N. R.G. 2746/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di Pesaro
Il Tribunale, nella persona del Giudice Unico dott. UE CI ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2746/2022 promossa da:
rappresentata e difesa dall'Avv. PAOLO RONCONI Parte_1 Parte_2 (domicilio telematico) PARTE ATTRICE contro rappresentata e difesa dall'Avv. MAURO MENGUCCI (domicilio Controparte_1 telematico) PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte di precisazione delle conclusioni depositate per la udienza del 25/9/2025. In fatto ed in diritto
e hanno citato alla udienza del 16/3/2023 al fine Parte_1 Parte_2 Controparte_1 di versi accogliere le seguenti conclusioni:
“In via principale 1) Dichiarare l'inadempimento della Signora alla promessa di Controparte_1 acquisto del 16.10.2021 e la risoluzione della medesima promessa per esclusiva colpa e responsabilità della promittente la vendita;
2) Dichiarare e statuire che, in sede di rogito, la Signora Controparte_1 ha preteso di vendere un appartamento diverso da quello promesso in vendita, in quanto regolarizzabile per l'abitabilità solo con la realizzazione di una parete ulteriore davanti all'antibagno del piano secondo, non prevista in sede preliminare e non presente nella planimetria catastale;
3) Per l'effetto condannare la Signora al pagamento, in favore dei Signori e Controparte_1 Parte_1
, tra i quali sussiste solidarietà attiva, delle seguenti somme a titolo risarcitorio: a - € Parte_2
10.000,00= per restituzione della caparra mediante bonifico alle coordinate bancarie IBAN n. [...]; b - € 4.514,00= saldati in data 31.3.2022 come a fattura e assegno allegati all'atto di citazione (doc.ti nn. 12 e 13) quale costo sostenuto per l'agenzia immobiliare Bi Casa;
c - € 300,00= per compensi, oltre 15% spese generali, CPA 4% e IVA 22% in tutto per € 437,74 per l'intervento stragiudiziale del legale di fiducia (doc. n. 14 allegato all'atto di citazione); d - € 29.145,00= quale danno derivante dal maggior costo del finanziamento dovuto alla mancata CP_2 stipula dell'atto di compravendita definitivo entro il 31.03.2022; e - € 280,00= per costo perizia pagina 1 di 3 immobiliare pagati alla f - € 851,60= quale danno costituito dal pagamento della prenota del CP_3 Notaio in tutto € 44.376,74= oltre interessi e rivalutazione. 4) In via subordinata Persona_1 Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda sopra svolta sub 3), per l'effetto condannare la Signora al pagamento, in favore dei Signori Controparte_1 Parte_1 e , tra i quali sussiste solidarietà attiva, delle seguenti somme: a - € 10.000,00= per Parte_2 restituzione della caparra versata;
b - € 10.000,00= quale doppio della caparra, ai sensi dell'art. 1385 c.c. nella medesima modalità. in tutto € 20.000,00= oltre interessi e rivalutazione dalla costituzione in mora al saldo. 5) In ogni caso Con vittoria di spese, compensi ex D.M. n. 55/2014 e accessori di Legge”.
Gli attori hanno allegato che, con la mediazione della Agenzia Immobiliare Bi Casa S.a.s. di
[...]
, avevano sottoscritto, in data 16/10/2021, una promessa di acquisto, con la promittente la CP_4 vendita, , avente ad oggetto un appartamento sito a Pesaro, Via Jarno Saarinen n. 7, Controparte_1 (distinto al NCEU al Foglio n. 38, Mappale 882, Sub 17, della superficie catastale totale di 72 mq. (doc. n. 2) e di vani n. 3) composto da monolocale più mansarda e disposto ai piani secondo e terzo e annesso garage (distinto al Foglio 38, Part. 882, Sub. 27, Cat. C/6, di superficie catastale di 25 mq).
In occasione del rogito, però, l'immobile oggetto di promessa di vendita era risultato privo di abitabilità la quale, per essere ottenuta, avrebbe richiesto una modifica della tramezzatura interna, con la creazione di un'anticamera nell'ingresso del monolocale al piano secondo, circostanza che era stata totalmente sottaciuta ai Signori e in sede di sottoscrizione della proposta di acquisto. Pt_1 Parte_2
, costituitasi in data 9/3/2023, ha concluso affinchè il Tribunale dichiarasse che “la Controparte_1 azione di “aliud pro alio” proposta dagli attori è infondata in fatto che in diritto per tutte le motivazioni esposte in narrativa dal presente atto e per l'effetto; - mandare assolta la convenuta Controparte_1 da qualsiasi statuizione”.
All'esito della concessione dei termini ex art. 183 VI comma cpc la causa è stata ritenuta matura per la decisione ed è stata trattenuta in decisione previa concessione dei termini ex art. 190 cpc.
La domanda non merita di essere accolta.
La questione che ci occupa riposa sulle circostanze della mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile e della regolarità urbanistica del piano dell'appartamento nella parte in cui al fine di accedere al bagno non era stato eretto un locale destinato a disimpegno secondo le disposizioni comunali.
Si ritiene, innanzitutto, che il criterio stilato dalla giurisprudenza (vedi Cass. Sez. 2 -
, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023) debba essere, nel caso concreto, condiviso e, pertanto, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili;
l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
E' emerso che il certificato di abitabilità -la cui assenza non avrebbe impedito il trasferimento del bene- era stato rilasciato in data 2/5/2022 (doc. 2 – parte convenuta).
Con riguardo, poi, alla consistenza dell'immobile con riguardo alla necessità della erezione di un disimpegno per accedere al bagno (diverso dal locale RIP indicato nella piantina) si ritiene che la circostanza non possa configurare un vizio occulto (cfr. art. 1491 c.c.) dell'immobile tale da legittimare la risoluzione del contratto.
Del resto, non è emerso che la mancanza del certificato di abitabilità avesse impedito la erogazione del pagina 2 di 3 mutuo né che questo fosse stato concesso a condizioni più gravose a causa della mancanza del certificato di abitabilità al termine previsto per la conclusione del contratto definitivo.
La domanda deve essere, pertanto, rigettata.
Ricorrono gravi motivi per compensare le spese tra le parti in ragione della obbligazione assunta dalla venditrice di eliminare eventuali vizi entro la data del contratto definitivo (art. 5 – Promessa di acquisto).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Rigetta la domanda.
Spese interamente compensate tra le parti.
Pesaro, 28 novembre 2025
Il Giudice
UE CI
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