persona_1
deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c..
In data 27/12/2022 i procuratori delle parti hanno depositato istanza congiunta di riunione ex art. 274, comma 2, c.p.c., premettendo l'intervenuta notifica di un secondo atto di citazione avente ad oggetto l'impugnazione di delibera assembleare, con causa iscritta al n. 1647/2022 r.g..
Infatti, con autonomo e separato atto di citazione e quali figlie ed Parte_1 Parte_2
eredi di dunque divenute comproprietarie dell'unità immobiliare facente Persona_1
parte del condominio e, quindi, hanno convenuto in giudizio il Parte_3 CP_4 assumendo l'erroneità e, dunque chiedendo l'annullamento, delle delibere adottate dall'assemblea condominiale tenutasi in data 8/02/2022, con le quali erano state approvate, unitamente ai bilanci ordinari di esercizio relativi al consuntivo 2021 e al preventivo 2022, anche la contabilità dei lavori straordinari già eseguiti, e già oggetto di separata impugnazione da parte di In sintesi, oltre a ribadire i motivi e le ragioni già posti a fondamento della Persona_1
precedente impugnazione, hanno altresì contestato che nel bilancio ordinario consuntivo 2021 figurava anche un ulteriore addebito relativo a lavori straordinari – e segnatamente l'IVA sulle opere oggetto di appalto – così rendendo necessaria l'ulteriore iniziativa giudiziaria, finalizzata all'annullamento della delibera dell'8/02/2022; in particolare hanno contestato che alcune opere straordinarie – e dunque l'IVA sulle stesse – anziché essere state riconosciute come attinenti a porzioni esclusivamente private dell'edificio (dunque venendo imputate ai singoli condomini proprietari dei balconi e terrazzi oggetto di manutenzione, a cui esclusivo beneficio sarebbero state eseguite), sarebbero state ripartite secondo tabella generale;
inoltre, la delibera di approvazione di bilancio è stata censurata anche perché contenente l'addebito in tabella generale
– dunque anche a carico di – di spese per assemblee straordinarie funzionali al Pt_1
procedimento di mediazione e del procedimento stesso;
infine hanno altresì evidenziato ulteriore profilo di annullabilità, eccependo che tutte le delibere dell'assemblea condominiale del giorno
8/02/2022 sono erano state assunte con il voto favorevole di cinque condomini per complessivi
413,90/1000, mentre avrebbero dovuto essere prese con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c..
Hanno, quindi, concluso per la declaratoria di annullabilità delle delibere adottate dall'assemblea condominiale del giorno 8/02/2022, per la condanna del a rimborsare alla proprietà CP_4
pagina 6 di 14 le maggiori somme eventualmente corrisposte in esecuzione delle delibere impugnate e Pt_1
infine per la condanna del convenuto al risarcimento del danno emergente costituito dalle spese e competenze relative al procedimento di mediazione.
Nel procedimento, rubricato al n. 1647/2022 r.g., si è costituito il contestando CP_4 integralmente l'iniziativa delle sig.re e, in particolare, la ricostruzione dei presupposti in Pt_1
fatto e diritto che ne sono alla base. Ha osservato che la richiesta di annullamento della delibera assembleare dell'8/02/2022, per quanto riguarda i lavori straordinari, si appunta su di un'unica censura, ulteriore rispetto a quanto già oggetto causa, e precisamente sulla voce IVA relativa ai detti lavori, precisando l'impossibilità per il di ometterne l'inserimento in bilancio, CP_4
costituendo un adempimento obbligatorio ex lege, e che le ragioni del mancato inserimento dell'importo dell'aliquota IVA nel precedente bilancio di chiusura del cantiere erano indicate nella nota esplicativa del bilancio 2022, oggetto dell'odierna iniziativa, ed attenevano a un mero errore di compilazione. Ha rilevato che, per il resto, le contestazioni che attengono al merito della contabilità lavori sono già confluite nel contenzioso precedentemente instaurato davanti al
Tribunale di Prato n. 2698/2021 r.g..
Dopo un rinvio per adesione del Giudice Onorario assegnatario all'astensione dalle udienze proclamata dalle Associazioni unite in Consulta della Magistratura onoraria, all'udienza del
27/11/2023 è stata disposta la riunione alla presente causa di quella avente n. 1647/2022 r.g., assegnando alle parti termini per il deposito di memorie ex art. 183, comma, c.p.c..
Nella terza memoria del 15/02/2024, le sig.re hanno eccepito la nullità delle delibere del Pt_1
12/09/2018 e 23/04/2019 (non impugnate) con cui sono stati deliberati i lavori straordinari a cui si riferisce il bilancio approvato con la delibera impugnata del 1°/03/2021 per violazione dell'art. 1135 c.c. in quanto non era stato costituito il fondo cassa obbligatorio.
Depositate le memorie, con ordinanza emessa all'udienza del 22/04/2024, sono state parzialmente ammesse la prova testimoniale richiesta da parte attrice (diretta e contraria), nonché la prova testimoniale richiesta dal . CP_4
All'udienza del 18/10/2024 sono stati escussi i testimoni.
All'esito, questo giudice, nuovo assegnatario del procedimento, ha rigettato la c.t.u. richiesta dall'attrice, ha rilevato d'ufficio ai sensi dell'art. 101, comma 2, c.p.c., la questione dell'osservanza del termine di decadenza per l'impugnazione previsto dall'art. 1137, comma 2,
c.c. in relazione alla deliberazione dell'assemblea condominiale dell'8/02/2022, ha assegnato alle parti termine fino al 7/03/2025 per depositare eventuali memorie in replica alla questione rilevata d'ufficio, con facoltà di produrre nuovi documenti rilevanti in relazione alla stessa, e ha pagina 7 di 14 assegnato a parte attrice termine fino al 23/06/2025 per produrre copia dell'atto di citazione notificato il 22/10/2021 in formato PDF “nativo”.
In data 1/04/2025 la causa è stata trattenuta in decisione dopo che le parti hanno depositato note scritte ex art. 127-ter c.p.c., in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, con assegnazione di termini per il deposito di comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
1. È parzialmente fondata l'impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale del
1°/03/2021 con cui sono stati approvati il bilancio dei lavori straordinari, con la contabilità finale di cantiere redatta dal geom. e il criterio di ripartizione delle spese, nonché i bilanci CP_5
consuntivi 2019 e 2020.

1.1. Il primo motivo, relativo alla dedotta mancata specificazione, nella contabilità finale di cantiere, dei lavori compresi in ciascuna voce, privata o condominiale, di cui sono indicate le percentuali di incidenza (rispettivamente, 26,99% e 73,01%), non coglie nel segno: la censura è generica in quanto, a fronte di uno specifico computo metrico (doc. 2 allegato alla comparsa di costituzione del convenuto) e di quanto indicato dal nella comparsa di costituzione CP_4
e risposta, parte attrice non ha spiegato in modo circostanziato perché le voci 1/B, 2/B, 4/B, 5/B,
6/B e 7/B dovrebbero attenere alle parti di proprietà individuale. Per questa ragione la c.t.u. richiesta dagli eredi sarebbe meramente esplorativa e quindi inammissibile. Pt_1
1.2. È però errata l'inclusione, tra quelle condominiali, della voce 2/B di € 800,00 («opere smontaggio e rimontaggio parte di ponteggio nella parte interna dei terrazzi, come richiesto dai condomini, per l'accesso agli stessi»). Sul punto è irrilevante quanto dichiarato dal teste CP_5
geometra e direttore dei lavori oggetto di causa, ossia che non è vero che furono
[...]
utilizzati i ponteggi per eseguire i lavori relativi alle singole unità immobiliari, visto che, per le opere dei terrazzi, furono conclusi dei contratti di appalto fra i singoli proprietari e l'impresa incaricata, e gli interventi furono eseguiti direttamente all'interno dei balconi e non dall'esterno, passando dagli appartamenti, senza necessità di usare il ponteggio: è proprio la descrizione della voce 2/B nel computo metrico ad essere «confessoria» perché, per come formulata, presuppone il contrario di quanto detto dal testimone, cioè che i ponteggi furono utilizzati, su richiesta dei singoli condomini, per intervenire sulle parti interne dei rispettivi balconi, che non hanno natura condominiale (Cass., 14/12/2017, n. 30071). Non consente di pervenire a diverse conclusioni la testimonianza di l'eccezione di nullità della prova per incapacità ex art. 246 CP_2
c.p.c., sollevata da parte attrice, è infondata perché il sig. al momento della deposizione, CP_2
non era più amministratore del convenuto, ma è inammissibile la prova testimoniale CP_4
pagina 8 di 14 che ha ad oggetto, come nella specie, una valutazione del testimone sulla natura (condominiale o meno) di determinate opere.

1.3. Non è fondata l'eccezione degli eredi nelle note ex art. 127-ter c.p.c. del Pt_1
24/01/2025, in cui si evidenzia, rispetto a quanto dichiarato dal teste che la somma delle CP_5
voci 3, 6 e 14 del computo metrico, che dovrebbero comporre la macrovoce «opere terrazzi» nel prospetto a pagina 13 del documento 7 allegato alla seconda memoria ex art. 183, comma 6, n. 2,
c.p.c. dell'attrice, non è € 12.200,00, come indicato, ma € 11.715,00: infatti, sebbene il rilievo sia in sé corretto dal punto di vista aritmetico, si osserva che la tabella appena menzionata costituisce un mero riepilogo della contabilità finale di cantiere (doc. 4 e 5 allegati alla seconda memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. del convenuto) per agevolarne la lettura, contabilità rispetto alla quale parte attrice, come già detto, non ha mosso specifici rilievi;
è peraltro possibile che il testimone, nell'indicare le voci che formano la macrovoce «opere terrazzi», ne abbia omesse alcune per dimenticanza. Qualora poi la differenza di € 485,00 fosse riferibile alle facciate o ad altra opera condominiale, alla cui spesa dovrebbe partecipare anche parte attrice, quest'ultima non avrebbe interesse a dolersene.

1.4. Riguardo alla censura relativa ai cc.dd. oneri tecnici, si rileva che sia il teste che il CP_2
teste hanno dichiarato che i compensi dell'attività svolta dal direttore dei lavori, indicati CP_5
nel bilancio straordinario, sono stati calcolati in percentuale sull'importo dei lavori relativi alle parti comuni, avendo il geometra preso accordi con i singoli condomini interessati alle prestazioni relative alle rispettive unità immobiliari. Prescindendo dalla testimonianza di CP_5
che potrebbe avere un indiretto interesse al riconoscimento della legittimità della delibera assembleare nella parte che riguarda i suoi compensi, si rileva l'attendibilità del teste in CP_2
quanto non titolare di un interesse, neppure di mero fatto, nella causa, e privo di legami con le parti.
L'importo di € 5.541,70, indicato nella ripartizione straordinaria, non corrisponde, tuttavia, alla misura determinata con la deliberazione dell'assemblea del 12/09/2018, pari all'8% dell'importo delle opere relative alle facciate, ossia alle parti comuni, indicato nel prospetto allegato al bilancio, di € 39.756,71, detratta la voce 2B di € 800,00, ossia € 38.956,71, neppure considerando il contributo previdenziale e l'IVA eventualmente dovuti, circostanza – quest'ultima - non provata perché il convenuto non ha prodotto la fattura o quantomeno il progetto di notula del geom. Tale voce dev'essere pertanto rideterminata in € 3.116,53 CP_5
oltre accessori di legge se dovuti.
pagina 9 di 14 1.5. Quanto ai cc.dd. oneri amministrativi di € 610,00, oggetto della fattura n. 146/2020 del
15/06/2020 (doc. 6 allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. del convenuto), con causale «Contabilità straordinaria, preparazione e sottoscrizione contratto d'appalto rif. lavori manutenzione facciate e terrazzi», è fondata l'eccezione della parte attrice: il compenso dell'amministratore non poteva essere inserito nel bilancio in quanto non deliberato dall'assemblea condominiale del 12/09/2018, in cui sono previsti solo i compensi del direttore dei lavori e del responsabile dei lavori. La voce dev'essere pertanto espunta.

1.6. Non coglie nel segno il motivo di impugnazione relativo alla mancata applicazione dello sconto del 3% sul corrispettivo dei lavori pattuito con l'appaltatore: nel verbale di assemblea del
12/09/2018, menzionato da parte attrice, si fa un generico riferimento a uno sconto, senza indicarne la misura né le condizioni per il suo riconoscimento;
tuttavia, non è contestato in giudizio che tale sconto fosse stato convenuto con l'impresa EdiLuca nella misura del 3% e che fosse condizionato alla regolarità dei pagamenti nei termini pattuiti;
ed è provato che i pagamenti del non sono avvenuti nel rispetto delle scadenze contrattuali a causa CP_4 dell'insolvenza di alcuni condomini, come risulta dal prospetto recante «Elenco rate al
30/06/2021 non versate» (doc. 7 allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. del convenuto). Tutto ciò considerato, parte attrice non ha un diritto all'applicazione dello sconto sul corrispettivo delle opere azionabile nei confronti del Condominio, ma potrebbe al più pretendere dai condomini insolventi il risarcimento del danno patrimoniale conseguente alla mancata applicazione dello sconto.

2. L'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea condominiale dell'8/02/2022 è tempestiva, come risulta dai documenti prodotti dal in data 4/03/2025: le delibere sono state CP_4
trasmesse alla parte attrice e ricevute il 15/03/2022 e la domanda di mediazione è stata presentata in data 8/04/2022.
2.1. È fondato il motivo dedotto relativo all'addebito dell'IVA al 10% sull'importo dei lavori straordinari eseguiti da EdiLuca, risultante dalla contabilità finale di cantiere, per la sola imposta calcolata sull'importo di € 800,00, di cui sopra è stata accertata la non riferibilità ai lavori straordinari sulle parti condominiali, quindi nei limiti di € 80,00. Nel resto la deliberazione è legittima perché, come indicato nella nota esplicativa sintetica della gestione dell'anno 2021, il mancato addebito dell'imposta nel bilancio approvato nell'assemblea del 1°/03/2021 è dipeso da un errore materiale, ma si tratta di somma dovuta in base alla legge.

2.2. Non è fondato il motivo di impugnazione concernente la mancata contabilizzazione dei versamenti effettuati dal sig. in quanto generico: posto che nella tabella «ripartizione Pt_1
pagina 10 di 14 gestione straordinaria» a pagina 14 del documento 7 allegato alla citazione nel procedimento n.
1647/2022 r.g. sono riportati versamenti da parte di pari a € 4.895,96, parte attrice Persona_1 non ha specificamente allegato l'importo e le date dei pagamenti asseritamente eseguiti e non considerati.

2.3. Non coglie nel segno neppure il motivo relativo all'inserimento, nella tabella generale, delle spese per le assemblee condominiali straordinarie aventi ad oggetto la partecipazione del
Condominio al procedimento di mediazione promosso dalla proprietà per l'impugnativa Pt_1
della deliberazione del 1°/03/2021 (€ 195,20) perché si tratta di assemblee che si sono tenute nell'interesse comune, i cui costi non sono equiparabili alle spese per servizi a uso esclusivo di singoli condomini;
per tali spese, pertanto, è corretta la ripartizione in base alle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c..

2.4. Non sussistono, inoltre, le denunciate duplicazioni nella voce «Affitto sala riunioni procedure Covid 19»: l'unica sottovoce apparentemente duplicata - «(G87) - President srl - sala riunioni Condominio Via S. Martino per Galceti 29 - C 13-04-21 - Fatt. 435», identica alla sottovoce G31 – di € 67,10, è stata poi stornata alla sottovoce G88 di pari importo, come si vede alla pagina 9 del documento 2 allegato alla citazione nella causa n. 1647/2022 r.g..

2.5. Non risultano addebiti a carico della proprietà per le spese della mediazione Pt_1 promossa per l'impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale del 1°/03/2021: la sottovoce «(G92) - Pagamento per richiesta comparsa in mediazione Parte_4
rif. PL.D.349899.21», all'interno della voce «Pratiche legali- procedimento di
[...]
mediazione rif. PL.D.349899.21», per un importo di € 48,80, esclude espressamente l'unità A
5001, di proprietà di Persona_1
2.6. È cessata la materia del contendere in ordine al motivo di annullamento concernente l'inosservanza della maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c. per la nomina dell'amministratore perché, con deliberazione del 30/05/2023 (doc. 3A allegato alla memoria ex art. 183, comma 6 n. 2, c.p.c. del convenuto), è stato nominato un nuovo amministratore con la maggioranza prevista dalla legge (Cass., 11/08/2017, n. 20071 secondo cui, ai sensi dell'art. 2377
c.c., dettato in tema di società di capitali ma, per identità di "ratio", applicabile anche in materia di condominio, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere). Si rileva, tuttavia, che il motivo, in base al criterio della soccombenza virtuale, era fondato perché è pacifico che le deliberazioni pagina 11 di 14 dell'assemblea condominiale del giorno 8/02/2022 sono state assunte con il voto favorevole di cinque condomini per complessivi 413,90/1000.

2.7. Il motivo è invece infondato nella parte in cui censura l'inosservanza della maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. per l'approvazione della ripartizione, nel bilancio ordinario, dell'IVA sul corrispettivo dei lavori straordinari, in quanto si tratta di deliberazione che concerne non direttamente le riparazioni straordinarie, bensì una mera correzione contabile, con l'inserimento dell'imposta prevista dalla legge, rispetto a un importo già approvato con la deliberazione del 1°/03/2021.
3. È infine inammissibile, in quanto tardiva, la doglianza contenuta nella terza memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., depositata dalla parte attrice in data 15/02/2024, con cui si eccepisce la nullità delle delibere del 12/09/2018 e 23/04/2019 (non impugnate), con le quali sono stati deliberati i lavori straordinari a cui si riferisce il bilancio approvato con la deliberazione del
1°/03/2021 (impugnata), per violazione dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., a causa dell'omessa costituzione del fondo cassa obbligatorio: infatti, posto che l'oggetto del giudizio è
l'impugnazione delle successive deliberazioni del 1°/03/2021 e dell'8/02/2022, l'eccezione di sostanzia nella deduzione di un nuovo motivo di annullabilità (derivata) tardivamente dedotto. A ciò si aggiunga che, sebbene la nullità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale possa essere sempre fatta valere, anche oltre il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.,
l'eccezione è in questo caso inammissibile perché si basa su fatto nuovo non tempestivamente allegato in giudizio.

4. In definitiva, la deliberazione dell'assemblea condominiale del 1°/03/2021 è illegittima nella parte in cui ha approvato la contabilità finale di cantiere dei lavori relativi alle parti comuni nella misura di € 39.756,71, anziché € 38.956,71; nella parte in cui ha approvato gli oneri tecnici per il compenso del direttore dei lavori in € 5.541,70 anziché in € 3.116,53 oltre accessori di legge se dovuti;
nella parte in cui ha approvato oneri amministrativi in € 610,00, importo non dovuto. La deliberazione dell'assemblea condominiale dell'8/02/2022 è illegittima nella parte in cui ha approvato l'IVA sulla contabilità finale di cantiere dei lavori relativi alle parti comuni per l'importo di € 80,00, relativo alla somma di € 800,00 non dovuta.

5. Parte attrice ha chiesto di accertare l'ammontare delle somme effettivamente dovute dal condomino e di condannare il Condominio a rimborsare l'eventuale eccedenza, Persona_1
ma non allega né il valore proporzionale della propria unità immobiliare espresso in millesimi nella tabella millesimale ex art. 68 disp. att. c.p.c. né le somme già versate. Tali domande,
pagina 12 di 14 pertanto, devono essere rigettate, per mancato adempimento dell'onere di allegazione gravante sull'attrice.

6. La domanda di condanna del convenuto al risarcimento del danno commisura alle spese della mediazione ante causam è infondata, in quanto tali spese devono essere assimilate a quelle processuali (Cass., 21/11/2023, n. 32306).

7. Considerata la parziale soccombenza reciproca, le spese processuali sono compensate per 2/3
(due terzi), con condanna del convenuto alla rifusione in favore della parte attrice della restante quota di 1/3 (un terzo).
Le spese della mediazione sono regolate in base ai medesimi criteri.
I compensi professionali sono liquidati secondo i parametri di cui alla tabella n. 2 allegata al d.m.
n. 55/2014, in base al valore della controversia indicato dall'attore in ciascuna citazione
(scaglione da € 5.200,10 a € 26.000,00) e alla sua complessità, nella misura media.
Trattandosi di cause riunite, per le quali si sono svolte separatamente tutte le fasi, ad eccezione di una parte (50%) della fase istruttoria e della fase decisionale, ai sensi dell'art. 4, d.m. n. 55/2014,
i compensi sono liquidati come segue: € 2.536,00 per ciascuna causa (€ 919,00 fase di studio, €
777,00 fase introduttiva, € 840,00 per 50% fase istruttoria); € 2.541,00 come compenso unico delle cause riunite (€ 840,00 per 50% fase istruttoria, € 1.701,00 fase decisionale) aumentato del
30%, per un totale di € 8.375,30.
Per ciascun procedimento di mediazione, per la fase di attivazione, è dovuto il compenso medio per lo stesso scaglione di valore, di € 441,00. Non può essere riconosciuto il rimborso delle spese vive corrisposte all'organismo di mediazione perché non indicate e non documentate.
Sugli importi così calcolati opera la compensazione, con il risultato indicato in dispositivo.


P.Q.M.

il Tribunale di Prato, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, eccezione e deduzione, così provvede:
1) in parziale accoglimento dell'impugnazione proposta nella causa n. 2698/2021 r.g., annulla la deliberazione dell'assemblea condominiale del 1°/03/2021 del Controparte_1
, di approvazione del bilancio straordinario lavori cantiere, limitatamente: a) alla
[...] voce 2/B della contabilità finale di cantiere redatta dal geom. di € 800,00 per Controparte_5
«opere smontaggio e rimontaggio parte di ponteggio nella parte interna dei terrazzi, come richiesto dai condomini, per l'accesso agli stessi»; b) agli oneri tecnici, rideterminati in € €
3.116,53 oltre accessori di legge (se dovuti); c) agli oneri amministrativi di € 610,00, non dovuti;

pagina 13 di 14 2) in parziale accoglimento dell'impugnazione proposta nella causa n. 1647/2022 r.g., annulla la deliberazione dell'assemblea condominiale del giorno 8/02/2022 del
[...]
che approva il rendiconto consuntivo 1/01/2021-31/01/2021 nella Controparte_1 parte relativa all'IVA sulla contabilità finale di cantiere approvata il 1°/03/2021, limitatamente all'importo di € 80,00 relativo alla voce 2/B di cui al capo 1);
3) dichiara cessata la materia del contendere sull'impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale del giorno 8/02/2022 di rinnovo della carica di amministratore, proposta nella causa n. 1647/2022, con la soccombenza virtuale del convenuto;

4) rigetta le domande di parte attrice di condanna del convenuto al rimborso delle maggiori somme eventualmente corrisposte in esecuzione delle delibere impugnate e di condanna del convenuto al risarcimento del danno emergente costituito dalle spese e competenze relative al procedimento di mediazione;

5) dichiara le spese processuali compensate per 2/3 (due terzi) e condanna il convenuto alla rifusione, in favore dell'attrice, della restante quota di 1/3 (un terzo) che liquida, per i due procedimenti di mediazione, complessivamente in € 294,00 per compensi professionali, e per le due cause riunite complessivamente in € 176,00 per esborsi ed € 2.791,77 per compensi professionali, in entrambi i casi oltre al rimborso forfetario delle spese generali pari al 15% dei predetti compensi, CPA e IVA come per legge.
Dispone che, in caso di diffusione, ai sensi dell'art. 52, commi 2 e 3, d.l.vo n. 196/2003, siano omessi le generalità e gli altri dati identificativi degli interessati.
Prato, 28/05/2025
Il giudice dott. Giulia Simoni
pagina 14 di 14