REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI PA SECONDA SEZIONE CIVILE

riunita in camera di consiglio, composta dai magistrati:
1) IU LU Presidente;

2) Rossana Guzzo Consigliere,
3) NO AR DI Consigliere rel.,
ha emesso la seguente
sentenza
nella causa civile iscritta al n. 57/2022 R.G., tra:

, nato a [...] il [...] (c.f. Parte_1
), rappresentato e difeso dall'Avv. Maurizio Savarese, C.F._1 elettivamente domiciliato in Palermo, Via Filippo Parlatore 3, presso lo studio del difensore (indirizzo p.e.c. del difensore indicato in atti),
appellante,
e
nato a [...] il [...] (c.f. Controparte_1
), e , nata a [...] il [...] C.F._2 Controparte_2
(c.f. ), rappresentati e difesi dall'Avv. Alessandro C.F._3
Macaione, elettivamente domiciliati in Palermo, piazza IU Verdi 53, presso lo studio del difensore (indirizzo p.e.c. del difensore indicato in atti),
1 convenuti,

nata a [...] il [...] (c.f. Controparte_3
), rappresentata e difesa dall'Avv. IU Costanzo, C.F._4 elettivamente domiciliata in Palermo, piazza Francesco Crispi 9, presso lo studio del difensore (indirizzo p.e.c. del difensore indicato in atti),

convenuta.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
In occasione dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 14 febbraio 2025, sostituita dal deposito telematico di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni, secondo le modalità di cui agli artt.127, comma 3, e 127 ter c.p.c., i procuratori delle parti hanno così concluso:
avv. Maurizio Savarese per : Parte_1

“conclude il presente giudizio insistendo per l'accoglimento di tutto quanto rappresentato, eccepito, dedotto e censurato con l'atto introduttivo il presente giudizio, contemporaneamente contestando e chiedendo il rigetto di tutto quanto ex adverso argomentato dalle contrapposte parti processuali costituite”;
avv. Alessandro Macaione per e Controparte_1 Controparte_2
“VOGLIA L'ECC.MA CORTE DI APPELLO IV PA
- con qualsiasi statuizione confermare in toto la Sentenza gravata di appello;

-ritenere e dichiarare inammissibili e/o improponibili e/o irrilevanti, o con qualunque altra statuizione rigettare tutte le richieste, le domande e le eccezioni proposte da parte appellante e comunque rigettare l'appello de quole connesse domande poiché privi di alcun fondamento giuridico nonché di un valido riscontro probatorio, per le causali di cui in narrativa.
-In subordine:
-preliminarmente: applicare l'art. 115, I comma, c.p.c., in merito ai fatti analiticamente dichiarati, descritti e documentati dagli odierni appellati nei propri scritti difensivi da porre a fondamento della decisione in quanto NON specificatamente contestati dall'attore/appellante;

2 -preliminarmente, in ordine all'azione di riscatto:
• dire e dichiarare l'invalidità ed inefficacia dell'“Atto dichiarativo esercizio diritto di prelazione” notificato dal sig. il 14.06.2018; Pt_1
• dire e dichiarare la decadenza dell'attore dal diritto di prelazione e del conseguente diritto di riscatto, stante il mancato versamento dell'acconto ovvero della caparra confirmatoria e del prezzo di vendita entro il termine di cui all'art. 38, comma 4, L. n.392/1978;
• In subordine, ancora preliminarmente, dichiarare la inammissibilità della domanda di riscatto ex art.39 L. n.392/1978, per inesistenza della dichiarazione unilaterale recettizia, stante l'assenza di procura speciale, e per il difetto di legittimazione sostanziale del difensore di parte attrice ad effettuare la detta dichiarazione, con conseguente intervenuta decadenza dal diritto di riscatto stante il superamento del termine di cui all'art.39, comma 1, L. n.392/1978 In subordine al mancato accoglimento delle infrascritte eccezioni preliminari di inammissibilità, rigettare integralmente, con qualsiasi statuizione, le domande tutte avverse in quanto, infondate in fatto ed illegittime in diritto, nonché carenti di prova, anche tenendo conto delle ammissioni confessorie della stessa parte attrice/appellante.
• Nella denegata e non temuta ipotesi di accoglimento della domanda di retratto formulata da parte del , subordinare la stessa e/o comunque condannare quest'ultimo Pt_1 al pagamento del prezzo di acquisto, pari ad Euro 220.000,00, in favore degli odierni comparenti e come dagli stessi interamente versato alla Controparte_1 Controparte_2
Sig.ra e ciò ai sensi e per gli effetti dell'art.39, ultimo comma, Legge n.392 del CP_3
1978, il tutto con compensazione delle spese e competenze di giudizio;
-preliminarmente, in ordine alla domanda di intervenuta usucapione:
• Dire e dichiarare la improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del tentativo obbligatorio della mediazione, obbligatorio in materia;

-nel merito:
• In subordine al mancato accoglimento delle infrascritte eccezioni
preliminari di inammissibilità, rigettare integralmente, con qualsiasi statuizione, le domande tutte avverse in quanto, infondate in fatto ed illegittime in diritto, nonché carenti di prova, anche tenendo conto delle ammissioni confessorie della stessa parte attrice/appellante.
• Nella denegata e non temuta ipotesi di accoglimento della domanda di retratto formulata da parte del , subordinare la stessa e/o comunque condannare Pt_1 quest'ultimo al pagamento del prezzo di acquisto, pari ad Euro 220.000,00, in favore degli odierni comparenti e come dagli stessi interamente Controparte_1 Controparte_2 versato alla Sig.ra e ciò ai sensi e per gli effetti dell'art.39, ultimo comma, Legge CP_3
n.392 del 1978, il tutto con compensazione delle spese e competenze di giudizio.”
3 avv. IU Costanzo per Controparte_3
ECC. MA CORTE D'APPELLO DI PA CP_4
• Preliminarmente, dichiarare inammissibili le note depositata da parte appellante in occasione delle udienze del 17.11.2023, del 14.06.2024 e del 14.02.2025;
• Sempre in via preliminarmente, dichiarare inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c. la doglianza secondo la quale la Sig.ra avrebbe dovuto procedere ad una nuova CP_3 denuntiatio a favore del Sig. a seguito dell'allineamento dei dati catastali Pt_1 dell'immobile in questione allo stato dei luoghi;

• Ancora in via preliminare, dire e dichiarare inammissibile l'azione di riscatto proposta dal Sig. per inefficacia della dichiarazione di riscatto dell'immobile sito in Palermo, Corso Pt_1
Vittorio Emanuele n. 388, censito al N.C.E.U. del Comune di Palermo al foglio 137, particella 100, sub 1, in quanto l'atto di citazione notificato alle parti in data 18.03.2019, che ha veicolato la dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale ex art. 39 della Legge n. 392/1978, è stata sottoscritta dal solo Avvocato Maurizio Savarese, difensore privo della necessaria legittimazione sostanziale all'esercizio del diritto di riscatto in assenza di specifica procura speciale, e non anche dal retraente odierno appellante, unico titolare del diritto potestativo previsto dal citato art. 39 e, quindi, unico legittimato all'esercizio del diritto stesso;

• Nel merito, accertare e dichiarare la decadenza del Sig. dal diritto di Parte_1 prelazione sull'immobile sito a Palermo, Corso Vittorio Emanuele n. 388, p.t., in catasto al foglio 137, mappale 100/1, via Vittorio Emanuele n. 388, P.T., z.c. 1, cat. C/1, cl. 7, mq 56. R.C.E. 954,41, per il mancato pagamento del prezzo ovvero della caparra nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 38 Legge n. 392/1978;
• Sempre nel merito, accertare e dichiarare l'invalidità dell'esercizio del diritto di prelazione da parte del Sig. in quanto irrituale e non conforme al modello legale Parte_1 previsto dalla normativa di riferimento. Quarto alla domanda di usucapione abbreviata
• Accertare e dichiarare il difetto dei presupposti legali dell'usucapione abbreviata e, per l'effetto, rigettare tutte le doglianze formulate dal Sig. nell'atto di appello Parte_1 in quanto infondate. In subordine, ove Codesta Ecc. Ma Corte d'Appello reputasse di dover istruire ulteriormente la causa ammettere i mezzi istruttori rimasti assorbiti in primo grado e riproposti in sede di appello con la comparsa di costituzione e risposta”.

MOTIVI DELLA DECISIONE
4

Con atto di citazione notificato il 29 dicembre 2021, Parte_1 proponeva appello avverso la sentenza n. 4413/2021 del 19 novembre 2021, pubblicata il 22 novembre 2021, emessa dal Tribunale di Palermo nel procedimento n. 5512/2019 R.G..
Con comparsa depositata il 20 maggio 2022, si costituivano in giudizio e , i quali chiedevano la declaratoria di Controparte_1 Controparte_2 inammissibilità ed il rigetto dell'impugnazione.
Con comparsa depositata il 01 giugno 2022, si costituiva in giudizio anche
, la quale chiedeva il rigetto dell'impugnazione. Controparte_3
Esaurita la trattazione, all'esito dell'udienza del 14 febbraio 2025, precisate le conclusioni, la causa veniva posta in decisione, con assegnazione dei termini ex art 190 c.p.c..
*****
evocava in giudizio Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
e dinanzi al Tribunale di Palermo esponendo: Controparte_3
- di condurre in locazione, a partire dal 15.04.2005 – allorchè era subentrato nel contratto originariamente stipulato, in data 11.09.2001, tra la proprietaria, e tale – un immobile Controparte_3 Persona_1 situato in Palermo, via Vittorio Emanuele 388, foglio 137, pian terreno, avente superficie di mq 121,5, ove svolgeva l'attività di panificazione e rivendita al pubblico di prodotti alimentari;

- che dalla perizia redatta per suo conto ai fini della pratica di voltura della licenza di panificazione dal geometra era emerso che Controparte_5
l'immobile interessato era esteso mq. 138,50 e non 121,5, come indicato nel contratto, ed era costituito da tre ambienti materialmente e funzionalmente collegati, destinati, rispettivamente, a “zona avventori” (di mq. 30,20), “zona lavorazione” (di mq. 70,60) e “zona servizi” (di mq. 37,70), tutti con unico accesso da via Vittorio Emanuele n. 388, ossia dalla “zona avventori”;

5 - di aver ricevuto, in data 02.05.2018, la notifica, a titolo di denuntiatio, dell'atto preliminare di vendita, sottoscritto da Controparte_3 promittente venditrice, e e , promittenti Controparte_1 Controparte_2 acquirenti, avente ad oggetto una parte dell'immobile oggetto del contratto di locazione - in particolare l'unità immobiliare di mq. 56, con accesso da via Vittorio Emanuele 388, in catasto al foglio 137, p.lla 100/1 – così apprendendo che il bene apparteneva solo in parte alla locatrice;

- che dal contratto in questione si evinceva, altresì, che l'immobile promesso in vendita constava di un piano terra e di un primo piano (“catastali distribuiti tra il piano terra e il primo”), che su di esso gravavano tre ipoteche e che il prezzo era stato pattuito in €220.000,00, di cui €95.000,00 già corrisposti a titolo di caparra confirmatoria;

- che, con atto notificato il 18 giugno 2018, il aveva manifestato ai Pt_1 contraenti del preliminare la propria volontà ex art. 38 L. n. 392/78, al contempo lamentando la mancata specificazione dei singoli cespiti posti in vendita (piano terra e primo), evidenziando la difformità di quanto promesso in vendita rispetto all'oggetto della locazione (mq. 56 a fronte di mq. 121,50, nonché di mq. 138,50 effettivamente occupati) e la non corrispondenza della planimetria allo stato di fatto, e chiedendo lumi in ordine a tali circostanze, alla estensione del cespite da alienarsi cui riferire il prezzo indicato di €220.000,00, alla regolarità del bene, alla destinazione di parte del prezzo per l'estinzione delle formalità pregiudiziali;

- che, a fronte di richiesta pervenutagli il 16 luglio 2018, aveva indicato il proprio notaio di fiducia dinanzi al quale procedere alla stipula;

- che, con pec del 31 luglio 2018, l'avv. Costanzo, legale di Controparte_3
e promittente acquirente, gli aveva chiesto di comunicare la data della stipula del definitivo, “visti i termini legali ormai scaduti, con conseguente decadenza qualora ciò non si verifichi entro e non oltre il 07.08.2018”;
- che, con atto del 18 ottobre 2018, aveva venduto a Controparte_3
e il locale commerciale sito in Palermo, Controparte_1 Controparte_2 corso Vittorio Emanuele n. 388, “ubicato al piano terra”, di mq. 56, per cui il aveva invece esercitato il diritto di prelazione;
Pt_1

6 - di essere venuto a conoscenza del fatto che l'unità immobiliare da lui occupata in buona fede sin dal 2005, adibita all'attività di laboratorio per la produzione del pane, “zona lavorazione”, era di proprietà di terzi,
, e Persona_2 Persona_3 Persona_4
i quali, in data 02 ottobre 2018, avevano venduto agli Persona_5 stessi il locale sito in Palermo, vicolo San IU Parte_2
D'Arimatea nn. 1-3, foglio 137, p.lla 100/48, ubicato al piano terra, di mq. 34;
- che, in definitiva, il contratto di compravendita del 18 ottobre 2018 era stato stipulato dai convenuti in violazione del proprio diritto di prelazione, dovendosi ritenere la denuntiatio notificata il 02.05.2018 nulla o mancante per l'omessa indicazione del prezzo di vendita dei singoli cespiti, ossia del primo e del secondo piano, rapportato alle 3 ipoteche, nonché per la diversa identità dei beni oggetto della stessa rispetto a quelli venduti con il definitivo;

- che, avendo occupato in buona fede, sin dal 2005, la unità immobiliare avente accesso da vicolo D'Arimatea 1-3, nell'erronea convinzione che gli fosse stata concessa in locazione in quanto apparentemente di proprietà di era maturata in suo favore l'usucapione acquisitiva Controparte_3 decennale di cui all'art. 1159 c.c.,
e chiedendo al giudice adito di (si riportano le conclusioni come modificate in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.):
“Accogliere tutto quanto rappresentato e domandato dal sig. con l'atto Parte_1 introduttivo il presente giudizio, unitamente a tutto quanto dedotto, in precisazione e modificazione, con la presente memoria ex art. 183 comma VI n. 1) c.p.c.;
- Ritenere e dichiarare nulla ovvero mancante, pertanto, la denuntiatio del 05.04.2018, notificata il 02.05.2018, all'odierno attore;

- Accertare e dichiarare che al sig. spetta il diritto di prelazione previsto Parte_1 dall'art. 38 della L. 392/1978, per l'acquisto dell'immobile ubicato in Palermo, via Vittorio Emanuele n. 388, ubicato al piano terra, della consistenza di mq. 56 catastali, di cui al foglio 137, mappale 100/1, cat. C/1 e che pertanto allo stesso deve essere attribuito giudizialmente il diritto di riscatto di cui all'art. 39 della L. 392/1978, nei confronti dei terzi acquirenti, sig.ri e con conseguente sostituzione ex Controparte_1 Controparte_2 tunc del retraente nella posizione dei retrattati;

- Accertare e dichiarare che il sig. è proprietario esclusivo per maturata Parte_1 usucapione acquisitiva dell'immobile sito in Palermo al vicolo San IU D'Arimatea nn.
7 1-3, ubicato al piano terra, confinante con il detto vicolo, con proprietà e con CP_3 proprietà in Catasto al foglio 137, mappale 100/48”. Per_6

Istruita documentalmente la causa, con la sentenza oggetto di impugnazione il Tribunale di Palermo così statuiva:
“rigetta le domande di parte attrice;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore delle parti convenute Parte_1 che si liquidano in € 7.795,00, oltre spese generali, Iva e Cpa se per legge dovute, in favore di ciascuna delle due parti convenute”.
*****
Proponendo impugnazione, censura la sentenza nella Parte_1 parte in cui ha ritenuto valida la denuntiatio da parte della CP_3 nonostante il contratto preliminare notificato avesse ad oggetto la vendita di immobili posti al piano terra ed al primo piano della via Vittorio Emanuele n. 388 e, invece, l'atto stipulato in data 18 ottobre 2018 avesse riguardato il solo piano terra, circostanza che imponeva la comunicazione di nuova denuntiatio, così come anche l'intervenuta modifica catastale.
Evidenzia che la perizia del geometra gli era stata portata a conoscenza CP_6 solo in data 25 giugno 2019 e che, contrariamente a quanto affermato in sentenza, egli aveva provveduto a comunicare alla proprietaria il nominativo del notaio prescelto per il rogito.
Deduce che il termine per la sottoscrizione del definitivo era trascorso non per sua colpa ma per la necessità, di esclusivo interesse della venditrice, di procedere alle rettifiche catastali.
Afferma che altra causa di invalidità della denuntiatio risiede nella indicazione del prezzo, avendo appreso che parte di esso era stato corrisposto dai futuri acquirenti ancor prima della notifica del predetto atto.

Con riferimento alla domanda di usucapione, afferma di avere correttamente evocato in giudizio gli odierni proprietari dell'immobile e non i loro danti causa e ribadisce di avere posseduto in buona fede il bene quanto meno a partire dal 15 aprile 2005.
8 L'appello è infondato, per le seguenti assorbenti ragioni.
Ritiene la Corte che il gravame non offra argomentazioni tali da consentire di disattendere le conclusioni cui è correttamente pervenuto il giudice di primo grado.
In effetti, in forza degli elementi di prova acquisiti, è possibile affermare che la denuntiatio operata dalla locatrice (mediante la notifica dello stesso contratto preliminare sottoscritto con terzi) contenesse le informazioni per consentire al conduttore un consapevole esercizio del suo diritto di prelazione e non indicasse, al contrario di quanto affermato dall'attore, alcun elemento risultato successivamente mutato o differente in sede di stipula della vendita definitiva ai promissari acquirenti.
Con riferimento, in primo luogo, alla denunciata erronea o fuorviante rappresentazione del bene, ed alla connessa variazione delle planimetrie catastali, il Tribunale ha evidenziato come il riferimento, nella descrizione dell'immobile contenuta nel preliminare, ad un “piano terra e primo piano” fosse dovuto unicamente alla errata, analoga, indicazione contenuta nella rappresentazione catastale del bene, ove il piano ammezzato, occupato dai servizi e posto al di sopra di pochi scalini e, dunque, ad una quota leggermente rialzata rispetto al piano stradale, era stato considerato alla stregua di un “primo piano”.
In proposito, sono state prodotte le visure storiche, nonché il precedente contratto di compravendita del 04 dicembre 1978 ed una relazione con cui il geometra offre un resoconto della storia catastale del bene e CP_7 dell'attività svolta e conclusasi nel luglio 2018 ai fini della regolarizzazione/allineamento dei relativi dati, mediante l'eliminazione del riferimento ad un primo piano di fatto mai esistito.
Del fatto che si ponesse soltanto un problema di rettifica dei dati catastali non poteva non essere al corrente già al momento della Parte_1 ricezione della denuntiato, avvenuta il 02 maggio 2018.
Egli, innanzi tutto, era, evidentemente, ben a conoscenza dello stato dei luoghi e della conformazione dell'immobile, che occupava da anni, ove i servizi
9 risultavano effettivamente allocati sul descritto piano rialzato ma non esisteva alcun primo piano.
Inoltre, come emerge dalla corrispondenza prodotta e non contestato, già a partire dal mese di marzo 2018, in due occasioni, la aveva richiesto, CP_3 invano, la disponibilità del conduttore a consentire l'accesso di un proprio tecnico presso l'immobile di Corso Vittorio Emanuele 388 “al fine di effettuare dei rilievi tecnici necessaria alla regolarizzazione catastale” – “procedere alle misurazioni necessarie alla redazione della planimetria catastale” (cfr. raccomandata del 16 marzo, ricevuta il 19 marzo 2018, nonché comunicazione a mezzo pec inviata il 06 luglio 2018).
Finalmente, con nota a mezzo pec dell'11 luglio 2018, in riscontro alla diffida del 06 luglio, il procuratore del aveva espresso la disponibilità del suo Pt_1 assistito a consentire l'accesso ai locali, formulando espressa richiesta di ricevere la nuova planimetria catastale.
Con nota del 31 luglio 2018, quindi, il procuratore della locatrice aveva comunicato al conduttore che la planimetria era stata ultimata e la regolarizzazione catastale eseguita, nonché contestualmente inviato la relativa documentazione ed invitato la controparte alla stipula del contratto di vendita entro sette giorni.
Va, inoltre, considerato che il contratto preliminare, del 05 aprile 2018, notificato al conduttore conteneva espresso riferimento alla problematica catastale, che la promissaria acquirente si era impegnata a risolvere prima della stipula del definitivo (“La parte promittente venditrice, attuale intestataria catastale, dichiara, e la parte promittente acquirente ne prende atto, che i suddetti dati catastali corrispondono all'immobile promesso in vendita, ma che la planimetria attualmente esistente, già in precedenza visionata dalle parti, non corrisponde alla stato di fatto dell'immobile in oggetto stante la diversa distribuzione degli spazi interni che verrà riportata in catasto e conseguentemente fatta risultare dalla nuova planimetria che la parte promittente venditrice si obbliga a fornire prima della stipula dell'atto definitivo”).
Dunque, nessuna sostanziale difformità è riscontrabile tra il bene descritto nella denuntiatio e quello poi venduto, né alcuna reale incertezza poteva il Pt_1 accampare in buona fede riguardo alla individuazione del cespite.
10 A tale ultimo proposito, non rileva, indubbiamente, che la relazione esplicativa del geometra , prodotta in giudizio, rechi la data del 25 giugno 2019. CP_6
Appare chiaro, infatti, come tale documento sia stato redatto dal tecnico della una volta introdotto il giudizio al fine di rendere le spiegazioni del CP_3 caso in ordine alla pratica amministrativa a suo tempo dallo stesso curata, il che non esclude certo che, per le circostanze sopra richiamate, il fosse Pt_1 all'epoca perfettamente a conoscenza dello stato dei luoghi e della necessità di rettifica della planimetria.
In virtù di quanto detto, nessuna rinnovazione della denuntiatio poteva considerarsi necessaria.
Altrettanto deve dirsi a proposito del prezzo di vendita del bene.
L'importo di €220.000,00 indicato nel preliminare è pari, infatti, a quello effettivamente convenuto e corrisposto in forza del definitivo.
Accertata tale indispensabile coincidenza, non si coglie la rilevanza, ai fini dell'interesse all'esercizio della prelazione da parte del conduttore, delle vicende relative alla indicazione ed alla corresponsione delle somme a titolo di caparra/acconto da parte dei promissari acquirenti, pure da questi ultimi, e dalla venditrice, ricostruiti in termini documentati e non censurati.
Né possono ravvisarsi ragionevoli motivi di incertezza riguardo alla riferibilità dello stesso prezzo ad un primo o ad un secondo piano dell'immobile, si è detto di fatto inesistenti, come ben a conoscenza del conduttore.
Allo stesso modo, il contratto preliminare non lasciava residuare dubbi in ordine al fatto che il suddetto importo riguardasse la p.lla, posta in vendita, n. 100/1, di mq. 56, come peraltro ribadito dalla locatrice con la mail del 16 luglio 2018.
Ancora, benchè anche in questo caso non se ne colga la rilevanza ai fini dell'esercizio della prelazione da parte del conduttore, non si ravvisa alcuna causa di invalidità/inefficacia della denuntiatio riguardo alla indicazione della parte promissaria acquirente, impersonificata nel contratto preliminare dall'avv. IU Costanzo, “per sé e/o per persona e/o società da nominare”, e, nel definitivo, da e , da questi rappresentate. Controparte_1 Controparte_2
11 Completa e chiara la denuntiatio è risultata anche quanto alle indicazioni riguardo alla esistenza ed alla estinzione delle ipoteche, con riferimento alle quali il contratto preliminare prevedeva espressamente che il relativo debito sarebbe stato estinto “utilizzando parte del prezzo”, ossia “dallo stesso promissario acquirente utilizzando parte prezzo”, il che consente agevolmente di comprendere che parte dei 220.000,00 euro sarebbero stati corrisposti dal compratore direttamente ai creditori che avevano acceso le ipoteche.
A fronte di quanto detto, vanno condivise le conclusioni del giudice di primo grado, che ha rilevato come il pur dopo aver espresso la volontà di Pt_1 avvalersi del diritto di prelazione (e, in effetti, si aggiunga qui, anche dopo aver indicato, con la pec del 23 luglio 2018, il notaio designato per la stipula del contratto di vendita), non ha dato vita ad alcuna concreta iniziativa tesa alla conclusione dell'affare, pur non riscontrandosi, come chiarito, alcuna effettiva ragione ostativa.
Peraltro, non può non rimarcarsi come il termine di sette giorni indicato dalla venditrice con la pec del 31 luglio 2018 risultasse già successivo a quello previsto dall'art. 38, commi 3 e 4, l. n. 392/78, nonché come la vendita a terzi del cespite sia intervenuta addirittura oltre due mesi dopo, senza che in tale lasso di tempo il abbia formulato alcuna seria richiesta tesa all'esercizio della Pt_1 prelazione.
Quanto detto comporta l'assorbimento della questione, sollevata dai convenuti, riguardo alla ammissibilità dell'azione di riscatto come proposta dall'attore.
Con riferimento alla domanda di usucapione della p.lla 100/48, acquistata in data 02 ottobre 2018 da e , occorre rilevare Controparte_1 Controparte_2 che, correttamene, l'attore ha evocato in giudizio gli odierni proprietari del bene, legittimati passiva rispetto all'azione esercitata, e che la procedura di mediazione è stata esperita, con esito negativo, su ordine del giudice.
Cio' nonostante, la domanda è, come già rilevato in sentenza, priva di fondamento.
Il ha sin dal principio e costantemente affermato di avere goduto del Pt_1 bene (costituente parte dei locali utilizzati per lo svolgimento della attività
12 produttiva e commerciale, in particolare quella destinata alla c.d “zona lavorazione”) nella consapevolezza di poterne disporne per effetto del contratto di locazione intercorso con Controparte_3
Egli stesso, pertanto, ha riconosciuto che la signoria sulla cosa non è per nulla avvenuta uti dominus, come necessario ai fini della usucapione, ma, al contrario, quale detenzione qualificata, legata ad un contratto con il proprietario.
D'altro canto, non risulta applicabile al caso in esame il disposto dell'art. 1159 c.c., che disciplina la usucapione decennale nei casi di acquisto in buona fede del diritto di proprietà o di altro diritto reale, ma non di diritti personali di godimento.
Detto che, come costantemente affermato, non solo il proprietario, ma chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione (ex plurimis: Cass. Civ., sez. III, n. 13708/2017; sez. III, n. 20644/2016; sez. III, n. 2752/2015), nel caso in esame (come evidenziato in sentenza), si registra, da parte degli originari proprietari della p.lla 110/48, l'elusione dell'obbligo di comunicazione ex art. 38 L. n. 392/78, la cui responsabilità non può, però, essere fatta valere in questa sede, in assenza di domanda e della evocazione in giudizio degli interessati.
Per le ragioni esposte, l'appello deve essere rigettato.
*****
In conseguenza del rigetto integrale dell'appello, , Parte_1 soccombente, va condannato al pagamento, in favore di e Controparte_3 di e , delle spese del presente grado di Controparte_1 Controparte_2 giudizio, che si liquidano - tenuto conto dei parametri di cui all'art. 4, comma 1, D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, ed, in particolare, del numero e della complessità delle questioni trattate, del pregio dell'attività svolta e dell'esito della causa -, per ciascuna delle due parti, in complessivi €9.600,00 per compensi (scaglione valore da €52.000,01 a €260.000,00; €2.600,00 per la fase di studio della controversia, €1.800,00 per la fase introduttiva del giudizio,
€2.200,00 per la fase di trattazione/istruttoria ed €3.000,00 per la fase decisionale), oltre rimborso forfetario come per legge, CPA e IVA.
13 A seguito dell'integrale rigetto dell'impugnazione, deve darsi atto del fatto che ricorrono i presupposti, di cui all'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002, perché l'appellante versi un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (ciò in virtù del principio, espresso da Cass. Civ., SS.UU., n. 4315/2020, secondo cui: ”Il giudice dell'impugnazione, ogni volta che pronunci l'integrale rigetto o l'inammissibilità o la improcedibilità dell'impugnazione, deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo del contributo unificato anche nel caso in cui quest'ultimo non sia stato inizialmente versato per una causa suscettibile di venir meno (come nel caso di ammissione della parte al patrocinio a spese dello Stato); mentre può esimersi dalla suddetta attestazione quando la debenza del contributo unificato iniziale sia esclusa dalla legge in modo assoluto e definitivo”. Con tale pronuncia, la Corte ha altresì chiarito che il giudice deve limitarsi a dare atto di avere adottato una pronuncia di integrale rigetto o di inammissibilità o di improcedibilità dell'impugnazione, competendo poi esclusivamente all'Amministrazione valutare se - nonostante l'attestato tenore della pronuncia, che evidenzia la sussistenza del presupposto processuale costituito dall'esito del giudizio di impugnazione, legittimante "in astratto" la debenza del doppio contributo - la doppia contribuzione spetti "in concreto”).


p.q.m.


La Corte di Appello di Palermo, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 4413/2021, del 19 Parte_1 novembre 2021, pubblicata il 22 novembre 2021, emessa dal Tribunale di Palermo nel procedimento già iscritto al n. 5512/2019 R.G., così provvede:
- rigetta l'appello;
- condanna al pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_3
e di e , delle spese del presente grado di Controparte_1 Controparte_2 giudizio, che si liquidano, per ciascuna delle due parti, in complessivi
€9.600,00 per compensi, oltre rimborso forfetario come per legge, CPA e IVA;

- dà atto che ricorrono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002, perché l'appellante versi un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
14 Palermo, così deciso nella camera di consiglio del 21 novembre 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
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