REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI LATINA
Sezione Seconda Civile
in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa
Valentina Giasi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero 525 del ruolo generale dell'anno 2016 promossa
DA
(C.F. , Parte_1 C.F._1 Pt_2
(C.F. ), rappresentati e difesi
[...] C.F._2 dall'Avv. Giovanni Meccariello, come da procura in atti;

-parte attrice-
CONTRO
(C.F. , in Controparte_1 P.IVA_1 persona dall'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Roberto Caracciolo, come da procura in atti;

-parte convenuta-

FATTO E DIRITTO
e , quali comproprietari di un Parte_1 Parte_2 immobile sito nel condominio in Latina, via Controparte_1 Tommaseo n. 12, chiedevano l'annullamento della delibera assunta dall'assemblea condominiale in data 21.12.2015, eccependo la violazione dell'art. 1126 c.c. e dell'art. 1123 c.c. per erronea ripartizione delle spese condominiali. Chiedevano: “Voglia il Tribunale di Latina accogliere integralmente la domanda e, per l'effetto, limitatamente a quanto dedotto ed eccepito dagli attori nel presente atto: - in via preliminare, ricorrendo le condizioni di legge, sospendere l'esecuzione delle delibere adottate dall'assemblea 21.12.2015 del
di Latina;
- Controparte_2 accertare i dichiarare, per i motivi su esposti, la nullità e/o annullabilità e/o inefficacia delle delibere adottata dall'assemblea 21.12.2015 del di Controparte_2
Latina; con ogni altra conseguente ed opportuna statuizione e vittoria delle spese di lite.”.
1 Si costituiva in giudizio il che Controparte_1 eccepiva la improcedibilità della domanda e la infondatezza nel merito. Rassegnava le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, in via pregiudiziale dichiarare l'improcedibilità del presente giudizio per omesso esperimento del procedimento di mediazione, nella fattispecie obbligatorio, ratione materiae, e per l'effetto adottare i conseguenti provvedimenti;
per l'eventuale e/o futuro proseguo del giudizio di merito, rigettare ogni avversa domanda poiché infondata in fatto e diritto. Con vittoria delle spese di giudizio.”. Conclusa l'istruttoria mediante produzione documentale e prova testi, il giudizio era assegnato alla scrivente in data 05.09.2024 con decreto n. 85/2024 del Presidente del Tribunale a seguito del trasferimento presso altro ufficio giudiziario del giudice precedentemente assegnatario del processo. All'udienza del 11.12.2024, sostituita ex art. 127 ter c.p.c. introdotto dall'art. 3, comma 10, decreto legislativo n. 149/2022, la causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza emessa in pari data sulle conclusioni rassegnate dalle parti con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. decorrenti dalla comunicazione del provvedimento.
L'eccezione di improcedibilità della domanda formulata da parte convenuta non è fondata. A fronte della tempestiva eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione formulata dal nella comparsa di costituzione e risposta, CP_1 il giudice precedentemente assegnatario del giudizio assegnava, con ordinanza del 03.05.2016, termine di quindici giorni per la introduzione della procedura di mediazione come previsto dall'art. 5 d.lg. n. 28/2010. Vi è prova in atti dell'effettivo inizio e svolgimento della mediazione, la quale, tuttavia, terminava con esito negativo.
Ne consegue che la condizione di procedibilità della domanda deve ritenersi ritualmente verificata, perché – a fronte di specifico ordine giudiziale nelle forme ex lege previste – parte attrice provvedeva all'avvio della mediazione obbligatoria.
Nel merito la domanda di annullamento della delibera assembleare del 21.12.2015 è parzialmente fondata e va accolta nei limiti di seguito indicati. Come noto, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di
2 ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Sono invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Tanto premesso, osserva il Tribunale che parte attrice ha tempestivamente eccepito la annullabilità della delibera condominiale del 21.12.2015, perché assunta senza rispettare il criterio di ripartizione delle spese previsto dagli artt. 1126 e 1123
c.c. e del regolamento di Condominio. Oggetto della decisione assembleare posto al punto 1) dell'ordine del giorno era in particolare “Sentenza 2762/14. Modalità di pagamento cifra stabilita dalla stessa e azioni da intraprendere. Delibere in merito.”, al punto 2) “consuntivo relativo ai lavori del 2006 redatto dall'amministratore: approvazione o contestazioni”; ed al punto 3) “riparto della quota mancante in cassa.”.
Con il primo motivo di impugnazione, gli attori asseriscono l'illegittimità della delibera assunta in violazione dei criteri di riparto delle spese di cui all'art. 1126 c.c., atteso che l'importo di € 5.980,83, relativo alle opere strutturali del terrazzo di proprietà esclusiva degli attori, veniva posto interamente a carico degli stessi. Richiamando i principi enunciati da costante giurisprudenza in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l'assemblea dei condomini è tenuta a provvedere ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura ( Cass. sez. U. sentenza n. 9449 del 10/05/2016). Detto principio consegue alla regola generale secondo cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da costruire è destinata a dare alle singole proprietà.
Inoltre, i criteri di ripartizione delle spese condominiali stabiliti dalla legge possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”) ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità oppure con il consenso di tutti i condomini (cfr. in particolare, Cass.
3 civ., sez. 2, sentenza n. 16321 del 04/08/2016; Cass. civ., Sez. 2,
Sentenza n. 641 del 17/01/2003). La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta confermando l'orientamento oramai consolidato sul punto, per effetto del quale la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina nelle ipotesi in cui – come sopra chiarito - questa è contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero nella deliberazione dell'assemblea se approvata da tutti i condomini ( Cass. Sez. 2, ordinanza n. 3588 del 08/02/2024)
Applicando i richiamati principi al caso in esame, va osservato che le spese oggetto di ripartizione di cui al punto 1) e 2) dell'ordine del giorno della delibera impugnata, “Sentenza 2762/14. Modalità di pagamento cifra stabilita dalla stessa e azioni da intraprendere. Delibere in merito.”, al punto 2) “consuntivo relativo ai lavori del 2006 redatto dall'amministratore: approvazione o contestazioni”, oggetto di contestazione con particolare riferimento alla somma di € 5.980,83 relativa alle opere strutturali da eseguire sul terrazzo di proprietà esclusiva degli attori, erano state deliberate da precedenti assemblee, i cui verbali non sono stati impugnati. Dalla disamina della documentazione in atti risulta che l'assemblea di condomino, con verbale del 19.07.2006, approvava all'unanimità il punto 1) all'O.d.g. “modalità appalto di lavori di manutenzione dell'edificio” a cui risulta allegato il relativo piano di riparto. Quest'ultimo suddivideva l'importo di € 17.858,86, relativo ai costi di manutenzione straordinaria del terrazzo di proprietà esclusiva degli attori, con il criterio di cui all'art. 1126 c.c. L'importo di € 4.342,76 relativo alle opere strutturali, invece, era addebitato con attribuzione esclusiva a carico del . Pt_2 Dunque, con tale delibera, approvata all'unanimità, risultano modificati i criteri di riparto attributivi delle spese, in deroga all'art. 1126 c.c.
Successivamente l'assemblea condominiale approvava in data 11.05.2007, a maggioranza (anche con il voto anche del ), il Pt_2 punto 1) all'o.d.g., ovvero, “Punto di situazione dei lavori di manutenzione dell'edificio e relativa contabilità”. Tali delibere non sono state oggetto di impugnazione e, per l'effetto, i criteri di riparto ivi approvati, con attribuzione esclusiva del costo delle opere strutturali a carico degli attori, devono ritenersi definitivi.
Va segnalato, in ogni caso, che dalle ulteriori evidenze istruttorie non emergono elementi a sostegno della tesi attorea. Ritiene quindi il Tribunale che possa ritenersi accertata la legittimità dell'operato del convenuto in ordine alla ripartizione di CP_1 tale spesa.
4 Dalla disamina della documentazione versata in atti risulta che
, con lettera datata 12.11.2017, in riferimento al punto 1) Pt_2 dell'o.d.g. della precedente delibera (risalente al 11.05.2007) dichiarava di assumere su di sé l'intero costo dei lavori strutturali dell'intervento relativo al terrazzo di proprietà esclusiva, precisando che “in riferimento ai lavori a consuntivo del terrazzo n. 1 approvati nell'assemblea del 11.05.2007, si chiede nella ripartizione che a carico del sottoscritto dia inserito il costo della struttura ed 1/3 relativo al solo rifacimento del terrazzo…”. Tale dichiarazione, sottoscritta dall'attore, risulta essere stata riconosciuta dallo stesso anche nel deferito interrogatorio formale, ove ne ha contestato solo la riferibilità ai lavori, dichiarando che con tale nota intendeva riferirsi a ulteriori lavori rispetto all'intervento strutturale eseguito sulla copertura di proprietà esclusiva, senza fornire nel corso del giudizio, tuttavia, ulteriori evidenze documentali atte a provarne l'effettiva e diversa esecuzione. A conferma della legittimità dell'operato del è utile CP_1 richiamare anche la documentazione redatta dal direttore dei lavori, in cui si attesta l'esecuzione delle opere strutturali sul terrazzo di proprietà esclusiva degli attori, si precisa che in origine detto terrazzo era destinato alla sola funzione di copertura dei box sottostanti, si precisa l'utilità esclusiva del terrazzo in favore degli attori e la necessità di svolgere i lavori al fine di soddisfare l'esigenza dagli stessi espressa di utilizzare tale terrazzo con sovraccarico di peso. Tali circostanze risultano suffragate anche dalle dichiarazioni dei testi che confermano l'avvenuta esecuzione dell'intervento strutturale sul terrazzo di proprietà esclusiva degli attori ed a loro vantaggio. Non emergono, dunque, diversi lavori rispetto all'intervento strutturale sul terrazzo di proprietà, come detto, posto a vantaggio esclusivo di e . Pt_1 Pt_2 Ne consegue che il primo motivo di impugnazione non merita accoglimento.
Deve invece essere accolto il secondo motivo di impugnazione relativo alla violazione dell'art. 1123 c.c. in ordine alla non corretta ripartizione della somma di € 5.600,00 per le prestazioni professionali rese dall'ingegnere incaricato nella progettazione e direzione dei lavori.
Nella delibera impugnata le spese tecniche sono state ripartire secondo il criterio di cui all'art. 1226 c.c. in ragione della riferibilità ai lavori relativi all'intervento strutturale eseguito in favore degli attori.
Va osservato che le spese tecniche della direzione dei lavori, al pari ed unitamente all'intervento di manutenzione straordinaria al quale afferiscono, sono state oggetto di approvazione assembleare assunta con la già richiamata delibera del 19.07.2006, non impugnata, con
5 la quale il ha approvato all'unanimità il punto 1) CP_1 all'O.d.g. “modalità appalto di lavori di manutenzione dell'edificio” a cui risulta allegato il relativo piano di riparto ove le spese tecniche sono ripartire con il criterio millesimale, di cui all'art. 1123 c.c. Ciò posto, la delibera impugnata va annullata nella parte in cui ripartisce la somma di € 5.600,00 relativa alla voce “ingegnere” con il criterio di cui all'art. 1126 c.c., in violazione dell'attribuzione millesimale di cui all'art. 1123 c.c. già approvato con delibera assembleare del 19.07.2006, non impugnata.
Merita altresì accoglimento il terzo motivo di impugnazione relativo all'erronea ripartizione delle spese di giustizia, pari ad € 4.653,00 relative alla sentenza n. 2762/2014 ed al pedissequo atto di precetto, dovute al legale di in virtù di contratto di appalto CP_3 avente ad oggetto l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria commissionati dal . CP_1
Nella delibera impugnata tale importo risulta ripartito secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c., con attribuzione della quota di un terzo a carico degli attori in ragione della asserita maggiore utilità tratta dagli attori dai lavori svolti. In ordine alla ripartizione delle spese legali nei confronti di un soggetto terzo rispetto al trova applicazione il principio CP_1 generale della partecipazione del singolo condominio in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni ex art. 1123 c.c., salvo che il singolo non abbia espresso motivato dissenso mediante atto notificato entro trenta giorni dalla conoscenza della delibera di approvazione ex art. 1132
c.c.
Nel caso in esame non è stata fornita prova di alcun atto o documento che possa giustificare una modifica del criterio di ripartizione delle spese legali applicabile in via generale. Ne deriva che la delibera impugnata va annullata nella parte in cui ripartisce le spese legali secondo il criterio di cui all'art. 1226 c.c., anziché il corretto criterio generale di cui all'art. 1123 c.c.
Va accolto, infine, anche il quarto motivo di impugnazione avente ad oggetto l'asserita illegittimità del riparto della somma di € 8.621,07, relativa all'ammanco di cassa di cui al punto 3) della delibera impugnata, perpetrato dal precedente amministratore in danno del . Detto importo risulta ripartito secondo il CP_1 criterio di cui all'art. 1126 c.c., asseritamente perché relativo alla ricostituzione del fondo di riserva per l'appalto dei lavori straordinari commissionati dal . CP_1
6 Come detto, costituisce principio generale quello secondo cui le spese condominiali devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione contrattuale.
In relazione al caso di specie, relativo alla costituzione del fondo cassa per il ripristino dell'ammanco, va osservato che per l'individuazione del criterio di riparto adottabile non rileva la finalità per il quale risulta essere stato istituito il fondo , poichè Pt_3
i contributi in denaro, una volta versati dai condomini, confluiscono nella cassa condominiale, perdendo qualunque connotato ed imputazione specifica.
La ratio della costituzione del fondo cassa è quella di anticipare al condominio una liquidità per fare fronte ad una contingente e determinata situazione di emergenza. Il fondo, infatti, trae origine da un atto solidale su base volontaria per pagare debiti di pertinenza non dei singoli proprietari ma del condominio, debiti determinati, a loro volta, da un fatto costituente fattispecie di reato (appropriazione indebita) commesso dall'amministratore infedele. Attesa la sua natura solidaristica del “fondo speciale per la ricostituzione dell'ammanco” tutti i condomini indistintamente sono tenuti a corrispondere una quota proporzionale ai propri millesimi di proprietà senza distinzione in ordine alla natura dei beni e dei servizi che risultano non pagati e ciò in quanto le quote del fondo destinato a far fronte all'ammanco di cassa non sono riconducibili ad un debito proprio di ogni condomino, ma conseguono ad un fatto perpetrato in danno dell'intero condominio. Ne consegue che deve essere annullata la delibera di condominio impugnata nella parte in cui ripartisce la costituzione del fondo cassa in violazione del criterio generale di cui all'art. 1123 c.c.
In applicazione di quanto disposto dall'art. 92 c.p.c., come interpretato dalla Corte Costituzionale con la sent. n. 77/2018, si ritiene che le spese di lite debbano essere integralmente compensate, tenuto conto della reciproca soccombenza.



P.Q.M.

disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione,
- in parziale accoglimento della domanda, annulla la delibera dell'assemblea del condominio sito in Latina, Controparte_1 assunta in data 21.12.2015, limitatamente ai punti in cui si provvede alla ripartizione delle spese:
• della voce “ingegnere” pari ad € 5.600,00,
• delle spese di giustizia pari ad € 4.653,81,
• della quota mancante in cassa pari ad € 8.621,00;
- rigetta le ulteriori domande;

- compensa tra le parti le spese di lite. Latina, 25.06.2025
Il Giudice
7 dott.ssa Valentina Giasi
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