R.G. 29337 / 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Federico AL, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:
(C.F. ), con gli avv.ti Filippo Ingraffia e Chiara Parte_1 C.F._1
Albusceri
-attrice- contro
(C.F. , con l'avv. Massimiliano Controparte_1 P.IVA_1
AR
-convenuto-
e nei confronti di
(C.F. ), (C.F. Controparte_2 C.F._2 Controparte_3
), (C.F. ), C.F._3 Controparte_4 C.F._4 CP_5
(C.F. ) e (C.F. ,
[...] C.F._5 Controparte_6 C.F._6 con l'avv. Massimiliano AR
-litisconsorti necessari-
(C.F. ), (C.F. Controparte_7 C.F._7 CP_8
), (C.F. ), contumaci C.F._8 Controparte_9 C.F._9
-litisconsorti necessari-
***

1 CONCLUSIONI
Per Parte_1
In via principale nel merito Accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto, per intervenuta usucapione, del posto auto situato all'interno del cortile del , sito in , , insistente sulla porzione CP_1 CP_1 CP_1 Controparte_1 territoriale identificata catastalmente al foglio 312 particella 141 subalterno 702 (Comune di ), CP_1 per avere la sig.ra mantenuto il possesso di detta area in modo continuato, pacifico ed Parte_1 ininterrotto da oltre vent'anni e, conseguentemente, ordinare alla competente Conservatoria di provvedere alla trascrizione del bene in favore dell'attrice. In via subordinata nel merito Qualora l'odierno giudicante non dovesse ritenere applicabile l'usucapione al caso de quo ovvero l'esecuzione in forma specifica, accertare e dichiarare l'uso esclusivo della sig.ra del posto Parte_1 auto come in narrativa identificato, essendo tale diritto concesso con delibera assembleare, approvata all'unanimità, in data 4 maggio 2010. In via istruttoria Con riserva di meglio dedurre con le memorie istruttorie ai sensi dell'art. 183, VI comma, n. 2 c.p.c. In ogni caso con vittoria di spese e competenze.
*
Per , Controparte_1 Controparte_2
, Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
Controparte_6
In via principale, nel merito:
- rigettare la domanda dell'attrice di accertamento e dichiarazione dell'intervenuta usucapione del posto auto, perché infondata in fatto e diritto per tutti i motivi in atti e, comunque, dalla stessa ormai tacitamente rinunciata;

- rigettare le domande proposte in via subordinata dalla Signora di esecuzione in forma Parte_1 specifica e di accertamento del proprio diritto di uso esclusivo del posto auto, perché infondate per le ragioni in fatto e diritto esposte in atti e, comunque, per intervenuta prescrizione di ogni obbligazione eventualmente scaturente dalla delibera del 4.5.2010.
- In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali.
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Per , Controparte_7 CP_8 Controparte_9
Contumaci
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio il Parte_1 Controparte_1
in (di seguito il , al fine di accertare l'intervenuto acquisto per
[...] CP_1 CP_1 usucapione della proprietà del posto auto situato all'interno del cortile del Controparte_10
2
[...] insistente sulla porzione territoriale identificata al Catasto del Comune di al foglio 312 particella CP_1
141 subalterno 702.
L'attrice ha dedotto di essere proprietaria di più immobili siti nel Condominio, in forza di atto di donazione del 01.08.2006 e, successivamente alla morte del donante in data 16.11.2009, in forza di successione mortis causa.
L'attrice deduce di aver posseduto uti dominus, in modo cioè esclusivo, pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto, il posto auto scoperto ricavato all'interno del cortile condominiale, per esserne stati i suoi nonni ab origine proprietari e per averne la sua famiglia, e successivamente l'attrice stessa, esercitato un possesso esclusivo e continuativo per oltre vent'anni, impedendone l'uso da parte di altri attraverso l'occupazione dello stesso con propri veicoli.
In particolare, espone che i signori (nonni dell'attrice) avrebbero fatto uso esclusivo dell'area CP_8 citata sin dagli anni '30 avendo gli stessi costruito lo stabile nel 1936, e che comunque, anche successivamente alla costituzione del Condominio, avvenuta nel 1960, la situazione di fatto non era mutata in quanto la famiglia aveva continuato a possedere uti dominus tale area quale Persona_1
parcheggio esclusivo per la famiglia.
In subordine, parte attrice ha domandato l'accertamento del diritto di uso esclusivo del posto auto, che,
a suo dire, sarebbe stato riconosciuto in suo favore in occasione della assemblea del 4 maggio 2010 approvata all'unanimità.
L'attrice ha altresì avanzato una non meglio precisata domanda “di esecuzione in forma specifica”.
Si è costituito in giudizio il eccependo in via preliminare la violazione dell'art. 102 c.p.c. e CP_1 domandando l'integrazione del contraddittorio nei confronti dell'intera compagine condominiale essendo la pretesa attorea volta ad incidere sull'estensione del diritto di proprietà dei singoli condomini.
In secondo luogo, il ha contestato in fatto e in diritto la domanda attorea eccependo CP_1
l'inidoneità del possesso esercitato dall'attrice ai fini dell'usucapione del posto auto, in quanto non esclusivo né escludente nei confronti degli altri condomini.
Rilevata la sussistenza del litisconsorzio necessario rispetto a tutti i condomini, all'udienza di comparizione delle parti il giudice ha ordinato l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.
Si sono quindi costituiti in giudizio i condomini Controparte_2 Controparte_3 CP_4
, e eccependo l'infondatezza in fatto e diritto delle domande
[...] Controparte_5 Controparte_6
svolte da parte attrice e domandandone il conseguente rigetto.
3 Di talché, assegnati termini per le memorie ex art. 183, sesto comma c.p.c., ritenuta la causa di natura documentale, il Tribunale ha rigettato le istanze istruttorie formulate dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni (sostituita ex art. 127 ter c.p.c.), in occasione della quale sono stati concessi i termini ex art. 190 c.p.c..
Depositate le memorie di cui alla suddetta norma la causa viene decisa sulla scorta delle seguenti motivazioni.
*
2. Sull'usucapione del posto auto
Parte attrice assume di aver usucapito ex art. 1158 c.c. la proprietà di un posto auto scoperto situato all'interno del cortile del , per averlo posseduto in modo esclusivo e CP_1 Controparte_11 continuativo per oltre vent'anni, impedendone l'uso e l'occupazione da parte di altri condomini.
L'esame della domanda attorea deve muovere preliminarmente dalla qualificazione della natura giuridica dell'area del cortile oggetto della pretesa usucapione, atteso che la natura di bene comune incide sul riparto dell'onere della prova gravante sull'attrice.
Nella specie è pacifica la natura condominiale della porzione di cortile che la asserisce di aver Parte_1
usucapito, come emerge sia dall'art. 1117 c.c. n. 1) sia dall'art. 1 delle disposizioni generali del
Regolamento condominiale (doc. 7 attrice) che espressamente indica alla lettera a) il cortile quale
“proprietà comune dei condomini dei diversi piani”. Oltretutto, tale natura è riconosciuta in atti dalla stessa parte attrice.
Essendo dunque pacifica la natura condominiale della porzione immobiliare oggetto della domanda di usucapione, parte attrice ha l'onere di provare di aver posseduto il bene comune uti dominus e non più uti condominus, ovverosia deve dimostrare di avere sottratto all'uso comune il menzionato posto d'auto per il periodo utile all'usucapione.
Invero, la natura condominiale del posto auto impone all'attrice l'onere di provare un quid pluris ai fini dell'usucapione e, segnatamente, l'esercizio di un possesso non soltanto pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto, ma altresì esclusivo rispetto agli altri comproprietari (Cass. civ. n.
17322/2010), atteso che l'uso e il possesso del bene sono facoltà oggetto del diritto di comproprietà, riconosciute ex lege a ciascun condomino ai sensi dell'art. 1102 c.c., come richiamato dall'art. 1139 c.c. in ambito condominiale.
Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, infatti, “in tema di Condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione
4 del possesso;
a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire” (cfr. Cass. ordinanza n. 17322/2010, nonché Cass. ordinanza n. 26691/2020, pag. 11 parte motiva).
In particolare, “In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva.” (cfr. Cass. sentenza n. 11903/2015).
Pertanto, al fine di provare il possesso pacifico e ininterrotto del bene comune ai fini dell'usucapione, è necessario dimostrare di averlo utilizzato uti dominus per almeno venti anni, ovverosia con esclusione degli altri condomini mediante il compimento di atti ovvero opere idonee a impedirne l'utilizzo agli altri comproprietari, per esempio, nel caso che ci riguarda, delimitando il posto auto con sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di perimetrazione o recinzione (cfr. la S.C. sentenza n. 10858/14, la quale, in applicazione dei richiamati principi, ha ritenuto che il giudice di merito avesse, correttamente, escluso l'avvenuto acquisto per usucapione da parte di un condomino di un parcheggio scoperto condominiale, per non aver quest'ultimo provato “lo ius excludendi nei confronti degli altri condomini che poteva essere evidenziato solo da presidi umani o meccanici ben più incisivi delle righe per terra e dei cartelli o dei cortesi inviti del portiere”, cfr. pagg. 2, 5-6 parte motiva).
Nel caso di specie, parte attrice non ha assolto l'onere della prova richiesto ex art. 1158 c.c., non avendo dimostrato l'esistenza di presidi ovvero il compimento di atti idonei a manifestare l'utilizzo esclusivo del posto auto.
Invero dalle produzioni fotografiche in atti (doc. 13 parte attrice e fotografie allegate alla memoria n. 2 parte convenuta) emerge l'assenza di cartelli, catene e altri presidi atti a delimitare il posto auto ed a
5 manifestare ai terzi la volontà di utilizzare il posto auto in maniera esclusiva; non emerge dunque alcuna delimitazione idonea ad escludere l'utilizzo del posto auto da parte degli altri condomini.
Nelle fotografie allegate, infatti, il posto auto si presenta aperto ed accessibile a ogni condomino.
Peraltro, dalle produzioni fotografiche prodotte dai convenuti nella memoria n. 2 emerge altresì che il posto auto è stato occupato da veicoli non di proprietà bensì di altri condomini. Parte_1
A fronte di tali emergenze fotografiche (e dunque della prova dell'uso del posto auto da parte anche di altri condomini e della prova dell'assenza di presidi idonei ad impedire agli altri condomini di fruire del bene comune), deve escludersi l'esclusività del possesso esercitato dalla sul posto auto. Parte_1
Non sussistono dunque i presupposti per poter ritenere che l'attrice abbia posseduto il posto auto uti dominus ai fini della pretesa usucapione ex art. 1158 c.c..
Né conducono a conclusioni differenti le deduzioni attoree.
L'attrice, infatti, si è limitata a rappresentare l'asserita “occupazione continua” del posto auto mediante veicoli propri o della propria famiglia e tre episodi in cui la stessa attrice avrebbe impedito l'utilizzo del posto auto da parte di terzi con l'ausilio della custode del Condominio.
Tali condotte, tuttavia, non risultano provate e, in ogni caso, non appaiono inconciliabili con la facoltà di godimento del bene comune (posto auto) da parte degli altri condomini, bensì costituiscono esclusivamente manifestazioni di un uso più intenso del bene comune da parte della condomina del tutto legittimo ai sensi dell'art. 1102 c.c., uso dunque inidoneo a configurare un possesso Parte_1
ad usucapionem.
Inoltre, l'asserita “occupazione continua” del posto auto con veicoli propri dell'attrice è smentita dalle produzioni fotografiche di cui alla memoria n. 2 di parte convenuta che ritraggono il posto auto non occupato e liberamente utilizzabile da tutti i condomini in quanto privo di presidi e altre delimitazioni.
Nemmeno hanno una qualche efficacia probatoria le dichiarazioni scritte provenienti da terzi estranei alla lite e prodotte dall'attrice a conferma dell'asserita occupazione continua, atteso che dette dichiarazioni non assumono il valore della prova testimoniale, tra l'altro non ammessa dal Tribunale (cfr.
Cass. ordinanza n. 24976/2017: “Le dichiarazioni scritte, provenienti da terzi estranei alla lite su fatti rilevanti, non possono esplicare efficacia probatoria nel giudizio se non siano convalidate attraverso la testimonianza ammessa ed assunta nei modi di legge ma possono unicamente assumere valore d'indizio,
l'utilizzazione del quale costituisce non già un obbligo del giudice del merito, bensì una facoltà, il cui mancato esercizio non può formare oggetto di utile censura in sede di legittimità, sia sotto il profilo della violazione dell'art. 115 c.p.c., sia sotto quello dell'omesso esame su punto decisivo della controversia”.
6 In ogni caso la continua occupazione del posto auto da parte dell'attrice, quand'anche provata, non avrebbe impedito agli altri condomini di accedere e utilizzare lo stesso bene comune, ad esempio collocandovi veicoli di minor volume quali biciclette o motocicli. Circostanza, quest'ultima, che in effetti emerge dalle stesse produzioni fotografiche di cui alla memoria n. 2 di parte convenuta.
Parimenti del tutto non provati in giudizio sono gli asseriti tre episodi in cui l'odierna attrice avrebbe impedito l'occupazione del posto auto da altri condomini.
Da ultimo, appare irrilevante ai fini della pretesa usucapione del posto auto l'inerzia dei condomini che,
a dire dell'attrice, non avrebbero mai contestato l'uso esclusivo di suddetta porzione di cortile.
E' appena il caso di osservare che il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, non essendo sufficiente la prova del mero non uso da parte degli altri condomini (cfr. Cass. ordinanza n. 9380/2020, al cui punto

6.4 della parte motiva si legge: “Come ripetutamente affermato da questa Corte, il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice
n. 23649/2015 CA est. 4 compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà (ex plurimis, Cass.
02/03/1998, n, 2261; Cass. 23/07/2010, n. 17322; Cass. 09/06/2015, n. 11903; Cass. 19/10/2017, n.
24781)”).
In conclusione, la domanda attore di usucapione del posto auto va rigettata.
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3. Sulla domanda di accertamento del diritto all'uso esclusivo del posto auto
In via subordinata parte attrice ha avanzato domanda di accertamento dell'uso esclusivo del posto auto sito nel cortile sulla scorta della delibera assembleare del 4.05.2010. CP_12
A dire della dunque, l'assemblea condominiale con la citata delibera, assunta all'unanimità, Parte_1 le avrebbe conferito il diritto di uso esclusivo sull'area cortilizia, salvo poi non darvi mai esecuzione a causa dell'inerzia di alcuni condomini che non avrebbero adempiuto “alle richieste del notaio di trasmettere la necessaria documentazione”.
La domanda non può essere accolta in quanto la delibera del 4.05.2010 (doc. 8 parte attrice) non riconosce affatto alla alcun diritto di uso esclusivo sulla porzione di cortile condominiale. Parte_1
7 Invero la delibera così dispone:
Dall'univoco contenuto della delibera emerge evidente l'assenza della volontà dell'assemblea condominiale di costituire in favore della un diritto di uso esclusivo del posto auto. Parte_1
Contrariamente alla prospettazione attorea, infatti, l'assemblea condominiale ha deliberato di voler concludere con la un accordo qualificabile come contratto di compravendita avente ad oggetto Parte_1
l'unità cortilizia per cui è causa verso il pagamento al momento del rogito del prezzo di € 5.000,00.
Tale conclusione trova conferma altresì nella previsione di un incremento dei millesimi di proprietà in capo all'attrice in conseguenza della stipula del contratto, che risulterebbe priva di giustificazione se la delibera avesse accordato alla esclusivamente il diritto di uso esclusivo di un bene Parte_1
condominiale.
Deve quindi rigettarsi anche la domanda di accertamento dell'esistenza di un diritto all'uso esclusivo del posto auto.
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4. Sulla “esecuzione in forma specifica”
Parrebbe inoltre che, sempre in riferimento alla predetta delibera assembleare, l'attrice ne chieda l'esecuzione in forma specifica1, atteso che “le parti hanno assunto, con il verbale del 4 maggio 2010, un obbligo reciproco di addivenire alla stipula di un contratto di compravendita con atto notarile con contestuale impegno dell'odierna attrice di riconoscere al condominio la somma simbolica di €5.000,00”
(cfr. pag. 6 dell'atto di citazione).
Alcun argomento è stato meglio allegato con riguardo a quell'inciso contenuto nelle conclusioni attoree.
Ad ogni modo, pur volendo interpretare quell'inciso come domanda ex art. 2932 c.c. (norma mai menzionata dalla , la pretesa sarebbe comunque infondata. Parte_1 La delibera assembleare infatti non ha alcun valore contrattuale e pertanto, non essendo sorto alcun obbligo in capo ai condomini, giocoforza la domanda ex art. 2932 c.c. è infondata.
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5. Conclusioni
Le domande di parte attrice vanno rigettate.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta del D.M.
147/22, tenuto conto del valore della controversia indeterminato, di media complessità, con l'aumento ex art. 4 comma 2 DM 55/14 per il numero di parti convenute, contenuto nel minimo previsto del 10% atteso che la costituzione dei plurimi convenuti non ha comportato un apprezzabile aumento delle attività difensive. A fronte della natura documentale della controversia, per la fase istruttoria può riconoscersi il valore minimo dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore del Controparte_1
in , , e CP_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
che si liquidano in complessivi € 9.890,10 per compensi professionali, oltre Controparte_6
rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Così deciso in Milano il 7 ottobre 2025
Il giudice
(Federico AL)
9 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Così di legge nelle conclusioni attoree.
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