Nr. 235/2023 R.G.A.C.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE di PALMI Sezione Civile in persona della Giudice dott.ssa Marta Speciale e in composizione monocratica ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile in grado di primo grado iscritta al n. 235 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 proposta da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Gullo Parte_1 C.F._1
Michele; ATTORE E
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Vecchio CP_1 C.F._2
Giovanni; CONVENUTO – ATTORE IN VIA RICONVENZIONALE Oggetto: esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto – risoluzione del contratto per inadempimento – rilascio immobile per occupazione sine titulo Conclusioni: come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 15.11.2024, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. regolarmente notificato, conveniva, Parte_2 innanzi a questo Tribunale, , chiedendo all'adito tribunale di: 1) accertare e dichiarare P_
l'inadempimento di al contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la P_ quota di proprietà dell'attore dell'immobile sito in Gioia Tauro alla via XXIV Maggio n. 3,5,7 (censito in NCEU del comune di Gioia Tauro alla partita n. 1676, foglio n.25, particella n.189 sub 1, e sub 2 e particella 190) e, per l'effetto, condannare il convenuto all'adempimento dell'obbligazione assunta, ovvero al pagamento della somma di € 13.170,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
2) in via subordinata, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di , con la conseguente perdita delle somme già versate dal P_ resistente a titolo di acconto, e condannare il resistente al rilascio dell'immobile occupato sine titulo e al pagamento della somma di € 30.000,00 a titolo di indennizzo per l'occupazione illegittima. A fondamento della sua domanda, deduceva: Parte_2
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a) che esso attore era proprietario della quota del 50% dell'immobile adibito ad uso magazzino sito in Gioia Tauro, alla via XXIV Maggio n. 3,5,7, censito in catasto alla partita 1676, foglio 25, particelle n. 189 sub. 1 e sub. 2 e 190; b) che il restante 50% dell'immobile era, inizialmente, di proprietà di soggetti diversi da e da esso attore, ovvero di e;
P_ CP_3 Controparte_4
c) che, nel 1987, l'intero immobile era stato concesso in locazione a da esso P_ attore e dagli altri proprietari dell'immobile; c) che, con contratto di compravendita dell'11.04.1990, (madre di Persona_1 P_
aveva acquistato la proprietà di metà dell'immobile in questione, mentre il restante 50%
[...] era rimasto di proprietà di esso attore;
d) che, di fatto, era sempre stato nel possesso dell'intero immobile per lo P_ svolgimento della propria attività lavorativa insieme al fratello;
Persona_2
e) che, in particolare, alla scadenza del contratto di locazione, sebbene avesse P_ continuato ad occupare anche la parte di immobile di proprietà di esso attore, le parti non avevano rinnovato il contratto locativo, poiché e si erano accordati P_ Persona_2 verbalmente con esso attore per l'acquisto della quota dell'immobile di proprietà di quest'ultimo; f) che in data 27.10.2017, invero, si era impegnato, anche nell'interesse di P_
, ad acquistare la parte di immobile di proprietà di esso attore per la somma di € Persona_2
15.000,00, consegnando allo stesso un acconto di € 530,00; g) che, con successiva scrittura privata, si era impegnato a eseguire il P_ pagamento totale del prezzo della compravendita entro la data del 31.05.2019; con la medesima scrittura, le parti avevano convenuto che la stipula del contratto definitivo di compravendita sarebbe avvenuto successivamente al pagamento dell'intero prezzo pattuito;
h) che , unitamente al fratello , aveva versato in più tranches a esso P_ Per_2 attore la complessiva somma di € 1.830,00; i) che, tuttavia, il contratto così stipulato non era mai stato adempiuto e che, in particolare, il restante corrispettivo dovuto per la compravendita non era mai stato versato da e da P_
; Persona_2
l) che aveva ciononostante continuato ad occupare l'immobile di proprietà di P_ esso attore;
m) che doveva, quindi, essere condannato all'adempimento dell'obbligazione P_ assunta con il contratto preliminare mediante il pagamento della somma dovuta a titolo di corrispettivo della compravendita, pari a € 13.170,00; n) che, in via subordinata, doveva comunque essere condannato al rilascio P_ dell'immobile di proprietà di esso attore illegittimamente occupato sine titulo e al pagamento dell'indennità di occupazione pari a € 30.000,00.
si costituiva in giudizio e, in via preliminare, eccepiva la nullità della domanda P_ per indeterminatezza;
nel merito, in via principale, chiedeva il rigetto delle domande dell'attore in quanto infondate in fatto e in diritto. A fondamento delle sue difese, , pur non negando l'esistenza di trattative tra le P_ parti per l'acquisto dell'immobile de quo né l'interesse di esso resistente alla conclusione del
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contratto di compravendita, contestava l'avvenuta sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita e, comunque, l'ammontare del prezzo di vendita dedotto dall'attore, evidenziando che esso convenuto, nel corso del tempo, aveva formalizzato la proposta di corrispondere, in aggiunta alle somme già versate, il (minor) corrispettivo di € 7.000,00, Inoltre, il convenuto rappresentava che l'immobile era formalmente diviso in due parti (quella di proprietà di e quella di proprietà di ) e contestava di Parte_2 Persona_1 occupare la parte di immobile di , deducendo di occupare effettivamente solo la Parte_2 parte di proprietà di (confinante con la proprietà di ). Persona_1 Persona_3
Il convenuto, inoltre, spiegava domanda riconvenzionale, chiedendo al Tribunale di accertare e dichiarare il diritto di esso resistente ad ottenere da il pagamento del 50% delle Parte_2 spese sostenute a titolo di miglioramento e restauro del bene immobile in comproprietà, pari ad € 25.000,00. Infine, il convenuto manifestava la volontà di acquistare la quota dell'immobile di proprietà dell'attore al prezzo di € 7.000,00. Inoltre, con la memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c., il convenuto sollevava l'eccezione di improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria. Alla prima udienza del 05.05.2023, l'attore formulava alla controparte una proposta conciliativa che, tuttavia, all'udienza del 23.06.2023 non veniva accettata da;
alla P_ stessa udienza il giudice disponeva la prosecuzione del rito nelle forme ordinarie e assegnava alle parti i termini perentori di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. La causa veniva istruita con l'escussione di nr. 5 testi ( _1 Persona_4
, e ). Persona_2 Testimone_2 Persona_5
Con ordinanza del 15.07.2024, il giudice riteneva la causa matura per la decisione e la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni al 15.11.2024. Infine, con le note scritte depositate ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 15.11.2024, le parti precisavano le proprie conclusioni e la causa veniva trattenuta per la decisione con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

2. Nel merito, la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e la domanda di rilascio dell'immobile oggetto di causa proposte da nei confronti di Parte_2
risultano infondate e devono essere rigettate per le ragioni che si diranno. P_
Il rigetto di tutte le domande nel merito consente, in virtù del principio della ragione più liquida, di omettere l'esame delle eccezioni preliminari sollevate da parte convenuta (detto principio consente, invero, di sostituire il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione senza che sia necessario esaminare previamente le altre e, ciò, quand'anche si tratti di questioni preliminari e pregiudiziali, v., ex multis, Cass. civ. nr. 363/2019).

2.1. Come già rilevato nelle premesse in fatto, l'attore ha proposto, in via principale, una domanda ex art. 2932 c.c. per ottenere la condanna del convenuto al pagamento del prezzo di €
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15.000,00 concordato tra le parti per la vendita della quota di proprietà dell'attore dell'immobile sito in Gioia Tauro alla via XXIV Maggio n. 3,5,7 (censito in NCEU del comune di Gioia Tauro alla partita n. 1676, foglio n.25, particella n.189 sub 1, e sub 2 e particella 190). Tale azione si fonda sull'asserita conclusione, tramite scrittura privata sottoscritta tra le parti, di un contratto preliminare di compravendita dell'immobile de quo, rimasto inadempiuto da P_
[...]
Orbene, come noto, la domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto di compravendita immobiliare presuppone la conclusione di un contratto preliminare avente a forma scritta ad substantiam, posto che ai sensi dell'art. 1351 c.c. “il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo” e la compravendita di un bene immobile richiede, appunto, ai sensi dell'art. 1350 c.c., la forma scritta ad substantiam. Deve ricordarsi, inoltre, che nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta a pena di nullità, come nel caso di contratto preliminare di vendita immobiliare, “la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res", "pretium"), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi "aliunde"” (cfr. Cass. civ. nr. 8765/2021). Dal punto di vista dell'onere probatorio, in tema di azione ex art. 2932 c.c., l'attore ha l'onere di provare il titolo ed il proprio adempimento alle obbligazioni dedotte in contratto (ovvero l'offerta ad adempiere), nonché di allegare la circostanza del mancato o inesatto adempimento della controparte, a cui, invece, compete di fornire prova di un fatto estintivo o impeditivo dell'obbligazione. Ai fini dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, parte attrice è, dunque, tenuta, innanzitutto, a dimostrare l'avvenuta conclusione per iscritto del contratto preliminare, che deve avere contenuto sufficientemente determinato;
ed infatti, nella sequenza tra contratto preliminare, domanda di esecuzione in forma specifica e sentenza di trasferimento deve sussistere un'identità di contenuto negli elementi essenziali dei rispettivi atti, elementi che, pertanto, devono essere già individuati o individuabili nel contratto preliminare. Nel caso di specie, non ha assolto all'onere probatorio su di sé gravante, non Parte_2 avendo provato l'avvenuta stipula, in forma scritta, di un valido contratto preliminare di compravendita dell'immobile de quo. In proposito, ha, invero, allegato una scrittura privata che parrebbe contenere Parte_2 un accordo tra le parti per la stipula del contratto definitivo di compravendita (v. doc. “scrittura privata 2017” allegata al ricorso), ma la sottoscrizione apposta in calce a detto documento è stata disconosciuta da (v. pag. 3 comparsa di costituzione e risposta); a fronte di tale P_ disconoscimento, non ha proposto formale istanza di verificazione sulla Parte_2 sottoscrizione e, pertanto, detto documento è privo di efficacia probatoria, in quanto non è stato accertato se la sottoscrizione sia effettivamente quella della parte che lo ha sottoscritto (v. in tal senso Cass. civ. nr. 9897/2018; v. anche Cass. civ. nr. 24291/2021; Cass. civ. nr. 10625/2020; Cass. civ. nr. 23917/2019).
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In ogni caso, anche qualora validamente sottoscritto, tale documento non sarebbe idoneo ad essere qualificato come contratto preliminare di compravendita di immobile, non contenendo esso alcuna pattuizione circa il prezzo della compravendita, elemento essenziale del contratto che, come detto, deve rispettare anch'esso la forma scritta ad substantiam; detto documento è, dunque, comunque privo degli elementi necessari per accogliere la domanda ex art. 2932 c.c. (v. Cass. civ. nr. 1199/1997; Cass. civ. n. 59/2002; Cass. civ. n. 8489/2016, non potendosi realizzare con la pronuncia giudiziale chiesta – che ha funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto – , “un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque eluda le norme norma di legge governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti”). In ragione di quanto sopra, la domanda proposta da ex art. 2932 c.c. deve Parte_2 essere rigettata, non avendo parte attrice provato la sussistenza di un valido contratto preliminare stipulato tra le parti in forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c.c.

2.2. La mancata stipula di un valido contratto preliminare tra le parti comporta, altresì, il rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento proposta, in via subordinata, da Pt_2
, fondandosi detta azione sul medesimo contratto oggetto dell'azione principale.
[...]

2.3. Parimenti infondata è la domanda attorea volta a conseguire il rilascio del bene immobile per cui è causa, che deve essere rigettata per i motivi di seguito esposti. Come già rilevato nelle premesse in fatto, ha agito, in via subordinata, per Parte_2 ottenere il rilascio (della parte) dell'immobile di sua proprietà oggetto di causa, deducendo l'illegittima occupazione dello stesso da parte del convenuto in assenza di valido titolo giustificativo del possesso. Orbene, la domanda non può essere accolta perché non è stato provato l'effettivo possesso, da parte di , della parte di immobile di proprietà di e, dunque, l'attuale P_ Parte_2 occupazione illegittima dell'immobile, che costituisce evidentemente elemento costitutivo della domanda. Ed infatti, le uniche prove che depongono nel senso dell'attuale occupazione dell'immobile da parte di sono le dichiarazioni testimoniali rese da e P_ _1 Per_4
[...]
Tuttavia, dette dichiarazioni non sono, da sole, sufficienti a provare la circostanza dell'occupazione illegittima dell'immobile, in quanto dette testi non si ritengono pienamente attendibili, tenuto conto del grave rapporto conflittuale pacificamente esistente tra _1
(moglie di ) e e del duraturo rapporto di amicizia esistente tra Parte_2 P_ _1
e (v. dichiarazioni rese dal teste all'udienza del 22.03.2024: “conosco la
[...] Persona_4
Famiglia dell'attore ed da circa 20 anni in quanto sono amica della moglie”). Pt_2
In proposito, risulta, invero, rilevante evidenziare che fin dall'atto introduttivo del giudizio l'attore ha dedotto che, proprio in relazione ai medesimi fatti di causa, sarebbe stata _1 oggetto di minacce e violenza da parte di e in occasione di un Persona_2 P_ incontro svoltosi durante le trattative per la compravendita dell'immobile oggetto di causa (v. in particolare pag. 3 del ricorso “appena entrati i hanno chiuso la porta della bottega ed P_
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immediatamente il sig. metteva le mani in faccia alla signora minacciandola, la Per_2 _1 quale ha avuto paura e letteralmente se le fata addosso”). Ciò, a prescindere dalla veridicità o meno dei fatti prospettati dall'attore, è indicativo dell'elevata conflittualità esistente tra tutte le parti coinvolte nella vicenda, tenuto anche conto che l'attore e hanno depositato, in data 31.01.2023, una querela nei confronti del _1 convenuto e di (v. all. alla memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice). Persona_2
In altri termini, la gravità dei fatti esposti dallo stesso attore e denunciati all'autorità giudiziaria suggeriscono l'esistenza di una grave inimicizia tra il convenuto e la teste, che potrebbe incidere sull'attendibilità delle dichiarazioni rese da quest'ultima (sui criteri per valutare l'attendibilità delle testimonianze, v. Cass. civ. nr. 21239/2019 e Cass. civ. nr. 26457/2021, secondo cui l'inattendibilità di una deposizione testimoniale può essere basata anche su un accertato rapporto tra il teste e le parti indipendentemente dalla configurazione di una delle situazioni propriamente comportanti l'incapacità a testimoniare, dovendo il giudice valutare la testimonianza non solo alla stregua di elementi di natura oggettiva, ma anche di carattere soggettivo, quali appunto le qualità personali, i rapporti con le parti ed anche l'eventuale interesse ad un determinato esito della lite). Per le medesime ragioni, considerata anche la dichiarata intima amicizia di Per_4 con la famiglia di , sussistono ragioni per dubitare anche dell'attendibilità di
[...] P_ tale teste;
in ogni caso, le sue dichiarazioni in merito al possesso di sull'intero P_ immobile sono generiche e non sufficienti a costituire prova dell'attuale occupazione illegittima. A ciò si aggiunga, inoltre, che le puntuali e precise dichiarazioni rese dal teste
[...]
(della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare, non essendo, del resto, stata sollevata Tes_2 alcuna obiezione sul punto da parte dell'attore) hanno confermato che non occupa P_ tutto l'immobile, ma solo una parte dello stesso (v. dichiarazioni rese dal teste Testimone_2 all'udienza del 12.07.2024: “confermo il capitolo 2 è vero che mio cugino utilizza la parte che confina con anche perché io ha fatto dei lavori per la mesa in sicurezza, ossia il tetto”). Per_3
In definitiva, stante il difetto di prova dell'occupazione dell'immobile da parte di P_
la domanda di rilascio proposta da deve essere rigettata, con assorbimento
[...] Parte_2 dell'ulteriore domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione.

3. Quanto alla domanda proposta in via riconvenzionale da pare, innanzitutto, P_ opportuno chiarire che, pur mancando un'esplicita qualificazione in tal senso, le pretese formulate dal convenuto assumo, di fatto, contenuto di domanda riconvenzionale. Ed invero, come noto, il giudice di merito non è condizionato dalla formula letterale adottata dalla parte, dovendo egli tener conto del contenuto sostanziale della pretesa come desumibile dalla situazione dedotta in giudizio e dalle eventuali precisazioni formulate nel corso del medesimo, nonché del provvedimento in concreto richiesto (cfr. Cass. civ. nr. 8645/2024). Nel caso di specie, – per come, da ultimo, precisato nella propria comparsa P_ conclusionale del 20.01.2025 – non si è limitato a formulare delle eccezioni e a contestare le domande proposta da parte attrice, ma ha chiesto espressamente al tribunale adito di condannare alla corresponsione del 50% delle spese sostenute da esso convenuto per il Parte_2 miglioramento e il restauro del bene immobile in comproprietà, pari alla somma di € 25.000,00.
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3.1. Tanto premesso, tale domanda riconvenzionale è infondata e deve essere rigettata per i motivi di seguito esposti. Nel caso di specie, è dirimente la circostanza che i lavori per il miglioramento e il restauro dell'immobile sono stati – pacificamente – eseguiti sulla sola porzione di immobile occupata e utilizzata da (di proprietà di , senza modificare la parte di P_ Persona_1 immobile di proprietà di . Parte_2
Tale circostanza, dedotta dall'attore, non solo non è stata contestata da , ma, P_ anzi, trova conferma nelle stesse deduzioni di , che non solo ha affermato di aver P_ sempre solo occupato la porzione di immobile di proprietà di , ma anche ha Persona_1 dichiarato che la parte di immobile di proprietà di è completamente fatiscente e Parte_2 abbandonata, non essendo mai stata oggetto di interventi di restauro (v. pag. 3 comparsa di costituzione e risposta del resistente: “arrivando alla quota del sig. , identificata di Parte_2 fatto in una ben definita porzione di immobile (un rudere senza tetto, come tale non occupabile e delimitato dalla restante proprietà – come da foto n. 1 e 2 allegate)”; v. pag. 5 comparsa di costituzione e risposta del resistente: “la quota di fatto assegnata a è un rudere, Parte_2 anche incendiato negli anni pregressi, senza tetto, inabitabile, privo di allacci e separata dal resto dell'immobile; nel mentre la parte confinante con la proprietà è stata oggetto di Per_3 interventi di restauro”, nonché nella formulazione delle richieste istruttorie del resistente, v. capitolo 8 formulato nella comparsa di costituzione e risposta e nella memoria nr. 183 co. 6 nr. 2 c.p.: “vero che ha restaurato e migliorato la porzione dell'immobile attribuita alla P_ madre di comune accordo con il sig. ”). Parte_2
In ogni caso, il convenuto non ha indicato quali lavori sarebbero stati svolti sulla porzione di immobile dell'attore né le varie voci di spesa né ha dimostrato le condizioni generali dell'immobile sia prima che dopo lo svolgimento dei lavori di manutenzione, essendosi limitato a fare riferimento genericamente a non meglio specificate spese per la manutenzione dell'immobile apoditticamente quantificate nella somma di € 25.000,00 (né la prova su questi profili avrebbe potuto essere fornita mediante l'escussione dei testi indicati da nella comparsa di costituzione e risposta, P_ vertendo i relativi capitoli su circostanze generiche e, in quanto tali, inammissibili). Per quanto sin qui esposto, dunque, la domanda riconvenzionale proposta da P_ nei confronti di deve essere rigettata. Parte_2

4. In considerazione del complessivo esito della lite e dei rapporti reciproci di soccombenza, si ritengono sussistenti giusti motivi per compensare integralmente le spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Palmi, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattese, così provvede: 1) rigetta le domande proposte da nei confronti di;
Parte_2 P_
2) rigetta la domanda riconvenzionale proposta da nei confronti di P_ Pt_2
;
[...]
3) compensa integralmente le spese di lite tra le parti. Così deciso in Palmi, il 02 aprile 2025 La Giudice
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dott.ssa Marta Speciale
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