N.R.G. 9305-2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze, terza sezione civile, in persona del dott. Carlo
Carvisiglia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. RG 9305-2024 vertente:
TRA
, rappresentato e difeso dall'Avv. Benedetta Parte_1
Bianchi e dall'Avv. Eleonora Casini, come da mandato in atti;

Parte ricorrente
E
e rappresentati e difesi dall'Avv. Parte_2 Parte_3
Laura Cecchini, come da mandato in atti;

Parte convenuta
All'esito dell'udienza ex art. 281 sexies c.p.c. tenutasi in data 26-3-
2025, le parti hanno precisato le seguenti:
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “conclude come da memoria ex art. 171 ter, n. 1,
c.p.c.”; per parte convenuta: “come da comparsa di costituzione e risposta”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione, ritualmente notificato, il sig.
[...]
ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Parte_1
Firenze, i sigg.ri e al fine di Parte_2 Parte_3
1

sentirsi accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo
Tribunale di Firenze, ogni contraria istanza disattesa, per le causali di cui in narrativa, dichiarare la risoluzione dell'atto di compravendita rogito notaio in data 24 Settembre 2010 repertorio 75718, Per_1
raccolta 25883, registrato a Firenze in data 01 Ottobre 2010 al n.
7663 con cui il sig. acquistava un immobile Parte_1
posto in Bagno a Ripoli, Loc. Antella, via Ubaldino Peruzzi n.c. 49, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Firenze, quale foglio di mappa n. 44, particella n. 101, sub. 502, categoria A/3, classe 3, consistenza 2,5 vani, superficie catastale mq. 46,00, totale escluso aree scoperte mq. 46,00, e rendita catastale di euro 180,76 E per
l'effetto Voglia A) condannare i convenuti e Parte_2 Pt_3
in solido tra loro, alla restituzione della somma di €
[...]
140.000,00 versata dal compratore in conseguenza di tale accordo
o quella diversa di giustizia , oltre interessi legali dalla data dell'atto di vendita alla data dell'effettiva restituzione ovvero in denegata ipotesi con interessi legali dalla data della messa in mora alla data dell'effettiva restituzione B) condannare i convenuti e al risarcimento dei danni subiti dall'attore nella misura della somma di euro
9.516,13= o di quella minore o maggiore ritenuta di giustizia. In ogni caso con vittoria id spese e competenze di giudizio”.
Parte attrice a sostegno della propria pretesa ha dedotto:
- di aver acquistato dai convenuti, in data 24-9-2010, un immobile sito in Bagno a Ripoli, via Ubaldino Peruzzi n. 49 (cfr. doc. 1 fascicolo di parte attrice);
- di aver successivamente accertato la destinazione a laboratorio artigianale, e non a civile abitazione, dell'immobile in oggetto (cfr.
2 doc. 2 fascicolo di parte attrice), nonché l'impossibilità di cambio di destinazione del medesimo (cfr. doc. 3 fascicolo di parte attrice).
Il sig. ha, quindi, agito per la risoluzione del contratto Parte_1
di compravendita alla luce dell'aliud pro alio, per la restituzione del prezzo corrisposto e per il risarcimento del danno (cfr. doc. 5 fascicolo di parte attrice).
Si sono costituiti, a mezzo di comparsa di costituzione e risposta, i sigg.ri e eccependo l'intervenuta Parte_2 Parte_3
prescrizione delle domande ex adverso promosse, deducendo la commerciabilità del bene e sostenendo l'infondatezza del quantum preteso da parte attrice a titolo restitutorio e risarcitorio.
La causa è stata istruita unicamente in via documentale.

2. Tanto premesso, deve trovare accoglimento l'eccezione di prescrizione sollevata in via preliminare dai sigg.ri (cfr. Pt_2
comparsa di costituzione e risposta, p. 6: “nella fattispecie in esame, non possiamo omettere di considerare il tempo trascorso tra la stipula dell'atto di compravendita (settembre 2010) e la contestazione dell'attore (novembre 2023), essendo trascorsi ben tredici (13) anni, periodo nel quale, tenuto conto anche di quanto riportato nella relazione tecnica a firma del Geom. la CP_1
difformità urbanistica era obiettivamente percepibile e conoscibile.
Pertanto, il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, anche a voler ritenere ammissibile la consegna di aliud pro alio, è inevitabilmente decorso ai sensi dell'articolo 2935 Cod. Civ., essendo stata, tale conoscenza, colpevolmente ritardata dall'incuria del titolare del diritto”), per le ragioni di seguito esposte.
3 In tema di compravendita, invero, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, derivante dalla consegna di "aliud pro alio", decorre, ai sensi dell'art. 2935 c.c., non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo, ma dal momento in cui, rispettivamente, ha luogo l'inadempimento e si concreta la manifestazione oggettiva del danno, avendo comunque riguardo all'epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardata dall'incuria del titolare del diritto (cfr. Cassazione civile sez. II, 25/01/2018, n.1889; con specifico riguardo all'irregolarità edilizia si venda anche
Cassazione civile sez. II, 15/11/2016, n.23236).
Facendo applicazione delle coordinate ermeneutiche tracciate dalla
Corte di Cassazione, la prevalente giurisprudenza di merito è, dunque, giunta a ritenere che il termine prescrizionale decennale, fissato in materia di risoluzione per aliud pro alio, non può essere fatto coincidere con il momento in cui il soggetto leso si è determinato a compiere approfondite indagini sulla presenza o meno della regolarità urbanistica, ma deve essere opportunamente retrocesso al tempo in cui questi poteva effettivamente appurarne il regolare rilascio, non potendo l'inerzia sino a quel momento tenuta procrastinare la decorrenza della prescrizione (cfr. Corte di Appello di Catanzaro n. 235/2025 del 7-3-2025).
Il dies a quo deve, pertanto, essere individuato nel momento in cui la parte interessata risulta astrattamente in grado di compiere di
4 propria iniziativa gli accertamenti sulla regolarità urbanistica dell'immobile, propedeutici alla stipula del contratto definitivo di compravendita, senza che venga in rilievo quando tali accertamenti siano stati effettivamente espletati (cfr. Corte di Appello di
Catanzaro n. 235/2025 del 7-3-2025, cit.).
A quest'ultimo riguardo, in particolare, occorre rilevare che l'impossibilità di far valere il diritto, alla quale l'art. 2935 c.c., attribuisce rilevanza di fatto impeditivo della decorrenza della prescrizione, è solo quella che deriva da cause giuridiche che ne ostacolino l'esercizio e non comprende anche gli impedimenti soggettivi o gli ostacoli di mero fatto, per i quali il successivo art. 2941 c.c., prevede solo specifiche e tassative ipotesi di sospensione tra le quali, salvo l'ipotesi di dolo prevista dal n. 8 del citato articolo, non rientra l'ignoranza, da parte del titolare, del fatto generatore del suo diritto, né il dubbio soggettivo sulla esistenza di tale diritto ed il ritardo indotto dalla necessità del suo accertamento (cfr. Tribunale
Milano sez. IV, 30/01/2025, la quale fa espresso richiamo a Cass.
27 giugno 2011, n. 14163).
Risulta, quindi, evidente, da un lato, che l'epoca di manifestazione oggettiva del danno non coincida necessariamente con quella della sua conoscenza effettiva da parte del soggetto leso e, dall'altro, che la semplice ignoranza del titolare del diritto, non impedisca il decorrere del termine di prescrizione (Tribunale di Torino n.
5953/2024 del 25-11-2024).
Una siffatta soluzione, volta a privilegiare lo stato fattuale oggettivo e non la situazione soggettiva di ignoranza (cfr. anche Corte di
Appello di Palermo, n. 749/2024 del 3-5-2024), si mostra, del resto, quella maggiormente confacente all'esigenza di garantire la
5 certezza dei rapporti giuridici, all'evidenza lesa nell'ipotesi in cui si ammettesse la possibilità di far valere il diritto ad ottenere la risoluzione per inadempimento da aliud pro alio anche oltre il decennio dalla manifestazione oggettiva del danno (cfr. in tal senso
Tribunale La Spezia, 20/06/2024, n. 520).
Alla luce dei principi di diritto appena richiamati, nel caso di specie, il dies a quo del termine della prescrizione, sia per quanto concerne l'azione di risoluzione per inadempimento sia per quanto riguarda l'azione di restituzione del prezzo e risarcimento del danno, non può che farsi coincidere con il momento della stipulazione della compravendita.
Difatti, per quanto la giurisprudenza previamente richiamata (cfr. in particolare Cassazione civile sez. II, 25/01/2018, n.1889, cit.) abbia escluso la sussistenza di un automatismo tra il momento di decorrenza della prescrizione decennale e quello di produzione dell'effetto traslativo, ciò non esclude che la manifestazione oggettiva del danno, in assenza di ulteriori vicissitudini, possa essere coevo all'acquisto del bene (cfr. Tribunale di Torino n.
5953/2024 del 25-11-2024, cit.).
Invero, nella fattispecie in esame, è dal momento del rogito, datato
24-9-2010, che l'attore è stato messo a conoscenza dello stato di fatto e di diritto dell'immobile e risultava in grado di poter verificare la regolarità urbanistica dell'immobile, stante la consegna del bene (e della relativa documentazione) intervenuta in capo allo stesso in concomitanza con la definizione della compravendita e la consequenziale possibilità già a partire da tale momento di procedere agli opportuni accertamenti urbanistici e catastali (cfr. anche Corte Appello Bologna sez. II, 15/01/2024, n.83).
6 Il mancato espletamento di tali accertamenti da parte del sig.
per oltre tredici anni, sino al conferimento dell'incarico Parte_1
al Geom. nel novembre 2023 (cfr. doc. 2 Controparte_2
fascicolo di parte attrice: “la destinazione del bene risulta essere laboratorio artigianale”) non può, dunque, porsi a giustificazione della richiesta sospensione della decorrenza del termine di prescrizione, in difetto della configurazione di una condotta dolosa della venditrice rilevante a norma dell'art. 2941 c.c.
In ragione di ciò, ferma l'individuazione del dies a quo con il momento della compravendita del 24-9-2010 e stante l'interruzione del termine decennale soltanto con lettera del 15-11-2023 (cfr. doc.
4 fascicolo di parte attrice), l'eccezione di prescrizione merita, dunque, di essere accolta.
Ogni altra questione risulta assorbita.
Le domande attoree devono, pertanto, essere respinte.

3. Le spese di lite, considerato il contrasto giurisprudenziale esistente in ordine all'individuazione del dies a quo del termine di prescrizione in relazione alla fattispecie della vendita di aliud pro alio
(per la maggioritaria giurisprudenza volta a sostenere la rilevanza della percepibilità oggettiva del danno, cfr. sopra;
per l'indirizzo minoritario giurisprudenziale volto a valorizzare il momento di effettivo esperimento dell'accertamento tecnico da parte del compratore, cfr. Corte Appello Firenze, 15/05/2024, n. 843 e Corte
Appello Roma, 13/09/2024, n. 5720), devono essere integralmente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
7 1. rigetta ogni domanda avanzata da parte attrice;

2. dichiara le spese di lite integralmente compensate tra le parti.
Firenze, 26 marzo 2025.
Il Giudice
Dott. Carlo Carvisiglia
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