REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
in persona del Dott. Giancarlo Piredda, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1431/2020 di R.G. promossa da:
, Parte_1 C.F._1
, Parte_2 C.F._2
, ; Parte_3 C.F._3
, ; Parte_4 C.F._4
rappresentati e difesi dagli Avv.ti Sergio Puzzoni, , e C.F._5
Cristian Puzzoni, , per procura speciale in calce all'atto di C.F._6
citazione,
ATTORI,
CONTRO in CAGLIARI, C.F. Controparte_1
in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso P.IVA_1
dall'Avv. Emanuele Matta, , per procura speciale in calce C.F._7
alla comparsa di costituzione e risposta,
CONVENUTO.
§
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
Precisate all'udienza del 03.02.2025, mediante richiamo di quelle rassegnate in citazione, come di seguito:
1 “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento delle domande formulate e disattesa ogni diversa e contraria istanza, pretesa ed eccezione: preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del 8.10.2020 relativamente al punto 4 all'ordine del giorno;
nel merito
1) accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del


8.10.2020 adottata dal Controparte_2 relativamente al punto 4 all'ordine del giorno, poiché assunta senza il quorum deliberativo (maggioranza qualificata) prescritto dal combinato disposto degli articoli 1136 secondo comma c.c. e 69 disposizioni attuative del c.c.;
2) accertare e dichiarare che la delibera condominiale del 8.10.2020 sia stata assunta nonostante la presenza di errori essenziali nella tabella millesimale approvata e, conseguentemente, annullarsi la delibera impugnata;

3) Previo annullamento e/o nullità della impugnata delibera, procedersi alla rettifica della tabella millesimale approvata e alla determinazione di nuova tabella che tenga conto delle incongruenze ed errori segnalati e comunque delle risultanze istruttorie;

In ogni caso, con vittoria delle spese, competenze e onorari del presente giudizio, oltre spese generali e CPA come per legge.”
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA
Precisate all'udienza del 03.02.2025, mediante richiamo di quelle rassegnate con note del 03.01.2025, a loro volta recanti richiamo a quelle rassegnate in comparsa di costituzione e risposta, come di seguito:
“IN VIA PREGIUDIZIALE
1) Dichiarare l'improcedibilità della causa de qua alla luce della intervenuta decadenza degli attori dal diritto di proporla per violazione dei termini perentori di cui all'art 1137 c.c., per i motivi meglio precisati in premessa,
IN VIA PRELIMINARE
2) rigettare la richiesta di sospensione della delibera assembleare de qua per i motivi meglio indicati in premessa;

2 NEL MERITO
In via principale
3) respingere le pretese avverse nessuna esclusa stante la loro infondatezza sia in fatto che in diritto;
in via subordinata
4) nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda in via pregiudiziale e di accoglimento della domanda avversa in merito al quorum deliberativo del verbale assembleare impugnato, accertare la regolarità della redazione delle tabelle millesimali de quibus stilata dall'Ing. anche dal Pt_5
punto di vista dei criteri adottati e/o in difetto procedersi alla sua rettifica nei termini previsti dalla afferente normativa vigente in materia, anche con l'ausilio di un consulenza tecnica d'ufficio da espletarsi in corso di causa.
5) in ogni caso con vittoria di spese e compensi di giudizio.”
§
FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA ex art. 118 disp. att. c.p.c.
Con rituale atto di citazione, gli attori, in qualità di condomini dissenzienti, hanno convenuto nanti questo Tribunale il Controparte_2
in persona dell'amministratore pro tempore, avverso la delibera adottata
[...] dall'assemblea dei condomini in data 08.10.2020, con specifico ed esclusivo riferimento al punto 4, recante approvazione di nuove tabelle millesimali.
In particolare, detta delibera è stata impugnata:
a) anzitutto per essere stata adottata in difetto del quorum deliberativo
“rafforzato” di cui all'art. 1136, comma II, c.p.c., in forza di quanto previsto dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile;

b) in secundis per erroneità delle tabelle così approvate, derivante, in assunto attoreo, costituito da ampi richiami ad una consulenza tecnica di parte (doc. 6 di parte attrice), da:
1) “Carenza di materiale di supporto ai calcoli analitici eseguiti”, mancando
“palesemente, i rilievi di verifica sulle unità immobiliari”;
3 2) “Applicazione indiscriminata e arbitraria dei coefficienti di destinazione, mancando “la corrispondenza nei reali rapporti di valore fra le categorie costituenti lo stesso edificio.”;
3) “Errata attribuzione della categoria immobiliare dei locali al piano terra”;
4) “Errata applicazione del metodo di calcolo delle superfici delle unità immobiliari diverse da quelle residenziali”, ritenendo che il redattore delle nuove tabelle “abbia errato nell'uso dei coefficienti di utilizzo dei singoli vani componenti l'unità immobiliare confondendo o interpretando male quanto prevede la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del
26 marzo 1966 (solo per immobili a uso residenziale) non applicando per il calcolo delle superfici equivalenti delle unità immobiliari per usi diversi quanto disposto dal D.P.R. n. 138 del 23/03/1998.”;
5) “Scarsa considerazione delle servitù attive e passive esercitate all'interno di alcune unità immobiliari private” ritenendo che il redattore delle nuove tabelle abbia omesso “la descrizione particolare della servitù di passaggio per il raggiungimento di box ricovero di proprietà sig. esercitata Pt_6
su porzione di cortile di proprietà sig. senza tener conto “degli Pt_1
impianti condominiali di riscaldamento, desueti e inutilizzati, che incombono su altra porzione di cortile privato.”;
6) “Errata applicazione dei coefficienti particolari alle superfici delle unità immobiliari.”.
§
Ritualmente costituitosi, il convenuto ha contestato la fondatezza di CP_1
tutti gli assunti attorei, anche mediante richiamo ad argomentazioni tecniche dell'Ing. (docc. 2 e 3 parte convenuta), tecnico fiduciario del CP_3
nonché redattore delle tabelle approvate con la delibera per cui è CP_1
causa.
Entrambe le parti hanno altresì, ut supra, agito per la revisione delle vigenti tabelle millesimali.
4 Con ordinanza del 05.03.2025 è stata disposta la separazione della causa relativa a dette domande di revisione, ed è stata contestualmente tenuta a decisione (con termini ex art. 190 c.p.c.) la causa relativa alla domanda attorea di annullamento della predetta delibera assembleare, che costituisce il residuo oggetto del presente giudizio.
Nelle comparse conclusionali le parti hanno rimarcato i rispettivi assunti.
La memoria di replica è stata invece depositata dalla sola parte convenuta, che ha insistito per il rigetto della domanda attorea.
§
RAGIONI GIURIDICHE DELLA DECISIONE
L'eccezione di tardività dell'impugnazione attorea, per mancato rispetto del termine di cui all'art. 1137 c.c., formulata da parte convenuta “in via pregiudiziale” in comparsa di costituzione e risposta, è stata oggetto di espressa rinuncia, atteso che parte convenuta (con memoria ex art. 183, comma VI, n. 1,
c.p.c.) ha dato atto “che alla prima udienza controparte ha esibito e prodotto
l'originale dell'atto di citazione completo in ogni sua parte e quindi anche comprensiva della cedola attestante la data di richiesta della notifica dell'atto” concludendo che “pertanto questa difesa rinuncia alla domanda formulata in via pregiudiziale.”.
Dalle conclusioni rassegnate in comparsa di costituzione e risposta deve perciò intendersi espunta la predetta eccezione di tardività.
Ad ogni buon conto, trattavasi di eccezione infondata, atteso che, a fronte di un deliberato del 08.10.2020, gli attori:
1) hanno tempestivamente introdotto il procedimento di mediazione (istanza depositata in data 03.11.2020 - doc. 8 attoreo);
2) all'esito negativo del predetto procedimento, svoltosi con la partecipazione del convenuto (verbale negativo del 25.01.2021 - doc. 4 attoreo) - ciò CP_1
che altresì costituisce soddisfacimento della condizione di procedibilità di cui al D. Lgs. 28/2010 - hanno tempestivamente introdotto il presente procedimento (come riconosciuto da parte convenuta nella predetta memoria), avendo portato a notifica l'atto di citazione in data 24.02.2021 (doc. 7 attoreo).
5 Quanto al merito, occorre premettere che:
1) ai sensi dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile:
“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo
1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”.
2) Ai sensi dell'art. 1136, comma II, del Codice civile: “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.”
In ragione di quanto precede, la modifica delle tabelle millesimali, quando non è prevista l'unanimità dei consensi, è soggetta al quorum deliberativo “rafforzato” della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio.
In caso di violazione di detta disposizione di legge, la relativa delibera è annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c., comma II, c.c.
Dall'esame dell'impugnata delibera (doc. 2 attoreo), emerge che, effettivamente,
l'impugnato punto 4 della stessa è stato approvato in assenza del predetto quorum, in quanto i condomini favorevoli rappresentavano meno della metà del valore dell'edificio, e precisamente 455,99 millesimi.
Detta violazione di legge ha carattere assorbente e rende, pertanto, superfluo l'esame delle ulteriori doglianze di parte attrice.
§
Da quanto precede, discende la fondatezza della domanda attorea di annullamento della delibera adottata dall'assemblea del convenuto in data CP_1
08.10.2020, con esclusivo riferimento al punto 4 della stessa.
6 Sulle spese del giudizio.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c. le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e ss.mm.ii., avuto riguardo al dichiarato valore della causa ed alla non particolare complessità delle sottese questioni in fatto e diritto.


P.Q.M.

il Tribunale di Cagliari, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in accoglimento della domanda attorea:
- annulla la delibera adottata dall'assemblea del convenuto in data CP_1
08.10.2020, limitatamente al punto n. 4, recante approvazione di nuove tabelle millesimali;

- condanna il convenuto, in persona dell'amministratore pro CP_1
tempore, a rifondere agli attori, in solido considerati, le spese del presente procedimento, che liquida in euro 4.000,00 per onorari di avvocato, oltre spese di iscrizione a ruolo (contributo unificato ed anticipazioni forfettarie), spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Cagliari, addì 25 giugno 2025
Il giudice
Giancarlo Piredda
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