R.G. n. 782/2021

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del dott. Raffaele Zibellini, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 782 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, vertente
TRA
(CF: ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(CF: ), in qualità di legali rappresentanti
[...] C.F._2 della P.IVA: ), Controparte_1 P.IVA_1 rappresentati e difesi dall'Avv. Francesco Formichella. attoriE
(CF: ), rappresentato e difeso CP_2 C.F._3 dall'Avv. Giovanni Virelli. convenuto
OGGETTO: Vendita di cose immobili.

CONCLUSIONI All'udienza di precisazione delle conclusioni del 6.3.2025 le parti hanno concluso come da note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte e la causa, con provvedimento depositato il 7.3.2025, è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. FATTO E DIRITTO
1 1. I sig.ri e , in qualità di legali rappresentanti Parte_1 Parte_2 della hanno chiesto dichiararsi la risoluzione Controparte_1 per grave inadempimento dell'acquirente sig. del contratto di CP_2 compravendita del 15.1.2020 con il quale avevano trasferito al convenuto la proprietà di 3 locali box facenti parte di un fabbricato sito in Corigliano-Rossano alla Via Seconda Acqua di Vale snc. Hanno chiesto altresì di condannare il convenuto alla restituzione degli immobili, nonché al risarcimento dei danni derivanti dalla mancata disponibilità dei beni, da commisurare nella misura di € 250,00 mensili, corrispondenti al canone di locazione medio applicabile a tipologie di immobili analoghi, fino alla data di effettiva riconsegna.
2. Si è costituito in giudizio il sig. il quale ha chiesto il rigetto delle CP_2 domande attoree. In particolare: a) ha eccepito l'inadempimento dei venditori negando di essere stato immesso nel possesso dei beni in questione;
b) ha dedotto di non dovere nulla agli attori in quanto, anche in virtù di accordi conclusi con i venditori, parte del prezzo della compravendita deve ritenersi compensato con gli esborsi da lui sopportati per la fusione catastale e con il corrispettivo a lui dovuto dal sig. al Parte_2 quale aveva venduto un'automobile; c) ha richiamato la clausola contrattuale con la quale era stata pattuita la presunzione di pagamento del prezzo per il caso di mancata trascrizione di una domanda giudiziale di adempimento o di risoluzione entro 40 giorni dalla scadenza del termine di pagamento.
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3. Secondo la giurisprudenza di legittimità il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. ex multis Cassazione civile sez. un., 30/10/2001, n.13533). Nel caso di specie l'esistenza del titolo contrattuale posto a fondamento della pretesa azionata è incontestata oltre che provata documentalmente. È stato infatti dimostrato che con atto notarile di compravendita del 15.1.2020 la società aveva venduto al sig. la Controparte_1 CP_2 proprietà di n. 3 locali box facenti parte di un fabbricato sito in Corigliano-Rossano alla Via Seconda Acqua di Vale snc, in catasto al foglio 71, particella 476, sub 11, 14 e 21. Era stata pattuita, come prezzo della vendita, la somma di € 13.347,03.
2 Per come si legge nel contratto in parola detta somma sarebbe dovuta essere corrisposta con le seguenti modalità: -€ 3.547,03 mediante accollo della residua quota di mutuo gravante sul locale di cui al foglio 71, particella 476, sub 14; -€ 9.800,00 da versare entro il 30.1.2021. Gli attori hanno quindi allegato che il convenuto non ha versato entro detto termine il saldo del prezzo della vendita. A fronte di ciò il convenuto non ha negato di non aver corrisposto gli ulteriori € 9.800,00. Il sig. al fine di paralizzare la pretesa degli attori ha in primo luogo eccepito CP_2 il loro inadempimento. In particolare ha dedotto che l'immobile catastalmente individuato al foglio 71, particella 472, sub 11 era occupato da un terzo, tale sig. il quale Parte_3 era stato immesso nel possesso dai sig.ri fin dal 20.2.2009, a seguito di Pt_2 scrittura privata di compravendita. Ha quindi lamentato che gli attori gli avrebbero venduto un immobile già promesso in vendita ad altri e di cui non avevano nemmeno il possesso. È fuor di dubbio che tale doglianza costituisca una eccezione “inadimplenti non est adimplendum” ex art. 1460 c.c. di cui va rilevata la tardività. Detta eccezione, infatti, non è rilevabile d'ufficio (v. Cass. civ., Sez. II, Sent., 12/02/2004, n. 2706) sicché la parte avrebbe dovuto sollevarla nella comparsa di costituzione depositata almeno venti giorni prima dell'udienza di prima comparizione in ossequio al combinato disposto tra gli artt. 166 e 167 comma 2 c.p.c. nella formulazione ratione temporis applicabile al caso di specie. Tuttavia, per come risulta dalla disamina del fascicolo, la comparsa di costituzione e risposta è stata depositata in data 9.2.2022 dunque ben oltre il termine di venti giorni antecedenti l'udienza di comparizione, fissata ex art. 168 bis comma 5 c.p.c. (prima della sua abrogazione ad opera del D.Lgs. 10 ottobre 2022 n. 149) per il giorno 10.2.2022. L'eccezione di tardività dell'eccezione in parola formulata dagli attori nella propria memoria ex art. 183 comma 6 n.1 c.p.c. è quindi fondata. Fermo restando la sua rilevabilità d'ufficio atteso che il regime di preclusioni introdotto nel rito civile ordinario deve ritenersi inteso non solo nell'interesse di parte, ma anche nell'interesse pubblico all'ordinato e celere andamento del processo, con la conseguenza che la tardività delle domande, eccezioni, allegazioni e richieste, deve essere rilevata d'ufficio dal giudice indipendentemente dall'atteggiamento processuale della controparte al riguardo e dall'eventuale accettazione del contraddittorio (cfr. ex multis Cass. civ., Sez. I, 07/04/2000, n. 4376).
3.1. A conclusioni analoghe deve giungersi per quel che riguarda le argomentazioni con le quali il convenuto, al fine di ottenere il rigetto della domanda attorea, ha
3 sostenuto che il residuo del prezzo della compravendita per cui è causa (€ 9.800,00) sarebbe interamente compensato: -dal prezzo di € 8.500,00 che egli dovrebbe ricevere dal sig. per avere venduto a quest'ultimo l'autovettura Parte_2
Ford Kuga targata ED086TT; -dai costi sopportati dal convenuto (€ 1.300,00) per l'unificazione delle due porzioni immobiliari corrispondenti ai sub 14 e 21 L'eccezione di compensazione, ai sensi dell'art. 1242 comma 1 c.c., non è rilevabile d'ufficio per cui il convenuto, essendosi costituito tardivamente, è decaduto dalla possibilità di eccepire in compensazione il controcredito. Né può ritenersi che si sia di fronte ad una compensazione “impropria” o
“atecnica”, il cui accertamento può essere compiuto dal giudice d'ufficio e non è necessaria l'eccezione di parte, posto che la stessa è ravvisabile solo nel caso in cui le reciproche pretese derivino da un unico rapporto. In ogni caso è rimasta priva di riscontri la circostanza relativa all'asserita esistenza di un accordo concluso verbalmente a latere del contratto di compravendita con il quale le parti avrebbero pattuito che il prezzo indicato nell'atto pubblico sarebbe stato compensato in parte dalle spese che il sig. avrebbe sopportato per la CP_2 fusione dei due subalterni e in parte dal credito da lui vantato nei confronti del sig.
. Parte_2
A riguardo il convenuto non ha fornito sufficienti elementi di carattere documentale: la querela presentata in data 6.12.2021 presso i Carabinieri di Rossano non rileva trattandosi di un atto che di fatto proviene dalla stessa parte che intende avvalersene;
l'atto relativo al trasferimento di proprietà della suddetta automobile non basta da solo a dimostrare l'esistenza del suddetto accordo stipulato in forma orale. Il convenuto non ha nemmeno richiesto l'ammissione di prove costituende.
3.2. Va da ultimo analizzata la questione relativa all'operatività della clausola contenuta nella lett. b), punto terzo del contratto di compravendita, la quale testualmente prevede: “Le Parti, come costituite e rappresentate, concordemente convengono e danno atto che la mancata trascrizione – entro il termine di 40 giorni dalla scadenza del predetto termine come sopra fissato alla data del 30 gennaio 2021 – presso la competente Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, di una domanda giudiziale di adempimento o di risoluzione della presente compravendita per inadempimento dell'obbligo come sopra assunto dalla parte acquirente, del pagamento del residuo prezzo dilazionato come sopra, costituirà prova dell'effettivo ed avvenuto pagamento integrale del prezzo della presente vendita e che non vi sarà, pertanto, necessità di un ulteriore atto di quietanza” . Il convenuto fa leva sul fatto, pacifico, che la presente domanda di risoluzione è stata trascritta ben oltre tale termine, vale a dire l'8.4.2021, per come dimostrato anche dall'ispezione ipotecaria agli atti. Pur tuttavia si ritiene dirimente il fatto che attraverso le difese articolate in questa sede il sig. ha di fatto ammesso di non aver corrisposto la restante CP_2
4 parte del prezzo pattuito per la compravendita e ha sostanzialmente riconosciuto il proprio inadempimento. La valenza confessoria assunta da tale condotta processuale preclude di attribuire rilevanza all'intempestivo compimento della richiamata formalità ad opera della parte attrice. Del resto è incontestato che l'atto di citazione è stato notificato entro il termine contrattualmente stabilito. Ebbene, laddove si ritenesse che la clausola in oggetto imponga solo ed esclusivamente la trascrizione della domanda senza ammettere che possa avere efficacia anche la mera proposizione dell'azione, la relativa pattuizione si esporrebbe alla nullità comminata dall'art. 2698 c.c. in quanto avrebbe l'effetto di rendere eccessivamente difficile l'esercizio del diritto della parte alienante. Alla luce di quanto esposto non può ritenersi operante nel caso di specie la presunzione di adempimento correlata alla mancata trascrizione di una domanda di risoluzione contenuta nella clausola in disamina.
4. In conclusione, è pacifico che il convenuto acquirente non ha corrisposto il prezzo convenuto nel contratto di compravendita. Il sig. non ha nemmeno allegato di non aver potuto adempiere per cause a CP_2 lui non imputabili.

Considerato che

l'inadempimento involge pressoché l'intera somma pattuita contrattualmente lo stesso può considerarsi grave ex art. 1455 c.c., dunque tale da determinare l'accoglimento della domanda di risoluzione articolata dagli attori. Ai sensi dell'art. 1458 c.c. la risoluzione determina il venire meno del titolo e della causa giustificativa delle prestazioni già eseguite. Ne consegue che possa essere accolta la richiesta di restituzione degli immobili oggetto del contratto per cui è causa articolata dalla parte attrice visto che, per come si legge nel contratto (punto quarto), l'acquirente era stato immesso nel possesso dei beni alla data della stipula dell'atto.
4.1. La domanda risarcitoria formulata dagli attori va invece rigettata in quanto rimasta del tutto priva di seri riscontri probatori. Gli attori non hanno provato di aver perso, a causa della mancata disponibilità dei beni in questione, occasioni di vendita degli immobili in oggetto ovvero ulteriori opportunità di sfruttamento economico;
né hanno provato che il valore locatizio dei beni sia effettivamente quello da loro utilizzato per parametrare la domanda di ristoro dei danni asseritamente subiti.
5. Quanto alle spese di lite, si ritiene che il parziale rigetto delle domande di parte attrice, oltre che la particolarità del caso e la controvertibilità delle questioni affrontate, costituiscano presupposti per disporne l'integrale compensazione.
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P. Q. M.



Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata ed assorbita:
DICHIARA risolto ai sensi dell'art. 1453 c.c. per grave inadempimento della parte acquirente il contratto di compravendita immobiliare del 15.1.2020 (Repertorio n. 28304 – Raccolta n. 13579, Notaio e per l'effetto Per_1
CONDANNA
alla restituzione, in favore di e , CP_2 Parte_1 Parte_2 in qualità di legali rappresentanti della degli Controparte_1 immobili oggetto del predetto contratto, facenti parte di un fabbricato sito in Corigliano-Rossano alla Via Seconda Acqua di Vale snc, in catasto al foglio 71, p.lla 476, sub 11, 14 e 21, liberi da cose di sua proprietà e persone, anche interposte;

RIGETTA le ulteriori domande proposte dalla parte attrice;

COMPENSA le spese di lite.
Castrovillari, 08/06/2025.
Il Giudice Dott. Raffaele Zibellini
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