N. R.G. 4686/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gabriele Patti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 4686/2022 tra:
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Siracusa, via Parte_1 C.F._1
Augusta n. 52, presso lo studio dell'avv. ALDO VALTIMORA, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in CP_1 C.F._2
Siracusa, viale Santa Panagia n. 136/F, presso lo studio dell'avv. SEBASTIANO
D'ANGELO, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

CONVENUTA
C.F.: , in persona del legale rappresentante Controparte_2 P.IVA_1
pro tempore, con sede in Parma, via Università n. 1, rappresentata e difesa dall'avv.
ROSSELLA CASALE, giusta procura in atti (pec: ; Email_1
INTERVENUTA
La causa è stata assunta in decisione sulle conclusioni come in atti precisate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Con citazione notificata il 12.10.2022 ha evocato in giudizio Parte_1 CP_1
chiedendo lo scioglimento della comunione ordinaria esistente sugli immobili siti
[...]

in IL (SR), via Capuana s.n.c. oggi via Verga n. 3, censiti al catasto del medesimo
Comune al foglio n. 86, particella n. 2134.
L'attore ha esposto di aver acquistato unitamente alla predetta convenuta, nella misura del
50% ciascuno, il terreno posto al superiore indirizzo ed ha precisato che su quest'ultimo sarebbero state edificate tre unità edilizie, di cui una completa e rifinita e due rimaste allo stato rustico.
ha per altro verso sostenuto che la quota di sua spettanza sui beni in comune si Parte_1 sarebbe accresciuta fino all'81,48%, avendo egli corrisposto somme per €. 161.119,85 in relazione agli stessi ed €. 47.345,20 in dipendenza del mutuo costituito per le attività edificatorie e dovendo ancora per tale ultima causale essere versati €. 61.327,40,
In subordine, l'attore ha chiesto procedersi a divisione secondo la diversa misura di partecipazione alla cosa comune da accertare in corso di causa.
Con tempestiva comparsa di costituzione e risposta del 9.1.2023 si è costituita in giudizio che, pur senza opporsi alla richiesta di scioglimento della comunione, ha CP_1 anzitutto chiesto concedersi congrua dilazione ai sensi dell'art. 1111 c.c. ed ha altresì contestato recisamente la ricostruzione avversaria per cui risulterebbe titolare Parte_1
di quota pari all'81,48%, sostenendo che le parti sarebbero comproprietarie dei beni oggetto di causa per il 50% ciascuna.
La convenuta ha in particolare rilevato, a tal proposito, che i pagamenti effettuati dall'attore, laddove provati, non attribuirebbero alcuna possibilità di recupero a quest'ultimo, essendo essi stati eseguiti in costanza di matrimonio con intento liberale.
In seguito all'ordine di integrazione del contraddittorio emesso dal giudice in data 2.7.2023, il 16.9.2023 si è costituita in giudizio che ha esposto di essere Controparte_2
titolare, in virtù di mutuo rogato il 16.6.2015 dal notaio dott. (n. rep. 12316 e Persona_1
n. racc. 9157), di ipoteca sugli immobili oggetto di causa, per il 50% a carico di Parte_1
e per il 50% a carico di CP_1
Il procedimento è stato istruito mediante consulenza tecnica d'ufficio e, all'esito delle operazioni peritali, esso, all'udienza di precisazione delle conclusioni all'uopo fissata, è stato posto in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.

2. Nell'odierno giudizio, , convenendo in giudizio ha chiesto Parte_1 CP_1
la divisione dei beni siti in IL (SR), via Verga n. 3 ex via Capuana s.n.c., censiti al catasto del predetto Comune al foglio n. 86, particella n. 2134, subalterni nn. 1, 2, 3 e 4. 2.1. Orbene, con atto rogato dal notaio dott. il 13.3.2014 (n. rep. 10166 e n. Persona_1 racc. 7543), l'attore e la convenuta hanno acquistato, “congiuntamente, pro indiviso e per eguali quote”, lo “stacco di terreno, non agricolo, sito in tenere di IL (SR), Frazione di
Città Giardino, contrada Spalla, della superficie di metri quadrati millecentottantasei circa, confinante con la via Nino Martoglio, con proprietà e con proprietà o loro Per_2 Per_3
rispettivi aventi causa. Censito nel Catasto Terreni del comune di IL al foglio 86, particella 502, seminativo, classe 4, Ha. 00.11.86, R.D. Euro 2,14, R.A. Euro 0,49” (v. pag.
1 dell'all. 5 della citazione).
Tenuto conto dell'appartenenza in comunione al 50% ciascuno del suolo sopra riportato,
e devono ritenersi divenuti comproprietari, nella medesima Parte_1 CP_1
misura, anche delle unità immobiliari ivi edificate, in virtù di quanto previsto dall'art. 934 c.c.
A tal riguardo, si osserva che l'applicazione della disciplina dell'accessione anche alla comproprietà è stata di recente inequivocabilmente affermata dalle Sezioni Unite del Supremo
Collegio (così Cass. Civ. Sez. Un. 16.2.2018, n. 3873, per cui la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene, per accessione, ai sensi dell'art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari dell'immobile, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam).
Conseguentemente, anche i fabbricati edificati sul suolo, censiti al catasto del comune di
IL (SR) al foglio n. 86, particella n. 2134, subalterni nn. 2, 3 e 4 appartengono, nella misura del 50% ciascuno, a ed a come certificato anche dal Parte_1 CP_1
notaio dott. nella relazione notarile ipocatastale ventennale dell'8.3.2023 (v. Persona_4 all. 16 della memoria attorea depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.), unitamente all'area comune non censibile costituente il subalterno n. 1 (v. pag. 8 della consulenza tecnica d'ufficio).

2.2. L'attore, fin dalla citazione introduttiva, ha sostenuto di essere titolare di quota maggiore della metà e precisamente pari all'81,48%, avendo egli corrisposto somme per €. 161.119,85 in relazione agli stessi ed €. 47.345,20 in dipendenza del mutuo costituito per le attività edificatorie.
L'accrescimento della misura di partecipazione ai beni comuni trova cittadinanza nell'ordinamento giuridico, essendo esso disciplinato dall'art. 1115 c.c. Il primo comma di tale previsione dispone testualmente che “ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione”.
Il secondo comma del medesimo articolo aggiunge che “la somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti”.
Infine, il terzo comma dell'art. 1115 c.c. stabilisce che “il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti”.
In proposito, il Supremo Collegio ha chiarito che, in base alla superiore norma, “ogni condividente può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune e già scadute o scadenti entro l'anno dalla domanda di divisione. È evidente la ragione pratica che ha ispirato la norma: i comunisti hanno interesse alla liquidazione immediata del credito, almeno per evitare che, a scioglimento avvenuto, uno qualunque possa essere chiamato a rispondere e non abbia modo di rifarsi con azioni di regresso verso i condebitori solidali. La norma, nel secondo comma, prevede i modi di realizzazione della somma da pagare, aggiungendo, nel terzo comma, che il compartecipe, il quale abbia estinto il debito solidale prima dello scioglimento, ha diritto di avere il rimborso sotto forma di incremento di quota al momento della divisione. Secondo Cass. n. 20841/2013 il terzo comma della norma dell'art. 1115 c.c. è correlato al secondo, per cui il compartecipe, il quale abbia pagato debiti solidali […] fuori dai limiti temporali previsti nel secondo comma, non potrebbe pretendere il rimborso in natura tramite l'incremento di quota, non potendo pertanto aspirare a trasformare il suo diritto di credito in un diritto reale (cfr. Cass. n.
27086/2020). La norma in esame, in altre parole, introduce un limite temporale nella identificazione dei debiti in solido rilevanti agli effetti di tale trasformazione” (così Cass. Civ.
Sez. II 31.5.2023, n. 15332).
Ancora, la Corte regolatrice ha specificato che “solo al momento della divisione opera il meccanismo di ricalcolo delle quote ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1115 c.c. per il quale la quota del partecipante, si incrementa in misura corrispondente al rimborso dovutogli, ove abbia adempiuto obbligazioni contratte in solido per la cosa comune;
ma perché questo meccanismo possa operare è necessario che non siano ancora estinte le obbligazioni in solido dei comproprietari nei confronti di terzi, contratte per la cosa comune, scadute o scadenti entro l'anno dalla domanda di divisione;
la norma che prevede l'incremento di valore si correla, infatti, al secondo comma dello stesso art. 1115 c.c. per il quale il prezzo di vendita e comunque il valore della cosa da assegnare viene diminuito dell'importo necessario all'estinzione delle obbligazioni;
il valore così recuperato per effetto dell'estinzione dell'obbligazione viene riaccreditato, al condividente che ha pagato sotto forma di incremento del valore della quota” (così Cass. Civ. Sez. II 11.9.2013, n. 20841).
Nel caso di specie, i requisiti previsti dal citato articolo 1115 c.c., per come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità, non possono dirsi sussistenti per nessuna delle obbligazioni prospettate dall'attore.
Segnatamente, ha a tal riguardo richiamato: Parte_1
- il debito relativo al prezzo di acquisto del terreno compiuto con atto rogato dal notaio dott.
il 13.3.2014 (n. rep. 10166 e n. racc. 7543), che, tuttavia, come emerge dal Persona_1
rogito, risulta essere stato estinto per intero in epoca ampiamente anteriore alla instaurazione della presente lite (v., per l'esclusione dell'applicazione dell'art. 1115 c.c. in una fattispecie analoga, Trib. Massa 21.9.2021, n. 596, ove si legge che “non può che ritenersi ragionevolmente che l'estinzione del debito solidale relativo al pagamento del prezzo di acquisto dell'immobile, gravante sui due comproprietari, sia avvenuta … già anteriormente
…, dovendosi quindi considerare obbligazione solidale gravante sui coacquirenti già estinta al momento della proposizione della domanda”; nel medesimo senso Trib. Brescia 31.1.2019,
n. 289, per cui “è noto che il pagamento da parte di uno dei comproprietari dei debiti in solido determina l'aumento della quota per la somma anticipata e dovuta dagli altri comproprietari, a condizione che le obbligazioni nei confronti di terzi non siano ancora estinte: il meccanismo di ricalcolo di cui all'art. 1115 3° co. c.c. opera infatti al momento della divisione e riguarda obbligazioni scadute o scadenti entro l'anno dalla domanda di divisione …ora, nel caso in esame, le somme indicate dal convenuto come dovute da parte attrice, sono relative a debiti già estinti perché i lavori sono stati eseguiti e i fornitori sono stati pagati ancora negli anni 2000-2001”; Trib. Como 5.2.2016, n. 160, in cui si legge che
“ritiene questo giudice che il meccanismo di ricalcolo della quota previsto dalla norma appena citata non possa operare nel caso di specie. Come di recente chiarito dalla Suprema
Corte, infatti, condivisibilmente interpretando la disposizione in esame, “solo al momento della divisione opera il meccanismo di ricalcolo delle quote ai sensi dell'art. 1115 c.c., u.c., per il quale la quota del partecipante, si incrementa in misura corrispondente al rimborso dovutogli, ove abbia adempiuto obbligazioni contratte in solido per la cosa comune;
ma perché questo meccanismo possa operare è necessario che non siano ancora estinte le obbligazioni in solido dei comproprietari nei confronti di terzi, contratte per la cosa comune, scadute o scadenti entro l'anno dalla domanda di divisione;
la norma che prevede l'incremento di valore si correla, infatti, allo stesso art. 1115 c.c., comma 2, per il quale il prezzo di vendita e comunque il valore della cosa da assegnare viene diminuito dell'importo necessario all'estinzione delle obbligazioni;
il valore così recuperato per effetto dell'estinzione dell'obbligazione viene riaccreditato, al condividente che ha pagato sotto forma di incremento del valore della quota” … Cass. 20841/2013 … Qualora invece l'obbligazione sia già stata estinta, infatti, resta applicabile il solo art. 1110 c.c., che sancisce il diritto al rimborso del comunista che abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune. Sennonché, nel caso di specie, la convenuta non ha dimostrato di aver adempiuto obbligazioni solidali contratte per la cosa comune e non ancora estinte al momento della proposizione della domanda di divisione, bensì al contrario … ha provato di aver estinto un'obbligazione solidalmente ricadente sui comproprietari anteriormente al giudizio”; Trib. Varese 1.3.2016, n. 252, in cui si legge che “nel caso in esame il convenuto ha richiamato, a sostegno della propria domanda, l'estinzione in via esclusiva – perfezionatasi in un momento anteriore all'instaurazione del giudizio divisionale – di obbligazioni propter rem … spese di ristrutturazione e manutenzione del bene … Si tratta pertanto di fatti che – tenuto conto dell'orientamento della giurisprudenza di legittimità sul punto – sono, sotto il profilo temporale e qualitativo/quantitativo, del tutto irrilevanti ai fini del ricalcolo della quota ex art. 1115 u.c. c.c.”);
- i debiti per forniture necessarie ai fini dell'arredamento degli immobili oggetto di causa e quelli correlati agli oneri di urbanizzazione e di costruzione, che, oltre ad essere stati – per stessa ammissione dell'attore – estinti in epoca largamente anteriore alla instaurazione della odierna lite, non possono in alcun modo qualificarsi come obbligazioni contratte in solido da entrambi i comproprietari, emergendo dai documenti prodotti che le vesti di debitore sono state assunte esclusivamente da (v. all. 7-8-9 della citazione;
v., oltre alla Parte_1
giurisprudenza di merito menzionata in relazione alla precedente voce, anche Trib. Genova
22.1.2018, n. 215, ove si legge che “l'obbligazione restitutoria non è … obbligazione solidale, essendo stata assunta esclusivamente” dal convenuto, sicché le somme corrisposte da quest'ultimo “non rientrano nell'ambito dell'art. 1115 c.c. e di esse non potrà tenersi conto nella valutazione della maggiorazione della quota del condividente”; Trib. Novara
4.12.2019, n. 913, in cui si legge che “l'art. 1115 c.c., peraltro, non risulta applicabile nel caso di specie, dal momento che detta norma fa esclusivo riferimento alle spese sostenute dal singolo partecipante per le obbligazioni “in solido” contratte dai partecipanti per la cosa comune. Dette obbligazioni non si identificano semplicemente con le obbligazioni contratte per il vantaggio o per la necessità di conservazione della cosa comune, richiedendosi che esse siano state propriamente e validamente assunte impegnando tutti i compartecipi … come, ad esempio, nel caso dell'obbligazione assunta dall'amministratore o, comunque, in nome e per conto della comunione, sì da obbligare nei confronti del terzo tutti i comunisti, sebbene non nominati … Nel caso di specie non vi è alcuna prova che si tratti di obbligazioni solidali nel senso appena richiamato, essendovi, anzi, elementi per ritenere, sulla base delle fatture prodotte” dalla convenuta – “alla stessa intestate e non menzionanti la comunione – che la convenuta abbia stipulato i contratti di prestazione d'opera o di appalto a esclusivo nome proprio”; Trib. Bari 29.8.2023, n. 3328, per cui “altra argomentazione che osta all'applicazione dell'art. 1115 co 3 c.c. è che, nel caso in oggetto, non si è sempre in presenza di un debito solidale in quanto le obbligazioni a fronte delle quali si invoca il ricalcolo delle quote … sembrerebbero essere state assunte dalla sola” attrice “o, comunque, di esse manca il titolo al fine di verificare l'identità della parte debitrice. Pertanto detta disposizione non può trovare applicazione per tutta quella parte di obbligazioni assunte unilateralmente”);
- l'obbligazione correlata al mutuo costituito sui beni oggetto di causa, che, in quanto destinata a protrarsi fino al 2031 – come si evince dal piano di ammortamento prodotto da
[...]
(v. all. 4 della comparsa d'intervento di quest'ultima) -, non può in alcun Parte_2
modo considerarsi scaduta al tempo della divisione o in scadenza entro un anno dalla divisione, alla luce del consolidato indirizzo del Supremo Collegio per il quale, nell'ambito dei rapporti di finanziamento, il pagamento dei ratei configura una obbligazione unica ed il relativo debito non può ritenersi scaduto prima della scadenza dell'ultima rata (v., in questi termini, Cass. Civ. Sez. III 30.8.2011, n. 17798; Cass. Civ. Sez. III 30.1.2008, n. 2086; v., quanto alla esclusione dell'applicazione dell'art. 1115 c.c. in evenienze analoghe, Trib.
Brescia 31.1.2019, n. 289 cit., in cui si legge espressamente che “il meccanismo di ricalcolo di cui all'art. 1115 3° co. c.c. opera infatti al momento della divisione e riguarda obbligazioni scadute o scadenti entro l'anno dalla domanda di divisione” e che, “quanto alle rate di mutuo, ritiene quindi questo giudice che trattasi di obbligazione non rientrante in detta categoria”; v. altresì Trib. Varese 1.3.2016, n. 252 cit., in cui si precisa che “nel caso in esame il convenuto ha richiamato, a sostegno della propria domanda, … il mero pagamento parziale … di obbligazioni sulla res ancora pendenti … pagamento canoni mutuo … si tratta pertanto di fatti che – tenuto conto dell'orientamento della giurisprudenza di legittimità sul punto – sono, sotto il profilo temporale e qualitativo/quantitativo, del tutto irrilevanti ai fini del ricalcolo della quota ex art. 1115 u.c. c.c.”).
La insussistenza dei presupposti previsti dall'art. 1115 c.c. – ai quali è subordinato l'incremento della quota di partecipazione alla cosa comune – lascia impregiudicata, come chiarito dal Supremo Collegio, la possibilità per il comproprietario di agire in via di regresso nei confronti dell'altro, anche nel medesimo giudizio divisionale, a patto che una siffatta domanda sia stata effettivamente proposta nel rispetto delle preclusioni (così ancora Cass.
Civ. Sez. II 31.5.2023, n. 15332 cit., che ha riformato sentenza emessa dalla Corte d'Appello esclusivamente in quanto ha ritenuto che nel caso di specie, ferma la inapplicabilità del meccanismo di incremento della quota previsto dall'art. 1115 c.c., fosse stata ritualmente proposta domanda di regresso ed ha osservato che “la norma in esame introduce un limite temporale nella identificazione dei debiti in solido rilevanti agli effetti di tale trasformazione, il che non vuol dire, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d'appello, che il compartecipe, nella situazione considerata, non potrebbe neanche esercitare il diritto di regresso in sede di divisione. La domanda di regresso, nei limiti delle comuni preclusioni, è invece incondizionatamente ammissibile, fermo restando, in base al principio sopra richiamato, che il compartecipe, il quale abbia pagato il debito scaduto oltre quel limite temporale, non potrebbe aspirare ad avere il controvalore in natura, ma dovrebbe accontentarsi del pagamento per equivalente, salva la compensazione con i crediti degli altri per diverso titolo. La Corte d'appello, pertanto, avrebbe dovuto esaminare e decidere sulla richiesta della compartecipe, che non trovava alcun ostacolo in quanto dispone l'art. 1115
c.c. Si deve ancora aggiungere che la norma riguarda le sole obbligazioni che si siano contratte nell'interesse della cosa comune, vale a dire nella gestione di questa da parte di chi rappresentava la comunione, mentre nella specie si trattava del mutuo ipotecario contratto per l'acquisto. Tale aspetto rende ancora più evidente l'errore commesso dalla Corte di merito, la quale in fin dei conti, era stata investita da una domanda di regresso proposta dalla convenuta nel giudizio divisorio verso l'altro compartecipe, anche con riferimento a pagamenti avvenuti in corso di causa, domanda che non incorreva in alcuna preclusione ulteriore oltre a quelle valevoli in genere per l'ordinario giudizio di merito”).
Nel caso di specie, tuttavia, ciò non è accaduto, essendosi l'attore limitato a chiedere di: “- ordinare lo scioglimento della comunione dell'immobile sopra descritto con attribuzione ai singoli partecipanti della quota ad ognuno spettante così come descritto in narrativa sub punto 13” – ossia nella percentuale dell'81,48% -, “o in quella diversa misura che dovesse risultare dal progetto di divisione e dalle quote calcolate dal C.T.U.; - porre le spese a carico dei condividenti stessi e in caso di opposizione condannare l'opponente alle spese, diritti e onorari del giudizio” (v. pag. 6 della citazione).

2.3. Chiarito quanto sopra, com'è noto, ai sensi degli artt. 1111 e 713 c.c., ciascuno dei comproprietari o dei coeredi, in assenza di divisione contrattuale o testamentaria, può sempre domandare lo scioglimento della comunione, mediante domanda di divisione giudiziale.
Nella comparsa di costituzione e risposta la convenuta ha chiesto alla “autorità giudiziaria” di concedere “ai sensi dell'art. 1111 c.c. […] una congrua dilazione atteso che […]
l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi dei minori destinatari dell'affidamento della casa coniugale essendo in atto un procedimento per separazione giudiziale dei coniugi con udienza presidenziale fissata per il 17 gennaio 2023 in seno al quale la ha richiesto l'assegnazione dell'immobile de quo quale casa coniugale” (v. CP_1
pag. 4 della comparsa di costituzione e risposta di . CP_1
La superiore istanza non può essere accolta.
Le ragioni prospettate dalla convenuta non rientrano, infatti, tra quelle annoverate dalla giurisprudenza di legittimità quale fondamento giustificativo dell'applicazione del chiesto differimento, avendo sul punto il Supremo Collegio affermato che “la norma dell'art. 1111
c.c. - secondo la quale, in presenza di una domanda di scioglimento di una comunione, il giudice può concedere una dilazione alla divisione nel caso che questa possa recare
“pregiudizio agli interessi degli altri” compartecipanti - deve essere intesa nel senso che il pregiudizio non possa rinvenirsi nella lesione dell'interesse dei singoli partecipanti a conservare posizioni personali di vantaggio, ma che debba ravvisarsi obbiettivamente, nel pregiudizio a tutti i condomini, nell'interesse obiettivo della comunione” (così Cass. Civ. Sez.
II 13.12.2022, n. 36401; in senso analogo v. Cass. Civ. Sez. VI-II 24.10.2014, n. 22684, in cui si legge testualmente: “la norma dell'art 1111 c.c. che consente al giudice di concedere una dilazione dello scioglimento della comunione nel caso che questo possa recare pregiudizio agli interessi degli altri compartecipanti, deve essere intesa nel senso che il pregiudizio non possa ravvisarsi nella lesione dell'interesse dei singoli partecipanti a conservare posizioni personali di vantaggio, ma che debba ravvisarsi obbiettivamente, nel pregiudizio a tutti i condomini, nell'interesse obiettivo della comunione … Cass. 24/5/1963
n. 1360 … Questo relatore ritiene che debba essere confermata tale interpretazione della norma anche considerando la formulazione letterale della stessa norma che, contrapponendo l'interesse del singolo e quello degli altri, implica una qualificazione collettiva di quest'ultimo e l'irrilevanza, pertanto, di qualsiasi interesse a carattere personale, naturalmente destinato a soccombere di fronte al diritto allo scioglimento della comunione.
Il pregiudizio, dunque, non può coincidere con la lesione all'interesse di uno dei comunisti conservare una posizione di vantaggio … nella specie la moglie che persegue l'interesse a conservare l'abitazione, peraltro già perseguibile nel giudizio di separazione personale con la richiesta di attribuzione dell'abitazione coniugale … ma deve riferirsi alla collettività dei comunisti in modo che la dilazione risponda ad un interesse obiettivo della comunione”).

2.4. Quanto alle modalità divisionali, l'art. 718 c.c. riconosce in primo luogo a ciascun contitolare il diritto di chiedere l'assegnazione in natura di una porzione di beni, in misura proporzionale alla propria quota e qualitativamente omogenea all'intero.
La suddetta evenienza è regolata altresì dalle disposizioni contenute negli artt. 727, 728 e 729
c.p.c.
L'art. 720 c.c., peraltro, dispone che, nel caso in cui nella comunione vi siano immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene e la divisione dell'intero non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei comproprietari aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più comproprietari, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione; nel caso in cui nessuno dei comproprietari sia a ciò disposto, infine, si fa luogo alla vendita dei beni in comunione e alla successiva ripartizione del ricavato tra i comproprietari pro quota.
In linea con la consolidata giurisprudenza di legittimità, il concetto di “non comoda divisibilità” – al quale è ancorata l'applicazione del disposto dell'art. 720 c.c. – ricorre quando vi sia impossibilità materiale di frazionamento del bene o anche quando il possibile frazionamento materiale produca notevole deprezzamento di esso rispetto all'utilizzazione del complesso indiviso, di modo che risulta preclusa la formazione di quote suscettibili di autonomo e libero godimento, non gravate, cioè, da pesi, servitù e limitazioni eccessive (così, ad esempio, Cass. Civ. 22.7.2005, n. 15380; Cass. Civ. 16.4.1981, n. 2309).
Come è stato precisato dalla Corte di Cassazione, la disposizione di cui all'art. 720 c.c. costituisce deroga al principio generale dell'art. 718 c.c., che attribuisce a ciascun condividente il diritto ad ottenere beni in natura, sicché la non comoda divisibilità di un immobile può essere riscontrata solo ove risulti accertata rigorosamente la ricorrenza dei suoi presupposti (v. Cass. Civ. 22.6.1995, n. 7093; Cass. Civ. 21.6.1985, n. 3717).
In presenza di una massa composta da più beni, al fine di stabilire la comoda divisibilità, non ci si può basare esclusivamente sulla natura e sulla destinazione del singolo immobile, ma –
e soprattutto – bisogna tenere conto dell'intera massa dei beni da dividere, in rapporto al numero delle quote e dei condividenti;
sicché è pacifico in giurisprudenza ritenere che qualora della comunione facciano parte più immobili che, seppur isolatamente considerati, non possono dividersi in tante frazioni quante sono le quote dei comproprietari, ma consentono, da soli o insieme con altri beni, di comporre la quota di alcuni dei condividenti in modo che le porzioni degli altri possano formarsi con i restanti immobili del patrimonio comune, non può più farsi questione di indivisibilità o di comoda divisibilità, dato il realizzarsi del soddisfacimento delle quote con la ripartizione qualitativa e quantitativa dei vari cespiti compresi nella comunione (cfr. Cass. Civ. 29.7.1966, n. 2117; Cass. Civ. 22.1.1968, n. 160).
Ancora, pur non esistendo nel nostro ordinamento un principio che imponga di seguire il criterio del minor conguaglio, è necessario che i conguagli stabiliti in sede di divisione non siano sproporzionati rispetto al valore che si riceve in natura (v., in questi termini, Cass. Civ.
Sez. VI 24.10.2019, n. 27260; già Cass. Civ. Sez. II 21.5.2003, n. 7961).
Le regola dettate per la divisione ereditaria vanno reputate pacificamente applicabili allo scioglimento della comunione ordinaria (così Cass. Civ. Sez. I 26.6.1973, n. 1831).
Tanto precisato, nel caso di specie, in relazione ai cespiti da dividere non ricorre una situazione di comoda divisibilità.
Il consulente tecnico d'ufficio nominato ha, anzitutto, precisato che “i beni oggetto dello scioglimento della comunione sono ubicati nel Comune di IL nella periferia nord della
Fraz. “Città Giardino”, in Via Verga n. 3 (ex via Capuana s.n.c.), in una zona caratterizzata dalla prevalenza di edifici a destinazione residenziale. Tali beni risultano costituiti da un unico corpo di fabbrica a geometria irregolare di circa mq. 230 a due piani fuori terra con copertura a tetto che di fatto è assimilabile ad un piccolo complesso residenziale edificato su uno stacco di terreno recintato di circa mq.

1.186 e costituito da tre unità immobiliari per civile abitazione. L'ingresso da via Verga presenta un accesso carrabile con cancello in ferro scorrevole mentre l'area di pertinenza è costituita da superficie carrabile con pavimentazione in marmette di cemento e da area destinata a verde” (v. pag. 8 della consulenza tecnica d'ufficio).
Tanto premesso, l'ausiliario del Tribunale ha poi evidenziato che, “appurate la consistenza immobiliare e le caratteristiche strutturali evidenziate nella descrizione esposta dallo scrivente e nelle istantanee allegate, il C.T.U. ritiene le tre unità immobiliari, sia dal punto di vista tecnico-funzionale che economico, non frazionabili al fine di derivare due porzioni autonome ed indipendenti da ciascun cespite;
pertanto, il sottoscritto ha ritenuto impossibile suddividere i beni in due distinti lotti economicamente equipollenti” (v. pag. 21 della consulenza tecnica d'ufficio).
In altri termini, il consulente tecnico d'ufficio ha escluso la possibilità di suddividere ciascuna delle tre unità immobiliari in due frazioni dotate di autonomia e suscettibili di adeguato godimento.
Non può poi farsi applicazione dell'orientamento per il quale, in presenza di una massa composta da più beni, la divisione in natura potrebbe essere attuata attribuendo porzioni formate con uno o più cespiti (cfr. le già citate Cass. Civ. 29.7.1966, n. 2117; Cass. Civ.
22.1.1968, n. 160).
Ed infatti, si è già ricordato che i conguagli stabiliti in sede di divisione non devono apparire sproporzionati rispetto al valore che si riceve in natura (v., in questi termini, le già citate Cass.
Sez. VI Civ. 24.10.2019, n. 27260; già Cass. Sez. II Civ. 21.5.2003, n. 7961).
Precisato quanto sopra, in merito alla valutazione dei cespiti, il consulente tecnico d'ufficio si è così espresso: “i beni in comunione sono costituiti da tutto quanto insiste nella p.lla 2134
(ex 502) del foglio 86 del Comune di IL acquistata in regime di separazione dei beni congiuntamente dalle parti in causa con Atto di compravendita del 13/03/2014 notaio in Pachino;
nello specifico ne fanno parte le unità immobiliari a piano terra Persona_1
e primo contraddistinte con la p.lla 2134 sub 2, 3, 4 ed annesso terreno di pertinenza individuato dal subalterno 1. Il postulato dello scopo stabilisce che […] il valore di stima dipende dal motivo per cui è richiesta la valutazione, avendo ogni stima un proprio fine o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono fra i soggetti, i fatti ed il bene oggetto di valutazione. Per la realizzazione dei beni in comunione parte attorea documenta la complessiva somma di €. 331.119,86 comprensiva del costo per l'acquisto del terreno;
parte convenuta non si oppone a tale quantificazione contestando, invece, le quote degli ex coniugi dedotte nell'atto di citazione. Lo scrivente al fine di dare riscontro al quesito formulato dal G.I., ha proceduto ad effettuare la stima degli immobili;
trattandosi di un'unica struttura con tre unità immobiliari aventi diversa consistenza dei lavori (un'unità abitabile e due in corso di costruzione), risulta inevitabile disarticolare la stima per ogni unità immobiliare secondo lo stato dell'arte di ciascuna di esse;
in concreto si ritiene di stimare l'unità immobiliare ultimata secondo i prezzi di riferimento del mercato immobiliare e valutare le due u.i. non ultimate effettuando la stima per costo di costruzione.
Elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della valutazione;
Immobile fg. 86 p.lla
2134 sub 2. Trattandosi di fabbricato abitabile nel procedere alla stima del bene de quo, il
C.T.U. ha preso in considerazione: - i prezzi di mercato correnti nella zona per compravendita di beni similari, considerando la tipologia delle rifiniture, lo stato di manutenzione, delle attuali caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell'immobile; - le
Quotazioni Immobiliari della banca dati dell'Agenzia del Territorio (OMI) per la zona suburbana di Città Giardino Fraz. di IL (SR), al solo fine di avere contezza della variabilità dei prezzi di mercato nella zona dei beni in oggetto;
- i valori dichiarati di compravendita riferiti ad immobili aventi caratteristiche similari compravenduti nelle vicinanze prelevati dall'Agenzia delle Entrate;
- ha effettuato anche un'analisi comparativa di annunci apparsi sulle emeroteche cittadine, con riferimento ad immobili ubicati nella stessa zona e zone limitrofe, ed aventi natura e destinazione simili. I valori così ottenuti sono stati corretti, integrati e mediati, tenuto conto anche delle buone rifiniture, qualità dei materiali e delle caratteristiche peculiari dell'immobile riscontrate in sede di sopralluogo.
Quindi il prezzo unitario ricavato al metro quadrato per l'immobile ultimato ad uso abitazione, ubicato nel territorio di IL nella frazione di Città Giardino in catasto al foglio
86 p.lla 2134 sub 2 viene fissato pari ad €/mq. 1.250,00. La stima dell'immobile viene così effettuata moltiplicando il valore unitario mediato, ottenuto come sopra indicato, per la superficie commerciale rilevata. La superficie commerciale di vendita viene rilevata sulla base delle misurazioni effettuate in loco, non è stata valutata in ciascun immobile la superficie di pertinenza (camminamenti e verde) in quanto di godimento comune per i tre immobili […].
In conclusione, il più probabile Valore di Mercato per l'immobile ultimato ad uso abitazione, ubicato nel territorio di IL nella frazione di Città Giardino in catasto al foglio 86 p.lla
2134 sub 2 viene rilevato in €. 1.250,00. Valore immobile: €/mq. 1.250,00 x mq. 209,10 = €.
261.375,00. Diconsi euro duecentosessantunomilatrecentosettantacinque/00. Immobili fg. 86
p.lla 2134 sub 3 e 4 Per gli immobili p.lla 2134 sub 3 e sub 4, visto lo stato dell'arte delle due unità come in precedenza esposto, si ritiene che la metodologia estimativa più appropriata sia per costo di costruzione;
a tal fine il C.T.U. ha adottato prioritariamente un approfondito approccio tecnico, ricercando il valore del costo attraverso l'analisi dei fattori produttivi che concorrono alla costruzione del bene.

Considerato che

l'inizio dei lavori è avvenuto qualche anno addietro, il C.T.U. nel procedere alla stima per costo di costruzione, trattandosi di lavori con contratti tra privati, ha ritenuto attribuire l'aspetto economico del caso utilizzando i prezzi unitari al metro quadrato in uso nel circondario, ricavati a seguito di un'accurata indagine tra tecnici liberi professionisti e maestranze preposte per costruzioni di opere edili;
i valori accertati sono stati, quindi mediati e riferiti all'unità di consistenza
(metro quadrato) ed organizzati in serie omogenee nella costruzione delle quali sono stati esclusi tutti i valori eccezionali (in eccesso ed in difetto) ottenuti;
quindi si analizzano le lavorazioni necessarie per la riproduzione delle opere realizzate: - Scavo, trasporto a rifiuto e travi di fondazioni (ferro-casseformi-cls); - Vespaio e platea in cls;
- Realizzazione della struttura, pilastri, scala, solai in latero cemento;
- Copertura;
- Realizzazione delle tamponature perimetrali;
- Intonaco cementizio;
- Intonaco civile per interni;
-
Predisposizione impianti. Quindi lo scrivente ha proceduto a redigere i conteggi delle opere realizzate, assemblando le varie categorie di lavorazioni, alle quali ha applicato i prezzi unitari ricavati in proporzione alle lavorazioni eseguite;
infine ha correlato il tutto alla superficie della struttura di ciascun immobile. Tenuto conto dello stato di fatto di ciascuna unità immobiliare sono stati applicati i seguenti prezzi unitari: - per l'immobile fg. 86 p.lla
2134 sub 3 - 325,00 €/mq: - per l'immobile fg. 86 p.lla 2134 sub 4 - 275,00 €/mq. Viene riassunta di seguito la superficie per i due immobili in corso di costruzione: Immobile fg. 86
p.lla 2134 sub 3 (lato ovest). Piano terra mq. 64,91. Piano primo mq. 64,91. Piano Copertura mq. 67,65 (pendenza del 29% circa). Sommano mq. 197,47. Valore immobile: €/mq 325,00 x mq. 197,47 = €. 64.178,12. Diconsi euro sessantaquattromilacentosettantotto/12. Immobile fg. 86 p.lla 2134 sub 4 (lato est). Piano terra mq. 65,11. Piano primo mq. 65,11. Piano
Copertura mq. 67,86 (pendenza del 29% circa). Sommano mq. 198,08. Valore immobile:
€/mq. 275,00 x mq. 198,08 = €. 54.471,88. Diconsi euro cinquantaquattromilaquattrocentosettantuno/88. Pertanto il più probabile Valore di Mercato del compendio immobiliare in comunione risulta dal seguente conteggio: Fabbricato adibito ad abitazione p.lla 2134 sub 2 €. 261.375,00. Fabbricato in corso di costruzione p.lla 2134 sub 3 €. 64.178,12. Fabbricato in corso di costruzione p.lla 2134 sub 4 €. 54.471,88. Valore complessivo dei beni €. 380.025,00. Diconsi euro trecentoottantamilaventicinque/00” (v. pagg. 13-17 della consulenza tecnica d'ufficio).
Le superiori conclusioni sono state integralmente condivise da parte attrice (v. all. C-D della consulenza tecnica d'ufficio), mentre il perito di parte convenuta ha proposto una maggiore valutazione delle unità immobiliari in corso di costruzione (v. all. E della consulenza tecnica d'ufficio).
Pur nondimeno, l'ausiliario del Tribunale ha ribadito quanto affermato nella bozza della relazione, osservando condivisibilmente che “il mancato accoglimento delle considerazioni espresse dal C.T.P.” discende “dalle condizioni e dalla qualità degli infissi presenti, dalle condizioni degli impianti (incompleti o mancanti) nonché dallo stato dell'arte molto simile mostrato dalle due u.i. in corso di costruzione;
cespiti questi che risultano ben lontani dalla condizione del sub 2 poiché mancanti di finiture, sanitari, pavimenti, ceramiche, marmi e quant'altro riscontrabile nel sub 2 completo in ogni sua parte e perfettamente fruibile” (v. pag. 7 delle risposte del consulente tecnico d'ufficio alle osservazioni delle parti).
Chiarito quanto sopra, qualora si dovesse avere riguardo alla soluzione divisionale della
“formazione di due lotti (“1” costituito dal sub 2 e “2” costituito dai sub 3 e 4) con previsione di conguagli in denaro” per come elaborata dal consulente tecnico d'ufficio per la ipotesi – ricorrente nella specie, come si è visto nei paragrafi 2.1 e 2.2 – di quote pari al 50% per ciascuno dei comproprietari (v. pag. 18 e pag. 20 della consulenza tecnica d'ufficio),
l'adesione alla stessa dovrebbe senz'altro escludersi in ragione della manifesta eccessività del conguaglio reso necessario, che, ammontando ad €. 71.362,50, corrisponderebbe a quasi il
40% della quota di €. 190.012,25 (50% dell'intero, pari ad €. 380.025,00) spettante a ciascun comunista ed a oltre il 60% di quanto attribuito in natura per €. 118.650,00 (€. 54.471,88 + €.
64.178,12; cfr. Cass. Sez. II Civ. 21.5.2003, n. 7961 cit., che ha ritenuto incensurabile la sentenza impugnata nella parte in cui aveva escluso la comoda divisibilità in considerazione della elevata misura dei conguagli altrimenti dovuti tra le quote da attribuire, conguaglio ciascuno pari ad un terzo del valore dell'intera quota). Per tutte le ragioni illustrate, dunque, i beni oggetto di domanda devono considerarsi non comodamente divisibili, con il che deve farsi applicazione dell'art. 720 c.c.
Per l'eventualità della non comoda divisibilità della massa l'attore ha articolato istanza di attribuzione riconducibile a tale ultima norma (v., in termini inequivoci, pag. 8 della comparsa conclusionale dell'attore, ove si legge che, “nell'ipotesi in cui questo Ill.mo decidente dovesse interpretare il quesito n. 5” della consulenza tecnica d'ufficio “nel senso della indivisibilità del compendio immobiliare così come elaborata dal C.T.U., questa parte, in via residuale, subordinata e senza recesso alcuno rispetto alle superiori richieste chiede l'assegnazione dell'intero compendio immobiliare, valutato €. 380.025,00”).
Lo scioglimento della comunione va dunque attuato mediante attribuzione a , Parte_1 ai sensi dell'art. 720 c.c., della proprietà esclusiva dei beni siti in IL (SR), via Verga n. 3 ex via Capuana s.n.c., censiti al catasto del predetto Comune al foglio n. 86, particella n. 2134, subalterni nn. 1, 2, 3 e 4.
Spetta conseguentemente all'ulteriore comproprietaria il conguaglio di €. CP_1
190.012,25, corrispondente al 50% del valore dell'intera massa di €. 380.025,50 (v. ancora pag. 17 della consulenza tecnica d'ufficio).

2.5. Non ricorrono poi gli estremi della fattispecie di nullità di cui all'art. 40, comma 2, della legge n. 47/1985 o all'art. 46 del D.P.R. 380/2001 né di quella di cui all'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, introdotto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010, conv. in legge n. 122/2010.
In proposito, il consulente tecnico d'ufficio ha anzitutto affermato di aver reperito: “1 -
Concessione Edilizia N.70 del 23/07/2014 rilasciata il 04/09/2014, relativo progetto approvato in due Tavole e relativa Relazione Tecnica Igienico Sanitaria - “per la realizzazione di 3 unità immobiliari da destinare a civile abitazione, siti nella Fraz. di Città
Giardino, nella via Capuana nel lotto di terreno riportato in catasto al foglio n. 86 p.lla 502”;

2- Concessione Edilizia in Variante N.25 del 04/03/2016 rilasciata il 12/04/2016, relativo progetto approvato in due Tavole e relativa Relazione Tecnica Igienico Sanitaria- “per la variante alla Concessione Edilizia N.70 del 23/07/2014 rilasciata per la realizzazione di 3 unità immobiliari da destinare a civile abitazione, sito nella Fraz. di Città Giardino, nella via
Capuana (oggi via Verga) nel lotto di terreno riportato in catasto al foglio n. 86 p.lla 502”
(v. pag. 11 della consulenza tecnica d'ufficio).
Come appare evidente, il titolo edilizio investe tutti i tre fabbricati oggetto di causa. Per altro verso, l'ausiliario del Tribunale ha rappresentato che “dal confronto effettuato tra la documentazione rilasciata sia dall' di IL che dal Catasto e lo stato dei luoghi, CP_3
per l'unità immobiliare ultimata e fruibile identificata con il foglio 86 p.lla 2134 sub 2 per come sopra descritta si conferma la regolarità sia sotto il profilo urbanistico che quello catastale” (v. pag. 12 della consulenza tecnica d'ufficio).
Quanto alle “unità immobiliari in corso di costruzione Foglio 86 p.lla 2134 sub 3 (lato ovest)
e sub 4 (lato est)”, il consulente tecnico d'ufficio ha specificato che esse sono “prive di divisori interni ed in corso di costruzione (cat. catastale F.3 con schede planimetriche non ancora presentate)” e che tuttavia si è riscontrata “la rispondenza alle prescrizioni di progetto relativamente alla sagoma (coerente con il progetto e l'E.P. catastale) ed alla superficie assentita” (v. pag. 12 della consulenza tecnica d'ufficio).
Alla luce di ciò, l'ausiliario del Tribunale ha concluso che gli aspetti sopra richiamati “non costituiscono elementi ostativi alla trasferibilità degli immobili od ai fini della divisione tra i condividenti” (v. pag. 12 della consulenza tecnica d'ufficio).

3. Devono infine essere esaminate le domande proposte da Parte_2
Quest'ultima, costituitasi con atto d'intervento, premesso di essere titolare in virtù di mutuo rogato il 16.6.2015 dal notaio dott. (n. rep. 12316 e n. racc. 9157), di ipoteca Persona_1
sugli immobili oggetto di causa, per il 50% a carico di e per il 50% a carico di Parte_1
ha chiesto di essere soddisfatta con quanto eventualmente spettante ai CP_1
propri debitori condividenti, in virtù di quanto previsto dall'art. 2825 c.c. (v. pag. 6 della comparsa di intervento di ove si chiede “che si proceda affinché Parte_2
l'ipoteca costituita sulla propria quota parte da ciascuno dei sopraindicati partecipanti alla comunione produca effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a ciascuno di essi verranno assegnati nella divisione … art. 2825 c.c.”).
Ai sensi del comma 1 della superiore previsione, “l'ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione”.
Il comma 2 dell'art. 2825 c.c. stabilisce poi che, “se nella divisione sono assegnati a un partecipante beni diversi da quello a lui ipotecato, l'ipoteca si trasferisce su questi altri beni, col grado derivante dall'originaria iscrizione e nei limiti del valore del bene in precedenza ipotecato, quale risulta dalla divisione, purché l'ipoteca sia nuovamente iscritta con l'indicazione di detto valore entro novanta giorni dalla trascrizione della divisione medesima”.
Ai sensi del comma 3 della medesima disposizione, ancora, “il trasferimento, però, non pregiudica le ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti, né l'ipoteca legale spettante ai condividenti per i conguagli”.
Il comma 4 dell'art. 2825 c.c., per altro verso, aggiunge che “i creditori ipotecari e i cessionari di un partecipante, al quale siano stati assegnati beni diversi da quelli ipotecati o ceduti, possono far valere le loro ragioni anche sulle somme a lui dovute per conguagli o, qualora sia stata attribuita una somma di danaro in luogo di beni in natura, possono far valere le loro ragioni su tale somma, con prelazione determinata dalla data di iscrizione o di trascrizione dei titoli rispettivi, nel limite però del valore dei beni precedentemente ipotecati o ceduti”.
Infine, l'ultimo comma dell'articolo in esame conclude chiarendo che “i debitori delle somme sono tuttavia liberati quando le abbiano pagate al condividente dopo trenta giorni da che la divisione è stata notificata ai creditori ipotecari o ai cessionari senza che da costoro sia stata fatta opposizione”.
In merito a tale disposizione, la più avveduta giurisprudenza di merito ha in termini pienamente condivisibili puntualizzato che, “attraverso tale impianto normativo,
l'ordinamento consente al singolo comunista di sottoporre a vincolo reale la propria quota astratta, vincolo che poi si concretizzerà in sede di divisione, assumendo come oggetto la porzione che verrà effettivamente attribuita al condividente debitore. La norma realizza il contemperamento tra l'interesse dei creditori ipotecari del condividente alla sopravvivenza della garanzia reale alla vicenda divisionale e il diritto degli altri condividenti alla quota in natura, libera da pesi e vincoli relativi a debiti da cui risultino estranei (diritto che discende direttamente dal principio della retroattività della divisione - in forza del quale il bene assegnato deve pervenire al condividente libero dai pesi imposti da colui che, a posteriori, risulti privo della facoltà di disporne" Cass. n. 1062/1979); tale contemperamento è affidato a un duplice meccanismo di surrogazione reale: la surrogazione propria, prevista dal comma secondo, per il quale l'ipoteca originariamente iscritta sulla quota astratta sopravvive trasferendosi sui beni concretamente assegnati al condividente debitore e la surrogazione impropria, in forza del quale il vincolo si converte in diritto sulle somme spettanti a costui a titolo di conguaglio, con la prelazione determinata dal grado della precedente ipoteca. Il comma terzo dell'art. 2825 c.c. – nel prevedere che il trasferimento non pregiudica le ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti – non introduce affatto una ipotesi di inapplicabilità dei primi due commi, ma si limita a chiarire in che modo si realizza la surroga
(ovvero il trasferimento dell'ipoteca dalla quota del condividente al diverso bene a lui assegnato): essa non pregiudica le altre ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti né quelle iscritte per i conguagli, che conservano la loro priorità. Per convincersene, è sufficiente leggere la relazione al codice civile, che chiarisce espressamente che la surroga non può importare una estensione della garanzia ipotecaria: il trasferimento dell'ipoteca su altri beni non opera che nei limiti del valore dei beni precedentemente ipotecati;
inoltre, la surroga non pregiudica le ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti, né quella per i conguagli, a queste ipoteche è riservata la priorità (cfr. Relazione al Codice Civile). Dunque, il comma terzo – lungi dall'escludere l'applicabilità dei primi due commi alle ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti - si limita a regolare il concorso tra le altre ipoteche contro tutti i partecipanti e l'ipoteca trasferita ai sensi del comma secondo, nel senso della soccombenza dell'ipoteca trasferita. Così richiamata la disciplina di cui all'art. 2825 c.c., nelle sue linee essenziali, va evidenziato che essa è dettata per le ipotesi di ipoteca iscritta da uno soltanto dei condividenti sulla propria quota indivisa. Certamente, tale disciplina non è applicabile alla diversa ipotesi […] dell'ipoteca iscritta contro l'unico proprietario del bene, dante causa dei condividenti, ipoteca che sopravvive alla divisione tra costoro, non già in applicazione del comma terzo, ma semplicemente perché nell'ipotesi appena fatta non si discute in radice di ipoteca su beni indivisi (quindi non viene affatto in questione il disposto dell'art. 2825
c.c.), ma di ipoteca su un unico bene che poi viene trasferito ai condividenti, il cui diritto nasce compresso, ovvero gravato da ipoteca. Più complesso è comprendere se la disciplina di cui all'art. 2825 c.c. sia o meno applicabile all'ipotesi – che ricorre nel caso di specie - di ipoteca concessa dai comunisti – ciascuno sulla propria quota indivisa – a garanzia di un debito di cui rispondono in solido. In tale ultima ipotesi, nella sostanza, l'iscrizione viene eseguita sull'intero bene contro tutti i suoi comproprietari e, tuttavia, in forza del principio di accessorietà, si ritiene non si tratti di una ipoteca unica, ma di ipoteche distinte sui diritti di comproprietà dei rispettivi debitori, ovvero di tante ipoteche quante sono le quote astratte dei comunisti condebitori solidali. A parere di chi scrive anche in questa ipotesi deve potersi applicare la disciplina di cui all'art. 2825 c.c. e, dunque, il contemperamento dell'interesse del creditore ipotecario a essere tutelato con gli strumenti della surrogazione, propria o impropria, a seconda delle modalità concrete di attuazione della divisione e quello del condividente ad acquistare la propria quota che (pur gravata dall'analoga garanzia che lui stesso ha concesso) sia libera da pesi e vincoli imposti dall'altro condividente. Dunque, occorre considerare che sul bene comune gravano tante ipoteche quanti sono i comunisti debitori (lo si ripete, per un debito solidale) e che ciascuna ipoteca, pur gravando sull'intero bene, nei limiti del valore della precedente iscrizione risultante dalla divisione, segue la sorte sua propria determinata dal concreto atteggiarsi della vicenda divisionale (in senso conforme
Trib. Milano 3.5.2019, n. 4259). Il riferimento al caso concreto che occupa può chiarire il ragionamento. Nella specie, dalla nota di iscrizione ipotecaria, si evince che” l'attore e la convenuta “hanno concesso ipoteca volontaria a garanzia del mutuo fondiario stipulato con la stessa banca. Entrambe le parti hanno, dunque, costituito ipoteca sulla propria quota indivisa dell'unico immobile oggetto di divisione, consistente nel 50% ciascuno. Per effetto della presente sentenza, alla condividente debitrice” convenuta “viene assegnato l'intero bene, sicché l'ipoteca originariamente iscritta sulla quota astratta di costei si concretizza sul medesimo bene alla stessa effettivamente assegnato;
essendo la” convenuta “assegnataria delle medesime unità immobiliari già gravate da ipoteca, la banca manterrà la propria garanzia sul bene, ma solo nei limiti dell'originaria iscrizione, dunque (ferma l'indivisibilità dell'ipoteca) nel limite di un mezzo del valore risultante dalla divisione […]; al condividente” attore, “invece, (in aggiunta alla previsione dell'accollo del suo debito) è assegnato conguaglio in denaro […]; su tale somma la banca potrà soddisfarsi ai sensi dell'art. 2825 comma quarto. Non convince la diversa soluzione che parrebbe prospettata da parte attrice e dalla banca convenuta, che propenderebbero per la sopravvivenza dell'ipoteca per tutto il valore dato dalla somma del valore delle due ipoteche sulla quota. Innanzitutto, tale soluzione sembra poggiare sul presupposto teorico che si tratti di un'unica ipoteca, che resta insensibile alla vicenda divisionale, invece che di tante ipoteche quanti sono i comunisti debitori che l'hanno concessa, ciascuno per la propria quota (soluzione che, invece, appare maggiormente aderente al principio di accessorietà della garanzia). In secondo luogo, diversamente opinando – e cioè consentendo alla banca di mantenere l'ipoteca sull'immobile per l'intero suo valore – si duplicherebbe indebitamente la garanzia: la banca verrebbe a giovarsi, in relazione alla quota astratta” dell'attore, “non soltanto della prelazione sulle somme di denaro a lui dovute per conguaglio, ma pure dell'ipoteca, che manterrebbe anche per il valore della quota astratta di costui. D'altra parte, il condividente assegnatario” – ossia la convenuta – “si ritroverebbe assegnato un bene ancora ipotecato per l'intero valore, sebbene la stessa abbia già pagato a titolo di conguaglio (all'altro condividente ma con prelazione della banca) la metà del suo valore, con ciò acquistando un diritto nuovo, che deve pervenirle libero da pesi e vincoli preesistenti, secondo il principio generale espresso da Cass. 1062/1979. Peraltro, l'ipoteca sulla quota astratta” dell'attore “non può sopravvivere tal quale, per l'assorbente rilievo che la stessa si è convertita in diritto sul conguaglio, ai sensi del comma quarto. Deve allora concludersi che il creditore conserva l'ipoteca sul bene effettivamente assegnato al condividente” – ossia la convenuta –, “ma nei limiti della precedente iscrizione sulla quota di costei, unica iscrizione che sopravvive, senza conversione;
mentre l'ipoteca sulla quota astratta” dell'attore “condividente cui è assegnato il conguaglio, non può sopravvivere identica, ma si converte in prelazione ai sensi del comma quarto dell'art. 2825 c.c.” (così, testualmente, Trib. Rimini 21.9.2024, n. 841; in senso analogo v. anche Trib. Milano 3.5.2019, n. 4259).
La soluzione sopra prospettata appare senz'altro sostenibile nel caso di specie, emergendo dalla nota di iscrizione n. 9058 del registro generale e n. 1094 del registro particolare presentata il 26.6.2015, che, in favore di oggi Controparte_4 Parte_2
venne iscritta ipoteca, in relazione al terreno censito al catasto del comune di IL (SR) al foglio n. 86, particella n. 502, a carico di per ½ ed a carico di Parte_1 CP_1
per il residuo ½ (v. pag. 2 dell'all. 2 della comparsa d'intervento di Parte_2
.
[...]
In altri termini, il vincolo ipotecario ha investito ciascuna delle due quote del 50% dei due comproprietari.
In virtù di quanto previsto dall'art. 2811 c.c. – per cui l'ipoteca si estende anche alle accessioni dell'immobile ipotecato –, deve ritenersi che il diritto reale di garanzia sopra individuato investa anche i fabbricati edificati sul suolo, oggi censiti al catasto del medesimo Comune al foglio n. 86, particella n. 2134, subalterni nn. 2, 3 e 4, oltre all'area comune non censibile di cui al subalterno n. 1.
In applicazione dell'indirizzo testé illustrato, dunque, ai sensi dell'art. 2825 c.c., l'ipoteca sulla quota astratta del 50% facente capo a deve reputarsi persistente su tutti i Parte_1 beni oggetto di causa a quest'ultimo attribuiti ex art. 720 c.c., nei limiti tuttavia del valore del bene in precedenza ipotecato, ossia per €. 170.000,00 (pari al 50% - di pertinenza dell'attore – del complessivo importo di €. 340.000,00 per cui venne iscritta ipoteca;
v. pag. 1 dell'all. 2 della comparsa d'intervento di . Parte_2
Quanto alla posizione di invece, va fatta applicazione del comma 4 della CP_1
superiore disposizione.
Quest'ultimo, com'è noto, dispone che i creditori ipotecari di un partecipante, al quale siano stati assegnati beni diversi da quelli ipotecati, possono far valere le loro ragioni anche sulle somme a lui dovute per conguagli o, qualora sia stata attribuita una somma di denaro in luogo di beni in natura, possono far valere le loro ragioni su tale somma, con prelazione determinata dalla data di iscrizione del titolo rispettivo, nel limite però del valore dei beni precedentemente ipotecati.
Come è stato ulteriormente precisato dai più attenti studiosi della previsione di cui all'art. 2825, comma 4, c.c., essa contempla una fattispecie di trasformazione dell'ipoteca in privilegio avente ad oggetto denaro.
L'importo per il quale è stata iscritta ipoteca a carico di è pari ad €. CP_1
170.000,00 (corrispondente al 50% - di pertinenza della convenuta – del complessivo ammontare di €. 340.000,00 per cui venne iscritta ipoteca).
Il superiore ammontare risulta inferiore rispetto a quanto spettante a titolo di conguaglio alla convenuta per €. 190.012,25.
Conseguentemente, nei limiti di €. 170.000,00 va riconosciuto il diritto di prelazione di
[...]
nei confronti di a far data dalla iscrizione ipotecaria Controparte_2 CP_1
sopra descritta, ai sensi dell'art. 2825, comma 4, c.c.
Non va invece disposto in alcun modo il pagamento diretto in favore dell'istituto di credito, non essendo ciò previsto dalla disposizione sopra esaminata (v., ancora, la citata Trib. Rimini
21.9.2024, n. 841; cfr. altresì Cass. Civ. Sez. II 3.7.2019, n. 17875, in cui il Supremo Collegio
– richiamando anche Cass. Civ. n. 5718/1987 - ha negato che, nel giudizio di divisione, il giudice istruttore possa, nel dichiarare esecutivo il progetto di divisione, attribuire al creditore la porzione spettante al debitore, in ordine alla cui vendita o assegnazione deve statuire il giudice dell'esecuzione, nell'ambito e nelle forme della procedura esecutiva).
Resta infine inteso che del tutto fisiologico risulta che l'ammontare per cui sussiste il diritto di prelazione di (nascente dalla ipoteca iscritta per €. 340.000,00) Parte_2
non coincida con il credito residuo facente capo alla stessa e discendente dal mutuo contratto da e da Parte_1 CP_1 4. Devono reputarsi inammissibili poiché articolate al di fuori di tutte le preclusioni e dunque tardive le domande con cui l'attore ha chiesto il rimborso di somme anticipate a titolo di TARI per il 2023 (v. pag. 9 della comparsa conclusionale di parte attrice) e la convenuta ha richiesto di contabilizzare i pagamenti delle rate del mutuo mediante compensazione con il proprio assegno di mantenimento effettuata arbitrariamente da controparte (v. pag. 17 della comparsa conclusionale di parte convenuta).
Va inoltre aggiunto che, secondo quanto di recente illustrato dalla Corte regolatrice, “quanto ai termini perentori assegnati dalla legge o dal Giudice nello svolgimento della fase di trattazione e di deduzione probatoria, si registra una sostanziale convergenza dei precedenti giurisprudenziali nel riconoscere la rilevabilità anche ex officio […] della tardiva proposizione di domande riconvenzionali ed eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio (art. 167 c.p.c., comma 2) […], ponendosi in rilievo che tale regime di preclusioni è inteso non solo a tutela dell'interesse di parte, ma anche dell'interesse pubblico a scongiurare l'allungamento dei tempi del processo, sicché la relativa inosservanza deve essere rilevata d'ufficio dal giudice indipendentemente dall'atteggiamento processuale della controparte, ed ove in primo grado tali condizioni non siano state rispettate, l'inammissibilità della domanda, della eccezione […] può essere fatta valere anche in sede di gravame, non essendo la relativa eccezione annoverabile tra quelle in senso stretto di cui l'art. 345 c.p.c. esclude la proponibilità in appello (Cass. Sez. 3, n. 7270 del 18/03/2008; Sez. 1, n. 24040 del
26/09/2019; Sez. 2 n. 17121 del 13/08/2020; Sez. 3, Ordinanza n. 16800 del 26/06/2018, ove si legge, in particolare, che le norme che prevedono preclusioni assertive ed istruttorie nel processo civile sono preordinate a tutelare interessi generali e la loro violazione è sempre rilevabile d'ufficio, anche in presenza di acquiescenza della parte legittimata a dolersene)”
(così, testualmente, Cass. Civ. Sez. III 10.3.2021, n. 6762).

5. Secondo i principi generali, in assenza di inutili resistenze frapposte dalle parti, tutte le spese processuali, ivi comprese quelle relative alla consulenza tecnica d'ufficio, devono essere poste a carico della massa, il che significa che ciascun condividente è tenuto a rimborsare a ciascuno degli altri una quota delle spese da questi sostenute pari alla propria quota nella comunione, ottenendo al contempo il rimborso delle proprie spese da parte degli altri comunisti in proporzione delle loro quote (v., per l'applicazione di tale regola, di recente,
App. Catania Sez. I 18.1.2024, n. 123, che, condivisibilmente, ha reputato erronea la statuizione della sentenza di primo grado per cui “la natura della controversia fa deporre per l'integrale compensazione”, ribadendo come ordinariamente le spese del giudizio divisorio debbano essere “liquidate a carico della massa”).
La liquidazione viene effettuata, come da dispositivo, in conformità ai parametri del D.M. n.
55/2014 – per come modificati dal D.M. n. 147/2022 -, nella misura dei medi per le fasi di studio ed istruttoria e nella misura dei minimi per le fasi introduttiva e decisionale, tenuto conto dell'attività difensiva effettivamente espletata e del livello di difficoltà delle questioni trattate, avuto riguardo al valore della massa da dividere (scaglione di riferimento: €.
260.001,00 - €. 520.000,00).
Nessuna pronuncia va emessa in ordine alle spese in relazione alla vicenda processuale intercorsa con non risultando essa titolare di quote sui beni Parte_2
oggetto di comunione e non potendo nei rapporti con la stessa ritenersi soccombenti i condividenti.

P.Q.M.

Il Giudice del Tribunale di Siracusa, dott. Gabriele Patti, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. R.G. 4686/2022, ogni altra istanza disattesa, così provvede:
- scioglie la comunione sussistente inter partes;

- attribuisce a , ai sensi dell'art. 720 c.c., la proprietà esclusiva dei beni siti in Parte_1
IL (SR), via Verga n. 3 ex via Capuana s.n.c., censiti al catasto del predetto Comune al foglio n. 86, particella n. 2134, subalterni nn. 1, 2, 3 e 4, per le ragioni di cui in motivazione;

- pone ai sensi dell'art. 720 c.c. a carico di , a titolo di conguaglio, il pagamento Parte_1
della somma di €. 190.012,25, corrispondente al 50% del valore dell'intera massa di €.
380.025,50, in favore di per le ragioni di cui in motivazione;
CP_1
- dispone ai sensi dell'art. 2825 c.c. il mantenimento, a carico di ed in favore Parte_1
di dell'ipoteca di cui alla nota n. 9058 del registro generale e n. Parte_2
1094 del registro particolare presentata il 26.6.2015, sui beni siti in IL (SR), via Verga n.
3 ex via Capuana s.n.c., censiti al catasto del predetto Comune al foglio n. 86, particella n.
2134, subalterni nn. 1, 2, 3 e 4, nei limiti dell'importo di €. 170.000,00, per le ragioni di cui in motivazione;

- accerta, ai sensi dell'art. 2825, comma 4, c.c., il diritto di prelazione di Parte_2 sul conguaglio di €. 190.012,25 spettante a nei limiti della
[...] CP_1
somma di €. 170.000,00, a far data dalla iscrizione ipotecaria di cui alla nota n. 9058 del registro generale e n. 1094 del registro particolare presentata il 26.6.2015, per le ragioni di cui in motivazione;

- liquida le spese processuali in complessivi €. 18.206,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge, quanto a parte attrice;
quanto a parte convenuta in complessivi €. 18.206,00, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A., come per legge;
pone le predette spese a carico dei condividenti secondo le rispettive quote;

- pone a carico dei condividenti, pro quota, le spese della consulenza tecnica d'ufficio, per come in atti già liquidate.
Così deciso in Siracusa, 27.5.2025
Il Giudice dott. Gabriele Patti