Proc. 76252/2022 R.G.A.C.C.

REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 76252/2022 R.G.A.C.C. vertente tra
corrente in Roma ed Parte_1
ivi elettivamente domiciliato alla piazza San Lorenzo in Lucina 4, presso lo studio dell'avv. Lorenzo RACHELI, che lo rappresenta e difende per procura in atti;

-ATTORE-
e pagina 1 di 8 con sede in Roma ed ivi Controparte_1
elettivamente domiciliato al Largo Pannonia 23 1, presso lo studio dell'avv.
Vincenzo MORGANTI, che lo rappresenta e difende per procura in atti;

-CONVENUTO-
OGGETTO: di immobile. Controparte_2
CONCLUSIONI (ud. 16/5/2024 rito previgente): v. note rese in sostituzione di udienza:
Parte attorea chiede in citazione:
“a) in via principale , ordinare al , in Controparte_3
persona del suo Amministratore p.t., la restituzione immediata della superficie antistante il condominio a tutt'oggi Controparte_3
illegittimamente recintata con paletti e rete metallica per circa un terzo del totale dell'area antistante il e comunque di Controparte_3 CP_3
consentirne il godimento e la disponibilità al Controparte_4
in Roma;
b) in via gradata, previo accertamento dalla proprietà esclusiva
[...]
del in Roma dell'area giardino identificata Controparte_4
con le particelle n. 49 e 50, foglio 926, NCEU Roma, ordinare ai sensi dell'art. 948 cod. civ. al , in persona Controparte_3
del suo Amministratore p.t., l'immediato rilascio dell'area predetta e
l'immediata rimozione della recinzione illegittimamente posta su circa un terzo del totale dell'area antistante il . Con, in Controparte_3
ogni caso, vittoria delle spese di lite in favore di parte attrice, oltre accessori di legge”.
Nessuna modifica nella memoria ex art. 183 c.6 n°1 c.p.c.
pagina 2 di 8 Parte convenuta chiede in comparsa di risposta: “In via preliminare,
Dichiarare improcedibile la domanda per mancato esperimento del
preventivo ed obbligatorio tentativo di mediazione;
In via subordinata ma sempre in via preliminare, Disporre l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini del fabbricato di in Roma, da Controparte_3
porre a carico del in Roma, pena Controparte_4
l'improcedibilità della domanda. Nel merito: 1) Rigettare la domanda attrice in quanto non provata e comunque infondata in fatto ed in diritto;
2)
Condannare il in Roma del risarcimento dei Controparte_4
danni ex art. 96 c.p.c. per aver agito in mala fede o colpa grave, da
quantificarsi in via equitativa, in favore del in Controparte_3
Roma; 3) Condannare il in Roma al Controparte_4
pagamento delle spese del presente giudizio oltre oneri accessori come per
legge.
Nessuna modifica nella memoria ex art. 183 c.6 n°1 c.p.c.
CENNI SUL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
L'ente di gestione condominiale attoreo (strutturato in due fabbricati, con cinque scale e giardino pertinenziale;
già gestito dall'Istituto per i dipendenti del poi da “ ; oggi la maggior parte delle unità Parte_2 CP_5
immobiliari è in proprietà privata) afferma che nel passato (ai tempi della gestione “ ) una gran parte del giardino condominiale venne CP_5
illegittimamente recintata da alcuni inquilini che abitavano negli pagina 3 di 8 appartamenti seminterrati del oggi convenuto;
ciò che precluse CP_4
l'accesso all'area.
Detta illegittima condizione in fatto è stata oggetto di contestazione già nel
2015; venne infatti chiesto il rilascio dell'area, ma senza esito positivo (anzi,
l'area recintata venne estesa).
Senza esito è risultata anche una procedura di mediazione, nel corso della quale è stata espletata anche consulenza.
Argomenta la parte in ordine a proprietà a titolo originario di detta area,
richiamando sia i singoli rogiti negoziali di compravendita delle unità immobiliari, sia il regolamento condominiale e da ultimo anche il dato catastale.
Rende quindi le conclusioni che sopra sono state trascritte.
Parte convenuta nega sussista prova che l'area in questione sia in proprietà di controparte e afferma invece trattarsi di area pertinenziale di esso CP_4
convenuto (il cui fabbricato è peraltro precedente a quello dell'ente attoreo).
Detta pertinenzialità dell'area si palesa anche in forza della circostanza che
“al centro del giardino (che si trova in mezzo ai due stabili), c'è un dislivello netto del terreno, delineato dalla presenza di un muro verticale, che attesta fisicamente la divisione del giardino in due parti: una a favore del
e l'altra, coincidente appunto con quella Controparte_4
oggetto del presente giudizio, utilizzata dal .” Controparte_3
pagina 4 di 8 In definitiva, argomenta il convenuto su infondatezza della domanda, sia ove intesa come azione ex art. 948 sia ove intesa come azione personale.
Rende quindi le conclusioni che sopra sono state trascritte.
Con ordinanza del 19/5/2023 è stata respinta eccezione di omessa mediazione e richiesta di integrazione del contraddittorio.
All'esito dei termini ex art. 183 c.6 c.p.c. (rito previgente) in data 4/10/2023 è stata resa ordinanza istruttoria e all'esito di assunzione di prova orale si è giunti alla fase decisoria.
Osserva il decidente quanto segue.
Parte attorea afferma la proprietà a titolo originario dell'area in questione, e ciò afferma sulla base:
• del fatto che l'area rivendicata sia stata inserita nei singoli atti di compravendita delle varie unità immobiliari;

• del fatto che l'uso di detta area sia disciplinato da regolamento di condominio;

• dei dati catastali.
Deve osservarsi che i primi due dati non sono nel concreto decisivi, atteso che:
• i singoli rogiti di compravendita rendono solo un riferimento al dato catastale (di cui si dirà) senza alcuno specifico riferimento all'area di giardino;

pagina 5 di 8 • il regolamento condominiale fa certamente riferimento a “l'area scoperta di pertinenza dell'intero complesso edilizio, considerata tutt'una con i giardini e le aree a verde in genere”; tuttavia la descrizione di detta area è generica, ed è in sé inidonea ad indicarne nel concreto limiti e confini.
Ed invero la controversia sorge proprio per il fatto che solo una parte dell'intera area “de quo” è contesa tra le parti, affermandone ciascuna di esse la proprietà (al riguardo, deve osservarsi che anche il regolamento del convenuto indica come proprie parti comuni “il suolo su cui CP_4
sorge il fabbricato ed il cortile”.
In tale contesto, il dato catastale non è utile a svellere una realtà di fatto che invero e peraltro si sostanzia nella circostanza dell'esistenza di un ben evidente dislivello nel terreno al centro dell'area globalmente intesa, con un muro verticale a concreta ripartizione. Se a ciò si aggiunge il fatto che il fabbricato del convenuto è stato realizzato anteriormente rispetto CP_4
ai due fabbricati costituenti l'ente attoreo, l'insieme di dette rilevazioni non consente affatto di affermare la proprietà a titolo originario dell'area contesa, che è ben attigua al fabbricato del convenuto, in favore di detto CP_4
ente di gestione.
Nemmeno è decisiva la consulenza espletata nella mediazione, atteso che
(lungi ovviamente dal poter affermare la spettanza della proprietà) essa dà solo contezza di un dato evidente: l'area è -per la sua connotazione- destinata a servizio e ornamento di entrambi gli enti pagina 6 di 8 La domanda di revindica (azione reale) va quindi respinta per difetto di prova della proprietà dell'area di cui è chiesto il rilascio.
Quanto alla (subordinata) domanda a titolo di restituzione (azione personale),
non vi è prova alcuna di un titolo (valido o no) che -regolamentando i rapporti tra le parti- abbia nel passato regolato la disponibilità in fatto di detta
(porzione) di area.
Le domande vanno quindi respinte e il regime delle spese segue la soccombenza (liquidazione ex D.M. 55/2014; valore indeterminabile;
bassa complessità; valori minimi).


P. Q. M.


il Giudice unico del Tribunale di Roma -settima sezione civile- definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, nella causa civile iscritta al n° 76252/2022 R.G.A.C.C., così decide:
• rigetta le domande;

• condanna parte attorea alla rifusione delle spese di giudizio sostenute dalla parte convenuta, liquidate in € 3.809,00 per compenso;
oltre rimborso forfettario 15%; CAP e IVA di legge.
Roma 7/1/2025
Il Giudice
(dott. N. Valletta)

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