N. R.G. 7429/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
Antonio Sammarro, all'esito del deposito di note scritte entro il termine perentorio del 20.05.2025 ai sensi degli artt. 127 ter e 128 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7429/2025, già n. 1521/2025 e vertente
TRA
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall' avv.ta Giulia Parte_1 C.F._1
Armani;
ATTORE
E
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'avv. Pietro Pasquale CP_1 C.F._2
Cannatelli;
CONVENUTA
Oggetto: finita locazione.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
, premesso che era proprietario dell'appartamento sito in 20129 Milano (MI) in Parte_1
Via Bartolomeo Eustachi n. 13, piano IV, composto da locale giorno con cottura a vista, camera da letto, bagno, annesso vano solaio, identificato al N.C.E.U. di Milano al Foglio 316, Particella 413, Sub.
52, piano 4, z.c. 2, cat. A/4, cl. 4, vani 2,5, che aveva concesso in locazione a CP_1
l'immobile per un periodo di sei mesi con canone semestrale di locazione stabilito in € 4.800,00 oltre ad € 720,00 per spese condominiali, salvo conguaglio, per un totale semestrale di € 5.160,00, con decorrenza dal 01.05.2021 e scadenza al 31.10.2021, stipulato in data 29.04.2021 e registrato in data pagina 1 di 6 04.05.2021, cui aveva fatto seguito un secondo contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per la durata di altre sei mesi con canone semestrale di locazione stabilito in € 5.400,00 oltre ad € 360,00 per spese condominiali salvo conguaglio, per un totale semestrale di € 5.760,00
erroneamente indicando nel contratto la decorrenza dal 01.05.2021 e la scadenza al 31.10.2021, seppur con durata riferita al semestre successivo, indi dal 01.11.2021 al 30.04.2022, registrato in data
28.10.2021, cui aveva fatto seguito un terzo contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per la durata di sei mesi con canone semestrale di locazione stabilito in € 5.700,00 oltre ad € 360,00 per spese condominiali, salvo conguaglio, per un totale semestrale di € 6.060,00, con decorrenza dal
01.05.2022 e scadenza al 31.10.2022, registrato in data 05.05.2022, cui aveva fatto seguito un quarto contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per la durata di sei mesi con canone semestrale di locazione stabilito in € 5.700,00 oltre ad € 360,00 per spese condominiali, salvo conguaglio, per un totale semestrale di € 6.060,00, con decorrenza dal 01.11.2022 e scadenza al
30.04.2023, cui aveva fatto seguito un quinto contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per la durata di sei mesi con canone semestrale di locazione stabilito in € 6.600,00 oltre ad €
360,00 per spese condominiali, salvo conguaglio, per un totale semestrale di € 6.960,00, con decorrenza dal 01.05.2023 e scadenza al 31.10.2023, che aveva richiesto il rilascio dell'immobile alla scadenza pattuita, senza esito, che in data 05.10.2023 la conduttrice aveva contestato la rinnovazione del contratto alla scadenza e la conseguente riconduzione del contratto in essere nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2 comma 1 della L. 431/1998, che comunque la determinazione della scadenza del contratto di locazione nel passaggio dal regime transitorio a quello ad uso abitativo ordinario (4+4)
andava individuata con riferimento alla prima data di inizio del rapporto, corrispondente al 01.05.2021,
con conseguente cessazione del contratto di locazione per la scadenza del 01.05.2025, che intendeva riottenere la disponibilità dell'immobile per tale data in considerazione delle gravi e documentalmente provate condizioni di salute degli anziani genitori, ed n particolare del padre, affetto da una grave patologia cardiologica, che l'intimazione doveva considerarsi anche quale formale disdetta dal contratto, altresì inviata tramite raccomandata A/R, intimava a la licenza per finita CP_1
locazione per la data del 01.05.2025, convenendola nel contempo in giudizio per la relativa convalida.
non compariva all'udienza di convalida né si costituiva in giudizio. CP_1
pagina 2 di 6 Il giudice, rilevata l'insussistenza delle condizioni per convalidare lo sfratto, sul rilievo che l'art. 3,
comma 4, L. 431/1998 prevede che per la procedura di diniego del rinnovo alla prima scadenza si applichi la procedura stabilita dall'art. 30 L. 392/1978 disponeva il mutamento del rito.
All'esito della notifica del verbale di mutamento del rito, il locatore depositava memoria integrativa in cui ribadiva le difese svolte, e la conduttrice si costituiva a sua volta in giudizio ed eccepiva la violazione dell'art. 3 della legge 431/1998 in difetto di prova della richiesta di rilascio dell'immobile nei modi e nei tempi indicati dalla disposizione, con conseguente tacito rinnovo del contratto, e di dimostrazione dell'assunto posto a fondamento della domanda.
All'esito del deposito di note scritte entro il termine perentorio del 20.05.2025 ai sensi degli artt.
127 ter e 128 c.p.c. la causa veniva decisa.
Preliminarmente, deve ritenersi accertata l'esistenza del rapporto per cui è causa sulla scorta delle risultanze contenute nella documentazione prodotta, ed in particolare nel contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 29.04.2021 e registrato in data 04.05.2021.
Tanto premesso, deve ritenersi nulla della clausola contenuta nell'art. 4 del contratto che prevede la durata annuale della locazione, in difetto del requisito della transitorietà, con l'ulteriore conseguenza che dev'essere rigettata la domanda di risoluzione del contratto. Al riguardo ritiene infatti questo giudice di conformarsi all'orientamento della Suprema Corte secondo cui nel vigore della legge 9
dicembre 1998, n. 431, l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria non è incondizionata ma deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 della legge stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui all'art. 4, comma 2, della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria (cfr. Cass. 4075/2014).
Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti,
sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Nel caso di specie, il D.M. 30 dicembre 2002, stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore -
pagina 3 di 6 da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto"; stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 1, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.
Nella fattispecie, difettano le condizioni previste, atteso che il contratto contiene un riferimento alquanto generico ad una non meglio precisata esigenza della conduttrice “di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i sei mesi per esigenze di studio” peraltro non documentata, per cui non può
avere una durata inferiore a quella ordinaria di quattro anni con l'ulteriore conseguenza che, in applicazione del disposto normativo contenuto da ultimo citato, avrà naturale scadenza il 01.05.2025,
tant'è che parte locatrice ha preso atto della contestazione sollevata sul punto dalla conduttrice in data
05.10.2023.
Tanto premesso, la domanda dev'essere accolta, e dev'essere pertanto dichiarata la cessazione della locazione alla data del 30.04.2025, atteso che con raccomandata A.R. del 03.06.2024, notificata in data
01.07.2024, e con intimazione ha correttamente comunicato con preavviso di Parte_1
almeno sei mesi la volontà di non rinnovare il contratto di locazione, facendo legittimamente riferimento all'intenzione di destinare l'immobile ad uso abitativo dei genitori ai sensi dell'art. 3,
comma 1, lett. a) della legge 431/98.
Al riguardo va infatti osservato posto che in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,
nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431
del 1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica pagina 4 di 6 "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (cfr. Cass. 3938/2023).
Elementi di valutazione in senso favorevole all'accoglimento della domanda possono peraltro trarsi dal comportamento processuale della conduttrice che, ritualmente chiamata in giudizio non ha mosso specifiche contestazioni in ordine alla serietà o meno del motivo addotto, tanto più che in tema di
locazione di immobili destinati a uso abitativo affinché il locatore possa legittimamente denegare il
rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge n. 431/1998,
non è necessario che fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione
propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso.
Ciò fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime
condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al terzo comma del
citato art. 3 nell'eventualità in cui il proprietario non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato
nell'atto diniego entro dodici mesi dalla data in cui ne abbia ottenuto la disponibilità (cfr. Cass. civ.,
Sez. III, 18/07/2013, n. 17577).
In base a tali considerazioni, dunque, dev'essere dichiarata la cessazione del contratto di locazione alla data azionata del 01/05/2025, con conseguente obbligo di rilascio dell'immobile.
Considerato che non sono stati addotti elementi valutabili per confrontare le condizioni delle parti ai sensi dell'art. 56 L. 392/78, e tenuto conto altresì conto delle ragioni del rilascio, fondato sulla cessazione del rapporto e dell'ampio lasso di tempo intercorso dalla notifica del diniego di rinnovo, la data di esecuzione può essere fissata per il 20.06.2025.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra difesa, deduzione ed eccezione, così
provvede:
- dichiara che la locazione per cui è causa è scaduta in data 01/05/2025;
pagina 5 di 6 - ordina, di conseguenza, a il rilascio dell'immobile per cui è causa sito in sito in CP_1
20129 Milano (MI) in Via Bartolomeo Eustachi n. 13, piano IV, composto da locale giorno con cottura a vista, camera da letto, bagno, annesso vano solaio, identificato al N.C.E.U. di Milano al
Foglio 316, Particella 413, Sub. 52, piano 4, z.c. 2, cat. A/4, cl. 4, vani 2,5 e fissa per l'esecuzione la data del 20.06.2025;
- condanna al pagamento delle spese di lite che liquida in € 445,00 per esborsi ed € CP_1
2.000,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Milano, 21 maggio 2025
Il giudice
Antonio Sammarro
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