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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione Sesta Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa,
all'udienza del 10.09.2025, all'esito della discussione orale ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 comma 1^ c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 396 del Registro Generale
Affari Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità e per finita locazione– uso abitativo” pendente tra
(C.F. ) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'Avv. Gianluigi Iannetti ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Via Claudio Monteverdi n. 20, giusta procura in atti attore
e
(C.F. ), rappresentata e Controparte_1 C.F._2
difesa, congiuntamente e disgiuntamente, dall'Avv. Antonio Pellegrino -
Lise e dall'Avv. Raffaele Saracino ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo sito in Roma, Via Po n. 12, giusta procura in atti convenuta
Motivi della Decisione


1. fatti controversi.
Con atto di citazione ritualmente notificato , la parte attrice in epigrafe intimava, alla convenuta, lo sfratto per morosità, nonché per finita
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locazione (alla scadenza del 12/12/2023), relativamente all'immobile in
Roma Via Tripolitania n. 154, Scala A Int. 1, censito al N.C.E.U. del
Comune di Roma Part. 33566 al foglio 564, mappale 119, subalterno 9,
categoria A/3 ed esponeva al Tribunale:
di essere proprietario del detto immobile concesso in locazione ad uso abitativo con contratto ad uso abitativo registrato il 12.12.1995 che prevedeva la durata di 4 anni, con decorrenza dal 12.12.1995 all'11.12.1999,
da intendersi rinnovato per altri quattro anni;

che il canone locativo veniva pattuito in Lire 7.200.000 (Euro 3.718,48 )
annui, da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di Lire 600.000 (Euro
309,87);
che la conduttrice aveva omesso di corrispondere le mensilità da gennaio ad agosto 2024 per un totale di € 2.478,96, oltre interessi maturati dal dì di ogni scadenza al saldo;

che con lettera con raccomandata a./r. inviata il 09/06/2023 e ricevuta il
12/06/2023, nonché con telegramma era stata comunicata regolare disdetta del contratto di locazione, per la a scadenza del 12/12/2023.
Tanto premesso, l'intimante chiedeva al tribunale di convalidare lo sfratto per morosità e di emettere decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c., per il pagamento dei canoni scaduti ed a scadere sino alla riconsegna dell'immobile, ovvero, in via subordinata, sfratto per finita locazione alla data del 12/12/2023; in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva ex art. 665 c.p.c.; nel merito, la risoluzione per inadempimento ovvero, in via subordinata, la dichiarazione di cessazione del contratto alla scadenza del 12.12.2023; il tutto con il favore delle spese del giudizio.
Si costituiva in giudizio l'intimata ed eccepiva l'insussistenza della morosità e la rinnovazione del contratto di locazione per un ulteriore
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periodo di quattro anni (e dunque fino alla nuova scadenza dell'11.12.2027), non essendo pervenuta alla Sig.ra una valida CP_1
disdetta entro il termine contrattualmente previsto di sei mesi: in particolare, sosteneva che la comunicazione di disdetta proveniva da un soggetto terzo ed estraneo rispetto alle parti in causa e, comunque, la raccomandata datata 8.6.2023 (spedita il 9.6.2023), veniva ricevuta dalla
Sig.ra in data 12.6.2023 con conseguente intempestività della CP_1
disdetta; quanto, infine, alla comunicazione a mezzo telegramma, sempre proveniente da un soggetto terzo, era carente della forma contrattualmente richiesta e, peraltro, veniva inviata l'08.6.2023, in mancanza di ricevuta di consegna e, quindi, di riscontro della data di effettiva ricezione.
Per tali ragioni, la convenuta chiedeva il rigetto delle domande principali, con rifusione delle spese di giudizio.
All'esito dell'udienza di convalida, il Tribunale denegava l'ordinanza di rilascio ed assegnava alle parti termine perentorio ex comb. disp. artt. 667
e 426 c.p.c., per integrare i rispettivi scritti introduttivi e le produzioni documentali.
Nelle memorie integrative, la parte attrice dichiarava di rinunciare alla domanda risolutoria per morosità e chiedeva di accertare e dichiarare che il contratto di locazione de quo era cessato in data 11/12 dicembre 2023 per intervenuta disdetta, con condanna dell'intimata al rilascio dell'unità
immobiliare locata in Via Tripolitania 154 - Scala A - Int. 1 Piano 1, libera e vuota da persone e cose, fissando l'esecuzione nei termini minimi di legge.
La convenuta, dal canto suo, chiedeva, in via pregiudiziale, accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda del Sig. in Parte_1
difetto di conclusione della mediazione;
nel merito, di rigettare tutte le avverse domande.
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Espletata la procedura di mediazione, la causa perveniva all'odierna udienza di discussione.


2. merito della lite.
Solo per scrupolo, si evidenzia che non sussiste alcuna incompatibilità
tra la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento (art. 1453 c.c.) e la domanda di accertamento della cessazione del medesimo rapporto locativo per la sua sopravvenuta scadenza, bensì un rapporto di pregiudizialità (infatti esplicitato nella subordinazione della seconda domanda, alla prima), superato, nel caso di specie, dalla rinuncia di parte attrice all'azione di risoluzione contrattuale per inadempimento (art. 1453 c.c.).
Assodato ciò, l'azione intesa all'accertamento della finita locazione risulta fondata e va accolta nei termini di cui al dispositivo, per quanto di seguito considerato.
La parte attrice sostiene che il contratto di locazione di che trattasi sarebbe venuto a cessare, alla (seconda) scadenza dell'11.12.2023, in virtù
della disdetta comunicata, all'intimata, con raccomandata ricevuta il
12.06.2023 (v. all. 2 alla citazione) e, comunque, del telegramma inviato l'08.06.2023 (allegato alla memoria integrativa).
La convenuta sostiene, al contrario, che la comunicazione di disdetta proveniva da un soggetto terzo ed estraneo rispetto alle parti in causa e come tale, era priva di valore giuridico;
sul punto, evidenziava che la misura del sequestro preventivo aveva perso efficacia in data 23.02.2023,
con conseguente carenza di potere e legittimazione del custode giudiziario a disdettare la locazione con comunicazione inviata l'08.06.2023, ricevuta il
12.6.2023 e, dunque, comunque, intempestiva.
Ricordava che “in tema di computo dei termini lo spostamento nel tempo della scadenza dei termini da calcolarsi a ritroso, se cadenti in
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giorno festivo, dev'essere pure esso calcolato a ritroso, individuando il
“dies ad quem” nel giorno non festivo cronologicamente precedente rispetto a quello di scadenza, non già nel giorno successivo, così da non abbreviare l'intervallo di tempo, previsto a tutela di chi deve ricevere l'atto” (Cass. Ordinanza n. 30701 del 29.11.2024 e Cass. Ordinanza n. 8496
del 24.3.2023 ma anche Cass. Ordinanza n. 21335 del 14.9.2017).
Contestava che la comunicazione a mezzo telegramma dell''8.06.2023,
anch'essa proveniente da un soggetto terzo, risultava, comunque,
improduttiva di effetti, in quanto carente della forma contrattualmente richiesta (raccomandata a.r.) per l'invio del preavviso della disdetta ai sensi dell'art. 1) del contratto di locazione, nonché priva di “velina”
indicante la data certa di ricezione.
Ebbene, riguardo all'eccezione di carenza di legittimazione del custode giudiziario ad inviare la comunicazione di disdetta della locazione,
occorre sottolineare che "la disdetta della locazione (come anche dell'affitto di fondo rustico), comunicata a fini di diniego della rinnovazione tacita alla scadenza del rapporto stesso deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata, ma non anche obbligatoriamente provenire dal locatore,
che può' legittimamente incaricare, all'uopo, un diverso soggetto (in qualità' di mandatario) in forma anche soltanto verbale, poiché l'onere dell'avviso al conduttore per il tramite della raccomandata è sancito (attesa la natura recettizia dell'atto) unicamente al fine di garantire a quest'ultimo una tempestiva conoscenza dell'intenzione della controparte" (v. Tribunale
di Roma n. 15486/2022; Cass. 16 marzo 2005, n. 5695; Cass. 28 giugno 1997,
n. 5802; Cass. 23 maggio 1997, n. 4605; Cass. 19 settembre 1995, n. 9890;
Cass. 22 marzo 1995, n. 3265; Cass. 7 marzo 1992, n. 2763).
Ancora, la disdetta del contratto di locazione, o di affitto, proveniente
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dal falsus procurator del locatore può essere da quest'ultimo ratificata, ai sensi dell'articolo 1399 c.c., con effetto retroattivo nei confronti del conduttore, sicché, ai fini dell'operatività della disdetta, nonché ai fini della legittimazione processuale del falsus procurator, ove questi abbia altresì promosso il procedimento di sfratto per finita locazione, non rileva che la ratifica sia intervenuta dopo la scadenza del termine utile per la comunicazione della disdetta e dopo l'inizio del giudizio di rilascio dell'immobile locato (v. Tribunale di Roma n. 15486/2022; Cass. 16 marzo
2005, n. 5695; Cass. 30 maggio 1995, n. 6075; Cass. 28 ottobre 1998 n.
10760).
Ciò posto, la comunicazione inviata l'08.06.2023, all. 2 all'intimazione di sfratto, deve ritenersi intempestiva, perché giunta a conoscenza della destinataria solo in data 12.06.2023 (v. la copia della cartolina di ricevimento) e, come tale, inidonea a produrre la cessazione del contratto alla scadenza dell'11.12.2023.
Infatti, il calcolo di 6 mesi si basa sul calendario comune, per cui,
considerata la data di data di scadenza dell'11.12.2023, i sei mesi a ritroso si contano fino all'11.06.2023.
Trattasi di termine espresso in mesi da calcolarsi nel giorno corrispondente a quello di scadenza contrattuale: lo stesso art. 2963 c.c.,
richiamato da parte attrice, prevede al comma 4 che “La prescrizione a mesi si verifica nel mese di scadenza e nel giorno di questo corrispondente al giorno del mese iniziale”.
In proposito, si evidenzia che nel computo dei termini processuali mensili o annuali, si osserva, a norma degli artt. 155, comma 2, c.p.c., e
2963, comma 4, c.c., il sistema della computazione civile non "ex numero"
bensì "ex nominatione dierum", nel senso che il decorso del tempo si ha,
indipendentemente dall'effettivo numero dei giorni compresi nel
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rispettivo periodo, allo spirare del giorno corrispondente a quello del mese iniziale (v. Cass. civ. n. 17640/2020).
Va considerato che, alla stregua di qualsivoglia altro atto unilaterale recettizio, la disdetta produce effetto dal momento in cui "perviene a conoscenza della persona alla quale è destinata" (art. 1334 c.c.), e si presume conosciuta dal momento in cui è recapitata al suo indirizzo (art. 1335 c.c.: sul punto Cass. n°8006.2009: "la disdetta di un contratto di locazione (nella specie, relativo ad immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione), è un atto recettizio, che produce i propri effetti
(consistenti nell'impedire il rinnovo del contratto, e non già nello sciogliere il contratto in corso) solo dal momento in cui perviene al destinatario,
salva una diversa pattuizione delle parti").
Conseguentemente, "è tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l'esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data" (v. Cass.
n°8006.2009), come nella fattispecie.
Per quel che concerne il telegramma inviato l'08.06.2023, in atti, seppur la disdetta di un contratto di locazione possa essere inviata tramite telegramma, in quanto è una modalità equiparata alla raccomandata con ricevuta di ritorno per valore legale (v. Cass., sez. III, 29 maggio 2013, n.
13449), è fondamentale acquisire l'avviso di avvenuto recapito per avere prova certa della ricezione da parte del destinatario, per cui, in difetto, nel caso che ci occupa, non può ritenersi valida la relativa comunicazione.
In ogni modo, la disdetta intempestiva può essere idonea a produrre la cessazione del contratto per la scadenza successiva.
E' pacifico essere devoluto, infatti, al potere ufficioso del giudicante, di accertare la cessazione del contratto di locazione anche ad una data diversa e successiva a quella indicata nell'intimazione di licenza o di
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sfratto per finita locazione, senza violare il principio di cui all'art. 112
c.p.c.: sul punto si vedano, tra le tante, Cass. n. 684/2010: “in tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione”; Cass. n. 7927/2004; Cass. n.10030/1998: “in caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l'eventuale errore nella indicazione della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, né' configura una caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché, come nel caso di specie, è la legge a determinare termini e date. Infatti, la causa "petendi" dell'azione d licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accettare in base alla normativa
(alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, a prescindere dalle indicazioni (eventualmente erronee) delle parti” (v. Cass.
n.12028/2000; Cass. n. 8223/1996; Cass. n. 5106/1999; Cass. n.443/1977)
Da qui, l'accoglimento della domanda di accertamento della scadenza contrattuale alla data dell'11.12.2027.
Considerata la data della futura cessazione del contratto e il tempo trascorso dalla comunicazione di disdetta del locatore, si stima equo fissare la data del 12.12.2027 per l'inizio di esecuzione della presente condanna al rilascio.
Le spese di lite vanno integralmente compensate tra le parti,
considerato che non vi è l'assegnazione della ragione ad una sola parte,
vista la data di effettiva scadenza contrattuale e la richiesta di parte
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convenuta di rigetto della domanda principale di accertamento della scadenza contrattuale, invece, accolta;
inoltre, parte convenuta prendeva atto della rinuncia alla domanda di risoluzione per inadempimento che,
laddove scrutinata nel merito, avrebbe potuto apparire fondata, dal momento che "l'offerta non formale, ai sensi dell'art. 1220 cod. civ., consiste in una qualsiasi condotta del debitore idonea a manifestare il serio intento di effettuare la prestazione, che deve essere posta a disposizione del creditore con modalità tali da consentirne concretamente la fruibilità" (v.
Cass. n°2274.2014; si consideri, inoltre, il tempo trascorso tra la pretesa offerta e l'effettivo pagamento dei canoni di locazione banco judicis.
Da ultimo, va ricordato che rientra nel potere discrezionale del Giudice
la valutazione dell'opportunità di compensare in tutto o in parte le spese di lite (v. Cass. Civ. sez. L. ordinanza n. 6135 del 7 marzo 2024).


Per Questi Motivi


il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione,
eccezione disattesa e respinta, così provvede:
accoglie per quanto di ragione la domanda principale del sig.
[...]
e, per l'effetto, accerta e dichiara che il contratto di locazione in Pt_1
essere tra le parti, inerente all'immobile in Roma Via Tripolitania n. 154,
Scala A Int. 1, censito al N.C.E.U. del Comune di Roma Part. 33566 al foglio 564, mappale 119, subalterno 9, categoria A/3, verrà a scadenza in data 11.12.2027, per effetto della disdetta comunicata, dalla parte attrice con raccomandata dell'08.06.2023, ricevuta il 12.06.2023;
condanna per l'effetto la convenuta a rilasciare l'immobile sopra indicato,
libero da persone e cose, in favore dell'attore e visto l'art. 56 della L.
n°392/1978, considerate le ragioni della decisione, nonché il tempo trascorso dalla disdetta del locatore fissa la data del 12.12.2027 per l'inizio
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dell'esecuzione della presente condanna al rilascio;

dichiara le spese della lite integralmente compensate tra le parti.
Roma, 10.09.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa

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