REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione civile, in composizione monocratica, nella persona di G.U Dott.ssa Valentina Pierri ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5163/2019 R.G., avente ad oggetto “Scioglimento di comunione” e vertente
TRA
(C.F.: ) rappresentata e difesa dall'Avv. Marco Parte_1 C.F._1
Dragone;
attrice
E
(C.F.: , rappresentato e difeso dall'avv. Marco Tecce;
CP_1 C.F._2
convenuto
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 30 ottobre 2024, qui da intendersi integralmente riportato e trascritto.
Motivazioni in fatto ed in diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato il 5.12.2019, conveniva in giudizio Parte_1 innanzi al Tribunale di Avellino , all'uopo esponendo: - di essere comproprietaria, CP_1 unitamente a , in virtù di donazione, di diritti pari a 500/1000 del terreno con CP_1 entrostante rudere ubicato in Castelfranci alla località Costa del Santissimo, riportato in Catasto del predetto Comune al foglio 6 p.lle 4-5; - che alcuni mesi prima , senza alcuna CP_1 autorizzazione della comproprietaria, aveva illegittimamente demolito il fabbricato rurale, appropriandosi del materiale di risulta e aveva provveduto alla pavimentazione dell'area di sedime del vecchio fabbricato.
Tanto premesso, l'attrice chiedeva all'adito Tribunale di : “- accertare e dichiarare, per le causali in premessa, il diritto di parte attrice a domandare lo scioglimento della comunione e la divisione dei beni immobili in comproprietà con il Sig. e, per gli effetti, ordinare la divisione CP_1 dei beni immobili in Castelfranci (AV) al foglio n.6 p.lle n. 4 e 5, facendo proprio il progetto di divisione del nominando CTU, con assegnazione ed attribuzione, anche tramite sorteggio, in proprietà esclusiva della quota spettante a ciascuna parte, proporzionale alla quota di proprietà, con contestuale immissione nel possesso, o, in mancanza di determinazione di quote uguali con la previsione di un progetto di divisione e formazione di quote di conguaglio in denaro in favore del condividente non assegnatario, adottando, all'uopo, ogni opportuno provvedimento di merito e di rito;
- condannare il convenuto al pagamento delle spese e competenze di lite, oltre accessori, IVA
e CAP, come per legge;
- ordinare alla Conservatoria dei registri immobiliari di Avellino di trascrivere la emananda sentenza ai sensi dell'art. 2648 c.c.”.
Instaurato il contraddittorio, con comparsa depositata in data 22.10.2020 si costituiva in giudizio
, il quale, pur non opponendosi alla domanda di divisione, eccepiva, in via preliminare, CP_1 il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria, contestava le avverse deduzioni
(segnatamente, la presunta appropriazione del materiale di risulta, la realizzazione di una pavimentazione dell'area di sedime e, ancora, l'occupazione dell'intero fondo), assumendo di possedere il fondo in modo non esclusivo ma solo per una piccola porzione.
Tanto premesso, concludeva “- assegnare all'attrice il termine di quindici giorni per CP_1 la presentazione della domanda di mediazione ex art. 5 D.lgs 28/10 e successive modificazioni;
- nel merito, disporre la divisione secondo legge dei citati beni immobili in comunione pro indiviso, nominando un C.T.U. perché proceda alla redazione di un comodo progetto di divisione;
- emettere ogni altro provvedimento di giustizia per l'assegnazione a ciascun condividente della propria quota, ordinando la immissione in concreto di ciascuno nel possesso delle rispettive quote;
- porre le spese del giudizio a carico della massa e quelle relative ad eventuali opposizioni infondate a carico dell'attrice; - ordinare le trascrizioni e volture catastali come per legge..”. Disposta ed espletata CTU con esito negativo, disposta ed espletata consulenza tecnica d'ufficio, all'udienza del 30.10.2024, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c, la causa veniva riservata in decisione concedendo alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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In primo luogo, si evidenzia che non è oggetto di contestazione tra le parti in causa il diritto di comproprietà di e di , ciascuno in ragione di ½ , sul cespite Parte_1 CP_1 immobiliare per cui è causa e, quindi, è incontroverso il diritto delle parti ad ottenere lo scioglimento della summenzionata comunione ordinaria.
La comunione de qua ha ad oggetto un lotto di terreno con entrostante rudere sito nel Comune di
Castelfranci, in località “Costa del Santissimo”, censito al NCT al foglio 6, p.lla 4 (area fabbricato demolito, superficie 210 mq) e p.lla 5 (seminativo, superficie 260 mq ).
I diritti di comproprietà, pari a 500/1000, sono pervenuti a in forza degli atti di Parte_1 donazione per Notaio del 17.02.1987, racc. n. 3113 e rep. n. 6775 e del 20.11.1987, Persona_1 racc. n. 3632 e rep. n. 7880.
Il convenuto è comproprietario della restante quota di diritti pari a 500/1000 in forza CP_1 del decreto di trasferimento del Tribunale di Ariano Irpino, n. cron. 6594, rep. n. 674, del
24.07.2012, trascritto il 14.08.2012.
Venendo alla stima, per la determinazione del valore degli immobili, il Tribunale ritiene di far proprie le conclusioni rassegnate nella perizia del CTU, arch. , in quanto fondate Persona_2 sul metodo sintetico per coefficienti di merito (stima al mq per superficie utile), tenuto conto dei valori di mercato praticati nella zona, dell'andamento dei prezzi nonché delle caratteristiche e della destinazione dei cespiti. La stima del complesso immobiliare ammonta ad euro 1.410,00, con un valore per ciascuna quota pari ad euro 705,00.
Va ora esaminato il profilo relativo alla divisibilità del compendio immobiliare.
Giova brevemente rammentare che, in punto di divisibilità o meno dell'immobile, trova applicazione l'art. 720 c.c. le cui disposizioni operano per lo scioglimento di ogni tipo di comunione in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1116 c.c. (rif. Cass. 12758/01; 1423/2000).
Il concetto di comoda divisibilità di un immobile cui fa riferimento l'art. 720 c.c. postula che il frazionamento del bene sia attuabile in tante porzioni separate ciascuna delle quali suscettibile di autonomo godimento da parte di ciascun condividente secondo la normale funzionalità dell'intero
(rif. Cass. 12998/01). E' quindi necessario che la divisione in natura possa avvenire senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi ed inoltre, sotto l'aspetto economico - funzionale, che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (rif.
Cass.14540/04; 1738/02; 11891/98).
Perché, dunque, possa procedersi alla divisione del bene comune occorre: 1) che il bene sia naturalmente suscettibile di divisione fisica;
2) che sia possibile formare, in concreto, porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento;
3) che tale divisione non comporti la creazione di servitù, pesi, o limitazioni eccessive e non richieda opere complesse e di notevole costo;
4) che la divisione non conduca ad un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero (rif. Cass. 1158/95; 7083/95; 5133/95; 1260/95).
Il CTU ha formulato un progetto di comoda divisione degli immobili, che consente di attribuire a ciascuna parte una quota di pari valore, così disponendo:
− LOTTO n. 1 (delimitato in rosso sulla planimetria riportata a p. 20 della CTU dell'Arch. Per_2 depositata il 30.1.2023): piena proprietà di porzione di terreno di 235,00 mq, con costituzione a carico di servitù passiva di passaggio a favore dell'altro lotto secondo il tracciato individuato lungo il confine con l'aliena particella n.6, delle dimensioni di 3 mt di larghezza per 61 mt di lunghezza, come indicato nella planimetria a p. 20, con diritto di ricevere dall'attributario del lotto n. 2 la somma di euro 183,00 a titolo di indennità ex art. 1053 c.c. (valore 705,00 euro);
− LOTTO n. 2: (delimitato in blu sulla planimetria riportata a p. 20 della CTU dell'Arch. Pericolo depositata il 30.1.2023): piena proprietà di porzione di terreno di 235,00 mq, con costituzione a favore di servitù attiva di passaggio a carico dell'altro lotto secondo il tracciato individuato lungo il confine con l'aliena particella n.6, delle dimensioni di 3 mt di larghezza per 61 mt di lunghezza, come indicato nella planimetria a p. 20, con obbligo di corrispondere all'attributario del lotto n. 1 la somma di euro 183,00 a titolo di indennità ex art. 1053 c.c. (valore 705,00 euro).
Per l'individuazione grafica delle divisioni operate, si rinvia espressamente alla planimetria riportata a p. 20 della perizia di CTU, contenente il grafico di divisione dei fondi costituente parte integrante della presente sentenza.
Il Tribunale ritiene di approvare il progetto divisionale delineato dal CTU, mediante la suddivisione del fondo in due parti uguali, senza conguagli, in quanto correttamente motivato sotto il profilo tecnico e immune da censure di ordine logico giuridico.
Il progetto divisionale è stato espressamente accettato dalla sola parte convenuta, mentre parte attrice ha sollevato contestazioni. Le doglianze in merito espresse da parte attrice non sono condivisibili.
La divisione disposta dal consulente risponde a congrui criteri di funzionalità e risulta equa, in quanto prevede l'assegnazione a ciascun coerede di una eguale quota terreno e non prevede neanche conguagli.
La costituzione della servitù di passaggio è oggettivamente necessaria a garantire l'accessibilità alla porzione di fondo non prospiciente sulla strada pubblica e altrimenti interclusa.
Il CTU ha poi reso chiarimenti esaustivi in ordine alla mancata valutazione del fabbricato diruto non più esistente, che questo Tribunale condivide e richiama:
“.. in merito alla preesistenza sul terreno agricolo in argomento, di un fabbricato rurale allo stato di rudere di vecchissima costruzione, si evidenzia che per esso, evidentemente non più esistente, non risulta agli atti alcuna documentazione probatoria (cartografia, mappa catastale, aerofotogrammetrie nelle quali risulti riconoscibile il tetto e le sue caratteristiche, rilievi fotografici del rudere nei quali siano visibili gli elementi dell'originario fabbricato, volumetria, altezza, struttura complessiva, altri elementi certi e verificabili) e/o indagine tecnica in base alle quali sia inequivocabilmente individuabile l' esatta consistenza, indispensabile al fine di una sua potenziale ricostruzione nel rispetto della normativa urbanistico – edilizia vigente. Pertanto, allo stato, non esistono le condizioni per poter attribuire alcun valore al manufatto preesistente in relazione alla sua potenzialità volumetrica…”.
Va peraltro sottolineato – sempre con riferimento al fabbricato diruto – che con l'atto introduttivo non è stata avanzata da parte attrice alcuna domanda risarcitoria per presunti abusi commessi dall'altro comunista, di tal che va confermata anche con la presente sentenza la reiezione delle istanze istruttorie formulate sul punto da con le memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. Parte_1
e richiamate in sede di precisazione delle conclusioni giacchè irrilevanti ai fini del decidere.
Quanto poi alle osservazioni formulate da parte attrice in merito alla omessa valutazione delle potenzialità reddituali del fondo (segnatamente come parcheggio), va evidenziato in primo luogo come, nel contesto della divisione, la stima si basa sul valore attuale dei beni e, tenuto conto di tale criterio, appare condivisibile quanto evidenziato dal CTU, il quale, in risposta al rilievo di
[...]
ha evidenziato che “la stima del terreno in oggetto non può che essere prodotta in termini Pt_1 unitari, considerata la natura stessa del bene, come detto ricadente in zona agricola dello strumento urbanistico vigente e, in particolare, in area seminativa arborata, l'orografia e la morfologia, la modesta estensione superficiale (470,00 m2) e la forma geometrica, di talché è pressoché irrilevante che una minima porzione di esso, pari a circa 85,00 m2, abbia un andamento pressoché pianeggiante. Ciò detto, appare palesemente ingiustificata la parzializzazione del terreno ai fini della stima e oltremodo smisurato il valore attribuito a detta porzione pianeggiante,
“da quantificarsi almeno in € 5000,00” come testualmente riportato nelle osservazioni, che corrisponderebbe ad un illogico valore unitario di circa € 58,80/mq” (cfr. pp. 27-28 della relazione peritale).
Da ultimo, per completezza espositiva, deve evidenziarsi che non è ostativo allo scioglimento della comunione avente ad oggetto il terreno in parola il disallineamento catastale riscontrato dal CTU in ordine all'intestazione di proprietà delle particelle oggetto di divisione, atteso che l'art. 29, comma

1-bis, del della l. 52/1985 impone, a pena di nullità, la regolarità catastale per lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati.
Le due quote, essendo di pari valore e corrispondenti a quote uguali in diritto, vanno assegnate ai condividenti mediante estrazione a sorte, da disporsi all'esito dell'istanza delle parti dopo il passaggio in giudicato della presente sentenza o all'esito della sua impugnazione ed eventuale modifica.
Gli adempimenti relativi alla costituzione del diritto di servitù ed al pagamento della relativa indennità sono subordinati al prosieguo delle operazioni di sorteggio, momento in cui si completa la fattispecie attributiva.
Occorre all'esito dare la disposizione di forma per la trascrizione della sentenza presso la
Conservatoria dei RRII di Salerno.
Stante la natura definitiva della presente sentenza (risultando esaurita la intera materia del contendere in quanto la successiva appendice - da definirsi con ordinanza - sarà demandata esclusivamente alle operazioni di sorteggio per la concreta attribuzione delle quote ), occorre provvedere anche sulla regolamentazione delle spese giudiziali.
Va infatti rimarcato che la giurisprudenza ha chiarito che nel procedimento divisorio hanno natura non definitiva le sentenze meramente strumentali, cioè preordinate alle successive operazioni divisionali, mentre hanno carattere definitivo le sentenze che esauriscono l'intera materia del contendere e racchiudono in sé l'effetto divisorio, decidendo tutte le questioni in ordine al diritto ed alle modalità delle divisione pur non realizzando la concreta attribuzione dei beni ai singoli condividenti (ovvero ad alcuni di essi), ma rimettendo alla fase successiva le operazioni relative al sorteggio delle quote (Cfr. Cass. 18.6.1986, n. 4080), fase da definirsi con ordinanza in quanto mero atto esecutivo della sentenza con la quale è stato approvato il progetto divisionale (Cfr. Cass.
13.8.1991, n. 8803).
La natura necessaria del procedimento e l'esito del giudizio nonché i valori economici delle quote comportano la compensazione tra le parti costituite delle spese di giudizio. Quanto alle spese di
CTU, attesa l'ammissione a gratuito patrocinio di parte attrice, le spese vanno poste per metà a carico della parte non ammessa e per metà a carico dello Stato. CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica, nell'ambito del giudizio recante n.
5163/2019 RG, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:
1) dispone lo scioglimento della comunione avente oggetto la consistenza immobiliare sita nel
Comune di Castelfranci, in località “Costa del Santissimo”, censita al NCT al foglio 6, p.lla 4 e p.lla 5, in comproprietà tra e , nella misura di 500/1000 per ciascuna Parte_1 CP_1 quota;

2) dichiara approvato e rende esecutivo il seguente progetto di divisione:
− LOTTO n. 1 (delimitato in rosso sulla planimetria riportata a p. 20 della CTU dell'Arch. Pericolo depositata il 30.1.2023): piena proprietà di porzione di terreno di 235,00 mq, con costituzione a carico di servitù di passaggio a favore del lotto n. 2 secondo il tracciato individuato lungo il confine con la p.lla 6 fg. 6, delle dimensioni di 3 mt di larghezza per 61 mt di lunghezza, come riportato nella planimetria a p. 20, con diritto di ricevere dall'attributario del lotto n. 2 la somma di euro
183,00 a titolo di indennità ex art. 1053 c.c. (valore 705,00 euro);
− LOTTO n. 2: (delimitato in blu sulla planimetria riportata a p. 20 della CTU dell'Arch. Pericolo depositata il 30.1.2023): piena proprietà di porzione di terreno di 235,00 mq, con costituzione a favore di servitù di passaggio a carico del lotto n. 1 secondo il tracciato individuato lungo il confine con la p.lla 6 fg. 6, delle dimensioni di 3 mt di larghezza per 61 mt di lunghezza, come indicato nella planimetria a p. 20, con obbligo di corrispondere all'attributario del lotto n. 1 la somma di euro 183,00 a titolo di indennità ex art. 1053 c.c. (valore 705,00 euro);
3) dispone che le due quote vengano attribuite per estrazione a sorte fra i condividenti, all'esito dell'istanza delle parti dopo il passaggio in giudicato della presente sentenza o all'esito della sua impugnazione ed eventuale modifica;

4) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Avellino di procedere alla trascrizione della presente sentenza, alle condizioni di legge, con esonero da responsabilità;
5) compensa tra le parti le spese del giudizio;

6) pone le spese di CTU, già liquidate con decreto del 22.11.2023, a definitivo carico dello Stato e di , in ragione del 50% per ciascuna parte. CP_1
Così deciso in Avellino, il 20 maggio 2025.
Il Giudice
dr.ssa Valentina Pierri