TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4180/2021
Il giorno 27/03/2025, nella causa iscritta al n RG 4180 /2021
Il Giudice, dott.ssa Giulia Sorrentino, dato atto che la presenza delle parti è sostituita dal deposito delle note di udienza, secondo quanto disposto con precedente decreto di trattazione cartolare;
viste le deduzioni, conclusioni ed eccezioni sollevate dalle parti;
pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. allegata al presente verbale.
Il Giudice
dott. Giulia Sorrentino

1 di 8
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giulia Sorrentino ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4180/2021 promossa da:
, in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma alla Via della Meloria n.52, con l'avv.
BEVIVINO FRANCESCO ), dal quale rappresentato e difeso giusta C.F._1 procura in calce all'atto di citazione
ATTORE contro
), elettivamente domiciliata in Roma, alla via Salaria CP_1 C.F._2
292, con l'avv. CLEMENTE MASSIMO dal quale rappresentata e difesa C.F._3 giusta procura a margine della comparsa di costituzione
), elettivamente domiciliata in Roma, via Giuseppe CP_2 C.F._4
Ferrari, 4 – 00195, con l'avv. DE NIGRIS PIA ), dal quale rappresentata e C.F._5 difesa giusta procura a margine della comparsa di costituzione
CONVENUTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

2 di 8 1. La ha convenuto in giudizio e Parte_1 CP_1 CP_2
al fine di accertare la nullità per simulazione assoluta del contratto preliminare di
[...] compravendita immobiliare intervenuto tra le parti con scrittura privata autenticata (rep. n. 1240, racc. n. 787) del 28.5.2021, trascritto nei Registri Immobiliari il 1.6.2021.
A sostegno della domanda, ha dedotto di essere creditrice di per l'importo di CP_1
€ 46.260,00 oltre interessi e spese di lite in virtù dell'ordinanza n. 17054/2020 del Tribunale di Roma, provvisoriamente esecutiva, avverso la quale è stato proposto appello;
che subito dopo aver ricevuto la notifica del pignoramento la debitrice ha promesso di vendere alla propria madre CP_2
l'unico immobile di cui è proprietaria, sito in Fiumicino, al prezzo di € 220.000,00; che tale contratto preliminare è stato concluso al solo scopo di giovarsi dell'effetto prenotativo della trascrizione di cui all'art. 2645 bis c.c. una volta concluso e trascritto il contratto definitivo ad effetti traslativi. Ha quindi indicato una serie di indici presuntivi dell'accordo simulatorio e, in subordine, ha chiesto accertarsi la simulazione relativa dell'accordo e la conseguente nullità della dissimulata donazione per difetto di causa e di forma o, in ulteriore subordine, la revocatoria ai sensi dell'art. 2901 c.c. o ancora la nullità ai sensi degli artt. 1344 e 1418 comma secondo c.c. per elusione della norma imperativa di cui all'art. 2740 c.c..
Si sono costituite, con autonome comparse, le convenute e , CP_1 CP_2 eccependo la carenza di legittimazione della società attrice a far valere la simulazione assoluta e contestando nel merito l'insussistenza dei presupposti sia della simulazione che della revocatoria.
La causa è stata istruita con l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti e l'interrogatorio formale delle convenute;
all'esito, è stata rinviata all'odierna udienza a trattazione scritta per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
2. La domanda di simulazione assoluta è infondata.
Parte attrice ha sostenuto la natura simulata del contratto preliminare con cui CP_1
a promesso di vendere alla madre il proprio immobile sito in Fiumicino al prezzo di € CP_2
220.000,00, assumendo che l'atto pregiudica i propri diritti di creditore pignorante, stante l'effetto prenotativo derivante dalla trascrizione del preliminare in data antecedente alla trascrizione del pignoramento.
Orbene, va anzitutto rilevato che l'art. 1415, comma 2, c.p.c., legittimando i terzi a far valere la simulazione del contratto rispetto alle parti quando essa pregiudichi i loro diritti, non consente, peraltro, di ravvisare un interesse indistinto e generalizzato di qualsiasi terzo ad ottenere il ripristino della situazione reale, essendo, per converso, la relativa legittimazione indissolubilmente legata al

3 di 8 pregiudizio di un diritto conseguente alla simulazione. Non tutti i terzi, pertanto, sol perché in rapporto con i simulanti, possono instare per l'accertamento della simulazione, dovendosi invece riconoscere il relativo potere di azione o di eccezione soltanto a coloro la cui posizione giuridica risulti negativamente incisa dall'apparenza dell'atto (cfr. tra le tante Cass. n. 29923 del 30/12/2020).
In altre parole, l'azione di simulazione postula un interesse correlato all'esercizio di un proprio diritto e, pertanto, qualora un tale diritto risulti inconfigurabile o, comunque, non pregiudicato dall'atto che si assume simulato, il terzo difetta di interesse a far dichiarare la simulazione del contratto o di uno dei suoi elementi.
Orbene, nel caso di specie l'interesse giuridicamente rilevante che la parte attrice intende tutelare è senz'altro quello alla integrità della garanzia patrimoniale del debitore ai sensi dell'art. 2740
c.c., atteso che, ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari prima della trascrizione del pignoramento comporta la prevalenza dell'acquisto del promissario acquirente a seguito della (eventuale) stipula del contratto definitivo sulla vendita giudiziale del medesimo immobile.
La trascrizione del preliminare produce infatti un cosiddetto “effetto prenotativo”: in sostanza, essa comporta che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscano al momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i soggetti terzi rispetto al contratto preliminare, è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nei Registri Immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. Ne consegue che vengono così neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che intervengano alla trascrizione del contratto preliminare.
Gli effetti della trascrizione del preliminare ai sensi dell'art. 2645-bis, comma 1, c.c., si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645-bis c.c., commi 2 e 3, c.c. (Cass. n. 26102 del 19/12/2016).
Ciò posto, va rilevato che, nelle more del giudizio, tra le parti è intervenuto l'atto di compravendita definitivo, avverso il quale l'odierna attrice ha proposto analoga domanda di simulazione/revocatoria, pendente in separato giudizio dinanzi a questo Tribunale.
Pertanto, sussiste l'interesse attuale e concreto della società attrice a rimuovere l'atto preliminare, al fine di impedire la realizzazione dell'effetto prenotativo.

4 di 8 L'effetto prenotativo della trascrizione del contratto preliminare presuppone infatti la validità dell'atto e non può operare in caso di accertata nullità dell'atto medesimo per ritenuta simulazione assoluta.
Essendo anche la domanda di simulazione del preliminare soggetta a trascrizione, ne consegue che, in caso di accoglimento della domanda di simulazione assoluta di un contratto preliminare, venuto meno l'effetto prenotativo della trascrizione del preliminare, il pignoramento trascritto dopo la trascrizione del preliminare ma anteriormente alla conclusione e trascrizione del definitivo – come nel caso in esame – non può che risultare prevalente rispetto a quest'ultimo (v.
Cass. n. 15879/2019).
In altre parole, venuto meno l'effetto prenotativo, il pignoramento diviene opponibile nei confronti del terzo acquirente ( ). CP_2
Ritenuta la sussistenza dell'interesse ad agire della società attrice ai sensi dell'art. 100 c.p.c., nel merito va osservato che parte attrice è onerata della prova dei fatti costitutivi della domanda di simulazione assoluta, che non coincidono con i presupposti dell'azione di revocazione di cui all'art. 2901 c.c..
Invero, anche se sovente le circostanze che legittimano l'azione di simulazione assoluta e l'azione revocatoria possono risultare sovrapponibili, restano marcatamente distinti i loro presupposti e le loro conseguenze. Mentre il negozio simulato è solo formalmente esistente, in quanto le parti non hanno voluto la produzione degli effetti traslativi allo stesso associati, il contratto soggetto a revocatoria è valido ed effettivamente produttivo dell'effetto traslativo, sebben inficiato dai presupposti dell'inefficacia (cfr. tra le tante, Cass., 30.5.2005, n. 11372: “l'azione di simulazione e quella revocatoria sono del tutto diverse per contenuto e finalità: infatti la prima mira ad accertare l'esistenza di un negozio apparente in quanto insussistente (simulazione assoluta), o la declaratoria di nullità, la seconda tende ad ottenere la declaratoria di inefficacia di un contratto esistente e realmente voluto, previo accertamento dell'eventus damni e, nei negozi a titolo oneroso, anche dell'esistenza del consilium fraudis, elementi da cui si prescinde nella simulazione;
inoltre il contratto simulato si differenzia anche dal contratto in frode alla legge, che è una specie del contratto indiretto, caratterizzato dal fatto che lo scopo ulteriore perseguito dalle parti (il contratto fine) è illecito, sebbene sia possibile raggiungere il medesimo scopo illecito attraverso le due diverse vie della simulazione e del negozio indiretto”).
Ne deriva che ad integrare gli estremi della simulazione non è sufficiente la prova che, attraverso l'alienazione di un bene, il debitore abbia inteso sottrarlo alla garanzia generica dei creditori, ma è necessario provare specificamente che questa alienazione sia stata soltanto apparente,

5 di 8 nel senso che né l'alienante abbia inteso dismettere la titolarità del diritto, né l'altra parte abbia inteso acquisirla (così Cass., 20.10.2008, n. 25490).
Inoltre, mentre l'actio pauliana è posta a tutela anche di un credito non ancora certo, la domanda di simulazione proposta da chi si dichiari legittimato in quanto creditore del simulato alienante comporta l'allegazione, come fatto di legittimazione, di uno specifico credito nonché la dimostrazione del pregiudizio che alla soddisfazione di questo può derivare dall'alienazione del bene
(Cass., 5.3.2008, n. 5961). Deve quindi ritenersi che il creditore, ove voglia proporre azione di simulazione, deve provare con maggior compiutezza il suo concreto ed attuale interesse ad agire al momento della proposizione della domanda e cioè allegare l'esistenza di un credito certo, altrimenti vanificato dal simulato trasferimento del bene da parte del suo debitore. Non è possibile, pertanto, ritenere che un credito solo eventuale possa conferire legittimazione ad agire in simulazione poiché, ove la domanda proposta sia accolta ma il credito in effetti non sussista, apparirebbe privo di giustificazione l'accertamento dell'invalidità del trasferimento che le stesse parti del negozio simulato non hanno inteso impugnare.
Orbene, nel caso di specie, va anzitutto rilevato che parte attrice vanta un credito che non risulta accertato con sentenza passata in giudicato, essendo ancora sub iudice. Invero, la stessa attrice ha affermato che l'ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. del Tribunale di Roma su cui si fonda la propria pretesa anche in sede esecutiva è stata appellata e nulla ha dedotto sull'eventuale esito del giudizio di appello. Peraltro, la sussistenza del credito risulta contestata dalla convenuta anche nell'ambito del presente giudizio.
Inoltre, la stessa tesi di parte attrice (secondo cui la debitrice, con la complicità della madre, ha inteso giovarsi dell'effetto prenotativo conseguente al preliminare per sottrarre l'immobile alla garanzia patrimoniale del creditore senza che l'atto fosse revocabile per mancanza di effetti traslativi) risulta logicamente contraddittoria rispetto al presupposto della simulazione, che è quello che le parti non abbiano realmente voluto gli effetti del contratto. È evidente, infatti, che se è vero che CP_1
voleva giovarsi dell'effetto prenotativo in danno del creditore pignorante, allora non può
[...] ritenersi che la stessa non avesse voluto la produzione degli effetti tipici del contratto preliminare di compravendita (trascritto).
Peraltro, alla stipula del preliminare è in effetti seguita la stipula del definitivo, il che dimostra
(sebbene con valutazione ex post) che le parti hanno realmente voluto obbligarsi alla conclusione del contratto di compravendita.

6 di 8 3. Con riferimento alle domande svolte in via subordinata, le stesse presuppongono in prima battuta l'accertamento della simulazione relativa del contratto preliminare, nel senso che le parti abbiano in realtà voluto concludere una donazione.
L'assunto è infondato, non potendo ricollegarsi al contratto in questione alcun effetto immediatamente traslativo della proprietà dell'immobile, neppure a titolo gratuito, essendo tale effetto espressamente rimesso dalle parti alla stipula di un successivo contratto definitivo.
Inoltre, la pattuizione di un prezzo di acquisto coerente con il valore di mercato del bene (in quanto non diversamente dedotto) e della possibilità di corresponsione anche mediante accollo del mutuo (pacificamente gravante sull'immobile) sono elementi che portano ad escludere il carattere gratuito dell'operazione.
Infine, non può neppure accertarsi la nullità del contratto preliminare in esame ai sensi dell'art. 1344 c.c. in riferimento alla dedotta elusione dell'art. 2740 c.c..
Come sostenuto dalla giurisprudenza di legittimità, in assenza di una norma che vieti, in via generale, di porre in essere attività negoziali pregiudizievoli per i terzi, il negozio lesivo dei diritti o delle aspettative dei creditori non è, di per sé, illecito, sicché la sua conclusione non è nulla per illiceità della causa, per frode alla legge o per motivo illecito determinante comune alla parti, apprestando l'ordinamento, a tutela di chi risulti danneggiato da tale atto negoziale, dei rimedi speciali che comportano, in presenza di particolari condizioni, l'applicazione della sola sanzione dell'inefficacia (Cass. n. 23158 del 31/10/2014; Cass. n. 15844 del 17/05/2022).
La domanda attorea merita quindi di essere integralmente rigettata.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al d.m. 147/2022, tenuto conto della durata del processo e della quantità e qualità dell'attività difensiva svolta, nonché degli altri criteri stabiliti dall'art. 4, comma 1 del d.m. 55/2014, in rapporto ai parametri di liquidazione propri dello scaglione di valore proprio della controversia (da € 26.001 ad € 52.000,00).
Le spese così liquidate devono essere distratte in favore dei procuratori rispettivamente costituiti per le convenute, dichiaratisi antistatari ai sensi dell'art. 93 c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide:
- rigetta la domanda attorea;

7 di 8 - condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite, che liquida in € 5.261,00 per compensi per ciascuna parte, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge, da distrarsi rispettivamente in favore dell'avv. Massimo Clemente e dell'avv. Pia De Nigris.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
Civitavecchia, 27 marzo 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Sorrentino

8 di 8