REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Parma, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria
Pasqua Rita Vena, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2677 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
e rappresentati e difesi, giusta delega agli atti, dall'avv. Parte_1 Parte_2
Viviana Giangualano, presso il cui studio sono elettivamente domiciliati in Parma, Viale A.
Berenini n. 4
-ATTORI-
E
Controparte_1
-CONVENUTO CONTUMACE-
OGGETTO: vendita immobile – responsabilità contrattuale del venditore per difformità urbanistiche dell'immobile - risarcimento danni
CONCLUSIONI: All'udienza del 26/02/2025, gli attori precisavano le proprie conclusioni come da prima memoria ex art.183, comma 6, n. 1 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, e convenivano in Parte_1 Parte_2
giudizio , al fine di sentir dichiarare l'inadempimento, da parte del convenuto, delle Controparte_1
obbligazioni contrattuali sullo stesso gravanti in base al contratto di compravendita intercorso tra le parti in data 28/09/2010, e per l'effetto al fine di sentire pronunciare la condanna del al CP_1
risarcimento dei danni da essi patiti, quantificati nella somma di euro 5.197,70 o nella diversa maggiore o minore somma che sarebbe risultata come dovuta all'esito dell'istruttoria, oltre rivalutazione e interessi.
A sostegno delle domande svolte, gli attori, premesso di essere coniugati in regime di separazione dei beni, esponevano che, previa formulazione di una proposta irrevocabile di acquisto, essi, in
1 qualità di promissari acquirenti, avevano stipulato in data 20/05/2010 un contratto preliminare di vendita con , quale promittente venditore, avente ad oggetto l'immobile sito in Borgo Controparte_1
Guazzo n. 6 a Parma. In sede di stipula del preliminare, il aveva garantito l'assenza di vizi CP_1
e difetti occulti nell'immobile, nonché la regolarità edilizia ed urbanistica di quanto promesso in vendita, impegnandosi a produrre in sede di rogito notarile un attestato redatto da un professionista di sua fiducia comprovante dette regolarità. Successivamente, con atto a rogito del Notaio
[...]
, in data 28/09/2010, Rep. n. 44634 – Racc. n. 6950, era stato stipulato il contratto Persona_1
definitivo di compravendita, con conseguente trasferimento in loro favore della proprietà delle unità immobiliari site in Parma, Borgo Guazzo n.

6. Al rogito notarile era stata allegata la planimetria catastale dell'immobile, al fine di certificare la sua legittimità e la piena corrispondenza dello stato di fatto rispetto a quanto risultante presso i competenti Uffici.
In particolare, la compravendita aveva da oggetto:
- l'intera proprietà dell'appartamento posto al piano terzo, composto da ingresso-soggiorno con angolo cottura, disimpegno, camera, bagno e vano ad uso soffitta, con piccolo locale lavanderia al piano sottotetto (bene censito al Catasto Fabbricati del Comune di Parma, al foglio 29, particella
100, subalterno 5);
- la quota di 1/3 dell'unità immobiliare comune ad altri, ricavata nel sottoscala al piano terra dello stesso edificio (bene censito al Catasto Fabbricati del Comune di Parma, al foglio 29, particella 100, subalterno 9).
In sede di rogito notarile, il aveva espressamente attestato la conformità catastale del bene, CP_1
precisando che i dati catastali e le planimetrie erano conformi allo stato di fatto. Inoltre, aveva dichiarato che la costruzione dell'immobile era stata iniziata in epoca anteriore al 1° settembre 1967
e aveva indicato i titoli edilizi relativi agli interventi eseguiti successivamente alla sua costruzione.
Gli attori allegavano che nel 2020, trascorsi dieci anni dalla compravendita, si erano rivolti ad un'agenzia immobiliare, in quanto intenzionati a vendere l'immobile. Reperito il possibile acquirente, prima di procedere alla formalizzazione della vendita, erano state effettuate le necessarie verifiche sullo stato dell'immobile e sulla regolarità urbanistica, edilizia e catastale del medesimo.
All'esito dell'accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Parma, era stata scoperta la sussistenza di una serie di difformità edilizie e catastali. In particolare, le difformità riscontrate consistevano nella presenza di n. 2 finestre a tetto (tipo “velux”) realizzate al piano sottotetto dell'immobile su parte strutturale dell'edificio, non risultanti dagli elaborati grafici esistenti ed allegati al rogito originariamente stipulato e realizzati in assenza di idoneo titolo edilizio. Pertanto, essi avevano incaricato dei tecnici di propria fiducia, il Geom. e l'Ing. Controparte_2 Persona_2
di procedere senza indugio alla predisposizione e al deposito di tutte le pratiche edilizie
[...]
2 ed asseverazioni di legge necessarie per la regolarizzazione dell'immobile, al fine di sanare gli abusi, per non veder così sfumata l'occasione di vendita. Redatti i necessari elaborati, in data
18/06/2020 il Geom. aveva presentato la SCIA in sanatoria. A seguito di tale attività, il CP_2
tecnico incaricato aveva redatto la relazione di conformità urbanistica e catastale dell'immobile, documento necessario per procedere alla vendita. A fronte delle attività espletate, essi erano riusciti ad alienare l'immobile, totalmente regolarizzato sotto il profilo urbanistico, edilizio e catastale.
Il e la precisavano di aver sostenuto, per il pagamento dei tecnici incaricati e per la Pt_1 Pt_2
sanatoria delle irregolarità, spese per complessivi euro 5.197,70, di cui:
- Euro 300,00 a titolo di diritti di Segreteria per presentazione SCIA in sanatoria;

- Euro 2.000,00 per sanzione SCIA in sanatoria;

- Euro 1.725,30 di cui alla fattura n. 49 emessa dal Geom. CP_2
- Euro 416,00 di cui alla fattura n. 30 emessa dall'Ing. Persona_2
- Euro 756,40 per documentazione fotografica.
Stante l'evidente responsabilità del proprio avente causa, gli attori deducevano di aver inviato al in data 10/09/2020 un atto di contestazione e contestuale interruzione della prescrizione, CP_1
intimando il rimborso delle spese sostenute a causa del grave inadempimento contrattuale, per complessivi € 4.441,30, oltre interessi, rivalutazione monetaria e spese legali. Detta richiesta non aveva ottenuto alcuna risposta. Era stato altresì svolto tra le parti un tentativo di negoziazione assistita, che aveva avuto anch'esso esito negativo. Stante l'infruttuosità di ogni tentativo di addivenire ad una definizione bonaria della controversia, avevano deciso di instaurare il presente procedimento.
Tanto premesso in fatto, il e la argomentavano in diritto, affermando che, nel caso di Pt_1 Pt_2 mancata conformità catastale ed edilizia dell'immobile, l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto e alla riduzione del prezzo, anche al risarcimento del danno, in base al rinvio all'art. 1480 cc operato dall'art. 1489 cc. Pertanto, insistevano per la condanna del convenuto al risarcimento dei danni tutti da essi patiti, pari ai costi sostenuti per la sanatoria dell'immobile.
Il processo si svolgeva in contumacia del convenuto, ritualmente evocato in giudizio e non costituito.
La causa, istruita documentalmente nonché mediante l'escussione dei testi indotti dagli attori, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 26 febbraio 2025, con concessione del termine ridotto di giorni trenta per il deposito della comparsa conclusionale.
*****
Tanto esposto in ordine ai fatti di causa, ritiene questo Giudice che le richieste attoree possano trovare accoglimento.
3 Risulta per tabulas che, nel contratto preliminare di vendita, il convenuto aveva espressamente garantito “la regolarità edilizia e urbanistica di quanto promesso in vendita”, impegnandosi a produrre, in sede di rogito notarile, un attestato redatto da un professionista di sua fiducia comprovante detta regolarità (si veda art. V preliminare di compravendita).
Anche nel successivo contratto di compravendita, a ministero del Notaio Dott. Persona_1
in data 28/09/2010, il conformemente a quanto previsto dall'art. 29, comma I bis
[...] CP_1 della L. n. 52/1985 e s.m.i., aveva garantito la conformità catastale dell'immobile, dichiarando che
“i dati catastali e le planimetrie erano conformi allo stato di fatto”. Inoltre, il aveva altresì Tes_1
dichiarato che:
a) la costruzione dell'immobile era stata iniziata in epoca anteriore al 1° settembre 1967;
b) relativamente ad appartamento e soffitta, successivamente a detta data erano stati fatti interventi sull'appartamento di cui alla denuncia di inizio attività depositata in data 30 giugno 2003 n. 79597 di protocollo, pratica n. 1523/2003, per opere interne realizzate ai piani primo, secondo, terzo e quarto;

c) relativamente al vano cantina, era stata presentata denuncia di inizio attività depositata in data 2 luglio 2003 n. 80810 di protocollo e denuncia di inizio attività depositata in data 30 gennaio 2004 n.
13598 di protocollo;

d) relativamente all'appartamento, era stata depositata denuncia di inizio attività in sanatoria in data
27 luglio 2010 n. 2044/2010, n. 134484 di protocollo generale rilasciata dal Comune di Parma in data 24 settembre 2010 prot. gen. 170206.
Gli attori lamentano il grave inadempimento del convenuto, posto che questi, senza essere in possesso di idoneo titolo edilizio, avrebbe costruito due finestre velux nel sottotetto dell'immobile, tacendo poi tale circostanza in sede di compravendita ed anzi garantendo la piena conformità catastatale ed edilizia dell'immobile. A dire degli attori, gli stessi non sarebbero stati edotti della presenza di tali irregolarità né in sede di preliminare né in sede di stipula del contratto definitivo, essendone venuti a conoscenza solo dopo dieci anni, in occasione della vendita a terzi dell'unità immobiliare.
Orbene, la sussistenza della lamentata difformità emerge per tabulas, posto che i coniugi CP
, al fine di poter procedere alla vendita dell'immobile, hanno dovuto provvedere alla
[...]
presentazione della pratica di sanatoria, sostenendone i relativi oneri (v. docc. 4, 4 bis, 4 ter, 5, 6, 6 bis). Dalla documentazione in atti emerge, infatti, che il geometra , su incarico degli Controparte_2
attori, ha presentato in data 18/6/2020, presso gli Uffici Tecnici del Comune di Parma, la SCIA in sanatoria, dando atto della sussistenza di alcune difformità rispetto all'elaborato grafico esistente, presentato in data 19/10/2004, ovvero la presenza di un ripostiglio al quarto piano e di n. 2 finestre
4 nel sottotetto.
Che l'apertura nel tetto delle due finestre sia stata realizzata prima della compravendita del
28/9/2010 (e che quindi sia riconducibile all'operato del emerge dall'immagine CP_1
fotografica aerea di Borgo Guazzo del 20/09/2010 (risalente, pertanto, a pochi giorni prima della stipula del rogito notarile tra le odierne parti in causa), da cui risulta la presenza di due finestre tipo velux nel sottotetto dell'immobile. La data e il luogo della predetta immagine fotografica (docc. 9 e
9 bis) risultano attestati dalla dichiarazione scritta rilasciata dalla CGR Spa, impresa specializzata in riprese aeree, il cui legale rappresentante, in sede testimoniale, ha precisato che Testimone_2
detta società utilizza un sistema di camere digitali collegato ad un sistema GPS di navigazione e una catalogazione delle fotografie effettuate secondo il criterio temporale della data di scatto. Inoltre, ha riferito che il file originale del documento fotografico in questione si trova presso l'archivio di CGR
Spa, dichiarando che la ripresa aerea risale al 20 settembre 2010 e riproduce una parte del territorio del Comune di Parma, segnatamente l'area di Borgo Guazzo.
Nel corso del giudizio, è stata escussa anche la teste che si è occupata per conto Testimone_3 della società Borsa Immobile Srl dell'attività di mediazione in relazione alla compravendita intervenuta tra le parti in causa. Alla domanda posta circa la presenza, al tempo delle trattative, delle due finestre sul tetto dell'immobile di Via Guazzo, la predetta teste ha affermato di non ricordare “visivamente” tali finestre, ma ha riferito che, prima dell'acquisto dell'immobile da parte dei coniugi , ella aveva parlato con i suoi colleghi di agenzia del furto avvenuto CP_4 nell'immobile de quo e del fatto che i ladri fossero entrati nell'appartamento attraverso il lucernaio/velux.
Ciò consente di affermare senza dubbio alcuno che le finestre sul tetto, all'epoca delle trattative per l'acquisto dell'immobile da parte dei coniugi fossero già presenti e che quindi le stesse Pt_1 siano state realizzate quando l'appartamento era ancora di proprietà del CP_1
Orbene, costituisce orientamento consolidato in giurisprudenza quello secondo cui, in ipotesi di compravendita di costruzione con difformità urbanistiche o catastali, non sia ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trovi applicazione l'art. 1489 cod. civ. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, che attribuisce al compratore il rimedio della risoluzione del contratto oppure quello della riduzione del prezzo, oltre a quello del risarcimento del danno, “sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere
5 la riduzione del prezzo” (Cass. n. 4786/2007).
Nel caso di specie, se è certo che nel contratto di compravendita non si facesse alcuna menzione della difformità in questione (anzi il aveva garantito la conformità catastale ed edilizia CP_1 dell'immobile), assume carattere dirimente la conoscenza o meno da parte dell'attore della lamentata difformità al momento dell'acquisto dell'immobile.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità se per un verso ritiene che l'espressa dichiarazione del venditore in ordine alla conformità urbanistica e catastale del bene esoneri l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione - con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei suoi confronti tanto se le difformità erano dallo stesso facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se esse non erano apparenti - si preoccupa tuttavia di precisare che “tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza” (Cass. n. 14289/2018). Ed ancora: “non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento giacché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità” (Cass. n. 57/2018).
Pertanto, laddove gli oneri gravanti sull'immobile siano conosciuti dall'acquirente o siano comunque apparenti deve essere esclusa la responsabilità del venditore, pure a fronte della dichiarazione menzognera di conformità del bene da questi rilasciata.
Per apparenza deve intendersi la facile riconoscibilità, secondo la media diligenza, della sussistenza di oneri, in quanto percepibili attraverso i sensi, proprio per la presenza di opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio (per esempio, in caso di bene gravato da servitù apparenti, è proprio la presenza di elementi fattuali che consente di affermare la facile riconoscibilità della sussistenza di oneri gravanti sul bene, in base all'ordinaria diligenza parametrata sulla condotta dell'uomo medio). Deve tuttavia rimarcarsi che non si possono imporre al compratore specifiche ricerche e indagini che vadano al di là dell'esame della cosa stessa: gli oneri apparenti sono quelli che emergono ictu oculi sulla base di un mero esame del bene e che non richiedono indagini di carattere tecnico, quali l'esame delle pratiche edilizie. Invero, se si accedesse ad una diversa interpretazione del requisito dell'apparenza, imponendo all'acquirente l'obbligo di effettuare delle verifiche di natura tecnica, mediante il raffronto dello stato di fatto dell'immobile con le planimetrie allegate alle precedenti pratiche edilizie che hanno interessato il medesimo bene, è evidente che le
6 difformità urbanistiche sarebbero sempre riconoscibili, sicché la norma di cui all'art. 1489 c.c non troverebbe pressoché mai applicazione. L'art. 1489 cc prevede un onere di dichiarazione da parte del venditore e non un onere di indagine del compratore, al quale quindi può farsi carico dell'omissioni di indagini, in correlazione con l'obbligo di comportamento in buona fede, unicamente quando l'indagine sia imposta da una dichiarazione o comunicazione del venditore
(Cass. n. 976/06, Cass. 5223/83).
Nell'ipotesi in esame, deve escludersi che l'irregolarità urbanistica lamentata fosse facilmente riscontrabile sulla base di un mero esame dell'immobile da parte degli attori, posto che soltanto a seguito dell'accesso agli atti presso i competenti Uffici del Comune di Parma, compiuto nell'anno
2020, gli attori hanno potuto scoprire che l'apertura delle due finestre sul tetto era avvenuta in difetto del necessario titolo edilizio.
Orbene, come innanzi detto, il legislatore, con la disposizione di cui all'art. 1489 c.c, nel regolare la garanzia per gli oneri e i diritti reali o personali gravanti sulla cosa venduta, attribuisce al compratore il diritto di esperire due rimedi, alternativi tra loro: la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo di vendita, fatta salva, in ogni caso, la richiesta di risarcimento del danno, ex art. 1218-1223 cc, ai fini del quale non si richiede la malafede del venditore, ma è sufficiente che questi versi in colpa (Cass. 4786/07, 1613/03, 16053/02). La Corte di Cassazione ha in più occasioni ribadito la compatibilità della domanda risarcitoria con l'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art.1489 c.c., come anche espressamente previsto dalla medesima disposizione (Cass. n.29367 del 2011; Cass. n.4786 del 2007; Cass. n.16053 del 2002).
Nell'ipotesi in esame, gli attori hanno allegato di aver subito un pregiudizio patrimoniale a seguito della riscontrata difformità urbanistica ed edilizia del bene compravenduto, essendo stati costretti a intraprendere l'iter procedimentale per ottenere la sanatoria dell'immobile e per poter così liberamente disporre del bene. In particolare, hanno dovuto farsi carico del pagamento della sanzione amministrativa e del corrispettivo richiesto dai professionisti dagli stessi incaricati, Geom.
e , per la predisposizione e la presentazione della SCIA e Controparte_2 Persona_2 per la redazione della relazione di conformità urbanistica e catastale dell'immobile.
La quantificazione del danno patito dagli attori, sulla base della documentazione in atti, può essere così determinata:
- euro 300,00 a titolo di diritti di segreteria per la presentazione della SCIA in sanatoria (doc. 4 bis);
- euro 2.000,00 a titolo di sanzione amministrativa per SCIA in sanatoria (doc. 4 ter);
- euro 1.725,30 di cui alla fattura n. 49 emessa dal Geom. (doc. 6); CP_2
- euro 416,00 di cui alla fattura n. 30 emessa dall'Ing. (doc. 6 bis); Persona_2
- euro 756,40 per documentazione fotografica CGR Spa (doc. 10).
7 La domanda risarcitoria risulta, dunque, fondata ed è meritevole di accoglimento, in quanto gli attori hanno adeguatamente dato prova del pregiudizio economico subito e del nesso causale tra la condotta del e il danno. CP_1
Il convenuto deve essere, quindi, condannato al pagamento a favore di Controparte_1 [...]
e , a titolo di risarcimento danni, della complessiva somma di euro Parte_1 Parte_2
5.197,70, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali. Occorre, pertanto, adeguare il predetto importo al mutato valore del denaro, procedendo alla sua rivalutazione sulla base degli indici
ISTAT aggiornati. Per comodità di calcolo, considerando la pluralità dei pagamenti effettuati dagli attori, la rivalutazione viene applicata a decorrere dal 4 dicembre 2020, data dell'ultimo versamento documentato (v. doc. 10 fascicolo di parte attrice). Si giunge così al complessivo importo di euro
6.154,08.
Quanto agli interessi compensativi, questi vanno calcolati non già sulla somma rivalutata, bensì sulla somma capitale, equivalente al bene perduto, rivalutata anno per anno (Cass. n. 25817/2017).
Pertanto, nella specie gli interessi vanno calcolati sulla somma di euro 5.197,70 progressivamente rivalutata anno per anno, dal mese di dicembre 2020 sino all'attualità. Agli attori spetta, pertanto,
l'ulteriore importo di euro 551,14 a titolo di interessi compensativi.
In conclusione, il deve essere condannato a versare agli attori, a titolo di risarcimento CP_1
danni, la complessiva somma di euro 6.705,22 (euro 6.154,08 + euro 551,14). Su tale importo, gli attori avranno diritto agli interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, come da dispositivo, a carico del convenuto soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Parma in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, così provvede:
1) In accoglimento della domanda attorea, accertato l'inadempimento del convenuto, condanna alla corresponsione in favore di e della Controparte_1 Parte_1 Parte_2
complessiva somma di euro 6.705,22 a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo.
2) Condanna il convenuto al pagamento in favore degli attori delle spese legali da Controparte_1
questi sostenute, che liquida in euro 125,00 per spese non imponibili e in euro 3.387,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario del 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Parma, il 10 aprile 2025
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Il Giudice Unico
(Dott.ssa Maria Pasqua Rita Vena)
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