REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli – undicesima sezione civile - nella persona del
Giudice dott. Ciro Caccaviello ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 24702 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022 avente ad oggetto:
inadempimento contrattuale
TRA
(C.F. elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliata in Ercolano (Na), alla Via Panoramica n. 133 presso lo studio dell'Avv. Ventura Di Tuoro (C.F. ) dal C.F._2
quale è rappresentata e difesa in virtù di procura allegata all'atto di citazione.
ATTORE
E
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 CP_2
(C.F. ) elettivamente domiciliate in
[...] C.F._4
Napoli, alla Piazza Leonardo n. 5, presso lo studio dell'Avv. Davide
Villani (C.F. ) dal quale sono rappresentate e C.F._5
difese in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTE
CONCLUSIONI
Il procuratore dell'attrice chiedeva accertarsi e dichiararsi l'inefficacia della proposta d'acquisto dell'immobile per cui è causa e condannarsi le convenute alla restituzione a favore dell'attrice della somma di €
50.000, oltre interessi con vittoria di spese ed attribuzione.
Il procuratore delle convenute chiedeva il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, condannarsi l'attrice al pagamento della somma di
€ 25.000, il tutto con vittoria di spese, attribuzione e condanna per lite temeraria.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 20.10.2022 la Sig.ra Parte_1
conveniva in giudizio le Sig.re e Controparte_1 CP_2
L'attrice, premesso che:
in data 28.2.2019, esercitando il diritto di prelazione quale conduttrice, formulava proposta di acquisto, per il prezzo di € 480.000,00, dell'immobile adibito ad autorimessa sito in Ercolano (Na), alla via
Panoramica n.97 al piano S/1 di circa 800 mq, individuato nel NCEU
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del Comune di Ercolano al fg.11, p.lla 1791, sub 73 cat. C/6 mq.753, di proprietà in parti eguali delle convenute;

a tal fine versava alle convenute la somma di € 50.000 in acconto sul prezzo a mezzo assegni bancari;

nonostante l'impegno profuso, non si addiveniva alla stipula dell'atto definitivo di compravendita;

deduceva che:
intende recedere dalla proposta di acquisto del suddetto immobile e ha diritto alla restituzione della somma di € 50.000,00, corrisposta a titolo di acconto e indebitamente trattenuta dalle convenute;

i solleciti inviati alle convenute, volti a richiedere la restituzione di quanto dovuto, sono rimasti vani come pure il procedimento di mediazione attivato successivamente;

chiedeva pertanto accertarsi l'inefficacia della proposta d'acquisto dell'immobile per cui è causa e condannarsi le convenute alla restituzione della somma di € 50.000 oltre interessi, con vittoria di spese ed attribuzione.
Si costituiva ritualmente la convenuta e contestava la Controparte_1
domanda dell'attore, deducendo che:
aveva sottoscritto con l'attrice e la sorella convenuta un CP_2
preliminare di vendita in data 28.02.2019;
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il rogito sarebbe dovuto intervenire entro il 30.06.2019, ma l'attrice rimaneva inadempiente nonostante un'ulteriore proroga al 30.9.2019;
comunicava quindi alla Sig.ra la risoluzione del contratto Pt_1
preliminare per inadempimento e la ritenzione della caparra;

ha subito un notevole pregiudizio dal comportamento scorretto dell'attrice atteso che, confidando nell'incasso per la vendita dell'autorimessa de qua, aveva stipulato un ulteriore preliminare per l'acquisto di un immobile a favore del figlio con termine per la stipula al 30.9.2019;
per l'inadempimento dell'attrice è stata costretta a svincolare una polizza e chiedere un finanziamento subendo un danno economico di oltre € 35.000;
chiedeva pertanto il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, condannarsi l'attrice al pagamento di € 25.000, con vittoria di spese ed attribuzione.
Si costituiva ritualmente la convenuta e contestava la CP_2
domanda dell'attore, deducendo che:
l'atto definitivo non è stato stipulato per responsabilità imputabile all'attrice che ha, oltretutto, impedito in ogni modo la vendita a terzi dell'immobile per cui è causa;

l'attrice ha altresì violato il principio di buona fede cui debbono essere informate le fasi contrattuali;

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immediato corollario di quanto sopra descritto è la temerarietà della lite proposta;

chiedeva pertanto il rigetto della domanda e condannarsi parte attrice ai sensi dell'art. 96 cpc per lite temeraria, con vittoria di spese ed attribuzione.
Concessi i termini ex. art. 183 cpc e prodotta varia documentazione,
sulla base delle conclusioni in epigrafe riportate la causa veniva riservata per la decisione all'udienza del 24.10.2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va premesso che è pacifica fra le parti la conclusione del contratto preliminare intervenuta in data 28.02.2019 ed avente ad oggetto la compravendita dell'immobile per cui è causa.
Orbene dalla lettura di tale contratto (art. 3) emerge chiaramente che degli € 50.000 versati dall'attrice all'atto della stipula soltanto € 15.000 sono configurabili come caparra confirmatoria, mentre i residui 35.000
sono da considerarsi acconto sul prezzo. Infatti al punto a) si legge che
“in caso di inadempimento” dell'importo di € 20.000, già versato, €

5.000 andavano restituiti alla parte promissaria acquirente, mentre gli altri 15.000 € sarebbero stati trattenuti dalle promittenti venditrici “a titolo di caparra confirmatoria”.
Al punto b), poi, si legge che in data 5.3.19 sarà versata l'ulteriore somma di € 30.000 che le promittenti venditrici tratterranno “a
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condizione del buon esito del finanziamento richiesto dalla promissaria acquirente.”
Tanto qualifica il versamento di tale ulteriore somma quale acconto sul prezzo ed è confermato dal prosieguo dell'atto nel quale, alla fine dell'art. 3, si legge che nel caso in cui il finanziamento non dovesse essere concesso “il presente contratto preliminare si intenderà risolto e la parte promittente alienante tratterrà per sé la somma sopra indicata di
€ 15.000…”.
La circostanza della concessione del mutuo, quindi, costituisce in realtà
una condizione risolutiva del contratto stipulato.
Il mutuo citato non è stato mai concesso per cui non è stato possibile procedere alla stipula dell'atto definitivo.
Parte attrice sostiene che la mancata concessione del mutuo sia da imputare a difformità tra lo stato dei luoghi ed i dati catastali ma tali difformità non sono state provate e nemmeno precisate.
In realtà non vi è prova nemmeno della richiesta di tale mutuo alla banca.
Il contratto, pertanto, va dichiarato risolto per il verificarsi della prevista condizione risolutiva della mancata concessione del mutuo nel termine del 30.6.29 fissato per la stipula del rogito.
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Ciò giustifica la ritenzione della caparra confirmatoria di euro 15.000 da parte delle convenute non avendo, le suddette, alcuna responsabilità in merito alla mancata stipula del definitivo.
I residui € 35.000 versati dall'attrice alle convenute costituiscono, come detto, un acconto sul maggior prezzo e, in virtù di quanto disposto dal preliminare e della risoluzione contrattuale intervenuta, vanno restituiti a titolo di indebito oggettivo alla Sig.ra Parte_1
Sul punto si è pronunciata a più riprese la Corte di Cassazione secondo la quale l'importo versato a titolo di acconto deve essere restituito in caso di mancata conclusione del contratto definitivo, salvo che la parte convenuta dimostri di aver subito un danno pari o superiore all'acconto stesso, cosa non avvenuta nel caso di specie.
La domanda riconvenzionale spiegata da sul punto, Controparte_1
infatti, va rigettata perché non provata ai sensi dell'art. 2697 c.c.. Invero la convenuta era consapevole del fatto che la vendita dell'autorimessa era subordinata alla concessione del mutuo all'attrice la quale, pertanto, non può essere ritenuta responsabile del rischio assunto dalla Sig.ra e degli asseriti danni, comunque non provati. Infatti Controparte_1
dalla documentazione versata in atti, in relazione allo svincolo della polizza e del finanziamento richiesto, emerge l'intenzione della convenuta di procedere ad una ristrutturazione di un immobile e di acquistare dei mobili, ma non quella di acquistare una casa né,
tantomeno, è stato prodotto un preliminare o un atto di compravendita.
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Di conseguenza, non risultano provati in alcun modo gli asseriti danni subiti dalla convenuta e la correlativa domanda Controparte_1
riconvenzionale va, pertanto, rigettata.
In conclusione le convenute che vanno condannate, in solido fra loro, a pagare all'attrice la somma di € 35.000 oltre interessi legali dalla domanda.
Le spese del giudizio, vista la parziale soccombenza, vanno compensate per la metà e si liquidano come dal dispositivo con attribuzione.
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge, ai sensi dell'art.282 c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1 CP_2
con atto di citazione notificato il 20.10.2022, così provvede:
[...]

1. dichiara risolto il contratto preliminare in questione;

2. condanna le convenute e al Controparte_1 CP_2
pagamento della somma di € 35.000 oltre interessi legali in favore dell'attrice Parte_1

3. rigetta le altre domande;

4. compensa per metà le spese legali e condanna le convenute
[...]
e al pagamento del residuo, che si liquida in CP_1 CP_2
euro 3.357 per onorario ed euro 273 per spese oltre s.g., IVA e CPA con attribuzione all'Avv. Ventura di Tuoro.
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Così deciso in Napoli il 30.01.2025
IL CE
(Dott. Ciro Caccaviello)
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