N. RG. 2712/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TERNI

Il giudice, dott.ssa Elisa Iacone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2712 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022 del
Tribunale di Terni, vertente
TRA
C.F.: C.F.: Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
, rappresentati e difesi dall'Avv. Monia Farnesi ed elettivamente C.F._2
domiciliati presso il suo Studio in Terni alla Via Galvani n. 18, giusta procura in atti attori
E
(P. IVA ) in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Cassese ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma Via Marcantonio Colonna 7, giusta procura in atti convenuta
OGGETTO: recesso dal contratto del conduttore
CONCLUSIONI: come precisate all'udienza del 13.2.2025.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato i sig.ri E Parte_1 Parte_2
hanno evocato in giudizio davanti all'intestato Tribunale la società
[...] [...]
per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “dichiarare Controparte_1 l'efficacia della risoluzione con effetto immediato esercitata con pec del 28.10.2022, in relazione al contratto di locazione stipulato tra i IGg.ri e e la Parte_1 CP_2 [...]
in data 28.09.2022, e registrato in data 03.10.2022, per causa CP_1 CP_1
esclusivamente imputabile alla convenuta;
- condannare la alla Controparte_1 rifusione, nei confronti della IG.ra , della somma di € 820,00, corrisposte dalla Parte_1
stessa per la costituzione di deposito cauzionale e per spese di registrazione - condannare
[...]
al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dalla IG.ra da Controparte_1 Parte_1 valutarsi anche in via equitativa a seguito dell'istruttoria svolta. Con condanna al pagamento di tutte le spese legali e processuali da distrarre a favore del sottoscritto legale antistatario”.
A fondamento della propria domanda hanno dedotto quanto segue:
- nel settembre 2022, la IG.ra si è rivolta all'agenzia di Parte_1 CP_3
, alla ricerca di un appartamento da locare, evidenziando la necessità di Controparte_4
stipulare il contratto entro il primo novembre 2022 (visto che avrebbe dovuto lasciare la propria abitazione familiare entro il 30 ottobre 2022), nonché la presenza di un giardino od un terrazzo per la gestione del cane;

- Il titolare dell'agenzia ha proposto un appartamento di recente costruzione, sito in Via degli
Arroni 119, Terni, mai abitato in precedenza, questo è stato mostrato alla IG.ra la Parte_1
quale lo ha trovato di proprio gradimento, quindi, concordando con il IG. e la CP_4
proprietaria dell'immobile, il pagamento di un canone CP_1 Controparte_1 mensile di € 350,00;
- Il contratto è stato stipulato in data 28.09.22, indicando, quale contraente, anche il IG. che si era prestato unicamente quale garante per il pagamento del canone di Parte_2
locazione;
- la IG.ra ha provveduto al saldo del compenso dovuto all'agente immobiliare Parte_1
(€ 350,00), nonché al pagamento di € 820,00 come richiesto dalla Controparte_4 convenuta (€ 700,00, per la costituzione del deposito cauzionale, e, quanto ad € 120,00, per la registrazione del contratto di locazione);
- alla sottoscrizione del contratto sono state consegnate le chiavi dell'appartamento, ma, una volta entrata nell'immobile locato, la IG.ra si è accorta dell'esistenza di alcuni Parte_1 vizi non conoscibili né evidenziati dall'agente e dal locatore prima della firma: le chiavi consegnate non consentivano l'apertura del cancello di accesso al palazzo (una volta entrati nel cortile, l'unico modo di uscire era rientrare nell'appartamento e procedere all'apertura elettronica del medesimo cancello); la porta risultava deteriorata da un tentativo di scasso, vi erano delle macchie di umidità sul soffitto, non presenti alla visita prima della stipula del contratto, una volta attivatasi per l'allaccio delle diverse forniture, veniva informata dai tecnici incaricati che il contatore elettrico non era mai stato installato, e che esisteva un unico contatore per l'erogazione dell'acqua nell'intero palazzo non raggiungibile perché situato all'interno della costruzione in una stanza chiusa, di cui la non aveva Parte_1
ricevuto le chiavi;

- è stata immediatamente contattata la lamentando tutti i vizi rilevati;
CP_1
- il preventivo inviato dalla Umbria Energy SpA per l'installazione del contatore elettrico è risultato pari ad € 531,60, con riferimento unicamente alla messa in posa del contatore;
specificando che l'onere dell'installazione era a carico del locatore, come i lavori di predisposizione per l'installazione stessa;

- con pec del 28.10.2022 è stato esercitato il diritto di recesso con effetto immediato per cause imputabili al locatore.
In data 4.2.2023, la convenuta si è costituita in giudizio mediante deposito di comparsa di costituzione in cui ha dedotto quanto segue:
- i conduttori si sono resi sin da subito inadempienti nel pagamento dei canoni di locazione
(euro 350,00 al mese), iniziando dal primo canone del mese di novembre 2022, sino a quello del mese di febbraio 2023, per complessivi euro 1.400,00;
- il contratto di locazione è stato sottoscritto in data 28.09.2022 con contestuale consegna delle chiavi e immissione nel possesso dell'appartamento dei conduttori e Parte_1
la prima volta in cui è stata evidenziata l'esistenza dei vizi alla isale al Pt_2 CP_1
28.10.2022 tramite la pec con cui è stato esercitato contestualmente il recesso dal contratto di locazione, nessuna contestazione è stata mossa nel mese che è decorso dalla data di immissione in possesso;

- i vizi lamentati non sono idonei a giustificare il recesso, al contrario, sussistono gli estremi per la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di parte attrice atteso che ricorrono le condizioni dell'art. 5, L. n. 392/78;
- improcedibilità della domanda per violazione dell'articolo 5 comma 1 bis, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, poiché gli attori non hanno esperito il procedimento di mediazione obbligatorio;

- l'attrice ha continuato ad usufruire dell'immobile oggetto di causa ragione per cui, in via riconvenzionale, previo accertamento della illegittimità della richiesta risoluzione contrattuale, viene richiesta la risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori e risarcimento dei danni cagionati dagli attori. All'udienza del 4/4/2023 gli attori hanno aderito all'eccezione sollevata dalla convenuta sul mancato esperimento di Mediazione, dichiarandosi disposti al rilascio dell'immobile ed è stato chiesto un rinvio per ipotesi conciliativa.
All'udienza del 9/5/2023 le parti hanno dato atto che la mediazione non era ancora stata esperita,
l'attrice ha offerto le chiavi dell'immobile banco iudicis, ma non le ha consegnate e la convenuta ha dichiarato che la consegna delle chiavi dell'immobile sarebbe dovuta avvenire alla verifica dello stato dell'immobile.
Il Giudice, rilevata l'improcedibilità della domanda, ha assegnato gg.15 per l'istanza di Mediazione
e fissato per trattazione all'udienza del 20/6/23.
All'udienza del 20/6/23 l'attrice ha dichiarato di aver depositato l'istanza di Mediazione fissata per il 13/7/23 chiedendo rinvio dopo tale data e la convenuta non si è opposta, pertanto, il Giudice ha rinviato all'udienza del 10/10/23.
Il 12/9/23 è stata svolta la Mediazione conclusasi con verbale negativo n. 132/2023 e gli attori non hanno rilasciato l'immobile.
All'udienza del 10/10/23, gli attori hanno riproposto offerta chiavi dell'immobile banco iudicis, ma non sono state consegnate, in quanto, la consegna è stata subordinata alla ritenzione dei 2 canoni versati a titolo di deposito cauzionale e alla rinuncia alle domande con spese compensate. La convenuta ha dichiarato che la consegna delle chiavi dell'immobile doveva avvenire alla verifica dello stato dell'immobile, in ordine ai canoni insoluti, si è riservata di effettuare una controproposta all'esito di tale verifica. Pertanto, le parti hanno chiesto un ulteriore rinvio per trattative.
All'udienza del 28/11/23 le parti hanno dato atto che l'immobile non era stato ancora rilasciato, fissando per la riconsegna l'ulteriore data del 10/12/23 e chiedendo rinvio a data successiva.
In data 6/1/24, alla presenza dei rispettivi legali, le parti, con l'ausilio dell'Ing. , Controparte_5 hanno redatto verbale di rilascio dell'appartamento e riconsegna chiavi, contestualmente alla verifica sul posto dello stato dell'immobile, del quale si evince che:
- il citofono esterno risultava divelto e mancante;

- il frontale della caldaia risultava smontato e non risultavano la centralina e i relativi accessori;

- mancavano 2 applique esterne;

- la porta d'ingresso presentava tracce d'effrazione;
- l'appartamento si presentava in discreto stato di conservazione, con tracce trascurabili di umidità sul soffitto della parete di fronte la porta.
La causa è stata istruita sia in via documentale che orale. Dopo l'assegnazione della causa allo scrivente Giudice è stata fissata l'udienza del 13.2.2025 per la precisazione delle conclusioni e, all'udienza svoltasi in pari data, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art 190 cpc.
La domanda attorea, alla luce di tutte le argomentazioni difensive svolte e delle rassegnate conclusioni, non risulta fondata per le ragioni di seguito illustrate.
In primo luogo, infatti, occorre chiarire che, nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, come nel caso di specie, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi e alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cfr Cass
Civ. sezione II civile, sentenza 30 maggio 2017 n. 13627).
Nel caso di specie, gli attori hanno dedotto che le chiavi consegnate non consentivano l'accesso al palazzo ed erano inservibili, la porta di accesso all'appartamento era deteriorata da un tentativo di scasso, al soffitto vi era la presenza di macchie d'umidità, il contatore elettrico non era mai stato istallato, neanche quello del gas e il palazzo aveva un unico contatore dell'acqua.
A fronte della presenza di questi vizi e del rifiuto del locatore di intervenire a provi rimedio, hanno esercitato il diritto di recesso dal contratto di locazione con effetto immediato per cause imputabili al locatore stesso, invocando a sostegno delle proprie ragioni l'art. 1575 cc.
Tuttavia, la ricostruzione affermata dagli attori risulta non risulta fondata in quanto priva di elementi di riscontro e, in ogni caso, non idonea a giustificare il recesso dal contratto.
In primo luogo, infatti, occorre sottolineare che nel contratto di locazione regolarmente sottoscritto, all'art. 2, si legge: “parte conduttrice dichiara di aver esaminato l'immobile oggetto del presente contratto con l'ausilio di persona esperta di sua fiducia e di averlo trovato adatto al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possano influire sulla salute di chi vi abita e di accettarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, dichiarando espressamente a tal riguardo, di accettarlo senza riserve , “come visto e piaciuto”.
In secondo luogo, dalla testimonianza della sig.ra (madre della ricorrente), Testimone_1 all'udienza del 28/11/24, si evince che i conduttori erano già a conoscenza delle condizioni dell'immobile già prima della conclusione del contratto avvenuta alla fine del mese di settembre
2022, in particolare, la teste ha dichiarato: che feci a metà settembre del 22 mi recai insieme a mia figlia e all'agente immobiliare, nell'immobile locato in via degli Arroni 119; e in quella occasione trovammo che c'era stato un tentativo di scasso e appoggiato fuori dalla porta c'era un vetro rotto che evidentemente era quello inizialmente situato nella porta che poi era stato cambiato mentre il legno della porta si presentava rovinato come anche il nottolino della chiave e mancava il citofono, come mancavano anche le luci interne. In tale occasione non vidi le macchie. In seguito, tornai senza mia figlia e in quella occasione che penso fosse dopo circa una settimana-dieci giorni c'erano anche i tecnici dell'ASM per verificare dove mettere i contatori che mancavano. Mi dissero in quella occasione che i contatori sarebbero stati installati ex novo a nostre spese e io feci presente che mia figlia non avrebbe pagato alcunché perché i contatori erano evidentemente al servizio dell'immobile e sarebbero rimasti lì anche al servizio di altri occupanti. In quella occasione per la prima volta vidi le macchie sulla parete della stanza d'ingresso site in alto.>>
Dalla documentazione versata in atti, inoltre, si evince che gli attori hanno esercitato il recesso con effetto immediato dalla locazione ai sensi dell'art. 1578 cc, non vi sono, di contro, evidenze in merito a tentativi di interlocuzione con la convenuta.
Ad ulteriore conferma del fatto che gli attori erano consapevoli del fatto che era necessario procedere all'allaccio delle utenze, trattandosi di immobile che non era mai stato abitato, vi è il dato temporale: la consegna dell'immobile è avvenuta contestualmente alla sottoscrizione del contratto il
28/9/2022, mentre la decorrenza del primo canone di locazione è stata postergata al 1/11/2022, proprio per garantire il tempo necessario all'allaccio delle utenze.
In ogni caso, riguardo al contatore elettrico, la conventa non ha rifiutato il costo a suo carico delle spese dell'istallazione, sul punto, infatti, non vi è in atti alcuna prova del dissenso.
Quanto al contatore dell'acqua generale, invece, questo è collocato all'interno del vano tecnico chiuso del , le chiavi sono in mani dell'Amministratore e non degli inquilini, visto che CP_6
ogni appartamento è fornito del proprio contatore di acqua a defalco, che contabilizza i singoli consumi di ogni abitazione, rilevati periodicamente.
Infine, le macchie d'umidità presenti sono risultate irrilevanti come confermato dall'Ing. CP_5
all'udienza del 23/1/25: “Confermo quanto indicato nella relazione;
circa le macchie di
[...] umidità riscontrate che non ho indicato nella perizia preciso che ne ho indicata l'esistenza nel verbale di accesso e ho considerato il fenomeno trascurabile tanto da non indicarlo nella relazione finale”
Quanto appena evidenziato, quindi, rende illegittimo il recesso senza preavviso e senza giustificato motivo esercitato della conduttrice, posto che non può addebitarsi alcuna condotta inadempiente alla convenuta. Al contrario, risulta indiscusso che gli attori hanno avuto la disponibilità dell'immobile per molti mesi e non hanno mai pagato il canone di locazione.
Inoltre, al momento del rilascio in data 06.01.2024, sono stati rilevati diversi danneggiamenti come sopra evidenziato e come dimostra la documentazione versata in atti da parte convenuta, da cui risulta che sono stati accertati danni per € 5.033,72.
Logica conseguenza delle precedenti affermazioni è la dichiarazione di risoluzione del contratto oggetto di causa per inadempimento degli attori.
In tema di locazione, come è noto, il pagamento dei canoni costituisce una delle obbligazioni primarie ed essenziali che incombono sul conduttore, per cui l'omesso pagamento alle scadenze incide su tutta l'economia del contratto e rende inutile una valutazione specifica della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto (cfr. Tribunale Roma sez. VI, 21/07/2021,
n.13275 e sez. VI, 19/07/2021, n.12529).
In particolare, si sostiene che "al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede" (Cassazione, Sez. III, 26.7.2019, n. 20322; Cassazione, Sez. III, 10.1.2008, n. 261) ed ancora
“in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17020 del 26/05/2022).
Applicando tali principi al caso di specie, dunque, è evidente che il mancato versamento del canone di locazione da parte degli attori deve essere considerato di sicura rilevanza ed ha determinato senza dubbio un'alterazione del sinallagma contrattuale perché, pur continuando a fruire del godimento dell'immobile locato nella sua pienezza, ha omesso di pagare il corrispettivo previsto per la locazione. Infatti, l'inadempimento dei conduttori è iniziato fin dalla conclusione del contratto e tale sospensione era del tutto ingiustificata, soprattutto in considerazione del fatto che gli stessi erano a conoscenza delle condizioni in cui si trovava l'immobile prima della sottoscrizione del contratto e, quindi, le hanno espressamente accettate e, in ogni caso, hanno continuato a godere dell'appartamento per molti mesi ritardando la consegna delle chiavi.
Quanto appena detto, quindi, comporta il rigetto delle domande formulate in via principale da parte attrice, con conseguente accoglimento della domanda riconvezionale formulata dalla convenuta.
Pertanto, deve essere dichiarata – ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1453 c.c. – la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa per inadempimento della conduttrice, con condanna al pagamento in favore della locatrice della somma di € 4.900,00 a titolo di canoni insoluti dal mese di novembre 2022 al mese di gennaio 2024, oltre alla somma di euro 4.333,72 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale documentato a fronte dei danneggiamenti subiti all'interno dell'appartamento (euro 5.033,72 iva inclusa detratto il deposito cauzionale di euro 700,00 versato dagli attori il cui diritto di ritenzione viene riconosciuto in capo alla locatrice), a cui si deve aggiungere la somma di euro 2.100 in applicazione del disposto dell'art. 5 del contratto di locazione che, in caso di recesso anticipato, in assenza del periodo di preavviso di sei mesi, stabilisce che il conduttore è tenuto a corrispondere alla locatrice 6 mensilità, considerato, altresì, che nel caso di specie il recesso non è risultato giustificato in ragione delle motivazioni sopra esposte.
Le spese di lite seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto degli importi di cui alla tabella allegata al D.M. 55/2014 (come aggiornata dal D.M. 147/2022) per i giudizi ordinari di cognizione innanzi al Tribunale, in base al valore del decisum (scaglione da € 5.201,00 ad € 26.000,00), alla natura e alla complessità della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- rigetta le domande svolte da e nei Parte_1 Parte_2
confronti della Controparte_1
- in accoglimento della domanda svolta dalla Controparte_1
nei confronti di e dichiara, ai sensi Parte_1 Parte_2 dell'art. 1453 c.c., la risoluzione per inadempimento dei conduttori del contratto di locazione oggetto di causa e condanna quest'ultimi a pagare in favore della locatrice la somma di €
4.900,00 a titolo di canoni insoluti dal mese di novembre 2022 al mese di gennaio 2024; la somma di euro 4.333,72 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale documentato per danneggiamenti subiti all'interno dell'appartamento (euro 5.033,72 iva inclusa detratto il deposito cauzionale di euro 700,00 legittimamente ritenuto dalla locatrice); la somma di euro 2.100 a titolo di lucro cessante per recesso anticipato esercitato illegittimamente e in violazione del disposto dell'art. 5 del contratto di locazione;

- condanna e , in solido tra di loro, alla Parte_1 Parte_2
rifusione in favore di delle spese Controparte_1 processuali, che liquida complessivamente in € 2.540,00, oltre spese forfettarie (15%), CPA
e IVA se dovuta
Terni, 5.6.2025
Il giudice dott.ssa Elisa Iacone