n. 570/2023 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di COMO
Sez II CIVILE
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 570/2023 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. e dell'avv. GUARISCO ILARIA Pt_1 P.IVA_1
RICORRENTE contro
(C.F. ) contumace CP_1 C.F._1
RESISTENTE
Il giudice, all'esito dell'udienza odierna, ha emesso la seguente: ordinanza
Con ricorso ex art 702 bis cpc depositato il 13/2/2022, il condominio deduceva che nell'atto Pt_1 di acquisto di , proprietaria di un appartamento al piano terra, acquistato con atto CP_1 notarile a firma del notaio dott.ssa in data 26/7/2010, era compreso il “diritto esclusivo e Per_1 perpetuo della porzione di area comune a parte del mappale 8954 subalterno 701 adibita a posti auto, con la relativa area di manovra antistante”, che secondo Cass. SU 28972/2020 confliggeva con il principio del numero chiuso dei diritti reali e, ancor più con l'art. 1102 c.c., con la conseguenza che la costituzione tale diritto risultava contra legem e quindi, l'uso dell'area su cui il diritto insisteva, non poteva essere esclusivamente e perpetuamente goduto dalla CP_2 resistente. Lamentava inoltre che da anni aveva abbandonato un'auto in detta area, in modo CP_1 da precludere il pari uso degli altri condomini per cui la conveniva in giudizio per far dichiarare la nullità dell'atto di compravendita del 26/7/2010 nella parte in cui era compreso il “diritto esclusivo
e perpetuo della porzione di area comune”, con salvezza del resto ma la condanna della resistente alla liberazione dell'area occupata.
restava contumace e all'odierna udienza la causa veniva decisa con la presente CP_1 ordinanza.
In base all'art 1421 cc sussiste la legittimazione del ricorrente, che agisce in giudizio a Parte_2 tutela di un bene comune
Come osservato dal ricorrente, Cass SU ha stabilito che “la pattuizione avente ad Parte_2 oggetto l'attribuzione del cd. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art.
1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del "numerus clausus" dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia
Pagina 1 contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'art. 1419
c.c., costituire un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente "inter partes") di natura obbligatoria”.
Ne consegue che l'attribuzione alla resistente el “diritto esclusivo e perpetuo della porzione CP_3 di area comune” con l'atto di vendita dell'unità immobiliare, risulta affetta da nullità, perché lesiva del diritto degli altri condomini a un uso paritario dell'area comune.
Detta nullità non ha alcuna incidenza sulla validità della vendita della proprietà dell'unità immobiliare, dovendosi logicamente ritenere ex art. 1419 cc, che l'avrebbe acquistata CP_3 comunque, anche senza ottenere il diritto esclusivo e perpetuo dell'area comune.
Deve inoltre escludersi che sia stato comunque costituito un diritto d'uso, di natura reale od obbligatoria, in favore della resistente, non risultando l'esistenza di un regolamento di condominio di natura contrattuale, cioè con limitazione dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, o con attribuzione ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri.
La resistente dev'essere infine condannata a liberare l'area occupata, per consentirne il pari utilizzo degli altri condomini.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza della resistente

PQM

1. dichiara la nullità dell'atto di compravendita a firma del notaio rogato in Persona_2
Busto Arsizio in data 26.7.2010, reg. part. 12571 – reg. gen. 20726 limitatamente alla parte di seguito trascritta: “E' altresì compreso nella vendita il diritto esclusivo e perpetuo della porzione di area comune a parte del mappale 8954 subalterno 701 adibita a posti auto, con la relativa area di manovra antistante, indicata con i numeri 7-8-10-11-12-13-14-15-16-17-
18-19-20 sul tipo planimetrico allegato sotto la lettera “A” all'atto in data 18 aprile 2007
n. 123364/24132 di repertorio a rogito Notaio di Como, ivi registrato il Persona_3 giorno 16 maggio 2007 al n. 4221 e trascritto a Como il 16 maggio 2007 ai nn.
17322/10547”;

2. condanna alla liberazione dell'area di cui sopra, a propria cura e spese, CP_1 ovvero, in caso di mancata spontanea esecuzione, a cura del ricorrente, ma a Parte_2 spese della medesima;

3. condanna al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in € 286,00 per CP_1 spese ed € 4.000,00 per onorari, oltre il 15% per rimborso spese forfettarie, Iva e Cpa
Ordinanza provvisoriamente esecutiva.
Si comunichi.
Como, 09/04/2025 Il giudice
Giovanni Luca Ortore
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