910/2021 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Anna Coletti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 910/2021 r.g.a.c. avente ad oggetto diritti reali
TRA nata a [...] in data [...] (c.f. Parte_1
), rappresentata e difesa giusta procura in atti dall'avv. Natale Pregevole C.F._1
presso il cui studio, sito in Torre Annunziata alla via Vesuvio n. 17, è elettivamente domiciliata
ATTRICE
E
(c.f. , nata a [...] il [...], CP_1 C.F._2 CP_2
(c.f. ) nata a [...] il [...] e
[...] C.F._3 CP_3
(c.f. ) nato a [...] il [...],
[...] C.F._4
rappresentati e difesi giusta procura in atti dall'avv. Simona Rinaldi Gallicani presso il cui studio, sito in Roma alla via Baldo degli Ubaldi n. 66, sono elettivamente domiciliati
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Come da note ex art. 127 ter c.p.c. depositate in sostituzione dell'udienza dell'8.11.2023, all'esito delle quali, con ordinanza del 9.11.2023, la causa è stata assunta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
e per sentire accogliere le seguenti conclusioni: accertare
[...] Controparte_3 CP_2 la presenza delle opere descritte in citazione, consistenti nell'apertura di finestre e nella realizzazione abusiva di due vani in ampliamento rispetto all'originaria consistenza immobiliare, in violazione delle distanze legali ex artt. 905 e 907 c.c. e condannare i convenuti, in solido o per quanto di competenza, all'eliminazione delle opere illegittime;
condannare i convenuti al risarcimento di tutti i danni, ivi compreso quello materiale consistente nella diminuzione di valore
1 commerciale della proprietà attorea, quantificati in euro 15.000,00 complessivamente, con vit toria di spese e competenze di lite con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario.
In particolare, l'attrice deduceva di essere nuda proprietaria dell'appartamento, con annessa corte esclusiva pertinenziale in pianterreno di circa 50 mq, posto al primo piano di un fabbricato sito in
Torre Annunziata alla via Plinio n. 297, riportato al catasto fabbricati al foglio 12, p.lla 295, sub
4, cat A/3, per acquisto fattone in data 09.07.2004 da e con atto Controparte_3 CP_4
di compravendita per notaio , rep. 6217 racc. 279, registrato a Castellammare di Persona_1
Stabia in data 09.07.2004 al n. 3138/1T e trascritto in data 10.07.2004 ai numeri 34440/24444; che al piano terra del medesimo fabbricato risulta posta altra unità immobiliare, identificata al catasto fabbricati al foglio 12, p.lla 295, sub 101, cat. A/2, acquistata da in comunione legale CP_5
dei beni con con atto di compravendita, stipulato con e CP_1 Controparte_3 CP_4
per notaio del 10.05.1989, rep. 79350; che, in data 04.05.2012, era deceduto
[...] Persona_2
lasciando quali chiamati all'eredità il coniuge, , e i figli, CP_5 CP_1 CP_3
e che , già proprietaria del 50% di suddetto immobile, in
[...] CP_2 CP_1
data 12.07.2012, aveva rinunciato all'eredità del coniuge e che, pertanto, eredi dello stesso erano i figli e Controparte_3 CP_2
Premessa l'abusività dell'immobile di parte convenuta, allegava che esso era stato ulteriormente ampliato nell'anno 2000 mediante la realizzazione di altre due vani adibiti a cucina e bagno a confine con la corte pertinenziale di proprietà dell'attrice e mediante l'apertura di due finestre che, oltre ad affacciare direttamente in detta corte, sono protette da inferriate la cui apertura ricade esternamente nella suddetta corte. Dunque, lamentava che siffatte opere fossero state realizzate in spregio delle disposizioni in materia di distanze legali ex artt. 905 e 907 c.c. e, pertanto, agiva per conseguire il rispristino dello stato dei luoghi.
Si costituivano in giudizio i convenuti, i quali chiedevano l'integrale rigetto della domanda.
In primo luogo, deducevano che la corte annessa all'appartamento della attrice dovesse intendersi come parte comune e non oggetto di esclusiva proprietà della e che mai alcun ulteriore CP_3
ampliamento o opera era stata realizzata nel tempo, per cui lo stato di fatto dei beni doveva considerarsi perfettamente coincidente con quello esistente al momento della presentazione della pratica di condono edilizio - rispetto alla quale mai era intervenuto alcun provvedimento di rigetto o richiesta di integrazione documentale - e al momento dell'acquisto fatto dalla . CP_3
Assegnati i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., la causa veniva riassegnata allo scrivente magistrato in attuazione del decreto del Presidente del Tribunale n. 372/21 del 27.09.2021; all'udienza del
16.03.2022, disattesa l'istanza di sospensione del giudizio ex art. 295 c.p.c. avanzata dalla parte convenuta, motivata dalla pendenza del procedimento di sanatoria rispetto all'immobile di parte
2 convenuta, veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare lo stato dei luoghi e le violazioni denunciate. All'esito, parte convenuta deduceva nelle note di udienza, depositate in data
30.11.2022, che in corso di causa l'immobile era stato alienato;
con il verbale di udienza cartolare del 7.12.2022, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e, poi, assunta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 9.11.2023 assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
In via preliminare, occorre chiarire che alcuna rilevanza assume ai fini dell'integrità del contraddittorio la circostanza che i convenuti abbiano alienato l'immobile per cui è causa nelle more del giudizio, in data 22.10.2021 giusta atto per Notaio rep. 4431 racc. 3258 (atto Per_3
menzionato in comparsa conclusionale e mai allegato).
Infatti, per il disposto dell'art. 111 c.p.c., comma 1, in caso di trasferimento a titolo particolare della res litigiosa il processo prosegue tra le parti originarie, salva l'efficacia della sentenza anche nei confronti del successore a titolo particolare, ferme le norme sull'acquisto in buona fede dei mobili e sulla trascrizione (comma 4). In effetti, dopo la cessione della res litigiosa, l'alienante permane nel processo quale sostituto processuale dell'acquirente (giurisprudenza costante, cfr.
Cass. 8884/03, 22424/09 e, da ultimo, 17959/16) e solo quest'ultimo è destinatario degli effetti sostanziali della sentenza (cfr. Cass. 8215/03, in motivazione, "in caso di successione a titolo particolare nel diritto controverso, la perdurante legittimazione della parte che abbia perso la titolarità sostanziale del diritto ha (nei limiti in cui non residui una sua personale titolarità di taluno dei diritti oggetto del giudizio) portata meramente sostitutiva e processuale, con la conseguenza che gli effetti sostanziali della pronuncia si spiegano (per quanto di ragione) solo nei confronti dell'effettivo nuovo titolare, sia o meno il medesimo intervenuto nel giudizio").
Dunque, in tema di successione nel processo, l'art. 111 c.p.c., nel prevedere che il processo prosegua tra le parti originarie, esclude che divenga litisconsorte necessario il successore a titolo particolare e che, quindi, vi sia la necessità di integrare il contraddittorio nei suoi confronti (cfr.
Cassazione civile sez. II, 11/10/2006, n.21773).
Sempre in via preliminare, priva di pregio è l'eccezione avanzata dalla parte convenuta, basata sul presupposto che le opere di cui si discorre devono considerarsi legittime sotto il profilo urbanistico, in quanto già oggetto di istanza di condono edilizio ai sensi della Legge 47/85 prot. N. 78, depositata presso il Comune di Torre Annunziata nel febbraio 1986, e che, non essendo intervenuta alcuna comunicazione di rigetto o richiesta di integrazione documentale, devono intendersi perfezionati i requisiti tipici del silenzio-assenso.
Giova evidenziare che, anche ove vi fosse il condono delle opere in questione, ciò non assumerebbe alcuna rilevanza ai fini delle doglianze fatte valere nel presente giudizio, afferenti al
3 rispetto della disciplina dettata in materia di distanze legali;
infatti, come la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di affermare “in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'articolo
873 del c.c., il condono edilizio, esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicisti tra PA
e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall'articolo 872 del c.c. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratici” (cfr. Cassazione civile, sez. II, 10/01/2019, n. 471; Cassazione civile sez. II, 06/02/2009, n.3031; Cassazione civile sez. II, 31/05/2006, n.12966).
Dunque, l'esito della procedura di condono edilizio promossa dai convenuti è irrilevante nel presente giudizio, atteso che le conseguenze delle violazioni edilizie si sviluppano su due piani ben distinti, di rapporti giuridici, uno, pubblicistico, tra il soggetto costruttore e gli organi pubblici amministrativi preposti alla prevenzione e repressione degli illeciti, l'altro, privatistico, tra lo stesso soggetto e i titolari di diritti soggettivi, che possano rimanere lesi dall'attività edificatoria del primo. Pertanto, non interferendo tra loro i due ordini di rapporti, la sanatoria prevista dagli art. 31
e segg. della legge 28 febbraio 1985 n. 47 sul cosiddetto "condono edilizio", o da leggi successive, si limita a prevedere la regolarizzazione delle opere dal punto di vista amministrativo, penale e fiscale, e cioè ai soli effetti dell'interesse pubblico, ma non pure ai fini privatistici, sì che, nelle controversie fra i privati confinanti per violazione delle distanze legali derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, detta sanatoria, inerendo al rapporto tra pubblica amministrazione e privato costruttore, non può incidere sui rapporti tra quest'ultimo e i suoi vicini, i quali se lesi dalla costruzione, conservano il diritto di ottenere il risarcimento dei danni oppure la riduzione in pristino (cfr. Cass. sez. 2, n. 9207 del 28/08/1991; Cass. sez. 2, n.7892del 22/07/1999).
Ancora, nella specie, non assume rilievo la circostanza del tempo che, secondo la prospettazione dei convenuti, sarebbe trascorso dall'epoca della realizzazione delle opere denunciate dall'attrice come illegittime;
in particolare, i convenuti hanno allegato che siffatte opere già erano state realizzate quando fu presentata istanza di condono edilizio nel 1995 e quando, dunque, la , CP_3 nel 2004, acquistò l'immobile.
Deve osservarsi, che non risulta proposta alcuna domanda riconvenzionale di accertamento dell'usucapione del diritto a conservare le opere realizzate a distanza inferiore rispetto a quella legale (domanda comunque preclusa dalla tardiva costituzione dei convenuti avvenuta con comparsa depositata in data 27.05.2021 rispetto all'udienza fissata in citazione del 14.06.2021).
Infatti, la parte convenuta per l'eliminazione di costruzioni o di vedute, poste a distanza inferiore a quella prescritta dall'articolo 905 del codice civile, ha l'onere, ove affermi il proprio diritto a mantenerle, di provare l'avvenuto acquisto, a titolo negoziale od originario, della relativa servitù,
4 non rilevando la mera preesistenza, di fatto, di tali aperture o costruzioni, il cui possesso, di risalenza anche ultraventennale, non ne implica necessariamente l'appartenenza originaria a detto convenuto (cfr. Cassazione civile sez. II, 12/06/2023, n.16564).
Dunque, fatte queste premesse, la domanda è parzialmente fondata e va accolta.
Sulla scorta della c.t.u. disposta in corso di causa, fondata su retti criteri tecnici e co ngruamente motivata, deve senz'altro accogliersi la domanda di rimessione in pristino dello stato dei luoghi.
Trattasi di domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e ad ottenere, da un lato, la rimozione delle finestre realizzate direttamente sulla corte di proprietà dell'attrice e, dall'altra, l'abbattimento o l'arretramento della costruzione, realizzata in ampliamento dell'immobile dei convenuti, domanda che, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell'attrice dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e ad impedirne tanto l'esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, ha natura di actio negatoria servitutis (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 13523 del 12/06/2006).
Orbene, come affermato in maniera costante dalla giurisprudenza di legittimità, a norma dell'art. 907 c.p.c., la veduta diretta gode di una zona di rispetto di tre metri, che si estende in direzione orizzontale dalla parte più esterna della veduta e in direzione verticale rispetto al piano corrispondente alla soglia della veduta medesima (e più precisamente al piano di calpestio del balcone da cui si esercita la veduta: Cass., 6 maggio 1987 n.4209), sicché ogni costruzione che venga a ricadere in questa zona è illegale (Cass., 2 giugno 1999 n.5390), e ciò anche se la nuova costruzione non raggiunga in altezza il livello della veduta, purché non sia sottoposta di oltre tre metri dalla soglia della veduta (Cass., 23 ottobre 1991 n.11217).
Nel caso di specie, dalla relazione di consulenza tecnica emerge che la costruzione in oggetto, è stata realizzata, rispetto alla veduta spettante all'attrice, a distanza inferiore a quella legale.
Segnatamente, il c.t.u. ha precisato che “sul prospetto sud il manufatto abusivo è costruito come un prolungamento del cespite cui è collegato internamente ovvero è a distanza zero dalla veduta diretta generata dal balcone di parte attrice anziché almeno 3 metri”.
Orbene, richiamando ripetuti arresti del Giudice di legittimità, si rileva che la ratio dell'art. 907
c.c. va ravvisata nell'esigenza di assicurare pienamente il diritto alla inspectio e alla prospectio che connotano il diritto del proprietario di un edificio che goda di una veduta, il cui esercizi o verrebbe compromesso o limitato dall'esistenza di ostacoli duraturi posti in essere a distanza minore di quella legale della veduta stessa.
Inoltre, si è precisato (Cass., 31 maggio 2011, n. 12033) che “l'obbligo di costruire a non meno di tre metri dalle vedute dirette aperte nella costruzione esistente sul fondo vicino, di cui all'art.
907 c.c., ha natura assoluta e va osservato anche quando l'erigenda costruzione non sia tale da
5 impedire di fatto l'esercizio della veduta, mentre una valutazione circa l'idoneità dell'opera ad ostacolare il diritto di veduta può venire in rilievo soltanto quando si intenda erigere un manufatto diverso da una costruzione in senso tecnico”.
Volgendo all'applicazione dei principi finora richiamati alla fattispecie in esame, non può dubitarsi che nella fattispecie il manufatto in questione integri una costruzione rilevante ai sensi dell'art. 907 c.c.. Al fine di rispristinare i luoghi e permettere la veduta diretta, il c.t.u. ha rappresentato la necessità di procedere ad una demolizione parziale del manufatto con l'abbattimento della costruzione entro i 3 meri dal balcone di parte attrice.
Risulta accertata, altresì, la violazione della disposizione di cui all'art. 905 c.c., essendo emerso dalla c.t.u. la sussistenza sul prospetto nord di due finestre che generano una veduta direttamente sul cortile di parte attrice in violazione delle disposizioni di legge. Al riguardo, va precisato che il c.t.u. ha chiarito, sulla scorta delle planimetrie in atti, la conformazione dei luoghi, individuando quali uniche parti comuni il vialetto di ingresso e il vano scala presente all'interno del fabbricato composto dalle due unità immobiliari.
Dunque, va affermata l'illegittimità delle vedute esistenti sul prospetto nord del fabbricato e la parte convenuta va condannata alla chiusura delle stesse con la precisazione che non se può, dunque, disporre la trasformazione in luci, come indicato nella consulenza.
In proposito, deve essere richiamata la diversità dei presupposti, della ratio e del contenuto della disciplina di cui all'art. 905 c.c., in tema di distanze per l'apertura di vedute - che nella specie rileva
- rispetto a quella contemplata dagli artt. 901 e 902 c.c., con riguardo alle luci.
Con la prima, che riguarda le aperture che consentono di inspicere, cioè di vedere il fondo del vicino, ed inoltre di prospicere, cioè di affacciarsi guardando anche obliquamente e lateralmente lo stesso, si intende essenzialmente tutelare il proprietario dall'indiscrezione del vicino, impedendo a quest'ultimo di creare aperture a distanza inferiore a quella di un metro e mezzo.
La disciplina di cui agli artt. 901 e 902 c.c., regolamenta il diritto, iure proprietatis, di effettuare sul proprio fabbricato aperture verso il fondo del vicino allo scopo di attingere luce ed aria, senza affacciarsi su quello, stabilendo i requisiti di altezza e di sicurezza (collocazione di inferriate e grate fisse) alla cui sussistenza è condizionata la limitazione del diritto del vicino.
Alla evidenziata diversità di presupposti e di ratio tra le due normative corrisponde la diversità delle determinazioni, che, in concreto, possono essere adottate per evitare che venga realizzato quel risultato che la legge ha inteso impedire.
Così, mentre la possibilità di affacciarsi sul fondo del vicino può essere, in caso di inosservanza delle distanze minime previste dall'art. 905 c.c., eliminata soltanto dall'arretramento o dalla chiusura della veduta, tranne che essa non costituisca il contenuto di uno specifico diritto di servitù,
6 le prescrizioni stabilite dall'art. 901 c.c., in tema di luci possono essere fatte rispettare attraverso la semplice regolarizzazione delle aperture originariamente create in violazione delle prescrizioni in tema di altezza e sicurezza poste dalla legge: regolarizzazione che può essere, peraltro, chiesta in qualsiasi momento dal proprietario del fondo confinante, non perdendo mai quest'ultimo, a norma dell'art. 902 c.c., comma 2, il relativo diritto, con conseguente esclusione della configurabilità di usucapione nella materia delle luci irregolari.
Nella specie, parte attrice non ha chiesto la regolarizzazione delle luci, ma ha fatto valere la illegittimità di dette aperture siccome realizzate a distanza inferiore a quella regolamentare, con conseguente richiesta di eliminazione delle stesse (cfr. Cassazione civile sez. II, 02/02/2009,
n.2558). Ne consegue che, in osservanza del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, una volta dichiarata l'illegittimità delle vedute aperte sulla corte dell'at trice, ne va ordinata la chiusura.
Invece, deve essere rigettata la domanda volta a conseguire il risarcimento di tutti i danni, ivi compreso quello consistente nella diminuzione del valore commerciale della proprietà attorea, in quanto generica e non supportata da alcuna allegazione.
Si osserva che il danno patrimoniale correlato alla limitazione del godimento ed alla diminuzione temporanea del valore della proprietà impone, per scongiurare la meccanica identificazione del danno risarcibile con l'evento dannoso, quanto meno l'allegazione dei fatti che devono essere accertati, atteso che il consentito utilizzo in materia delle presunzioni attiene all'attività probatoria e non anche a quella assertiva.
Anche seguendo la più recente giurisprudenza di legittimità in tema di occupazione senza titolo, i cui principi sono applicabili anche al caso di specie, si osserva che “in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza” ( Cass. Sez. U, sentenza n. 33645 del 15/11/2022).
Tanto debitamente chiarito, mette conto aggiungere che, allorquando, come nella fattispecie, sia ordinata la rimozione dell'opera illecita, il risarcimento del danno va computato tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme violate, non già avendo riguardo alla diminuzione di valore dell'immobile, essendo tale pregiudizio suscettibile di eliminazione
7 (Cass. sez. 2, Sentenza n. 19132 del 09/08/2013; Cass. sez. 2, Sentenza n. 7752 del
27/03/2013; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11343 del 17/06/2004).
Orbene, nella fattispecie in esame, appare evidente che, non avendo parte attrice allegato alcuna circostanza da cui inferire lo specifico pregiudizio subito per effetto della compromissione delle facoltà di godimento dominicali, la relativa domanda non potrà che essere disattesa anche in ragione delle contestazioni sollevate dalla parte convenuta, che ha allegato che la ha CP_3 occupato dal 2015 l'immobile rispetto al quale ha chiesto la rimozione delle opere illecite
(circostanza non puntualmente contestata).
Dunque, di alcun danno da diminuzione del valore commerciale del bene può discorrersi nel caso di specie - tenuto anche conto che viene ordinata la rimozione delle opere illecite - né tantomeno risulta in alcun modo allegato ancor prima che provato che l'istante, in ragione della violazione finora descritta, abbia risentito di ulteriori danni di tipo patrimoniale.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano secondo il DM 147/22, tenuto conto del valore della controversia determinato ai sensi dell'art. 15 c.p.c. (cfr. Cassazione civile sez. VI,
17/12/2019, n.33457) - scaglione compreso tra euro 5.200,00 ed euro 26.000,00 - ai valori minimi per ciascuna fase processuale in ragione della non particolare complessità delle que stioni trattate e del carattere essenzialmente documentale della controversia.
Le spese di c.t.u., liquidate con separato decreto, nei rapporti interni tra le parti, sono poste a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) in accoglimento della domanda proposta dall'attrice, condanna parte convenuta alla demolizione parziale del manufatto esistente sul prospetto sud del fabbricato, indicato in citazione e in c.t.u., con l'abbattimento della costruzione entro i 3 metri dal balcone di parte attrice, nonché alla chiusura delle vedute esistenti sul prospetto nord del fabbricato, indicate in citazione e nella c.t.u.;
2) rigetta la domanda di risarcimento del danno avanzata dall'attrice;
3) condanna i convenuti al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio che si liquidano in euro 2.540,00 per compensi professionali oltre Iva, Cpa e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% come per legge, con attribuzione all'avv. Natale Pregevole dichiaratosi antistatario;

4) pone le spese di c.t.u., liquidate con separato decreto, nei rapporti interni tra le parti, a carico di parte convenuta.
8 Torre Annunziata, 09.02.2024
Il Giudice
dott.ssa Anna Coletti
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