TRIBUNALE DI LECCE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce, in persona del Giudice Onorario, all'udienza del 15 aprile
2025, tenuta a trattazione scritta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 9716/2022 R.G., avente ad oggetto ”Azione di risoluzione contrattuale” e vertente tra rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Capone, Parte_1
- Attrice - contro
rappresentata e difesa dall'Avv. Paolo Marseglia, CP_1
- Convenuta -

Fatto e Diritto
Con atto di citazione del 5.12.2022, ritualmente notificato, Parte_1
evocava in giudizio , onde sentir accogliere le seguenti conclusioni: CP_1
“a) Dare atto della risoluzione del preliminare di vendita per esclusivo inadempimento della SI.ra e della dichiarazione di recesso CP_1
espressa dalla SInora con raccomandata AR del 10/06/2022, Parte_1
confermando il diritto dell'attrice a trattenere la somma di € 8.000,00, prevista dalle parti quale caparra confirmatoria;
b) Accertare e quantificare i danni causati all'immobile di Lizzanello via Dante Alighieri n. 78, così come indicati in narrativa del presente atto, dalla SInora , dichiarando la stessa CP_1
tenuta al risarcimento e, per l'effetto, condannarla al pagamento della somma di
€ 8.350,00 in favore della SI.ra , oltre il costo della perizia Parte_1
1 tecnica giurata pari a € 594,63, in una € 8.944,63, o in altra somma maggiore o minore che risulterà dovuta in corso di causa oltre interessi dalla domanda al reale soddisfo;
c) accertare e dichiarare la SI.ra tenuta al CP_1
pagamento in favore dell'attrice della somma di € 3.000,00, a titolo di indennità di occupazione dell'immobile in Lizzanello via Dante Alighieri n. 78, così come richiesto in narrativa del presente atto o in altra somma, maggiore o minore, che risulterà dovuta in corso di causa, oltre interessi dalla domanda al reale soddisfo;

d) Condannare la convenuta al pagamento di spese e competenze per la fase della negoziazione assistita, oltre alle spese e competenze del presente giudizio da liquidarsi, secondo il prudente apprezzamento dell'on.le giudicante.”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 17.11.2023, si costituiva tardivamente , al fine di impugnare e contestare CP_1
integralmente l'atto introduttivo del giudizio e chiedere l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “… dichiarare l'inammissibilità dell'azione intrapresa poiché contraria al dettato dell'art. 1385 cc, accertare, incidentalmente, che la caparra confirmatoria è trattenuta illegittimamente dalla SI.ra . Pt_1
Rigettare le domande avanzate dalla SI.ra per quanto dedotto in Pt_1
narrativa. Con vittoria di spese e competenza di giudizio.”.
La causa veniva istruita mediante la produzione documentale,
l'interrogatorio formale della convenuta e la prova testimoniale.
Quindi, all'odierna udienza, previa precisazione delle conclusioni e a seguito di trattazione scritta, si perveniva alla definizione del giudizio, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
§§§§§§§§§§§
La domanda avanzata da può essere accolta nei seguenti Parte_1
termini.
Ai sensi dell'art. 1385 c.c.: “Se al momento della conclusione del contratto
[1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
2 Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed eSIere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione
o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
In materia di caparra confirmatoria gli aspetti più interessanti e controversi riguardano gli effetti che derivano dall'inadempimento del contratto principale. Il patto di caparra ha carattere accessorio in quanto presuppone un contratto principale che esso è diretto a rafforzare e di cui segue le vicende. Le parti che si avvalgono di questo strumento dispongono, in caso di inadempimento di una di esse, dei rimedi posti dal secondo e dal terzo comma dell'art.1385 c.c.. Nel primo caso la norma stabilisce che “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente,
l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed eSIere il doppio della caparra”.
La norma parla, dunque, di facoltà di recesso a favore della parte non inadempiente.
La regola dettata dal secondo comma dell'art.1385 c.c., non deroga quindi alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento ma si coordina con le norme di cui agli artt.1453 e segg. Ne segue che: il c.d. recesso previsto dalla norma avrà efficacia retroattiva tra le parti (art.1458 c.c.) e si giustificherà solo in caso di inadempimento imputabile e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (art.1455 c.c.).
E' importante sottolineare quali siano le conseguenze di questa particolare forma di recesso/risoluzione: il contraente che se ne avvale ha il diritto di trattenere la caparra (l'accipiens) o eSIere il doppio di questa (il tradens). Più precisamente, la parte che risolve il contratto ai sensi del secondo comma dell'art.1385 c.c. limita la sua pretesa all'importo della caparra (o al suo doppio) e, soprattutto, non ha bisogno di dimostrare di aver subito un danno effettivo. Il solo fatto dell'inadempimento fa sorgere in capo al contraente che lo ha subito il diritto di
3 risolvere il contratto e di ottenere la caparra. D'altro canto la parte inadempiente non può provare che il danno effettivo è inferiore all'importo della caparra.
Nella caparra confirmatoria la predeterminazione del danno non vincola la parte non inadempiente, la quale può scegliere un'altra via per soddisfare i propri interessi, quella concessa dal terzo comma dell'art.1385 c.c.: può domandare l'esecuzione ovvero la risoluzione del contratto per via giudiziale e, comunque, il risarcimento del danno secondo le norme generali.
Pertanto, la norma in questione mette a disposizione del creditore due discipline “alternative”: la parte “non in torto” può scegliere se avvalersi del rimedio posto dal secondo comma dell'art.1385 c.c. (il recesso/risoluzione con richiesta della caparra o del suo doppio) ovvero se avvalersi del rimedio di cui al terzo comma della norma (esecuzione o risoluzione giudiziale e risarcimento del danno).
Con ordinanza n. 18392 dell'8 giugno 2022, la seconda sezione civile della
Suprema Corte di Cassazione ha emesso il seguente principio di diritto
“Conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione di un contratto cui
è acceduta la prestazione di una caparra confirmatoria, l'esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso e la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra (o alla corresponsione del doppio di quest'ultima), in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio”.
Nel caso di specie, l'attrice, quale proprietaria di un immobile sito in
Lizzanello (LE), alla via Dante Alighieri n. 78, accettava una proposta d'acquisto di detto immobile formulata dalla per il prezzo di € 140.000,00, ivi CP_1
compresi beni mobili e arredi presenti nell'immobile.
Le parti sottoscrivevano in data 03/03/2021 un contratto preliminare di vendita, predisposto dal Mediatore affiliato Tecnocasa e pattuivano che la stipula sarebbe stata effettuata entro e non oltre il 15.04.2022, innanzi al notaio scelto dall'acquirente.
4 La in qualità di promissaria acquirente, versava contestualmente CP_1
alla sottoscrizione del preliminare, un acconto di € 8.000,00, da imputarsi anche quale caparra confirmatoria per il caso di inadempimento, ed entrava nell'immediato in possesso dell'abitazione in questione;
inoltre, l'odierna convenuta, con la citata scrittura privata, si impegnava al versamento mensile della somma di € 200,00, per un anno, da imputarsi quale acconto sul prezzo di vendita.
Sennonchè, giunto il termine del 15/04/2022, concordato tra le parti per la stipula, la rilasciava l'immobile e gli arredi a suo tempo consegnati dalla CP_1
venditrice, restituendo le chiavi alla , così rendendosi inadempiente. Pt_1
L'odierna attrice, con raccomandata AR del 10/06/2022, dichiarava espressamente di voler recedere dalla scrittura privata del 03/03/2021, a far data dal 15 Aprile 2022, trattenendo la somma di € 8.000,00, prevista dalle parti quale caparra confirmatoria, riservandosi, inoltre, di richiedere i danni arrecati sia all'abitazione che agli arredi;
la predetta raccomandata rimaneva senza riscontro da parte della convenuta (cfr. doc. in atti).
In sede di interpello, ha dichiarato di aver preavvisato CP_1
l'agente immobiliare, SI. , di voler rilasciare l'immobile in Testimone_1
questione, affermando che, a seguito di tale sua comunicazione, la casa era stata nuovamente posta in vendita, tanto è vero che, mentre ancora la stessa vi abitava, si recavano in visita gli acquirenti interessanti.
La inoltre, ha dichiarato che, comunque, non le era stato concesso CP_1
il mutuo necessario per l'acquisto dell'immobile in questione (cfr. dich. CP_1
verb. ud. 29.11.2023).
[...]
Il teste , escusso all'udienza del 20.03.2024, ha Testimone_1
dichiarato di non ricordare nulla in merito ad un eventuale preavviso di rilascio comunicatogli dalla (cfr. dich. teste , verb. ud. 20.03.2024). CP_1 Tes_1
Orbene, a parere della scrivente, non v'è alcun dubbio circa l'inadempimento della in ordine alla mancata stipula del definitivo di CP_1
compravendita, atteso che, come la stessa ha confessato in sede di interpello, non le era stato concesso il mutuo necessario per l'acquisto dell'immobile oggetto del
5 preliminare di vendita e, quindi, molto verosimilmente, proprio per tale ragione, la stessa si era determinata al rilascio dell'immobile, essendosi trovata nell'impossibilità di addivenire all'acquisto dello stesso.
Inadempimento che può senz'altro definirsi di non scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 c.c., vista la sua negativa incidenza sul sinallagma contrattuale, avendo inevitabilmente compromesso l'utilità che l'altra parte intendeva conseguire dal contratto definitivo.
Dal canto suo, la ha legittimamente esercitato il recesso, così come Pt_1
disciplinato dall'art. 1385 c.c., con conseguente diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria e non anche, però, il diritto di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso.
Invero, il recesso del contraente non inadempiente viene qualificato come uno speciale strumento risolutivo, non dissimile dall'azione generale disciplinata dagli artt. 1453 ss. c.c., che, pertanto, produce l'estinzione del contratto.
In caso di adempimento, dunque, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta;
in caso contrario, invece, funge da ristoro patrimoniale per la parte che eserciti il recesso.
Il recesso offre il vantaggio di non dover fornire la prova dell'eventuale danno e di ottenere una spedita liquidazione, ma, nel contempo, comporta lo svantaggio di non poter assicurare un risarcimento integrale (se superiore alla caparra versata).
Stante quanto innanzi, la domanda attorea di risarcimento danni deve essere rigettata, avendo la legittimamente esercitato il recesso e trattenuto la Pt_1 caparra, pari ad € 8.000,00.
Quanto alla domanda attorea avente ad oggetto la condanna della convenuta al pagamento dell'indennità di occupazione, si osserva quanto segue.
Si condivide, in materia, il seguente orientamento giurisprudenziale: “In tema di preliminare di vendita immobiliare, il fatto che il promittente alienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite e autorizzato l'esecuzione di
6 lavori di ristrutturazione non esclude il suo diritto alla riparazione del pregiudizio per l'illegittima occupazione del bene, ove sia accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita è imputabile alla condotta inadempiente del promissario acquirente, poiché l'esercizio del recesso ex art.
1385 c.c. determina il venir meno della causa della detenzione anticipata, con conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l'occupazione divenuta senza titolo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta.”
(Cassazione civile sez. II, 27/02/2025, n.5201).
Nel caso di specie, parte attrice ha affermato di aver ricevuto dalla CP_1
l'importo mensile di € 200,00, a far data dall'immissione in possesso sino al rilascio, da imputarsi a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Orbene, in questa sede, l'attrice non ha fornito alcuna prova idonea a riscontrare la propria domanda di risarcimento della convenuta al pagamento di una indennità mensile di occupazione pari ad € 450,00; pertanto, la scrivente ritiene che la somma pari ad € 200,00, corrisposta mensilmente dalla sino CP_1
al rilascio dell'immobile, possa ritenersi satisfattiva della tutela risarcitoria per
l'occupazione divenuta senza titolo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce, in persona del Giudice Onorario, definitivamente pronunciando nel presente giudizio, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così dispone;

• Accoglie in parte la domanda attorea;

• Dichiara legittimo il recesso operato da , con Parte_1
conseguente ritensione della caparra confirmatoria, pari ad € 8.000,00;
• Condanna alla rifusione delle spese di lite in favore CP_1
dell'attrice, liquidate in complessivi € 4.500,00, oltre accessori di legge, se dovuti;

• Dichiara provvisoriamente esecutiva la presente sentenza.
7 Lecce, 15 aprile 2025
Il giudice onorario
Dr.ssa Elena Di Noi
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