R e p u b b l i c a I t a l i a n a

TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Terza Sezione Civile
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Francesco Rinaldi: nella causa iscritta al n.r.g. 14051/2016, promossa da:
, c.f. , Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'Avv. BIANCHI PIERLUIGI ATTRICE contro
c.f. Controparte_1 C.F._2 con il patrocinio dell'Avv. MAURELLI ANDREA CONVENUTA ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A
1. Con atto di citazione datato 23.7.16, ha convenuto in giudizio Parte_1 [...] per chiedere la demolizione di una scala in ferro realizzata su una terrazza comune, la CP_1 rimozione di un'insegna luminosa apposta al suo balcone e il divieto di utilizzare il cortile comune per il deposito dei materiali del bar gestito dalla controparte, nonché il risarcimento dei relativi danni.
La convenuta si è costituita in giudizio il 20.12.16, chiedendo il rigetto delle domande.
Le parti sono comparse all'udienza del 22.12.16; il giudice ha concesso i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. È seguito lo scambio delle memorie istruttorie.
All'udienza del 30.11.17 è stata nominata come c.t.u. l'architetto , che ha assunto Persona_1
l'incarico all'udienza del 1.2.18. La relazione è stata depositata il 21.7.18.
Le parti sono comparse alle udienze del 14.3.19, 26.9.19, 12.12.19 e 6.2.20 al fine di giungere a una soluzione conciliativa della controversia.
All'udienza del 14.9.21, l'attrice ha insistito nel ricorso precedentemente depositato, contenente censure alla c.t.u. Con ordinanza del 4.10.21 la causa è stata tuttavia ritenuta matura per la decisione.
Il fascicolo è stato assegnato a questo giudice il 12.12.22.
Le parti sono comparse alle udienze del 28.2.23, 9.5.23 e 10.10.23, a scopi conciliativi.
L'udienza di precisazione delle conclusioni si è tenuta in trattazione scritta il 2.7.24.
È seguito lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, nei termini assegnati del 25.9.24 e 15.10.24.
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2. Le conclusioni dell'attrice (come da foglio di p.c. del 27.6.24) sono state:
«Nel merito: a) Per i motivi e le causali tutti esposti negli scritti difensivi depositati nell'interesse della IG.ra , Parte_1 valutata la produzione documentale versata in causa dall'attrice, accertare, ritenere e dichiarare che la scala costituita da struttura in ferro e gradini in lamiera zincata stampata ad andamento rettilineo, pianta rettangolare a tre rampe con pianerottoli intermedi, edificata sulla terrazza comune individuata al Catasto Fabbricati del Comune di Sirmione, Sez. NCT, Foglio 12, Particella 29, subalterno 19 (terrazza comune agli appartamenti, subalterno 7, di proprietà dell'attrice e subalterno 17, di proprietà della convenuta), scala ancorata alla parete perimetrale dell'edificio e posta a servizio dell'appartamento della IG.ra distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Sirmione, Sez. NCT, Controparte_1
Foglio 12, Particella 29, Subalterno 17, Zona Cens. 1, Categoria A/2, Classe 2, Consistenza 3,5 vani, Rendita Euro 515,17=, via Todeschino n.9, piano 2°, è illegittima per violazione, in via concorrente tra loro, delle disposizioni di cui agli art. 1102 c.c., art. 873 c.c. come integrato dal regolamento edilizio del Comune di Sirmione, art. 9, primo comma, n. 2 del D.M. n. 1444/1968 nonché art. 907 c.c.; per l'effetto, previa, se del caso, disapplicazione da parte del Giudicante dell'illegittimo Permesso di costruire in sanatoria n. 51 come emesso in data 19/11/2014 dal responsabile dell'Ufficio Tecnico – Settore Edilizia Privata ed Urbanistica del Comune di Sirmione, voglia il Giudice adito ordinare, e di conseguenza condannare, la convenuta IG.ra alla rimozione e demolizione, entro prefiggendo termine, Controparte_1 della detta scala, con rimessione in pristino, a regola d'arte, dello status quo ante la realizzazione della stessa. b) Per i motivi e le causali tutti esposti negli scritti difensivi depositati nell'interesse della IG.ra valutata la Parte_1 produzione documentale versata in causa dall'attrice, accertare, ritenere e dichiarare che la corte esterna (area esterna) censita al Catasto Fabbricati del Comune di Sirmione, Sez. NCT, Foglio 12, Particella 29, subalterno 18, non risulta bene comune al locale, posto al piano terra, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Sirmione (BS), Sez. NCT, Foglio 12, Particella 29, subalterno 11, di proprietà della IG.ra ed adibito a bar/pasticceria; per Controparte_1
l'effetto voglia il Giudice adito inibire alla convenuta IG.ra l'utilizzo della predetta area cortilizia, di Controparte_1 cui al sopra menzionato subalterno 18, quale deposito di attrezzature e materiali vari provenienti dall'attività commerciale (bar/pasticceria) dalla stessa esercitata nel detto locale, posto al piano terra ed identificato al subalterno 11, e conseguentemente ordinare alla convenuta IG.ra di non utilizzare, a detta finalità, l'area cortilizia de Controparte_1 quo. Ordinarsi altresì al Conservatore dei Registri Immobiliari di Brescia di procedere alla trascrizione dell'emananda sentenza, con esonero da ogni responsabilità al riguardo. In ogni caso: per i motivi e le causali tutti esposti negli scritti difensivi depositati nell'interesse della IG.ra , valutata la produzione documentale versata in causa dall'attrice, Parte_1 condannare la convenuta IG.ra al risarcimento dei danni tutti provocati all'attrice IG.ra Controparte_1 Parte_1 per effetto delle violazioni delle normative come indicate e richiamate nella narrativa dell'Atto di Citazione, nell'ammontare ritenuto di giustizia dal Giudicante ex art.1226 c.c., il tutto con interessi e rivalutazione monetaria sino al saldo effettivo. Sempre in ogni caso: spese e compenso professionale della presente causa, nonché del procedimento di mediazione obbligatoria di cui al Decreto legislativo n.28/2010 come promosso dall'attrice nei confronti della convenuta avanti la Camera di Conciliazione dell'Ordine degli Avvocati di Brescia, Prot.4824-M&C/2015, chiusosi in data 03/12/2015 con “verbale negativo per mancato accordo tra le parti”, oltre ad Iva e c.p.a., interamente rifusi;
spese della Consulenza Tecnica d'Ufficio disposta in corso di causa da porsi a carico della convenuta IG.ra ; Controparte_1 sentenza esecutiva come per legge. In via istruttoria: [omissis]».
Le conclusioni della convenuta (come da foglio di p.c. del 24.6.24) sono state:
«Rigettare le domande della IG.ra perché destituite di ogni fondamento giuridico e fattuale per i motivi dedotti in Pt_1 narrativa. Con vittoria di spese e compensi».
3. Le circostanze di fatto rilevanti ai fini della decisione possono essere riassunte come segue:
− Le parti sono proprietarie di unità immobiliari confinanti, site a Sirmione in via Todeschino 9;
− Il 9.1.97, la convenuta acquistava i subalterni 10 (locale commerciale), 13 (garage), 14 (garage) e 17 (appartamento al secondo piano); nel rogito è scritto che «gli immobili […] vengono trasferiti […]
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con ogni diritto inerente ed accessorio, con tutte le accessioni e pertinenze, con le servitù attive esistenti e quelle passive apparenti, con la proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, del fabbricato di cui le unità immobiliari in oggetto fanno parte»;
− Il 23.6.06, tramite variazione catastale, il subalterno 10 veniva frazionato nei subalterni 11 (bar) e 12 (parrucchiere); inoltre, veniva indicato che il subalterno 18 (corte comune) fosse pertinenziale ai soli subalterni 7 (futuro appartamento dell'attrice al primo piano), 13, 14 e 17;
− L'8.9.06, la convenuta acquistava i subalterni 15 e 16 (aree prospicenti i due esercizi commerciali), rispettivamente di pertinenza dei subalterni 11 e 12; il rogito richiama per intero la variazione catastale (sebbene oggetto della compravendita fossero solo i predetti subalterni);
− Il 28.11.06, la convenuta vendeva il subalterno 12 (parrucchiere) con la relativa area pertinenziale esterna di cui al subalterno 16; nel rogito è scritto che «le parti contraenti si danno reciprocamente atto che non sono comprese nella vendita e non sono quindi trasferite all'acquirente, nemmeno pro quota, l'area esterna e la terrazza identificate [con i subalterni 18 e 19], entrambi beni non censibili, che sono di pertinenza di altre e diverse unità immobiliari»;
− Il 23.7.13, l'attrice acquistava il subalterno 7 (appartamento al primo piano), con le pertinenze di cui ai subalterni 18 (cortile) e 19 (terrazza); il rogito richiama di nuovo la variazione catastale a proposito dei vincoli pertinenziali del subalterno 18 (cortile);
− Per l'effetto, è pacifico che il subalterno 18 (cortile) sia comune ai subalterni 7 (appartamento dell'attrice al primo piano), 17 (appartamento della convenuta al secondo piano), 13 e 14 (due garage della convenuta); e che il subalterno 19 (terrazza) sia comune ai subalterni 7 e 17;
− Si discute, invece, se il subalterno 18 sia pertinenziale anche al subalterno 11 (bar della convenuta).
4. L'attrice ha mosso critiche alla consulenza tecnica, in quanto l'architetto: – avrebbe tenuto un incontro senza la partecipazione del c.t.p. dell'attrice; – avrebbe accettato documenti nuovi prodotti dal c.t.p. della convenuta (i.e. l'autorizzazione all'installazione delle insegne luminose e la sanatoria della scala di ferro); – avrebbe redatto un'integrazione della consulenza dopo il deposito dell'elaborato definitivo;
– si sarebbe spinta in valutazioni prettamente giuridiche, esorbitanti il quesito.
Il giudice precedente assegnatario del fascicolo ha risposto a tali eccezioni nell'ordinanza del 4.10.21. In ogni caso, non è necessario entrare nel merito delle stesse, perché la causa può essere decisa a prescindere, limitandosi a considerare la parte descrittiva della c.t.u.
Gli oggetti del contendere sono tre:
1) La scala di ferro installata dalla convenuta, che unisce la terrazza comune di cui al subalterno 19 con il suo appartamento sito al secondo piano, di cui al subalterno 17;
2) L'ingombro del cortile comune di cui al subalterno 18 da parte della convenuta, nell'esercizio dell'attività di bar nel subalterno 11;
3) Le insegne luminose del bar della convenuta, apposte sul balcone dell'attrice.

4.1. L'attrice ha chiesto di dichiarare l'illegittimità della scala per violazione: (i) dell'art. 1102 c.c. sull'uso della cosa comune;
(ii) dell'art. 873 c.c. sulla distanza per le costruzioni;
(iii) dell'art. 907 sulla distanza dalle vedute.
L'analisi può limitarsi al primo profilo. La recente giurisprudenza di legittimità, infatti, ha chiarito che le
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norme sulla comunione prevalgono per specialità su quelle relative alle distanze, essendo sufficiente valutare l'eventuale violazione delle prime: cfr. Cass. n. 6546/10, n. 30528/17, n. 10477/23.
Occorre dunque eseguire il bilanciamento prescritto dall'art. 1102 c.c., ai sensi del quale: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
Il giudice ritiene che la scala eretta dalla convenuta non rispetti la norma, in quanto: – si presenta come un manufatto stabile (ancorché rimovibile da un'impresa edile); – occupa perennemente una discreta zona della terrazza comune, impedendone l'utilizzo da parte dell'attrice (cfr. Cass. n. 11870/21); – serve esclusivamente l'appartamento della convenuta, non portando alcuna utilità alla proprietaria del piano inferiore;
– di contro, arreca a quest'ultima discreti pregiudizi, in quanto è posizionata a pochissima distanza dalla sua porta-finestra, riducendo l'apporto di aria e luce ed essendo presumibili i fastidi in termini di rumore e stillicidio dell'acqua piovana (cfr. Cass. n. 5196/17); – l'appartamento del secondo piano è dotata di un'altra scala interna di accesso;
– la scala esterna non pare possa essere considerata come abbattimento delle barriere architettoniche, essendo solo un po' più larga e con gradini più bassi dell'altra (17 cm contro 25 cm); – sebbene la convenuta abbia provato la propria invalidità (doc. 2 conv.), non è stato adeguatamente chiarito perché sussista un'assoluta eIGenza della scala esterna (e non si possa, ad esempio, installare un montascale in quella interna).
4.1.1. La convenuta ha eccepito che la scala esterna sarebbe stata costruita nel 1997, dietro accordo verbale con il comproprietario di allora.
Tuttavia – anche per l'obiettiva incidenza del manufatto sulla terrazza comune – tale accordo avrebbe dovuto rivestire forma scritta (cfr. Cass. n. 32437/19), non essendo altrimenti opponibile al successivo acquirente: anche per questo non è stato ammesso il capitolo di prova orale n. 1 formulato dalla convenuta, volto a provare la circostanza.
La sanatoria della scala, concessa dal Comune nel 2014, parimenti non ha rilevo, in quanto attiene soltanto al profilo urbanistico.
Ne deriva l'ordine di demolizione della scala, entro un termine che può essere ragionevolmente fissato in 6 mesi dalla pubblicazione della presente sentenza (anche considerato che in udienza era emersa la possibilità di un'alienazione dell'immobile da parte della convenuta).

4.2. Quanto al cortile comune, la successione degli atti pubblici di compravendita riportata al precedente paragrafo porta a condividere la ricostruzione contenuta nella relazione notarile di cui al doc. 4 conv.
Infatti: – con il rogito del 9.1.97, la convenuta acquistava il subalterno 10 (poi 11 e 12) con la quota proporzionale del cortile;
– la variazione catastale del 23.6.06 specificava che il subalterno 18 fosse comune solo ai subalterni 7, 13, 14 e 17; – tuttavia, non è chiaro il presupposto di tale modifica, non essendo intervenuti rogiti medio tempore; – la stessa, del resto, notoriamente non può avere effetto traslativo;
– il rogito dell'8.9.06 si è limitato a richiamare la variazione catastale, ma non aveva ad oggetto i subalterni 11 e 18 in parola (bensì i nn. 15 e 16); – il rogito del 28.11.06 alienava i subalterni 12 e 16, escludendo il vincolo con i subalterni 18 e 19, pertinenziali ad “altre e diverse unità immobiliari”, non indicate (sicché l'atto è neutro ai presenti fini, ben potendo queste ultime includere il subalterno 11); – l'atto di acquisto dell'attrice del 23.7.13 richiama ancora una volta la variazione catastale, ma non può incidere sul vincolo tra i subalterni 11 e 18, dato che all'atto non è intervenuta la proprietaria del bar.
In sintesi, manca un negozio avente efficacia traslativa, con cui sia venuto meno il legame pertinenziale di cui si controverte. Questo avvalora la tesi del mero errore nella variazione catastale.
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4.2.1. D'altronde, la convenuta ha chiesto la rettificazione della planimetria in cui non era stato rappresentato il “trattino” indicatore delle pertinenze tra i subalterni 11 e 18 (p. 40 del doc. 4 conv.), producendone una corretta in cui tale “trattino” è presente (ivi, p. 46).
Di contro, l'attrice ha allegato al doc. 14 att. la nota con cui l'Agenzia delle Entrate segnalava criticità in tale istanza di rettificazione (che chiedeva di estendere «l'attribuzione dell'unità […] subalterno 18 […] come bene comune ai subalterni 11 e 12») in quanto – nel rogito del novembre 2006 con cui era stato alienato il subalterno 12 – il subalterno 18 era espressamente escluso dalla pertinenzialità.
Tuttavia, il giudice osserva come la nota dell'Agenzia delle Entrate (i) correttamente imponga di escludere il vincolo tra i subalterni 12 e 18, per l'anzidetto motivo, ma (ii) non entri nel merito del subalterno 11, limitandosi a richiamare la precedente variazione catastale. Par 4.2.2. Accertato dunque il legame pertinenziale tra il e il cortile, occorre chiedersi se i materiali di ingombro (vasi, scatole, attrezzi, ombrellone etc. di cui alle foto 6-7 c.t.u.) eccedano l'uso della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c.
La risposta è negativa, in quanto deve ritenersi confacente all'uso normale che il comproprietario depositi temporaneamente beni di consumo utili alla propria attività commerciale. Più in generale, il fastidio cagionato rientra nella soglia della tollerabilità, nell'ambito dei rapporti di vicinato.
La domanda proposta dall'attrice non può quindi trovare accoglimento.
Si specifica, peraltro, che la convenuta non ha chiesto di accertare formalmente il legame pertinenziale, sicché lo stesso resterà come obiter dictum, funzionale soltanto al rigetto della domanda.

4.3. Venendo all'ultima questione, è pacifico che le insegne luminose fossero infisse sul balcone dell'attrice e siano state recentemente rimosse (cfr. verbale del 10.10.23, note del 27.6.24 e pp. 5, 18 comp. concl. att.). La materia del contendere è quindi cessata, ma occorre analizzare la c.d. soccombenza virtuale per regolare le spese di lite.
4.3.1. La convenuta ha invocato l'usucapione del diritto a mantenere le insegne in quella posizione. Tuttavia, la comparsa di costituzione è tardiva, essendo stata depositata il 20.12.16 in vista della prima udienza di due giorni dopo (dove la decadenza dall'eccezione è stata tempestivamente sollevata da controparte). La convenuta ha replicato che non si tratti di eccezione in senso proprio ma di mera difesa, anche perché il diritto è c.d. autodeterminato.
Questo rilievo non coglie nel segno: un conto, infatti, è allegare tardivamente più modi di acquisto di uno stesso diritto reale che si rivendica (possibile, per Cass. n. 35404/22); un altro allegare circostanze di fatto, da inquadrare in un'eccezione di diritto, finalizzata al rigetto della domanda (con particolare riferimento all'eccezione di usucapione, che non costituisce mera difesa, cfr. infatti Cass. n. 25345/16, n. 1079/21 e da ultimo n. 9452/24). Ne consegue che l'eccezione debba ritenersi soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 167 c.p.c. e non possa essere esaminata.
4.3.2. Nel merito, il giudice reputa che l'autorizzazione amministrativa alle insegne luminose (così come la sanatoria della scala) sia irrilevante in questa sede e che l'apposizione delle stesse sul balcone dell'attrice (pacifica) fosse illegittima (cfr. foto 1-2 c.t.u.). Quest'ultimo, infatti, in quanto sporgente sul vuoto, è pertinenza esclusiva della sua abitazione e non può essere utilizzato senza un previo accordo tra i vicini (cfr. Cass. n. 15913/07).

4.4. L'attrice ha chiesto altresì il risarcimento dei danni causati dalle violazioni ascritte alla convenuta, citando giurisprudenza secondo la quale lo stesso sarebbe in re ipsa.
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Il giudice ritiene nondimeno che la domanda non possa essere accolta, perché – per quanto sia possibile immaginare i disagi subiti dalla scala e dalle insegne – non è stato allegato alcun danno-conseguenza idoneo a quantificare, ancorché in via equitativa, il pregiudizio subito (né l'attrice ha formulato istanze di prova in questo senso). Di conseguenza, il riconoscimento di una somma apparirebbe come un'elargizione del tutto discrezionale, tra l'altro vagamente punitiva anziché compensativa del danno.
Inoltre, non ci si può esimere dal notare come l'attrice abbia acquistato il proprio appartamento nel 2013, quanto la situazione di fatto era la medesima giudicata in questa sede. Deve riconoscersi, pertanto, un'implicita accettazione della stessa, che concorre a escludere l'indennizzo richiesto.
5. Le spese di lite seguono la soccombenza, che è parziale perché l'attrice prevale sulla scala e (virtualmente) sulle insegne, mentre la convenuta sul cortile e sul risarcimento del danno. Si giustifica, pertanto, la compensazione integrale delle spese di mediazione, di lite e di c.t.u.
Può essere disposta infine la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, lasciando gli oneri già sostenuti a carico dell'attrice (soccombente sulla domanda relativa alle pertinenze).


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza: ordina alla convenuta la demolizione della scala di ferro costruita sul subalterno 19, entro 6 mesi dalla comunicazione della presente sentenza, a sue spese;
rigetta le domande proposte dall'attrice sul cortile comune e per il risarcimento dei danni;
compensa per intero le spese di mediazione, di lite e di c.t.u., lasciando quelle di trascrizione della domanda giudiziale a carico dell'attrice; ordina la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, con esonero del Conservatore da responsabilità.
Brescia, 10/01/2025
Il Giudice Dott. Francesco Rinaldi
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