REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Andrea Francesco Forcina ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 2290/2024 promossa da:
(c.f. ) con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
MORANDINI DAVIDE
PARTE RICORRENTE contro
(cf. ) Controparte_1 C.F._2
PARTE RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI DI PARTE RICORRENTE
1) accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale della promissaria acquirente per mancata stipula del contratto definitivo di compravendita Controparte_1 immobiliare di cui in narrativa entro il termine essenziale del 31/12/23, dichiarare la risoluzione ex lege per inadempimento della promissaria acquirente Controparte_1 del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 25/11/22; 2) per l'effetto, per i motivi di cui in narrativa, condannare la convenuta resistente CP_1
: - alla riconsegna senza dilazione al ricorrente
[...] Parte_1 dell'immobile di proprietà del medesimo sito in Comune di Sant'Alessio con Vialone, Via Degli Ontani n. 20, come meglio descritto in narrativa, oggetto del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 25/11/22; - al pagamento dell'indennità per occupazione senza titolo dell'immobile oggetto del contratto preliminare di cui è giudizio, dal 25/11/22 sino al rilascio effettivo, pari ad euro 1.000= mensili, ovvero a quella veriore pagina 1 di 7 somma determinanda, anche in via equitativa, dall'Ill.mo Giudice adito, al netto dell'importo di euro 6.000= già corrisposto, nelle more della vertenza, dalla resistente come indicato in narrativa. In via istruttoria ammettersi prove per testi sui seguenti capitoli: 1) vero che la sig.ra è nel possesso dell'immobile sito in Sant'Alessio con Controparte_1 Vialone Via degli Ontani n.20 dal 25/11/22 ad oggi. A teste, con riserva d'altri indicarne, Sig. res. in Siziano (PV). Con riserva di ulteriormente dedurre e produrre Testimone_1 nei termini di legge
CONCISA ESPOSIZIONE
DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE

1. Oggetto della presente controversia è la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita svolta da nei confronti della promissaria acquirente, , con Parte_1 Controparte_1
conseguente condanna alla restituzione del bene e al risarcimento del danno derivato dall'occupazione abusiva dell'immobile oggetto del contratto.

1.1 Parte ricorrente allega e deduce che:
- in data 25/11/2022 ha stipulato con la controparte un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile di sua proprietà sito nel Comune di
Sant'Alessio con Vialone, in Via Degli Ontani n. 20, meglio descritto e catastalmente identificato come in atti;

- contestualmente alla stipula del contratto preliminare, parte ricorrente ha assicurato l'immediata disponibilità del bene in capo alla controparte mediante consegna delle chiavi;

- le parti hanno pattuito di procedere alla stipula del contratto definitivo entro la data del 30/06/2023, successivamente concordando un rinvio alla data del 30/12/2023;
- a fronte della determinazione del corrispettivo per il trasferimento dell'unità abitativa in euro 179.000,00, ha corrisposto al ricorrente il solo importo di Controparte_1
euro 23.500,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- la resistente non ha dato corso all'adempimento degli obblighi assunti e, conseguentemente, il ricorrente ha inoltrato a mezzo del proprio legale diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. con contestuale richiesta di restituzione dell'immobile, rimasta inevasa.
pagina 2 di 7 Pertanto, il ricorrente ha incardinato il presente giudizio formulando le conclusioni dianzi riportate.

1.2 Parte resistente, ritualmente convenuta in giudizio, non si è costituita rimanendo contumace.

2. Il ricorso è parzialmente fondato e va accolto nei limiti e per le ragioni di seguito esposti.

2.1 Nella formulazione delle conclusioni, parte ricorrente insiste per l'accertamento della risoluzione di diritto del contratto preliminare per cui è causa a fronte del decorso del termine essenziale.
Si osserva sul punto che alla luce della narrativa in atti può ricondursi al comportamento stragiudiziale tenuto da parte ricorrente un uso improprio dei rimedi solutori invocati.
In punto di fatto, a fronte dell'esplicito richiamo al decorso del termine essenziale convenuto per la stipulazione del contratto definitivo il ricorrente si è avvalso dell'ulteriore strumento della diffida ad adempiere.
Nello specifico, decorso il termine del 30/06/2023 indicato nel contratto (cfr. doc. n.
1), espressamente qualificato dal ricorrente come essenziale, lo stesso ha allegato di aver inoltrato una prima diffida ad adempiere in data 13/07/2023 (cfr. doc. n. 5). Tale schema si
è sostanzialmente riproposto con il differimento del termine concordato tra le parti e successiva diffida ex art. 1454 c.c. (cfr. doc. n. 6).
Dalla sequenza sopra riportata emerge la differente ratio da attribuirsi a detti rimedi nel caso di specie in quanto, posto che il termine essenziale ben conduce alla risoluzione del contratto ope legis alle condizioni di cui all'art. 1457 c.c., deve ritenersi che la successiva comunicazione di diffida ad adempiere vada interpretata in questo caso quale manifestazione di un perdurante interesse della parte ad ottenere l'adempimento.
In tal senso si abbia a mente, altresì, quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui “la risoluzione di diritto consegue solo quale effetto della seconda diffida (a condizione che la stessa sia valida). Alla rinnovazione della diffida ad adempiere si riconduce l'interesse dell'intimante ad un tardivo adempimento della controparte, con la pagina 3 di 7 concessione di un nuovo termine entro il quale adempiere” (cfr. Cass., sent. n. 4205 del
03/03/2016).
In definitiva, all'esame delle circostanze di fatto dedotte nel ricorso introduttivo segue la riqualificazione della domanda in termini di accertamento della risoluzione ex lege ai sensi dell'art. 1454 c.c. (e non ex art. 1457 c.c). Tale operazione ermeneutica si giustifica in ragione dei poteri di qualificazione della domanda e interpretazione del suo contenuto che “integrano un tipico accertamento di fatto, riservato, come tale, al giudice di merito”
(tra le tante, Cass., sent. n. 30684 del 21/12/2017).
Ai fini della collocazione temporale dell'intervenuta risoluzione, stante la natura di atto unilaterale recettizio della diffida ad adempiere, la prima comunicazione prodotta non appare comunque idonea a dar prova dell'avvenuta operatività del meccanismo in quanto sprovvista di prova circa l'effettiva avvenuta consegna.
Quanto alla seconda comunicazione, inviata in data 20/02/2024, sussistono i requisiti per ritenere accertata la risoluzione di diritto del contratto preliminare per cui è causa.
La diffida è stata trasmessa a mezzo raccomandata a/r e parte ricorrente ha prodotto in giudizio la prova di avvenuta consegna in data 22/02/2024.

2.2 Circa la non scarsa importanza dell'inadempimento, la gravità può ritenersi intrinseca alla mancata corresponsione del prezzo, obbligazione principale e fondamentale del rapporto negoziale intercorrente tra le parti.

3. Alla risoluzione del contratto preliminare segue la condanna della resistente alla riconsegna dell'immobile detenuto senza titolo.
Nello specifico, trattandosi nel caso di specie di risoluzione di contratto preliminare ad effetti anticipati, il potere di fatto esercitato dalla promissaria acquirente va qualificato in termini di detenzione, in ragione del contratto di comodato che accede al preliminare stesso;
la funzione del negozio preparatorio comporta la sola produzione di effetti obbligatori circa il dovere in capo alle parti di stipulazione del contratto definitivo, senza anticipazione dell'effetto traslativo (in tal senso cfr. Cass., ord. n. 11470 del 30/04/2021 e conf. Cass., sent. n. 26761 del 15/10/2024).
pagina 4 di 7 Parte ricorrente ha fornito la prova dell'avvenuta consegna dell'immobile a far tempo dal mese di novembre 2022, come risulta dalle dichiarazioni del testimone
[...]
(cfr. verbale d'udienza del 12/02/2025). Tes_1

4. La domanda risarcitoria per occupazione abusiva dell'immobile non merita accoglimento
È stato chiarito dalla giurisprudenza che in caso di occupazione senza titolo di un immobile l'evento di danno riguarda sì il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa ma il danno conseguenza, senza il quale non si configura una responsabilità risarcitoria, è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa in conseguenza immediata e diretta della violazione. Senza il riferimento alla specifica circostanza di godimento persa non vi sarebbe differenza tra il fatto costitutivo dell'azione di rivendicazione e quello dell'azione risarcitoria (cfr. Cass. Sez. U - , Sentenza
n. 33645 del 15/11/2022)..
È noto che la stessa giurisprudenza ha chiarito che vertendosi in materia di danno presunto il ricorrente può limitarsi ad allegare la perdita del suo diritto di godimento, gravando viceversa su parte resistente un onere di specifica contestazione. Occorre pure sempre però che il ricorrente adempia al suo onere di allegazione per poi rendere attuale l'onere di contestazione del convenuto (cfr. in ultimo Cassazione civile sez. III, 29/05/2023,
n.14947 secondo la quale “In tema di risarcimento del danno derivante dall'indisponibilità di un immobile, il danno emergente presuppone l'allegazione (e, in caso di contestazione del convenuto, la prova, anche presuntiva) della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta, e può essere liquidato equitativamente facendo ricorso al criterio del valore locativo di mercato, che rappresenta il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, ai fini del riconoscimento di tale voce di pregiudizio, aveva ritenuto necessaria la prova dell'offerta in locazione sul mercato dell'immobile ovvero della circostanza che i potenziali conduttori fossero stati scoraggiati dallo stato di degrado dello stesso, senza verificare se fosse stato preventivamente assolto dal convenuto l'onere di specifica contestazione dell'allegazione pagina 5 di 7 posta a base della domanda e mancando di tener conto della stima del valore locativo del bene, operata dal c.t.u., quale base di liquidazione del danno).
Vale la pena evidenziare che la giurisprudenza delle Sezioni Unite ha precisato anche che “E' pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato.
Nel caso di specie, il ricorrente si è limitato ad allegare la stima del valore locatizio dell'immobile come effettuata da agenzia immobiliare (cfr. doc. n. 7) tuttavia, dalla produzione documentale in atti non solo non è possibile far discendere alcuna concreta possibilità di stipulare un contratto di locazione dell'immobile stesso ma, a monte, non emerge nemmeno la volontà del proprietario di procedere in tal senso. Pertanto, in assenza di ulteriori circostanze di fatto che facciano presumere detta intenzione, la domanda risarcitoria non può essere accolta.

5. Alla soccombenza di parte convenuta segue la sua condanna al pagamento delle spese processuali sostenute dall'attrice le quali vengono liquidate nel dispositivo, secondo i parametri minimi del D.M. n. 55 del 2014, attesa la non particolare complessità della controversia, calcolati per tutte le fasi processuali, tenuto conto di quanto previsto per le cause aventi un valore compreso tra 26.000 e 52.000 euro


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- accerta l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita stipulato alle parti ai sensi dell'art. 1454 c.c. per grave inadempimento di;
Controparte_1
- condanna al rilascio immedianto in favore di Controparte_1 Parte_1 dell'immobile sito nel Comune di Sant'Alessio con Vialone, Via Degli Ontani n. 20, costituito o da appartamento e locale cantina, così identificati al Catasto Fabbricati di detto
Comune: - sezione A, foglio 3, mappale 280, sub. 4, Cat. A/2, Consistenza 5 vani, Rc
pagina 6 di 7 322,79; - Sezione A foglio 3, mappale 280, sub. 2/3, cantina;
- Sezione A, foglio 3, mappale 280, sub. 6, giardino.
- rigetta la domanda di condanna al risarcimento del danno;

- condanna, altresì, parte convenuta al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in euro 545 per anticipazioni ed in euro 3.809 per compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge.
Pavia, 18 aprile 2025
Il Giudice
Andrea Francesco Forcina
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