R.G. n. 4781/2024 V.G.
TRIBUNALE DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE riunito in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Cristina Fasano Presidente
Dott. Luca Sforza Giudice
Dott. Gianluca Tarantino Giudice rel. – est. decidendo sul ricorso iscritto nel R.G. al n. 4781/2024 V.G., proposto da
, rappresentato e difeso dall'avv. Paolo Cafagna Parte_1


- Ricorrente -

contro

, in qualità di amministratore p.t. del CP_1 Controparte_2
rappresentato e difeso dall'avv. Pietro Carrozzini
[...]
- Resistente - letti gli atti ed a scioglimento della riserva assunta all'udienza dell'11.4.2025, ha emesso il seguente
DECRETO
1 – Con ricorso depositato il 23.9.2024 , premesso di essere proprietario di Parte_1 un'unità immobiliare facente parte del sito in alla , ha CP_2 CP_2 Controparte_2
domandato la revoca di dalla carica di amministratore del suddetto CP_1 CP_2
deducendo gravi sue irregolarità gestorie.
Instaurato il contraddittorio, il resistente si è costituito in giudizio, eccependo, preliminarmente, l'inammissibilità della domanda di revoca giudiziale in quanto: (i) “nel caso in esame, il mandato conferito in data 22.11.2017 era ampiamente scaduto al momento della proposizione della domanda di revoca (depositata il 24.9.2024) considerato che successivamente non risulta che l'assemblea abbia mai conferito nuovo mandato al Sig. per la carica di CP_1
amm.re del . Invero, la situazione esistente al momento del deposito del ricorso non CP_2
integra un mero presupposto processuale che può intervenire, come tale, fino al momento della
1 decisione ma, modella l'intervento del Giudice secondo quanto previsto dal legislatore (nomina dell'amministratore in caso di mancanza di un formale incarico gestorio, revoca per gravi irregolarità) sicché l'assenza, alla data di proposizione della domanda, di un amministratore in carica consente solo il ricorso all'istituto della nomina”; (ii) “l'assemblea dei condomini non è mai stata interessata, a cura del ricorrente, della pregiudiziale richiesta di revoca – o meglio di nomina
– dell'amministratore, anche in considerazione del fatto che il Sig. da tempo svolgeva il CP_1 proprio incarico in prorogatio imperi”.
Nel merito, ha istato per la reiezione del ricorso poiché infondato in fatto e in diritto.
All'udienza dell'11.4.2025, la causa è stata riservata in decisione.
2 – Il ricorso è fondato e, pertanto, dev'essere accolto.
2.1 – Con il primo motivo di ricorso parte ricorrente ha dedotto che “non ha CP_1 convocato l'assemblea per l'approvazione del rendiconto consuntivo relativo all'esercizio di gestione 2023”.
In primo luogo, va chiarito che, come costantemente ribadito da questo Tribunale, anche ove l'amministratore condominiale operi in regime di prorogatio ciò non è di ostacolo alla pronuncia di sua revoca giudiziale.
L'amministratore in prorogatio, infatti, sebbene abbia poteri di gestione limitati (cfr. art. 1129 comma 8) ha comunque l'obbligo, quantomeno fino alla restituzione di tutta la documentazione condominiale al nuovo amministratore, di svolgere le funzioni urgenti, tra cui rientra senz'altro la tempestiva redazione del bilancio.
Sebbene “in prorogatio”, cioè, l'amministratore è tenuto a svolgere i propri compiti e all'osservanza dei propri doveri e deve pur sempre essere consentito un controllo giudiziale circa la sua attività.
Occorre, altresì, considerare che alla revoca giudiziale segue l'effetto che l'amministratore revocato non può essere nuovamente nominato dall'assemblea (art. 1129 comma 13) che, diversamente opinando, verrebbe agevolmente eluso.
Sicché, permane in capo al ricorrente l'interesse sostanziale a ottenere la pronuncia di merito in questa sede invocata.
In altri termini, l'istituto della revoca è posto -evidentemente- a tutela delle minoranze e non può essere coartato dal mero fatto che l'amministratore operi in regime di prorogatio col rischio che
2 questi, pur in presenza di gravi irregolarità gestionali, continui comunque la gestione e possa essere anche confermato dall'assemblea, impedendo così al singolo condomino, o comunque ad una loro minoranza, di ricorrere alla tutela dell'Autorità Giudiziaria, così tradendo alla natura dell'istituto come sopra individuata.
2.2 – Parimenti irrilevante, ai fini della procedibilità del ricorso in questione, è l'assenza della preventiva sottoposizione all'assemblea condominiale della richiesta di revoca dell'amministratore, non rappresentando tale circostanza -ad avviso di questo Tribunale- condizione di procedibilità della domanda di revoca, in quanto non prevista dalle disposizioni di legge.
In tema, l'art. 1129 c.c., così come novellato dalla L. n. 220/2012, ha codificato le ipotesi di gravi inadempienze che possono giustificare la revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, tra le quali è da annoverare la mancata presentazione del rendiconto della gestione annuale e della convocazione dell'assemblea per la sua approvazione ai sensi dell'art. 1130, n. 10,
c.c. nel termine di centottanta giorni decorrenti dalla scadenza del termine dell'esercizio di gestione al quale il rendiconto si riferisce (ovvero entro il 30 giugno di ogni anno).
Giova al riguardo osservare che l'adempimento dell'obbligo di redigere il rendiconto di gestione assicura il regolare funzionamento dell'ente, giacché consente di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
In buona sostanza, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro centottanta giorni dalla scadenza dell'esercizio di gestione al fine di riscuotere tempestivamente i crediti, così osservando correlativamente il termine di sei mesi previsto dal comma 9 dell'art. 1129 c.c.
Muovendo da tali premesse appare chiara la volontà del legislatore di presumere che sussista una grave irregolarità ogni qualvolta l'amministratore ometta di sottoporre all'attenzione dei condomini la relazione contabile illustrativa, mediante l'indicazione di entrate ed uscite, della gestione condominiale.
La novella del 2012 ha così introdotto sul piano normativo – a tutela degli interessi della collettività dei condomini – una presunzione (iuris tantum) d'inadempimento dell'amministratore, che, ad avviso del Tribunale, può essere vinta ove, ad esempio, si provi che l'omissione è dipesa dalla mancanza della documentazione contabile necessaria per assolvere a tale obbligo.
Ancora, va ribadito che l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto è individuata per due volte nell'art. 1129 cod. civ. come grave irregolarità idonea alla
3 revoca dell'amministratore di condominio, al comma 11 e al comma 12, e in quest'ultimo è espressamente elencata, non a caso al primo posto, tra le gravi irregolarità: si tratta di un elenco che
-sebbene non sia tassativo- indica le ipotesi che costituiscono, per individuazione tipica ed astratta fatta dal legislatore, quelle in cui la revoca dell'amministratore può essere disposta dall'Autorità
Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino senza che, una volta che si sia formalmente configurata la violazione, possa esservi una valutazione in ordine alla sua gravità da parte del giudice, nonché alla sussistenza o meno di un concreto pregiudizio effettivamente subito dall'ente, essendo la volontà del legislatore, espressa con siffatta tecnica legislativa, proprio quella di escludere una qualche discrezionalità.
Si tratta peraltro una ipotesi di presunzione semplice che può essere vinta ove, ad esempio, si provi che l'omissione è dipesa dalla mancanza incolpevole della documentazione contabile necessaria per assolvere a tale obbligo o da altra ipotesi di forza maggiore.
Che peraltro la violazione di cui al comma 11 e al n. 1 del comma 12 dell'art. 1129 cc si riferisca al mancato rispetto del termine di cui all'art. 1130 n. 10 cod. civ. appare il frutto di una necessaria lettura coordinata delle due norme, pena, in mancanza di un termine certo per l'approvazione, la assoluta, ma non prevista dal legislatore, discrezionalità del giudice nello stabilire caso per caso quando ricorra l'ipotesi del “modesto ritardo”.
Appare evidente, invece, che il legislatore della riforma ha inteso predisporre un sistema di tutela degli interessi collettivi (anche economici) dei condomini ispirato all'esigenza di consentire un costante e tempestivo controllo della corretta conduzione della gestione condominiale assicurato attraverso il meccanismo della rendicontazione annuale, meccanismo che per poter funzionare deve essere rispettato anche in ordine alla sua cadenza temporale.
D'altronde, l'adempimento dell'obbligo di redigere il rendiconto di gestione assicura il regolare funzionamento dell'ente, giacché consente di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, ai sensi del co. 9 dell'art. 1129 cod. civ.
Orbene, nella fattispecie in rassegna risulta pacifico e incontestato che il rendiconto di gestione relativo all'annualità 2023 non è stato, all'attualità, approvato dalla compagine assembleare.
cioè, non ha provveduto -né entro il termine di sei mesi dalla chiusura CP_1 dell'esercizio cui il rendiconto afferisce né nel corso del 2024- a convocare l'assemblea ai fini della discussione e dell'approvazione dell'anzidetto bilancio consuntivo.
4 Soltanto in data 10.1.2025, quindi a distanza di oltre sei mesi dallo spirare del suffetto termine (arco temporale tutt'altro che trascurabile), ha convocato l'assemblea per il CP_1
19/20.1.2025.
Nondimeno, da un lato, risulta averlo fatto soltanto a seguito dell'instaurazione del presente giudizio (allorché aveva già ricevuto la notifica del ricorso introduttivo e del pedissequo decreto di fissazione dell'udienza di prima comparizione) e, dall'altro, l'assemblea indetta in seconda convocazione per il 20 gennaio 2025, essendo andata deserta, non ha assunto alcuna deliberazione.
Conseguentemente, come già anticipato, il bilancio per il 2023 non è stato, tuttora, discusso e approvato, posto, peraltro, che la mera convocazione dell'assemblea rappresenta circostanza, di per sé sola, non bastevole a far considerare assolto l'obbligo di legge gravante sull'amministratore.
Tale contegno omissivo costituisce una grave irregolarità legittimante la revoca giudiziale.
Infatti, non sono emerse circostanze (e/o impedimenti di sorta) da cui desumere che il ritardo nell'adempimento a siffatto obbligo non sia addebitabile alla negligenza dell'amministratore o sia ascrivibile ad altra causa a lui non imputabile, sì da rendere oggettivamente impossibile la sua prestazione o da renderla inesigibile.
Ne discende, alla luce di tali gravi irregolarità, in disparte ogni altra considerazione sulle ulteriori questioni, il cui esame rimane assorbito, che il ricorso è da ritenersi fondato e meritevole di accoglimento e che va conseguentemente disposta la revoca di dalla carica di CP_1
amministratore.
3 – Le spese seguono la soccombenza anche se trattasi di procedimento di volontaria giurisdizione (v. Cass. s.u. sent. n. 20957 del 29.10.2004; Cass. ordin. n. 25682 del 3.112020 nonché art. 4 co. 4 bis DM n. 55 del 2014) e vengono liquidate, come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014 e ss.mm.ii (tab n. 2, ex art. 4 c. 4 bis, valore indeterminabile di complessità bassa – finca n. 3; applicate le riduzioni massime di cui all'art. 4 c.
1 stanti l'esiguità dell'attività difensiva e l'assenza di questioni di particolare complessità ed esclusa la fase istruttoria non tenutasi).


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, Terza Sezione Civile, in composizione collegiale, definitivamente pronunciando sul ricorso proposto da , così provvede: Parte_1

1.Accoglie il ricorso e, per l'effetto, revoca dalla carica di amministratore CP_1
del sito in alla;
CP_2 CP_2 Controparte_2
5 2.Condanna parte resistente alla refusione in favore di parte ricorrente delle spese di lite, che si liquidano in € 125,00 per esborsi ed € 1.700,00, oltre ogni accessorio di legge, per compenso professionale.
Così deciso in Bari nella camera di consiglio dell'11 aprile 2025
Il Giudice relatore Il Presidente
Dott. Gianluca Tarantino Dott.ssa Cristina Fasano
6