REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
Seconda Sezione Civile
Il giudice Luca Primiceri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 7192/2023 promossa da:
(C.F. rappresentata e Parte_1 C.F._1 difesa dall'Avv. Edoardo L.M. Migliore ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Modena, Via De' Fogliani, 12
ATTRICE contro
(P. IVA rappresentata e Controparte_1 P.IVA_1 difesa dall'Avv. Anna Babino ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Modena, Via L Ricci, 84
CONVENUTA

Avente ad oggetto: mediazione
Conclusioni delle parti: le parti all'udienza del 30.06.2025, tenutasi in modalità cartolare, chiedono e concludono come da note scritte;
lette le conclusioni delle parti;
esaminati gli atti e i documenti di causa;

Ragioni di fatto e diritto della decisione
citava in giudizio per ivi sentire Parte_1 Controparte_1 accertare e dichiarare il suo inadempimento consistito nel non avere correttamente valutato e/o comunque nel non avere svolto le ricerche ed approfondimenti per valutare la sussistenza del diritto di prelazione agraria in capo alla e, per l'effetto, Parte_2 condannarla a rifondere all'attrice la complessiva somma di € 22.080,40=, o quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia ed al risarcimento dei danni per violazione dell'art. 1759 c.c.
Si costituiva in giudizio la quale chiedeva il Controparte_1 rigetto della domanda attorea.
Valutato il complesso delle risultanze istruttorie, ritiene il decidente che la domanda attorea sia infondata e non meriti accoglimento.
E' documentale che parte attrice in data 22.07.2022 acquistava da
, per il tramite della convenuta un CP_2 Controparte_1 immobile sito in Modena, allo Stradello Aggazzotti n. 22 con adiacente terreno catastalmente agricolo di complessivi ettari 1, are 39 e centiare
89 (doc. n. 1 atto di citazione), preceduto da contratto preliminare del
26.05.2022.
Sennonchè l'attrice acquirente contesta l'inadempimento della convenuta, non avendo questa eseguito delle ricerche idonee a verificare l'esistenza di un contratto agrario che ha comportato l'azione di riscatto da parte dell'affittuario, definito poi con transazione intervenuto tra venditrice, acquirente e affittuario.
Va preliminarmente osservato che per la giurisprudenza prevalente sussiste uno specifico obbligo giuridico sancito dall'art. 1759 c.c. in capo al mediatore di informare le parti sulle circostanze che incidono sulla sicurezza dell'affare, che siano a sua conoscenza, ovvero conoscibili utilizzando la diligenza esigibile da un professionista del settore, sia quando il mediatore agisca in modo autonomo, sia qualora si sia attivato a seguito di incarico conferito da una delle parti (Cass.
Civ. n. 27482/2019).
In tale obbligo rientra, quindi, quello di comunicare alle parti le circostanze a lui conosciute, ivi comprese quelle conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche ed ordinarie visure che è possibile acquisire presso i pubblici registri, afferenti alla valutazione e alla sicurezza dell'affare.
Pag. 2 di 5 Orbene, venendo al caso de quo, da un attento esame della documentazione prodotta pare emergere soprattutto un comportamento colposo della venditrice, la quale rivolgendosi all'agenzia immobiliare per la vendita del suo immobile ometteva di riferire della esistenza di un contratto agrario dell'11.11.2020, comunicato solo qualche giorno prima del rogito, nello specifico il 15.07.2022 (doc. n. 1 comparsa di costituzione e risposta), su richiesta, tra l'altro, della medesima convenuta.
Ciononostante, a seguito del rogito, in cui peraltro “la parte venditrice dichiara che non vi sono soggetti aventi diritti di prelazione sugli immobili ceduti, secondo le norme vigenti”, le parti venivano a conoscenza di un precedente contratto agrario risalente al 2016; e ciò avveniva dopo quasi un anno dal rogito, nelle more della procedura di mediazione incardinata dall'acquirente nei confronti della venditrice
(doc. n. 2 comparsa di costituzione e risposta).
Si rileva, pertanto, un comportamento omissivo della venditrice, la quale doveva garantire la libertà del bene da vincoli ed informare l'agenzia immobiliare della presenza di un contratto agrario, nonché dell'attrice acquirente per avere omesso di inviare per tempo la documentazione che giustificava il diritto di riscatto da parte dell'affittuario; difatti risulta agli atti che il primo contratto agrario del
2016 veniva inviato alla convenuta dalla stessa , la quale Pt_1 verosimilmente doveva essere già a conoscenza della esistenza, decidendo, comunque, di addivenire al rogito. Sul punto, rilevante è la deposizione del teste ex compagno Testimone_1 dell'attrice, il quale dichiara: “…noi abbiamo saputo dalla CP_1 praticamente dall'inizio che il terreno era interessato da un contratto di affitto… quando siamo andati a vedere la casa insieme alla
e la ci avevano comunicato che vi era un contratto CP_1 CP_2 di affitto”.
Pag. 3 di 5 Parimenti, anche la convenuta ha agito con superficialità nel limitarsi a chiedere se il terreno fosse oggetto di contratto di affittanza agraria o vi fossero confinanti coltivatori diretti o imprenditori agricoli aventi diritto alla prelazione, in quanto avrebbe potuto tramite la consultazione dei registri immobiliari, ovvero le relative registrazioni, verificare se ci fossero dei contratti agrari in essere, a maggior ragione prima del rogito, nel momento in cui parte venditrice inviava copia del contratto del 2020.
Sul punto significativo è quanto sancito dalla Suprema Corte per la quale “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle...” (Cass. Civ. n. 34503/2023).
Con riferimento alle spese di giudizio, tenuto conto del comportamento delle parti nelle more delle trattative, della giurisprudenza sugli obblighi di informazione incombenti sul mediatore, come sul venditore, della motivazione della sentenza, sussistono giusti motivi per compensarle integralmente tra le parti.



PQM


Pag. 4 di 5 Il Tribunale di Modena, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 7192/2023 R.G., disattesa ogni altra domanda ed eccezione:
1) rigetta la domanda attorea;

2) compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio.
Modena, 4 settembre 2025
Il Giudice Luca Primiceri
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