R.G. n. 8997/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA Sezione LOCAZIONE
Oggi 27 giugno 2025 compaiono per parti intimanti gli Avvocati CARTAINO MIRELLA e SCHIAVO MARIALUISA anche in sostituzione dell'Avvocato AMBROSINI CARLO e per parte intimata l'Avvocato PARIS GIORGIO i quali, ciascuno per quanto di competenza, si riportano integralmente alle conclusioni precisate nelle note precedentemente depositate e chiedono che la causa venga decisa insistendo per l'accoglimento delle domande formulate nei rispettivi atti difensivi. IL GIUDICE decide la presente causa come da dispositivo di cui dà lettura e motivazioni che deposita.
Manda alla cancelleria. Il Giudice Paola Agliardi
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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE LOCAZIONE
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, all'esito dell'udienza del 27 giugno 2025, sulle conclusioni precisate dai procuratori delle parti nelle note scritte autorizzate, ha pronunciato ex artt. 429 e 447-bis cpc, dando lettura del dispositivo, la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8997 del Ruolo Generale Affari Civili dell'anno 2024 e vertente tra:
(codice fiscale ), rappresentato e difeso dall'Avvocato Parte_1 C.F._1 MIRELLA CARTAINO del Foro di Brescia;

(codice fiscale , rappresentato e difeso dagli Avvocati Parte_2 C.F._2 MATTEO FACCOLI e MARIA LUISA SCHIAVO del Foro di Brescia;

(codice fiscale ), (codice fiscale Parte_3 C.F._3 Parte_4
), (codice fiscale ), C.F._4 Parte_5 C.F._5 Parte_6 (codice fiscale ), (codice fiscale/partita IVA C.F._6 Parte_7
), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi P.IVA_1 dall'Avvocato CARLO AMBROSINI del Foro di Brescia;

[...] (codice fiscale/partita IVA , in Controparte_1 P.IVA_2 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocato GIORGIO PARIS del Foro di Brescia;
INTIMATA
A seguito di sfratto per finita locazione e citazione per la convalida, ritualmente notificato da
, , , , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 la convenuta si costituiva in Parte_7 Controparte_1 giudizio opponendosi alla convalida.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con contratto in data 3 aprile 2018, regolarmente registrato, concedeva Controparte_2 in locazione a - fra gli altri - gli immobili per cui è Controparte_1 causa siti in Manerba del Garda (BS) Viale Catullo snc, catastalmente identificati con la particella 2365 subalterni 29, 32, 28, 30 e 34, prevedendo espressamente all'articolo 4 che: “Il pagamento del canone e di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata di affitto, dà facoltà al Locatore di risolvere anticipatamente il Contratto di Locazione per “giusta causa”, oltre alla messa in mora del Conduttore, al fine del decorso degli interessi di legge”.
A seguito di pignoramento immobiliare e vendita all'asta dei beni dell'esecutata CP_2 (procedura esecutiva n. 145/2021), gli intimanti si aggiudicavano gli immobili retro
[...] descritti (subalterni 29, 32, 28, 30 e 34 della particella 2365).
pagina 2 di 5 Stante il mancato pagamento dei canoni da parte della conduttrice
[...] d il persistere della morosità, e , con pec Controparte_1 Parte_1 Parte_2 del 5.6.2024, , , e Volongo S.r.l., con pec del Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 10.6.2024, avvalendosi della clausola contenuta nel citato articolo 4, manifestavano la volontà di risolvere anticipatamente il contratto per giusta causa ed invitavano la conduttrice al rilascio delle unità immobiliari entro 10 giorni dalla comunicazione.
Con sfratto per finita locazione e citazione per la convalida, ritualmente notificato, , Parte_1
, , , , e Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 deducevano il mancato rilascio degli immobili da parte di Controparte_1
e chiedevano la convalida dell'intimato sfratto ovvero di dichiarare cessata la
[...] locazione alla data del 15.6.2024 e del 20.6.2024 in virtù della risoluzione inviata a mezzo pec il 5.6.2024 ed il 10.6.2024. Con espressa riserva di far valere in separata sede ogni ulteriore diritto, ragione ed azione per i canoni scaduti e non pagati e per i danni sino al rilascio effettivo.
La convenuta si costituiva in giudizio Controparte_1 opponendosi alla convalida dell'intimato sfratto e chiedendo di essere autorizzata alla chiamata in causa del terzo - società alla quale aveva affittato il Controparte_3 ramo d'azienda, a sua volta morosa nel pagamento del canone di affitto sin dal 2022.
All'udienza del 18.7.2024 il Giudice, ricorrendone i presupposti, emetteva ordinanza provvisoria di rilascio ex art.665 cpc fissando per l'esecuzione il giorno 31 agosto 2024 e disponeva mutamento del rito con onere di esperire la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010.
Fallito il tentativo di conciliazione davanti all'Organismo di mediazione adito, come da verbale prodotto, preso atto che in data 12.11.2024 gli intimanti ottenevano la liberazione degli immobili, su richiesta delle parti il Giudice concedeva termini per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti.
Non ritenendo necessaria ulteriore attività istruttoria né la chiamata in causa del terzo stante l'espressa riserva degli intimanti di far valere in separata sede ogni diritto, ragione ed azione per i canoni non corrisposti e l'assenza di qualsivoglia domanda riconvenzionale di parte intimata, il Giudice fissava udienza per la precisazione delle conclusioni. Quindi la causa veniva decisa sulla base delle domande formulate dai procuratori delle parti nei rispettivi atti introduttivi e difensivi da intendersi qui di seguito richiamate e riportate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il procedimento speciale di cui all'articolo 657 c.p.c. è utilizzabile dal locatore non soltanto per far valere un'azione di risoluzione del contratto di natura costitutiva ai sensi dell'art.1453 c.c. ma anche per far valere un'azione di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del rapporto locatizio, ad esempio per il verificarsi della fattispecie disciplinata dall'articolo 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa) quando l'altra parte (il conduttore nello specifico), nonostante la risoluzione operata per effetto della sua condotta, non rilasci spontaneamente il bene locato.
Ai sensi dell'articolo 36 Legge 392/78 “Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.” pagina 3 di 5 La norma in esame costituisce una deroga all'ordinaria disciplina dettata dall'art. 1496 c.c. per la cessione del contratto in generale e dall'art. 1594 c.c. per la sublocazione o cessione della locazione. Il citato articolo infatti:
* da un lato attribuisce al conduttore la facoltà di sublocare l'immobile o cedere a terzi il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché insieme venga ceduta o locata l'azienda e dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento,
* dall'altro conferisce al locatore la facoltà di agire contro il conduttore originario non liberato. Il legislatore ha voluto garantire una più rapida e facile circolazione dell'azienda, consentendo al suo titolare di cedere unitamente all'impresa il contratto di locazione dell'immobile dove l'attività viene esercitata o sublocare detto immobile - anche senza il preventivo consenso del locatore - ma ha controbilanciato questa facoltà con la corresponsabilità del conduttore originario nei confronti del locatore, salvo che quest'ultimo lo abbia espressamente liberato. Legittima pertanto l'azione nei confronti del conduttore originario a maggior ragione se, come nel caso in esame, manca la prova sia della comunicazione data al locatore dell'intervenuto affitto d'azienda sia dell'accettazione anche tacita o con comportamento concludente del locatore in merito all'affitto d'azienda medesimo. In questi casi, come parte della dottrina sostiene, il rapporto prosegue senz'altro tra locatore e conduttore originari, salvo per quest'ultimo l'eventuale diritto di rivalsa nei confronti del sub conduttore. Ma al riguardo vale solo precisare che non è stata autorizzata la chiamata in causa del terzo affittuario stante l'espressa riserva degli intimanti di far Controparte_3 valere in separata sede ogni diritto, ragione ed azione per i canoni non corrisposti.
Il principio per cui è il conduttore a dover provare di aver regolarmente pagato è stato ribadito anche con recenti pronunce nelle quali si legge: “In relazione alla eccezione di pagamento, giova ricordare che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, sostenendo l'inadempimento della controparte per mancato pagamento dei canoni pattuiti, in quanto creditore è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e ad allegare l'altrui inadempimento;
spetta, difatti, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione (…)”.
Gli intimanti hanno dimostrato il titolo alla base dell'intimazione e all'articolo 4 del contratto di locazione stipulato in data 3 aprile 2018 è convenuto che: “Il pagamento del canone e di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata di affitto, dà facoltà al Locatore di risolvere anticipatamente il Contratto di Locazione per giusta causa…..”
Normalmente la valutazione in ordine alla gravità dell'inadempimento spetta al giudice e l'orientamento più consolidato in giurisprudenza sul criterio in base al quale condurre il giudizio, è quello che impone una valutazione in termini di relatività, nel senso che il giudice è chiamato ad accertare in concreto la gravità dell'inadempimento mediante la combinazione sia di elementi oggettivi, ovvero l'incidenza dell'inadempimento e dei suoi effetti sull'economia complessiva del rapporto contrattuale, sia di elementi soggettivi, quali l'interesse del contraente all'esatto e tempestivo adempimento. L'indagine sull'importanza dell'inadempimento ex articolo 1455 c.c. viene meno quando i contraenti hanno pattuito una clausola risolutiva espressa ex articolo 1456 c.c. ovvero hanno considerato un determinato inadempimento condizione risolutiva del contratto. Detto strumento introduce una modifica nel normale meccanismo della risoluzione per inadempimento, prevedendo una forma speciale di risoluzione ipso iure che i contraenti subordinano all'inadempimento di una o più obbligazioni determinate e che, se fatta valere, preclude valutazioni discrezionali sull'importanza dell'inadempimento stesso poiché essa è in re ipsa, avendo le parti considerato la pattuizione essenziale al momento della contrattazione. pagina 4 di 5 In sostanza, la volontà delle parti si sostituisce al controllo del giudice in ordine alla gravità dell'inadempimento - preventivamente valutata e rimessa alle parti stesse - e la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra di volersi avvalere della clausola risolutiva - con la sola comunicazione unilaterale ed in luogo dell'intero procedimento giudiziale.
Sussistono quindi nel caso di specie i presupposti di legge per dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti per inadempimento di
[...] mentre non possono trovare accoglimento, in quanto Controparte_1 infondate in fatto ed in diritto o comunque non provate, le domande/eccezioni formulate dalla medesima che, per il generale principio della Controparte_1 soccombenza, va condannata alla rifusione in favore di , , Parte_1 Parte_2 Pt_3
, , , e delle spese e
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 competenze del giudizio che si liquidano, tenuto conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010, in Euro 4.500,00 per compensi professionali, oltre anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge. P.T.M. Il Tribunale di Brescia - Sezione s5 - in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, disattesa ogni diversa istanza e respinta ogni eccezione contraria, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Pt_5
, e con sfratto per finita locazione e citazione per la
[...] Parte_6 Parte_7 convalida ritualmente notificato nei confronti della Controparte_1 osì provvede:
[...]
- dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti relativo ad immobili in Manerba del Garda (BS) Viale Catullo snc, catastalmente identificati con la particella 2365 subalterni 29 (di ), 32 (di ), 28 (di e ), Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 30 (di e ) e 34 (della del foglio 3 di catasto fabbricati, tutti in Parte_5 Parte_6 Parte_7 categoria A/2, a far data dal 15.6.2024 per e e a far data dal 20.6.2024 Parte_1 Parte_2 per , , Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_8
- rigetta le domande/eccezioni formulate da in Controparte_1 quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate;

- conferma, per quanto occorrer possa, la precedente ordinanza di rilascio ex art.665 c.p.c.;
- condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Pt_1
, , , , , e
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 delle spese e competenze del giudizio che si liquidano, tenuto conto anche Parte_7 dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex D.Lgs. n.28/2010, in Euro 4.500,00 per compensi professionali, oltre anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
Brescia, 27 giugno 2025 IL GIUDICE Dr.ssa Paola Agliardi
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