REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MARSALA
Sezione civile
In composizione monocratica ed in persona della Dott.ssa Marchesina Palermo ha emesso ex art.429 cpc la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.186/2024 R.G.AA.CC.
Oggetto: risarcimento danni da inadempimento contrattuale – accertamento tipologia locativa
Vertente
tra
, C.F. , C.F. e Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
, C.F. , tutti elettivamente domiciliati nella via Parte_3 C.F._3
Vincenzo Pipitone n. 8 presso lo studio legale dell'Avv. Lorenzo Carini (C.F. – pec: C.F._4
, che li rappresenta e difende giusta procura in atti Email_1
//ATTORI//
E
P.Iva: , in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa giusta procura alle liti in atti, degli avv.ti Sergio Galleano (C.F.: C.F._5
) e Claudia Scalerandi (C.F.: entrambi del Foro di Milano ed elettivamente
[...] C.F._6 domiciliata presso il domicilio digitale dei suddetti difensori agli indirizzi PEC:
Email_2 Email_3
//CONVENUTA//
Conclusioni delle parti
Come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 03.02.2025 ex art.127 ter cpc
MOTIVAZIONE
Con ricorso ex art.281 decies cpc, ritualmente notificato, gli odierni ricorrenti chiamavano in giudizio
[...]
e, premettendo di essere proprietari pro quota di un complesso immobiliare sito in Mazara del CP_2
Vallo, via Formia angolo via Bessarione, identificato catastalmente con il Foglio di mappa n. 172, particella n. 2243, sub. 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19, condotto in locazione dall'odierna ricorrente, la quale vi aveva abusivamente realizzato un manufatto edilizio, già oggetto di ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. ( RG N. 2402//2022), chiedevano la risoluzione dei contratti di locazione per grave inadempimento della resistente, con conseguente condanna della

convenuta al rilascio degli immobili locati e alla rimozione del manufatto abusivo e con riserva di richiederne i costi da sostenere.
Si costituiva la convenuta, contestando quanto ex adverso dedotto e chiedendo, in via processuale, di disporre ai sensi dell'art 426 c.p.c. il mutamento del rito trattandosi di materia locatizia ex art. 447 bis cpc;
nel merito, il rigetto delle domande avversarie, in quanto infondate in fatto e diritto ed in via riconvenzionale, previo accertamento della natura alberghiera dell'attività svolta da convertire e/o CP_1 modificare i contratti di locazione conclusi fra i e in contratti di locazione di Pt_1 Controparte_1 tipo alberghiero aventi durata di 9 anni in applicazione dell'art. 27 comma 4 L. 392/78.
Disposta la prosecuzione del giudizio con lo speciale rito locatizio, le parti provvedevano all' integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie integrative.
Istruita la causa solo a mezzo documentazione, la stessa veniva rinviata per discussione-decisione all'udienza del 03.02.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art.127 ter cpc e all'esito veniva pronunciata la presente decisione .
La domanda non può essere accolta per quanto in seguito si dirà.
Premesso che la risoluzione del contratto può chiedersi solo se l'inadempimento del debitore è grave, piu' precisamente “di non scarsa importanza” (art.1455 c.c.), va osservato che nel caso in esame non si ritiene sussistente il presupposto indefettibile della risoluzione costituito dal grave inadempimento.
Infatti, se è vero che la prova dell'inadempimento e quindi delll'abuso edilizio realizzato nel corso del rapporto dalla conduttrice è agevole ricavare dalle risultanze della ctu fatta espletare nell'ambito dell'Ato
n.2402/2022 attraverso la dott.ssa la quale, nella sua relazione finale (pag.9) Persona_1 asseriva “che tale manufatto di cui in ricorso non esisteva fino al 03/07/2019 mentre esisteva a maggio
2022 “, nonché dalle stesse allegazioni della convenuta “Dunque, senza riconoscimento alcuno di quanto sostenuto da parte locatrice ed al solo fine di evitare qualsivoglia seppur illegittima pretesa, CP_1 provvedeva, in data 22 settembre 2022, a rimuovere il manufatto” (pag. 4, punto 18, comparsa di costituzione) e ancora “In ogni caso, al solo fine di preservare il rapporto contrattuale e senza riconoscimento alcuno, parte conduttrice, ancor prima dell'instaurazione del giudizio per l'accertamento tecnico preventivo, ha rimosso il manufatto” (pag. 15, comparsa di costituzione), è pur vero che l'inadempimento e quindi la violazione del regolamento contrattuale da parte della e Controparte_1 precisamente dell'art. 10 dei contratti che prevede che “il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria, addizione ai locali locati ed alla loro destinazione o agli impianti esistenti, senza preventiva autorizzazione scritta del locatore” va valutato al momento della proposizione della domanda.
E con riferimento a detto momento l'abuso realizzato da senza il consenso scritto del proprietario CP_1 contrattualmente pattuito, appare non grave ed anzi rectius inesistente e come tale inidoneo a giustificare la chiesta risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni per il ripristino dello stato dei luoghi.
Invero, l'alterazione unilaterale dello stato dei luoghi con la realizzazione del manufatto in questione non può essere validamente dedotta come motivo di risoluzione del contratto, trattandosi di inadempimento insussistente, poiché cessato in seguito a riduzione in pristino, da parte della conduttrice, dello stato dei luoghi con rimozione quasi totale del manufatto già prima dell'Atp (cfr. all.6 atto introduttivo -pag.13 relazione ctu : il manufatto risultava mancante della copertura e delle pareti perimetrali) e con rimozione totale di esso dopo l'atp, ma prima dell'instaurazione del presente giudizio come è agevole ricavare per tabulas dagli all.ti 13 e 14 comparsa responsiva, rispettivamente fattura del 09.01.2024 e formulario rifiuti del 15.01.2024 .
E' chiaro che la risoluzione contrattuale non può essere ricollegata all'installazione del manufatto abusivo, spontaneamente rimosso anteriormente alla domanda giudiziale di risoluzione, poichè, essendo state ripristinate le condizioni originarie dell'immobile locato e quindi essendo stato ripristinato l'equilibrio contrattuale alterato, non sussistendo piu' inadempimento, i ricorrenti non possno piu' giustificatamente avere interesse alla non prosecuzione del rapporto, ravvisandosi violazione del principio di buona fede nel proporre la domanda di risoluzione quando già l'inadempimento era stato eliminato e lo stato iniziale era stato ripristinato.
La mancata persistenza dell'inadempimento al momento in cui è stato intentato il presente giudizio da un lato, e dall'altro la mancanza di prova di danno tanto alla struttura locata (cfr. pag.9 relazione finale Atp) quanto agli stessi ricorrenti, che non dovranno affrontare alcuna spesa per rimuovere il manufatto abusivo, già rimosso nella sua totalità dalla resistente e che non risulta abbiano risentito conseguenze sanzionatorie dall'abuso, sotto l'apetto penale, amministrativo e civile, basta a giustificare la reizione della domanda attorea, anche sotto l'aspetto risarcitorio.
Miglior sorte non merita la domanda riconvenzionale della resistente.
Detta domanda, sicuramente ammissibile, poiché, essendo relativa alla durata del contratto di locazione, è sicuramente connessa alla questione principale circa la risoluzione del contratto medesimo, non appare però fondata.
Si parte dai contatti di locazione in questione del 18.01.2016, i quali recano in intestazione la dicitutura
“contratto di locazione”, ma non individuano specificatamente il tipo di locazione.
In detti contratti all'art.2 è dato leggere “La locazione avrà la durata di anni sei….” e all'art.4 “L'immobile dovrà essere utilizzato per le finalità che il conduttore si prefigge di attuare sempre tenuto conto e nel rispetto tutto delle norme vigenti”.
Le finalità che il conduttore si prefigge di attuare si ricavano per tabulas dalla visura storica CC (all. 1 comparsa responsiva), da cui si evince che è una società avente come oggetto sociale l'esercizio CP_1 dell'impresa turistico alberghiera e di ristorazione.
Quindi l'oggetto sociale di è l'attività turistico alberghiera, ma anche l'attività turistico extra CP_1 alberghiera.
Ora, per legge la durata della locazione alberghiera è di nove anni, mentre per le attività extra alberghiere la durata è di sei anni.
Nel caso in esame, non essendovi elementi per stabilire se l'attività di effettivamente prevalente sia CP_1 di fatto quella turistico alberghiera o quella extralberghiera, non è possibile sostituire la durata dei contratti in esame prevista dalle parti in sei anni con quella di nove anni di cui all'art.27 L.392/1978.
Tanto basta al rigetto della domanda riconvenzionale.
In ordine al governo delle spese di lite, il rigetto della domanda principale e di quella riconvenzionale, giustificano la compensazione integrale fra le parti delle spese di lite.

P.Q.M.

Il G.O.P. del Tribunale di Marsala, Dott.ssa Marchesina Palermo, definitivamente pronunciando fra le parti, nel giudizio n.186/2024, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, cosi' decide:
Rigetta la domanda attorea.
Rigetta la domanda riconvenzionale della resistente.
Compensa per intero fra le parti le spese di lite.
Cosi' deciso in Marsala, 11.02.2025
IL G.O.P.
Dott.ssa Marchesina Palermo