Tribunale di Milano
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
DELLA CAUSA N. 27022 DELL'ANNO 2023
FRA
(C.F. ) E (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, con il patrocinio dell'avv. MARMO ANTONELLA CINZIA e dell'avv. C.F._2
CAMAIORA DANIELE, elettivamente domiciliati in VIA C. G. MERLO, 3 20122 MILANO presso il difensore avv. MARMO ANTONELLA CINZIA RICORRENTI
E
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FANUZZI FRANCO, Controparte_1 C.F._3 elettivamente domiciliato in VIA MAZZINI N.27 72100 BRINDISI presso il difensore avv. FANUZZI
FRANCO RESISTENTE
Oggi 21/01/2025 innanzi al giudice unico dott. Pietro Paolo Pisani, alle ore 11,30 sono comparsi:
Per l'avv.to CAMAIORA DANIELE;
Parte_1 Parte_2
Per , l'avv.to FANUZZI FRANCO Controparte_1
Al fine della pratica forense, è presente le dott.sse . Persona_1 Persona_2
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti presenti identificando gli avvocati ed i praticanti mediante esibizione dei loro tesserini dei Consigli dell'Ordine.
I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto né da parte loro né da parte dei loro praticanti presenti presso il loro studio, collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori ed i praticanti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
I procuratori delle parti si riportano ai propri atti di causa e discutono in conformità e concordano chiedono di essere esentati dalla presenza al momento della lettura della sentenza.
Il Giudice dato atto, si riserva in camera di consiglio.
Su invito del giudice, i difensori ed i praticanti dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
In esito alla camera di consiglio il giudice alle ore 15,30, pronuncia l'allegata sentenza ai sensi dell'art. 429
c.p.c. mediante lettura in udienza del dispositivo ed allegazione al verbale delle motivazioni, per l'immediato deposito in cancelleria. Verbale chiuso alle ore 15,40.
Il Giudice Dott. Pietro Paolo Pisani REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 27022/2023 R.G. promossa da:
(C.F. ) E (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, con il patrocinio dell'avv. MARMO ANTONELLA CINZIA e dell'avv. C.F._2
CAMAIORA DANIELE, elettivamente domiciliati in VIA C. G. MERLO, 3 20122 MILANO presso il difensore avv. MARMO ANTONELLA CINZIA RICORRENTI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FANUZZI FRANCO, Controparte_1 C.F._3 elettivamente domiciliato in VIA MAZZINI N.27 72100 BRINDISI presso il difensore avv. FANUZZI
FRANCO RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per morosità – uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO omissis ex art. 132 c.p.c. e 118 disp att cpc
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi e di cui alla pronunzia della Corte di Cassazione, SS.UU. n. 642 del
16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia prende avvio dallo sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, regolarmente notificato, intimato dai sigg.ri e al signor Parte_1 Parte_2 CP_1
con contestuale richiesta di emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, per il
[...] mancato pagamento dei canoni locatizi per €.12.900,00 oltre ai canoni a scadere, agli interessi e alle spese.
Sfratto intimato in virtù del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Milano al viale Monte
Nero n. 50, stipulato in data 1.9.2014 e poi rinnovato in data 27.09.2022, tra il signor e il Controparte_1 signor del quale gli intimanti assumevano di avere la qualità di eredi. Persona_3 L'intimato compariva personalmente all'udienza del 29.6.2023 e si opponeva sia alla convalida dello sfratto che alla emissione del decreto ingiuntivo, asserendo fosse esistente un piano di rientro.
Rinviata la causa, prima della successiva udienza si costituiva formalmente l'intimato, con comparsa depositata telematicamente in data 13.7.2023, chiedendo il rigetto dell'intimazione di sfratto per morosità,
l'accertamento ex art. 665 c.p.c. dell'esistenza di gravi motivi ostativi all'emissione dell'ordinanza di convalida di sfratto, la non emissione del decreto ingiuntivo e, in subordine, la concessione di un termine di grazia.
All'esito dell'udienza di rinvio del 14.7.2023 il giudice non convalidava lo sfratto, non emetteva il decreto ingiuntivo, disponeva il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., assegnava termine per l'esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, concedeva alle parti un termine perentorio per il deposito di memorie integrative e documenti e fissava la udienza per gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c. al
26.10.2023.
Depositata la memoria integrativa da parte dei soli intimanti, all'esito della suddetta udienza il giudice, rilevato che il legale di parte intimata regolarmente costituita non era comparso, rinviava la causa all'udienza del 20.12.2023, poi posticipata al 9.2.2024.
Alla detta udienza il giudice, ritenendo che non vi fosse prova in atti che la mediazione incardinata dagli intimanti si fosse svolta ritualmente, assegnava un nuovo termine per l'esperimento del procedimento di mediazione, rinviando la causa all'udienza del 30.5.2024, poi posticipata al 17.6.2024, per l'esame dell'avveramento della condizione di procedibilità e per la discussione.
Alla successiva udienza, quindi, il giudice, dato atto di come la mediazione instaurata dai ricorrenti si fosse conclusa negativamente, rinviava la causa per la discussione all'udienza del 3.12.2024, poi posticipata al
21.1.2025, concedendo alle parti termine per il deposito di note conclusive sino a dieci giorni prima dell'udienza.
Note conclusive che, in ottemperanza al termine concesso dal giudice, venivano depositate dai soli intimati in data 10.1.2025.
Oggi, all'esito, la causa è stata discussa oralmente e viene decisa con lettura del dispositivo e deposito contestuale delle motivazioni della presente sentenza.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte intimante-ricorrente ha posto a fondamento delle proprie domande:
- a) che in data 1.9.2014 il proprio de cuius aveva concesso in locazione per uso Persona_3 abitativo al signor l'immobile sito in Milano, viale Monte Nero n. 50, piano terzo Controparte_1 identificato catastalmente come in atti, come da contratto registrato, allegato in atti;

- b) che il canone annuo di locazione veniva fissato in euro 9.000,00, spese condominiali incluse, da corrispondersi in n. 12 rate anticipate di euro 750,00 ciascuna entro il giorno 5 di ciascun mese;

- c) che nel periodo compreso tra i mesi di luglio 2020 e marzo 2023 il conduttore-intimato si sarebbe reso moroso del complessivo importo di euro 12.900,00; - d) che, essendo risultate vane le richieste di pagamento del complessivo importo insoluto, si vedeva costretta ad intimare lo sfratto di morosità e a richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento.
Parte intimata-resistente ha invece dedotto preliminarmente la improcedibilità per mancato rituale svolgimento della mediazione e, comunque, la carenza di legittimazione attiva dei sigg.ri Parte_1
e perché il contratto di locazione era stato stipulato con il signor Parte_2 Persona_3 mentre gli intimati non avevano fornito la prova di aver assunto la qualità di eredi.
Quanto alla eccezione di improcedibilità delle domande della parte intimante-ricorrente ex art. 5, comma 4, lett. b), D.Lgs. 28/2010, sull'assunto che non avrebbe ottemperato all'ordine contenuto nella ordinanza del
14/07/2023, la stessa va disattesa perché, per quanto in atti, risulta che parte intimante-ricorrente si è tempestivamente attivata per incardinare il procedimento di mediazione, che non è pervenuto a buon fine soltanto perché non vi è prova in atti che la comunicazione della sua convocazione da parte dell'Organismo di mediazione sia pervenuta ritualmente all'intimato-resistente.
Atteso poi la rituale instaurazione da parte degli intimanti-ricorrenti e lo svolgimento, seppure infruttuoso a fini conciliativi, della successiva mediazione disposta con ordinanza del 09/02/2024, risulta che gli stessi hanno utilmente assolto l'onere incombente a loro carico e che si è avverata la condizione di procedibilità del presente giudizio.
Relativamente poi alla eccepita carenza di legittimazione attiva dei sigg.ri e Parte_1 [...]
la stessa è destituita di fondamento atteso che essi hanno provato in atti la propria qualità di Parte_2 eredi subentrati in tutti i rapporti attivi e passivi del de cuius signor e, dunque, Persona_3 anche nel contratto di locazione oggetto di causa.
Gli stessi hanno, inoltre, provato di aver comunicato la propria qualità di eredi ed il subentro nel contratto anche al conduttore odierno resistente e di aver specificato il conto corrente sul quale operare i pagamenti, nonché di aver effettuato analoga comunicazione alla Agenzia delle entrate (cfr. doc. n. 7, 8, 9 e 10 di parte intimante-ricorrente).
Con la conseguenza che parte intimante-ricorrente ha assolto ad ogni suo onere nei confronti del conduttore al fine di consentire che lo stesso fosse edotto della modifica soggettiva e potesse continuare ad adempiere alle proprie obbligazioni e che è legittimata a proporre le domande oggetto del presente giudizio.
Nel merito delle domande di parte intimante-ricorrente, l'intimato-resistente ha invece eccepito che:
- avrebbe sempre osservato le scadenze previste dal contratto di locazione, provvedendo diligentemente al pagamento di quanto dovuto, salvo che nel periodo di emergenza pandemica da Covid 19, durante il quale avrebbe subito una consistente contrazione del proprio reddito;

- la morosità sarebbe stata inesistente perché, con un accordo che sarebbe stato concluso a dicembre 2022 si sarebbe impegnato a corrispondere ai signori in aggiunta al canone di locazione relativo al mese Per_3 in corso, anche l'ulteriore importo di € 300,00 mensili sino alla soddisfazione e all'estinzione del debito pregresso e i termini di dette rate non erano ancora scaduti al momento della intimazione;

- il raggiungimento dell'accordo sarebbe provato dalla corrispondenza intercorsa tra i legali delle parti e, in particolare, da due e-mail datate 12.12.2022 e 14.12.2023 allegate in atti;

Conseguentemente ha eccepito che il credito azionato da controparte non poteva ritenersi scaduto e la morosità non ancora maturata e chiesto il rigetto della domanda di convalida dello sfratto e della domanda di emissione del decreto ingiuntivo.
Le eccezioni sono destituite di fondamento e vanno rigettate.
Diversamente da quanto allegato dall'intimato-resistente risulta in atti che lo stesso sarebbe stato più volte sollecitato al pagamento dei canoni mensili non pagati e che nel 2018 gli sarebbe stato concesso un piano di rientro poi disatteso e risolto (cfr. doc. n. 12, 13).
Con riferimento poi alle eccepite difficoltà economiche dell'intimato resistente in conseguenza della pandemia da Covid 19 va osservato che al momento della introduzione del presente giudizio era decorso un lungo lasso di tempo dopo la cessazione delle misure di contenimento e dunque dopo l'avvenuto ripristino nelle more di una condizione nella quale il conduttore poteva riprendere i pagamenti sospesi mentre, invece, la morosità si protraeva ed aggravava nel tempo.
Con la conseguenza che non può escludersi la colpevolezza dell'intimato-resistente per le morosità maturate durante i lockdown, non potendo più ritenersi applicabile il dettato dell'art. 3 comma 6 bis del D.L. n.
6/2020, poi mutuato dall'art.91 del D.L. 18/2020, - a mente del quale “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore”- proprio in considerazione del lungo lasso di tempo trascorso dopo la cessazione dei lockdown.
Neppure vi è prova in atti che le parti abbiano stipulato l'eccepito accordo in merito alla dilazione dei pagamenti delle morosità maturate, non risultando dalle comunicazioni allegate in atti, intercorse tra i procuratori delle parti, che lo stesso sia stato formalizzato prima della notifica della intimazione di sfratto introduttiva del presente giudizio, mediante lo scambio di proposta e accettazione conformi, ai sensi dell'art.1426 c.c..
La circostanza è confermata poi anche da:
- l'e-mail del 14.12.2023 con la quale l'avvocato Trotta richiedeva al legale di parte intimata “una scrittura controfirmata dal Sig. in cui vengano dettagliatamente indicati tutti i termini dell'accordo comprese CP_1 le scadenze per il pagamento delle rate di rientro …”;
- l'e-mail del 27.1.2023 con la quale l'avvocato Trotta chiedeva al legale di parte intimata che quest'ultima provvedesse il pagamento di quanto dovuto, avvertendo che i propri assistiti avrebbero agito giudizialmente ove entro il termine perentorio del 30.1.2023 non fosse pervenuto l'accordo sottoscritto dal signor;
CP_1
- la e-mail del 6.2.2023 del legale di parte intimata con la quale veniva trasmessa al legale di parte intimante una bozza di proposta di piano di rientro, con la specificazione che se ne chiedeva la sottoscrizione da parte degli odierni intimati-ricorrenti e che in mancanza della sua accettazione detta proposta transattiva sarebbe decaduta.
Per quanto in atti detta proposta risulta essere stata sottoscritta solo dell'intimato-resistente e non dagli intimanti-ricorrenti e dunque non risulta provato che la stessa sia stata accettata da questi ultimi.
Conseguentemente, al fine di poter utilmente procedere con la intimazione di sfratto gli odierni ricorrenti non dovevano neppure attendere il decorso dei termini previsti nella proposta;
mentre la circostanza che l'intimato abbia iniziato a corrispondere mensilmente dei pagamenti di somme come previste dalla suddetta proposta appare essere una sua unilaterale decisione non concordata con la parte locatrice e da quest'ultima non accettata.
Tanto ritenuto va dunque osservato, nel merito delle richieste di parte ricorrente che la stessa ha allegato e provato:
- il rapporto locativo e l'entità dei canoni mensilmente dovuti come documentati dal contratto in atti, regolarmente registrato, sopra richiamato;

- la esistenza della morosità della parte intimata-resistente che complessivamente, al 9/1/2025, ammonta ad euro 24.100,00 a seguito dell'aggravamento di quella esistente al momento della intimazione, con i canoni di locazione successivamente maturati e non pagati, come attestato in atti da parte ricorrente, nella misura sopra specificata.
Detta morosità non è stata specificamente contestata mediante idonea allegazione e prova e non risulta saldata dopo la introduzione del giudizio.
Tali circostanze costituiscono inadempimento colpevole del conduttore ai suoi doveri previsti dall'art.1587
c.c. sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto.
Come è noto, una volta che il creditore abbia provato l'esistenza degli elementi costitutivi del suo credito, - la cui quantificazione e riferibilità al contratto di locazione intercorso tra le parti, nel caso oggetto di esame, non è stata contestata -, e abbia dedotto il mancato pagamento dello stesso, è onere del debitore provare di aver adempiuto a tale pagamento o l'esistenza di fatti altrimenti impeditivi, modificativi o estintivi dello stesso.
Ciò in quanto l'art. 1218 c.c. stabilisce una presunzione di colpa a carico del debitore che non esegue esattamente la prestazione, che può essere superata soltanto dalla prova liberatoria, che consiste nella dimostrazione che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
Allegazione e prova che mancano in atti per tutto quanto sopra rilevato e ritenuto.
Ne consegue che il contratto deve essere dichiarato risolto per inadempimento della parte intimata-resistente, con condanna di quest'ultima al rilascio e va fissata la data del rilascio, come in dispositivo, considerata l'entità dei corrispettivi della locazione maturati e non pagati, tenuto conto degli elementi di prova documentali in atti, sopra richiamati e del lasso di tempo trascorso dal manifestarsi dell'inadempimento e dalla intimazione.
Parte intimante-ricorrente ha poi chiesto la condanna del resistente al pagamento di quanto maturato a tutto il
9/01/2025 per canoni di locazione come sopra quantificati e dei canoni di locazione come determinati in contratto, successivamente maturati e maturandi e fino all'effettivo rilascio. La domanda è provata per quanto in atti e l'intimato-resistente va condannato al pagamento della somma di complessivi €.24.100,00 per canoni di locazione maturati a tutto il 9/01/2025, nonché dei canoni di locazione come determinati in contratto, maturati e maturandi da tale data e fino all'effettivo rilascio.
Somme che vanno maggiorate di interessi legali determinati ai sensi dell'art.1284, I comma, c.c., dalle singole scadenze al momento della proposizione della domanda e di interessi legali determinati ai sensi dell'art.1284 IV comma, c.c. da tale momento e fino al saldo.
Con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione.
Ai sensi dell'artt.91 c.p.c., le spese e competenze processuali di mediazione e di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano a favore degli intimanti-ricorrenti, in solido tra di loro ed a carico dell'intimato- resistente come da dispositivo, sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014 e del valore della domanda.
Sentenza esecutiva ex lege.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata, assorbita o disattesa ogni altra domanda, eccezione o istanza, così provvede, come in motivazione:
1) Dichiara risolto, per inadempimento della parte intimata-resistente , il contratto di Controparte_1 locazione ad uso abitativo stipulato in data 01/09/2014 relativo all'immobile sito in Milano, viale Monte
Nero n. 50, piano terzo, identificato catastalmente come in atti.
2) Per l'effetto, condanna parte intimata-resistente a rilasciare agli intimanti-ricorrenti Controparte_1
e vuoto e libero di cose e persone il suddetto immobile e fissa per Parte_1 Parte_2
l'esecuzione la data del 21/02/2025.
3) Condanna parte intimata-resistente a pagare agli intimanti-ricorrenti Controparte_1 Parte_1
e in solido tra di loro, la somma di €.24.100,00 per canoni di locazione maturati a tutto il Parte_2
9/01/2025; nonchè al pagamento dei canoni di locazione come determinati in contratto, successivamente maturati e maturandi e fino all'effettivo rilascio. Somme che vanno maggiorate di interessi legali determinati ai sensi dell'art.1284, I comma, c.c., dalle singole scadenze al momento della proposizione della domanda e di interessi legali determinati ai sensi dell'art.1284 IV comma, c.c. da tale momento e fino al saldo.
4) Condanna parte intimata-resistente a corrispondere agli intimanti-ricorrenti Controparte_1 [...]
e in solido tra di loro, le spese e competenze di mediazione e di giudizio, Parte_1 Parte_2 sia per la fase sommaria che per la presente fase, liquidate complessivamente in €.250,00 per esborsi ed
€.3.000,00 per compensi, oltre 15% spese generali, IVA e CPA.
Sentenza esecutiva, resa ex articolo 429 c.p.c. e pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano 21 gennaio 2025.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani