Sentenza n. 774/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 6, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 09:30 in composizione monocratica:
CA RO MARIA, Giudice monocratico in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5288/2024 depositato il 15/06/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 Genitore - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_2 - CF_Rappresentante_2
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 Genitore - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_2 - CF_Rappresentante_2
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1 contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Catania
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20211T004154000 REGISTRO 2021
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 211/2026 depositato il
26/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 17.05.2024 i ricorrenti si opponevano agli avvisi di liquidazione dell'imposta e irrogazione delle sanzioni n. 0059291 del 15.03.2024 cron. n. 78 e n. 79 (all.3) e n. 0059297 cron. n. 80 e n. 81 del
15.03.2024 (n. atto 2021 1T 0004154). La motivazione adotta dall'A.d.E. era relativa alla decadenza delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa previste dall'art. 1 della Tariffa parte prima allegata al
Decreto del Presidente della Repubblica 26.Aprile 1986.
Con l'unico motivo, i ricorrenti, dopo aver ammesso di non aver ultimato i lavori entro il termine decadenziale di tre anni (termine pacifico perché riconosciuto in ricorso e, comunque, dalla giurisprudenza, cfr. ex pluris
Cass. Civ., ordinanza n. 28577/2020) affermano che la circostanza non sarebbe a loro imputabile in quanto impossibilitati ad ultimare i lavori per condotta riferibile al solo Comune, competente al rilascio del permesso di costruire.
Resiste l'Agenzia delle Entrate.
I ricorrenti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso non è fondato.
Anche se la legge sull'imposta di registro (d.P.R. n. 131/1986) non stabilisce un termine esplicito per l'ultimazione dei lavori di un immobile acquistato grezzo, tale termine non può essere indefinito. Lasciare il contribuente libero di completare i lavori sine die (senza una scadenza) renderebbe di fatto impossibile per l'amministrazione finanziaria verificare il rispetto dei requisiti per il beneficio fiscale.
La Corte di Cassazione ha di recente stabilito 3891/2025 che il termine per l'ultimazione dei lavori deve necessariamente coincidere con il termine di decadenza triennale (previsto dall'art. 76 del d.P.R. 131/86) entro cui l'ufficio fiscale può procedere all'accertamento. Questo termine decorre dalla data di registrazione dell'atto di acquisto. In sostanza, il contribuente ha tre anni di tempo per dare seguito concreto alla sua dichiarazione di intenti, ovvero rendere l'immobile effettivamente abitabile.
I Giudici della Cassazione hanno sottolineato che i benefici fiscali sono 'naturaliter' subordinati al raggiungimento dello scopo per cui sono concessi. Nel caso dell'agevolazione prima casa, lo scopo è favorire l'acquisto di un'abitazione principale. Questa finalità deve essere realizzata entro un lasso di tempo ragionevole e certo.
Il principio si basa sull'esigenza di certezza giuridica. Il potere di controllo dell'amministrazione deve poter essere esercitato entro un termine definito. Far coincidere la scadenza per l'ultimazione dei lavori con quella per l'accertamento fiscale risponde a questa logica, creando un equilibrio tra il diritto del contribuente a beneficiare dell'agevolazione e il dovere dello Stato di verificare la sussistenza dei requisiti.
La sentenza n. 2791/2024 ha ribadito che solo un evento imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente può configurare forza maggiore. La mera mancata ultimazione dei lavori non è sufficiente, a meno che non intervengano fattori esterni eccezionali come sismi, alluvioni o altre calamità naturali che impediscano oggettivamente il completamento dell'opera.
Non è possibile il riconoscimento della forza maggiore, quando i ritardi sono dovuti a problematiche costruttive ordinarie o a difficoltà dell'impresa o al ritardo nell'ottenimento dle perpesso di costruire che è circostanza assoplutamente prevedibile
In considerazione della particolarità della questione trattata le spese processuali possono essere nondimeno compensate.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso.
Spese compensate.
Catania 26.1.2026
Il Giudice monocratico
AR M.OR