N. R.G. 347/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco Ciccarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 347/2024 promossa da:
(C.F. ), rappresentato dagli avv.ti MOLINO ANNA e Parte_1 C.F._1
PARRINELLO PAOLA ( ) in forza di procura allegata all'atto di citazione C.F._2
ATTORE
Contro
(C.F. , rappresentato Controparte_1 P.IVA_1
dall'avv. FUSARO LUCA, in forza di procura allegata alla comparsa di risposta
CONVENUTO
Oggetto: impugnazione di delibera condominiale.
Parte_2
Pt_1
“1) dichiararsi la nullità o, subordinatamente, l'annullabilità della delibera impugnata di cui sopra, per i motivi specificati in narrativa del presente atto;

2) con vittoria di spese e compensi di giudizio, oltre rimborso spese generali (15%), CPA ed IVA come per legge con attribuzione al procuratore anticipatario”.
pagina 1 di 8 2 Controparte_1
“In via pregiudiziale
- Accertato e dichiarato l'inutile decorso del termine per impugnare la delibera assembleare del
16.02.2023 e per l'effetto dichiarare improcedibile la domanda proposta dalla sig.ra Pt_1
In via preliminare - dichiarare inammissibile la domanda della sig.ra in quanto mancante di Pt_1
interesse ad agire per le motivazioni sopra dedotte
Nel merito in via principale
- rigettare in quanto infondata la domanda di parte attrice per le motivazioni tutte dedotte in atto;

In ogni caso
- condannare la sig.ra al risarcimento dei danni ovvero di una somma Parte_1
equitativamente determinata ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 96 commi 1 e 3 c.p.c.;
- con vittoria di spese, onorari, oltre rimborso forfettario per spese generali 15%, IVA se dovuta, CPA e successive occorrende, sia del presente giudizio che del procedimento monitorio nonchè del procedimento di mediazione”.

MOTIVI DELLA DECISIONE
impugna la delibera assunta in data 16.2.2023 dall'assemblea del Parte_1
convenuto, limitatamente ai punti 1 (approvazione rendiconto spese ordinarie esercizio CP_1
01.01.2022 – 31.12.2022) e 3 (approvazione preventivo spese ordinarie esercizio 01.01.2023-
31.12.2023) dell'ordine del giorno. A fondamento dell'impugnazione deduce i seguenti motivi di invalidità:
a) attribuzione alla (pro quota) di spese legali relative a procedimenti nei quali la Pt_1
era controparte del Condominio e avrebbe, quindi, dovuto essere esclusa dal riparto;
Pt_1
b) attribuzione alla (in via esclusiva) di spese per vacazioni dell'amministratore, relative Pt_1
alla sua partecipazione a procedimento di mediazione e udienza, compensi mai deliberati;

c) rendiconto privo dei requisiti di cui all'art. 1130 bis c.c.;
d) errori di contabilizzazione relativi alle spese di acqua e manutenzioni varie;
e incongruenza fra il saldo passivo e la somma dei debiti verso terzi;

e) il preventivo spese ordinarie per il 2023 attribuisce pro quota alla , alla voce “fondo Pt_1
pagina 2 di 8 cassa sp imprevisti e liquidità”, spese relative a procedimento esecutivo da esperire nei confronti della stessa (“sp” è l'abbreviazione di ), che non avrebbero potuto essere Pt_1
poste a suo carico.
Conclude per l'annullamento o la dichiarazione di nullità della delibera impugnata.
Il : Controparte_1
- eccepisce preliminarmente l'improcedibilità della domanda perché proposta oltre il termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c.;
- deduce la carenza di interesse ad agire dell'attrice rispetto alla domanda di annullamento perché il , con la successiva delibera del 24.7.23, ha modificato il deliberato del CP_1
16.2.23 escludendo la dal riparto delle spese di mediazione e ripartendo le spese Pt_1
dell'acqua in base alla tabella prevista dal regolamento;

- contesta i motivi di impugnazione e deduce che:
a) il rendiconto 2021/2022 contiene tutti gli elementi di cui all'art. 1130 bis c.c.;
b) è legittimo l'addebito alla delle spese per vacazioni dell'amministratore, che Pt_1
non possono essere equiparate alle spese giudiziali;

c) il saldo a debito del condominio indicato nel rendiconto è corretto;
tale saldo indica non già i debiti del verso terzi, ma le somme che il deve CP_1 CP_1
ancora incassare dalla attrice;

d) l'impugnazione del preventivo 2022-23 è manifestamente infondata perché il fondo cassa istituito non riguarda la (“sp” è l'abbreviazione di “spese”, non di Pt_1
“ ”) e non vi sono ragioni per escludere l'attrice dal contribuire a tale fondo. Pt_1
*
1. Va anzitutto disattesa l'eccezione proposta dall'attrice di “inammissibilità dell'avversa costituzione per difetto di procura”. La deduce che l'amministratore avrebbe dovuto dare Pt_1
notizia all'assemblea della sua costituzione nel presente giudizio, e ottenere la ratifica del proprio operato, a pena di inammissibilità dell'atto di costituzione. L'eccezione è manifestamente infondata perché l'atto di citazione a cui l'amministratore resiste in questo giudizio non ha un contenuto pagina 3 di 8 esorbitante dalle sue attribuzioni. Trattasi, invero, di impugnazione di delibera di approvazione di bilanci condominiali, materia rientrante nei compiti previsti dall'art. 1130 n. 1 c.c. La consolidata giurisprudenza di legittimità afferma che l'autorizzazione o la ratifica dell'assemblea non sono necessarie per resistere alle impugnazioni di delibere assembleari (Cass. 7155/17, 18331/10).
2. Infondata è anche l'eccezione, proposta dal , di decadenza dell'attrice dal diritto CP_1
di impugnare la delibera. L'eccezione si fonda sull'assunto secondo cui, sotto il vigore dell'art. 6 d.lgs.
28/2010 anteriore alle modifiche introdotte dal d.lgs. 149/2022 (riforma Cartabia), il condomino avrebbe avuto l'onere di proporre la domanda giudiziale entro il termine di 3 mesi dal deposito della domanda di mediazione, termine che, secondo la previgente disciplina, non era prorogabile. Secondo il convenuto, ciò comportava che “la parte interessata all'impugnativa della delibera condominiale, pur essendo libera di ricercare un accordo conciliativo anche oltre il termine massimo previsto dall'art.
6 pro tempore applicabile, decorso questo termine era tenuta a presentare la domanda giudiziale, non potendo attendere che venisse depositato il verbale negativo presso l'organismo di mediazione”.
Questa difesa non può essere condivisa, stante il chiaro tenore dell'art. 6, u.c., d.lgs. 28/10 nel testo ante riforma Cartabia: “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza, per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11 presso la segreteria dell'organismo”. In applicazione di questa norma, con riferimento alle impugnazioni di delibere assembleari, la costante giurisprudenza ha affermato che il termine decadenziale di trenta giorni interrotto a seguito della comunicazione di convocazione innanzi all'organismo di mediazione, riprende nuovamente a decorrere, per un ulteriore termine di trenta giorni, a far data dal deposito del verbale presso la segreteria dell'organismo di mediazione (fra le tante: C.A. Palermo 27.6.17 n. 1245; C.A. Salerno 27.7.20 n. 942). Nel caso in esame, l'atto di citazione è stato notificato il 27.12.2023, entro 30 giorni dal deposito del verbale negativo del
28.11.2023.
3. Il Condominio sostiene che la non ha interesse a impugnare la delibera del 16.2.23 Pt_1
perché l'assemblea condominiale, con la successiva delibera del 24.7.23 (antecedente alla notifica pagina 4 di 8 della citazione), ha modificato la delibera del 16 febbraio proprio sui punti qui oggetto di censura;
la nuova delibera, infatti:
• ha effettuato un nuovo riparto delle spese di mediazione, escludendo da esse la proprietà
; Pt_1
• ha nuovamente ripartito le spese per il consumo dell'acqua utilizzando la tabella millesimale prevista dal regolamento;

• ha nuovamente ripartito la voce “manutenzioni varie” utilizzando la tabella A2 del regolamento.
Secondo il Condominio, pertanto, i motivi di impugnazione fatti valere dalla su tali punti sono Pt_1
“irrilevanti”, riguardando argomenti già oggetto di modifica.
L'eccezione non può essere accolta. In primo luogo, perché l'interesse a impugnare una delibera va valutato con riferimento alla delibera nel suo complesso e non con riguardo ai singoli motivi che sostengono l'impugnazione. La delibera impugnata dall'attrice è quella adottata al punto 1 dell'assemblea del 16.2.23 e ha ad oggetto l'approvazione del rendiconto spese ordinarie esercizio
01.01.2022-31.12.2022. Rispetto a questa delibera, la fa valere molteplici motivi di invalidità, Pt_1
esposti in premessa ai punti a), b), c), d), non limitati ai punti oggetto della nuova delibera assembleare del luglio 2023. Quest'ultima, infatti, nulla ha statuito in merito alla, qui contestata, attribuzione alla (in via esclusiva) di spese per vacazioni dell'amministratore, relative alla sua Pt_1
partecipazione a procedimento di mediazione e udienza. Né la nuova delibera si è fatta carico delle censure sollevate dall'attrice in merito alla carenza, nel rendiconto impugnato, dei requisiti di cui all'art. 1130 bis c.c.
In secondo luogo, la nuova delibera non revoca espressamente quella qui impugnata. Non solo. Essa neppure si pone – come sostiene il – “in termini assolutamente incompatibili CP_1
con quella impugnata dalla sig.ra ”. Basti pensare che l'assemblea non approva un nuovo Pt_1
rendiconto; dalle produzioni effettuate dal non risultano neppure i riparti che avrebbero CP_1
dovuto essere allegati al verbale del 24.7.23. Con questa delibera, dunque, l'assemblea si è limitata a indicare alcuni criteri di ripartizione per sanare errori contenuti nel rendiconto approvato. Essa non ha, tuttavia, modificato il conto economico, né la situazione patrimoniale già oggetto della delibera
16.2.23. Né ha stralciato dal rendiconto le spese addebitate all'attrice relative alle “vacazioni” dell'amministratore.
pagina 5 di 8 In definitiva, poiché la nuova delibera non è idonea a soddisfare l'interesse della fatto Pt_1
valere con l'impugnazione qui proposta, non è cessata la materia del contendere sulle domande attoree;
e permane quindi l'interesse dell'attrice alla chiesta pronuncia.
4. Nel merito, la domanda di annullamento della delibera di approvazione del rendiconto 2022
(punto 1 o.d.g.) è fondata per i seguenti motivi.
a) Il rendiconto riporta fra le spese generali, ripartite fra tutti i condomini, quelle per la mediazione relativa alla controversia fra il Condominio e la (€ 244,01); trattandosi di Pt_1
spese relative a una controversia in cui la condomina è “controparte” del condominio, queste spese non avrebbero potuto essere poste a suo carico, neppure pro quota.
b) Il rendiconto pone a carico della , fra le “spese personali”, le “vacazioni Pt_1
dell'amministratore” per la sua partecipazione a incontri di mediazione (del 15.6.22 e del
15.7.22, € 122 ciascuno) e all'udienza dell'11.1.22 (€ 122); trattasi di un compenso extra per l'amministratore, non dovuto perché mai deliberato dall'assemblea; un compenso che, inoltre,
è stato illegittimamente posto a carico della sola , controparte del nei Pt_1 CP_1
procedimenti in cui si sono svolti gli incontri e l'udienza sopra indicati;
in definitiva, con l'approvazione di questa voce di spesa il ha, al tempo stesso, riconosciuto un CP_1
compenso extra all'amministratore e gravato una condomina di tale compenso, senza una pronuncia che ponesse a carico della stessa tali spese (o meglio, in aggiunta alle spese legali già poste a carico della con le ordinanze e sentenze richiamate nello stesso Pt_1
rendiconto); la delibera è pertanto illegittima e va annullata.
c) Le spese per il consumo di acqua indicate nel rendiconto (€ 801) sono state ripartite secondo una “tabella MPA”, in violazione dell'art. 24 lett. c) del regolamento condominiale, secondo cui
“Le spese dell'acqua potabile (consumo, manutenzione autoclavi, energia elettrica) sarà ripartita in base alla TABELLA millesimale di proprietà A2 del fabbricato abitativo SPESE
GENERALI (fatto salvo che non siano stati installati appositi contabilizzatori unitari …”.
d) Le spese per “manutenzioni varie” sono inserite nel rendiconto fra le spese generali (e ripartite secondo la tabella A1); il regolamento condominiale prevede, invece, che “Le spese di manutenzione, conservazione e ricostruzione delle parti comuni elencate all'art. 4^, sono da suddividersi distintamente per ogni singolo lotto destinato alla residenza o alle autorimesse
pagina 6 di 8 secondo la TABELLA millesimale di proprietà A 2. (SPESE MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE)”; anche questo riparto viola, quindi, la previsione del regolamento.
L'illegittimità delle appostazioni di rendiconto di cui alle lettere a), c), d) è stata di fatto riconosciuta dal che, con la delibera del 24.7.23, ha disposto il ricalcolo delle ripartizioni delle spese di CP_1
mediazione (escludendo la dal riparto), delle spese di acqua e di quelle per manutenzioni Pt_1
varie (adottando le tabella previste dal regolamento). Tuttavia – come chiarito al punto 3 – questa delibera non ha revocato quella del 16.2.23, né ha approvato un rendiconto 2022 sostitutivo di quello precedentemente approvato e qui impugnato, rendiconto e riparti che, infatti, non sono stati prodotti dal . Inoltre, e comunque, la delibera del 24.7.23 non ha modificato il rendiconto nella CP_1
parte in cui approva e pone a carico della il compenso (non dovuto) all'amministratore per Pt_1
“vacazioni”.
Gli elementi sopra indicati sono sufficienti per l'accoglimento della domanda di annullamento della delibera approvata al punto 1 o.d.g. dell'assemblea 16.2.23. Per completezza di trattazione, va osservato che non si ravvisa invece la violazione dell'art. 1130-bis c.c. Infatti, il rendiconto 2022 contiene tutti gli elementi previsti da tale norma;
in particolare:
• si compone di un rendiconto in senso stretto, che indica le spese, raggruppate per grandi voci,
e le entrate, consistenti nei versamenti dei condomini;

• contiene il consuntivo della gestione 2021/22, da cui risultano anche le voci relative al saldo precedente;

• contiene uno stato patrimoniale, che evidenzia in maniera sufficientemente chiara i debiti e i crediti del condominio;
questi ultimi sono indicati nella tabella di riparto riportata subito sotto allo stato patrimoniale, da cui risulta il credito verso la condomina di € 14.517,61 (che Pt_1
rappresenta la totalità dei crediti del Condominio verso i condomini);
• è accompagnato dalla nota sintetica esplicativa, che chiarisce i criteri adottati per l'imputazione delle spese e delle entrate.
5. L'attrice impugna altresì la delibera assunta al punto 3 o.d.g. della medesima assemblea
(approvazione preventivo spese ordinarie 2023), evidenziando che “il “preventivo spese ordinarie esercizio 01.01.2023 al 31.12.2023” contiene la voce “fondo cassa sp…( )… imprevisti e Pt_1
liquidità” relativa al giudizio di esecuzione da esperire nei confronti di ripartendola in Parte_1
tabella SPESE GENERALI A1 con la partecipazione anche dell'istante che dovrebbe essere esclusa per le
pagina 7 di 8 ragioni innanzi esposte”. Questo motivo di impugnazione è manifestamente infondato, poiché
l'abbreviazione “Sp” non si riferisce a “ ”, ma a “spese” (è la stessa abbreviazione utilizzata Pt_1
nella colonna “Sp generali”). Si tratta, quindi, di un fondo cassa per “spese impreviste e liquidità”, che correttamente è stato ripartito fra tutti i condomini, compresa l'attrice.
6. Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda va accolta limitatamente all'impugnazione del punto 1 o.d.g., mentre va respinta con riferimento al punto 3 o.d.g.
Ai fini della pronuncia sulle spese di lite, va considerata, per un verso, la reciproca soccombenza, derivante dal fatto che una sola delle due delibere impugnate viene annullata;
e, per altro verso, il fatto che parte attrice non ha aderito alla proposta transattiva che prevedeva la decurtazione dal rendiconto 2022 delle spese addebitatele per “vacazioni dell'amministratore”, pervenendo così a un sostanziale soddisfacimento del suo interesse (anche in considerazione del fatto che il aveva già deliberato di modificare il rendiconto nelle altre parti contestate). CP_1
Si ravvisano quindi i presupposti per la compensazione integrale delle spese del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando sulla domanda come sopra proposta, così provvede: annulla la delibera assunta al punto 1 o.d.g. in data 16.2.2023 dall'assemblea del
[...]
; Controparte_2
rigetta la domanda di nullità o annullamento della delibera assunta al punto 3 o.d.g. della medesima assemblea;
compensa integralmente fra le parti le spese del giudizio.
Torino, 16 aprile 2025
Il Giudice
Marco Ciccarelli
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