R.G. n. 6797/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
I Sezione Civile in persona del Giudice Onorario, dott.ssa Irene Ada GIANNUZZI, all'esito della discussione orale delle parti all'udienza del 22/5/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 6797 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2023, vertente
TRA
(C.F. ) Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. AZ GE per procura in atti
- attore -
E
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'avv. PUNZI DIANA ANGELA come da procura in atti;

- convenuto -

All'udienza del 22/5/2025 le parti si sono riportate alle conclusioni già rassegnate.
RAGIONI DELLA DECISIONE
con atto di citazione del 10/3/2023 ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_1
esponendo che: con contratto di locazione stipulato in data 28/2/14, la sig. concedeva in P_
locazione ad uso commerciale al sig. , quale titolare della ditta individuale Controparte_1
“Capelli & Dintorni di Tortoriello Vito” gli immobili contraddistinti in catasto del Comune
1

di Colliano al foglio 31 part.759/2, Cat. C/1, classe 8 mq 119,00 e al foglio 31 part.759/3 cat C/2 classe 5, per un importo di € 2.479,12 di cui €206,59 come canone mensile;

-in data 24/11/21, decedeva la sig.ra lasciando esso attore quale legatario dei su P_
indicati beni immobili;

- in particolare, esso attore diveniva proprietario, per lascito legatario contenuto nel testamento della sig. pubblicato il 23/2/22, delle unità immobiliari site in P_
Colliano loc. Piani Grandi, 22 censite al foglio 31 part.759/2, Cat. C01, classe 8 mq 119,00
e al foglio 31 part.759/3 cat c/2 classe 5;
-con missiva, ricevuta dal sig. in data 03/3/22, esso attore chiedeva di procedere CP_1
alla voltura a suo favore del contratto di locazione e a fronte di tale richiesta il sig.
, con missiva del 07/3/22, chiedeva, a mezzo del proprio difensore di fiducia, la CP_1
documentazione attestante la titolarità della proprietà degli immobili oggetto del contratto di locazione;

-trasmessa al difensore di fiducia del sig. l'atto attestante la pubblicazione del CP_1
testamento, dal quale si evinceva l'acquisita proprietà da parte di esso attore, il CP_1
non provvedeva al pagamento del canone di locazione nulla comunicando circa la richiesta di voltura del contratto;

- esso attore ricorreva nei confronti di e otteneva dal tribunale di Salerno Controparte_1
decreto ingiuntivo n. 8113/2022 del 5/10/22, per il pagamento della somma di euro
1.446,13, oltre interessi e spese, per le mensilità scadute da marzo 2022 a settembre 2022, tenuto conto del canone mensile di € 206,59;
-a seguito della notifica dell'atto di precetto, il sig. provvedeva il pagamento CP_1 dell'importo precettato ma non provvedeva a corrispondere il canone locatizio maturato per i mesi successivi di ottobre, novembre e dicembre 2022 e per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2023, per un importo complessivo di euro 1.239,54.
Ciò premesso l'attore chiedeva convalidarsi lo sfratto per morosità; in via subordinata, in caso di opposizione, chiedeva emettersi ordinanza provvisoria di rilascio immediatamente esecutiva nonché decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento della somma di euro 1.239,54 per canoni scaduti e da scadere oltre interessi, dichiarandosi, in ogni caso, risolto il contratto di locazione delle unità immobiliari per il grave inadempimento del conduttore, con condanna del medesimo al rilascio.
2 Si costituiva il convenuto eccependo l'inammissibilità e la infondatezza della domanda attorea;
sosteneva di aver corrisposto i canoni di locazione per cui è causa al sig. Per_1
marito della de cuius, risultando essere questi l'unico erede legittimo della sig.
[...]
. Precisava di aver versato all'attore i canoni di locazione precedenti (da P_
marzo a settembre 2022), di cui decreto ingiuntivo e successivo precetto, solo per evitare aggravio di spese, avendo avuto in ritardo consapevolezza dell'iniziativa giudiziaria;

-esponeva che sia l'attore sia l'avv. DO ZZ (nonché altre 3 persone) risultavano essere legatari di plurimi beni immobili siti in Colliano, siccome identificati in un testamento olografo della sig.ra , deceduta il 24/11/21, testamento redatto il P_
10/8/15 e pubblicato per notaio il 23/2/22; Per_2
-riguardo la titolarità di detti immobili, esponeva che, in data 11/6/12, era morto il sig.
, padre della de cuius, senza che venisse effettuata alcuna denuncia di Persona_3
successione dalle eredi , moglie, e , figlia, e che il successivo Persona_4 P_
21/7/13 era deceduta anche la sig. e anche in questo caso la sig. non Per_4 P_
aveva effettuato denuncia di successione;

-precisava, al riguardo, che solamente nel 2018 erano state registrate le due successioni, ma unicamente in relazione all'immobile per civile abitazione sito in Salerno alla via Trento n.
17, censito in catasto fabbricati al fol. 36, part. 341, sub. 27, cat. A2, vani 6, abitazione che veniva poi venduta al sig. con atto per notaio in Eboli;
Persona_5 Per_2
-deduceva che in tale rogito, in premessa ed in ordine alla provenienza, il notaio aveva scritto che le due successioni (parziali) erano “integrative” di quelle registrate al n. 687,
Vol. 9990 dell'anno 2014 ed al n. 637 Vol. 1990 del 2014, evidenziando che dette successioni del 2014 non si riscontravano nelle ispezioni effettuate presso il servizio di
Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate;

-esponeva ancora che con , nel 2000, esso convenuto aveva stipulato il primo Persona_4 contratto di locazione dell'immobile ad uso commerciale di che trattasi onorando sempre il pagamento della sua obbligazione e di essere di lì a poco divenuto conduttore anche dell'appartamento soprastante per uso abitazione, precisando che in quel caso la sig. Per_4
non aveva inteso usare la forma scritta asserendo che sia il coniuge superstite di P_
sia il sig. esigevano i canoni di locazione dei locali
[...] Persona_1 Parte_1
in questione.
3 Instava, quindi, per il rigetto della domanda attorea sostenendo essere insussistente la morosità e si opponeva alla convalida dello sfratto nonché alla concessione dell'ordinanza di rilascio e all'emissione di decreto ingiuntivo per i canoni non corrisposti e, dunque, alla risoluzione del contratto.
Entrambe le parti hanno depositato in giudizio corposa documentazione relativa ai beni, come pervenuti a , e alle vicende successorie apertesi dopo la morte P_ dell'originaria locatrice.
Con ordinanza depositata in data 26/9/2023 è stata denegata l'ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento di rito ex artt. 667 e 426 c.p.c.; indi, esperito con esito negativo il procedimento obbligatorio di mediazione, quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale, all'esito del deposito delle memorie integrative, cui hanno provveduto entrambe le parti, è stata disposta CTU al fine di accertare, allo stato attuale,
l'effettivo proprietario dei beni per cui è causa, attraverso la ricostruzione analitica delle relative vicende successorie e l'accertamento di come tali beni siano pervenuti a P_
nonché le vicende degli stessi dopo la sua morte ed a seguito della pubblicazione del
[...] testamento olografo a favore dell'attore.
Vanno chiarite le motivazioni per le quali è stata disattesa la richiesta di rinvio della causa, formulata dal convenuto all'udienza del 29/1/2025 al fine di attendere la decisione in altro giudizio, promosso da nei confronti di soggetto diverso dal convenuto del Parte_1
presente processo, nel quale sarebbe stata sollevata questione circa la nullità del testamento olografo del 10/8/2015.
Premesso che nel presente giudizio è stata depositata solo l'ordinanza interlocutoria del dott. e non anche gli altri atti del procedimento richiamato dal convenuto, in CP_3
particolare l'atto introduttivo e la comparsa di risposta, va evidenziato che l'oggetto del presente giudizio è l'accertamento dell'inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni di locazione ai fini della risoluzione del contratto di locazione e non anche l'accertamento della validità o meno del testamento del 10/8/2015, per il quale va proposta apposita azione di impugnazione da intentarsi nei confronti di tutti i soggetti interessati, o la revindica della proprietà del bene concesso in locazione. Per tali ragioni non sono stati ravvisati i presupposti per la sospensione o rinvio del presente giudizio in attesa della definizione di quello pendente innanzi al giudice dott. . CP_3
4 Va poi dato atto che l'attore ha attestato la persistenza della morosità del conduttore convenuto relativamente al pagamento delle mensilità di ottobre, novembre e dicembre
2022 e per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2023, per un importo complessivo di euro
1.239,54.
La consulenza tecnica espletata in atti dall' Ing. è esaustiva e l'iter tecnico- Persona_6
argomentativo seguito nell'esposizione peritale non appare affetto da vizi logici che ne possano inficiare il contenuto. Pertanto, essa è posta a base della presente decisione.
Dopo approfondita ricostruzione delle vicende successorie dei beni di cui all'oggetto, il consulente ha accertato la insussistenza nella fattispecie di atti e comportamenti, posti in essere in vita dalla de cuius, che possano aver costituito rinuncia P_ all'accettazione dell'eredità dei genitori (la cui successione si è aperta in Persona_3
data 11/6/2012) e (successione apertasi il 21/7/2013), come si evince, tra Persona_4
l'altro dall'atto di stipula da parte di del contratto di locazione con il P_
, datato 28/2/2014, avente ad oggetto i locali oggetto di causa, e dalla Controparte_1
circostanza del possesso dei beni stessi, non controversa in punto di prova.
Trattasi nel caso in esame di accettazione tacita dell'eredità da parte della sig.ra P_
che si verifica ogni qualvolta il chiamato all'eredità compia un atto che presupponga
[...] necessariamente la sua volontà di accettare l'eredità e che egli non avrebbe il diritto di compiere se non nella sua qualità di erede.
Va infatti evidenziato che l'accettazione dell'eredità, oltre che in modo espresso, può avvenire anche mediante il compimento di atti incompatibili con la volontà di rinunciare alla stessa nonchè mediante il possesso dei beni ereditari che un “chiamato” all'eredità abbia tenuto per un tempo superiore a tre mesi. In altri termini, la legge presume che il chiamato all'eredità, il quale rimanga per più di tre mesi nel materiale possesso dei beni dell'eredità, con tale atteggiamento espliciti inequivocabilmente la sua volontà di subentrare al defunto nella titolarità del patrimonio ereditario e quindi di acquisire la qualità di erede;
pertanto, poiché normalmente i chiamati all'eredità sono gli stretti congiunti del de cuius e quindi sono generalmente nel possesso dei beni del defunto stesso, questo tipo di accettazione è il più frequente.
La riprova di quanto precede si ravvisa anche nel fatto che una volta verificatasi l'accettazione ereditaria per effetto del possesso prolungato dei beni ereditari, non è più possibile in alcun modo rimuovere l'acquisita qualità di erede.
5 L'accettazione dell'eredità si inserisce nel procedimento successorio e viene disciplinata dalle norme del c.c. quanto ad effetti e modalità di espressione (artt. 470- 511c.c.).
L'art. 470 c.c. in particolare contiene l'indicazione delle due forme principali di accettazione: quella pura e semplice (ove l'erede subentra nei debiti del de cuius e ne risponde illimitatamente) e quella col beneficio di inventario (ove l'erede risponde dei debiti e dei pesi ereditari nei limiti del valore dell'asse ereditario, con esclusione del proprio patrimonio personale).
Soltanto l'accettazione pura e semplice, in virtù del disposto di cui all'art. 474 c.c., può a sua volta essere fatta in modo espresso o tacito. L'accettazione beneficiata, invece, segue i rigidi formalismi di cui agli artt. 484 ss. c.c. L'accettazione con beneficio di inventario non può essere effettuata con modalità espressive diverse da quelle previste dalla legge ma, in virtù del disposto di cui all'ultimo comma dell'art. 470 c.c., può compiersi nonostante qualsiasi divieto sancito dal testatore.
La dottrina dominante vede nella accettazione espressa un negozio giuridico che, in quanto actus legitimus, non tollera l'apposizione di termini o condizioni ma può essere compiuta a mezzo di rappresentante legale o volontario.
L'accettazione viene dalla legge dichiarata espressa quando, in un atto pubblico o in una scrittura privata, il chiamato all'eredità ha dichiarato di accettarla oppure ha assunto il titolo di erede.
La forma scritta è richiesta ad substantiam per l'accettazione espressa.
L'accettazione, invece, viene dalla legge stessa considerata tacita, allorquando il chiamato all'eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe diritto di fare se non nella qualità di erede (vedasi Cass. civ., ordinanza n.33162 del 10/11/22; ordinanza n.1438 del 22/1/2020).
In sostanza, la sig.ra unica figlia dei coniugi con P_ Parte_2 successioni ab intestato (prima di apertasi l'11/6/12 e poi di Persona_3 Per_4
apertasi il 21/7/13) è subentrata nella titolarità dei detti immobili compiendo atti
[...] compatibili con l'accettazione delle eredità dei due de cuius.
A seguito della pubblicazione del testamento olografo della sig. (deceduta il P_
14/11/21), l'unità immobiliare di cui alla part.759/2 veniva trasferita per legato in testa ai sigg. (attuale attore), al coniuge dello stesso, ed ai tre figli Parte_1 Controparte_4
6 , e , ciascuno per la quota di 1/5; - la part.759/3 veniva CP_5 CP_6 CP_7 trasferita per legato a ZZ DO (attuale procuratore legale dell'attore ma non costituito in giudizio per sé medesimo).
Il testamento olografo non risulta impugnato o viziato né in questa la sede è stata formulata specifica domanda diretta a farne rilevare vizi o rivendicare la proprietà dei beni locati.
L'asserito diritto del sig. coniuge della defunta , sui locali Persona_1 P_
oggetto del procedimento, non è oggetto del presente giudizio né è emersa comunque in atti prova della sua proprietà né del suo possesso.
La circostanza poi che il convenuto abbia versato o continui a versare il canone a Per_1
marito della non è dirimente in ordine alla sua titolarità del diritto ad
[...] P_
esigere ed incassare i canoni di locazione;
in ogni caso, si ripete, quest'ultimo è estraneo al presente giudizio non essendo stato a lui esteso, ad onere della parte convenuta, il contraddittorio né risultando dagli atti di causa legittimato passivo all'azione di intimazione di sfratto.
Alla stregua, pertanto, di quanto emerso dagli atti di causa, va affermata la legittimazione attiva dell'attore , in quanto legatario, in virtù del testamento olografo, della Parte_1
particella 759 sub 2, unitamente agli altri quattro legatari e, perciò, subentrato, ex lege, nel contratto di locazione stipulato tra e datato 28/02/2014. P_ Controparte_1
Mentre va rilevata la carenza di legittimazione attiva di relativamente alla Parte_1
particella 759 sub 3, oggetto di legato in favore del solo ZZ DO, non costituito in proprio nel presente giudizio.
La circostanza che i beni per cui è causa risultino ancora intestati al catasto a Persona_4
non inficia di sé l'atto costituente il legato, atteso che non risulta in atti rinuncia espressa all'eredità da parte di dei beni dei genitori e P_ Persona_3 Per_4
.
[...]
Entrambe le unità immobiliari, infatti, al catasto risultano ancora intestate a Persona_4
per omesse od erronee volture. Ciò non incide sulla effettiva proprietà delle stesse, trasferita per legato con il testamento olografo richiamato, rilevando invece ad altri fini, quali fiscali, tributari, di pubblicità etc.
7 Va inoltre chiarito che a differenza di quanto avviene per l'erede, che succede nei rapporti attivi e anche in quelli passivi, il legato si acquista ipso iure e il legatario succede solo nei rapporti attivi, succedendo in una parte del patrimonio (e non in una quota come l'erede).
Proprio perché il legatario non può essere tenuto a pagare i debiti ereditari con il proprio patrimonio personale, e poichè l'acquisizione del legato costituisce una situazione normalmente favorevole, la legge dispone che il legato venga acquisito dal legatario per il solo fatto dell'apertura della successione, senza necessità di una sua accettazione (fermo restando che il legatario può sempre comunque rinunciare al legato, se non gli interessa conseguire quanto disposto a suo favore), rinuncia che agli atti non è dato rinvenire per nessuno dei legatari.
Allo stato, pertanto, a seguito della pubblicazione del testamento olografo della sig.ra
(deceduta il 24/11/2021) avvenuta con verbale di pubblicazione per notaio P_
rep.30464 del 23/2/2022, reg. a Salerno il 17/3/2022 al n.8973 serie 1T e nota di Per_2
trascrizione n.130 del 18/3/2022 registri 11494/9172, il locale terraneo riportato al NCEU di Colliano, fog.31 part.759/2 risulta trasferito per legato ai sigg. (attuale Parte_1
attore), al coniuge ed ai tre figli , e , Controparte_4 CP_5 CP_6 CP_7
ciascuno per la quota di 1/5.
A seguito della pubblicazione dello stesso testamento l'altro locale terraneo per cui è causa riportato al NCEU di Colliano, fog.31 part.759/3 risulta invece trasferito per legato al sig.
ZZ DO.
Poiché nel caso di specie più sono i proprietari dei beni locati, nella specie di quelli di cui alla particella 759/2, il contraddittorio processuale è astrattamente riferibile a più soggetti ma, secondo l'orientamento affermatosi nella giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. VI,
Sent. N. 1650 del 28/1/2015: “Ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l'intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo comproprietario, anche senza il consenso degli altri partecipanti.
Il principio discende, quale logico corollario, dalle enunciazioni della nota sentenza n.
11134 del 4 luglio 2012 emessa dalle Sezioni Unite di Cassazione, intervenute, sul punto, a dirimere un risalente conflitto di opinioni giurisprudenziali, per approdare alla statuizione
8 del seguente, ed oramai consolidato, principio di diritto: “la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetto alle regole di tale istituto, tra le quali quella ex articolo 2032 cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'articolo 1705 Cc secondo comma Cc, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell'articolo 2023 Cc, esigere dal conduttore nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota di canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa”.
In conclusione, dal lato attivo, ossia per parte locatrice, non c'è litisconsorzio necessario.
Pertanto, nel caso in cui l'immobile sia di proprietà di più soggetti, la locazione potrà essere lecitamente conclusa e stipulata anche da parte di uno solo di essi;
e, ove divenisse necessario invocare la tutela giudiziale, con un procedimento di convalida o locatizio in genere, non sarà indispensabile (ma solo facoltativa) la presenza in processo di tutti i proprietari e/o locatori del contratto.
Risolte le questioni relative alla legittimazione ad agire, si tratta ora di valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore al pagamento del canone che costituisce la sua obbligazione principale. Sul punto parte convenuta, soffermandosi esclusivamente sulla carenza della legittimazione ad agire dell'attore, nulla ha dedotto.
Al riguardo deve rammentarsi che nella locazione ad uso commerciale, a differenza di quanto accade nelle locazioni ad uso abitativo, nelle quali la gravità dell'inadempimento è predeterminata per legge, la gravità dell'inadempimento è rimessa alla valutazione del giudice potendo egli accertare la rilevanza delle cause e degli effetti dell'inadempimento sul rapporto contrattuale anche al fine di ritenere eventualmente non venuto meno il sinallagma contrattuale e l'interesse delle parti alla sua continuazione.
Nel caso di specie, a parte la attestazione dell'attore di persistenza della morosità non risulta minimamente evidenziata e giustificata la posizione del conduttore, il quale, allo stato, risulta non aver pagato la somma dei canoni maturati dal mese di ottobre, novembre e dicembre 2022 e per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2023, per un importo complessivo di euro 1.239,54.
9 Pur tenendo in conto, come innanzi evidenziato, che è carente di Parte_1
legittimazione ad agire nel presente procedimento di sfratto per morosità relativamente al locale concesso in locazione al , individuato con la particella 759/3, in quanto CP_1 intestato, in virtù di legato, all'avv. ZZ DO, che quindi resta l'unico legittimato ad agire, il contratto di locazione va comunque dichiarato risolto per inadempimento del conduttore all'obbligazione principale di pagare il canone di locazione.
Va infine accolta la richiesta formulata dall'attore di condanna del convenuto al pagamento dei canoni maturati e non pagati per i mesi di ottobre, novembre e dicembre 2022 e per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2023, per un importo complessivo di euro 1.239,54 oltre agli interessi maturati da ogni singola scadenza fino al soddisfo oltre ai canoni a scadere.
Alla stregua delle argomentazioni esposte la domanda attorea va accolta.
Il regolamento delle spese processuali segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91 comma 1 c.p.c., con la condanna di parte convenuta al rimborso delle spese e degli onorari di difesa in favore di parte attrice, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti con decreto del Ministro della Giustizia 10 marzo 2014 n. 55 e ss.mm.ii. Su richiesta difensiva ex art. 93 comma 1 c.p.c., gli onorari non riscossi e le spese anticipate sono distratte in favore del difensore. Per il medesimo principio, le spese di consulenza tecnica d'ufficio sono poste definitivamente ed interamente a carico di parte convenuta.


PQM


Il Tribunale di Salerno, I sezione civile, definitivamente decidendo in primo grado nella causa civile iscritta al R.G. n. 6797, così provvede:
- accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto del 28/2/14 stipulato tra e;
P_ Controparte_1
- ordina il rilascio degli immobili contraddistinti in catasto del Comune di Colliano al foglio 31 part.759/2, Cat. C/1, classe 8 mq 119,00 e al foglio 31 part.759/3 cat C/2 classe 5.
- condanna al rimborso delle spese processuali in favore di Controparte_1
che liquida in €1.690,00, di cui 90,00 per spese vive, €90,00 per Parte_1
onorari di difesa, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli
10 onorari, Cnap ed Iva come per legge, con attribuzione al difensore antistatario,
AZ GE, per dichiarato anticipo.
- pone definitivamente ed interamente a carico di parte convenuta le spese di consulenza tecnica d'ufficio.
Salerno lì 22/05/2025
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.gs n. 196/03.
Il Giudice Onorario designato
(dott.ssa Irene Ada GIANNUZZI)
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