REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERMINI IMERESE
Il Tribunale di Termini Imerese, in persona del giudice dott.ssa Rossana Musumeci, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 2956 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2018, a cui è stata riunita quella portante il n. 3156/2018 R.G.
TRA
GI AN AR (C.F. ), rappresentato e difeso C.F._1 dall'Avv. Francesca D'Aura; attore
E
AL AZ (C.F. ), rappresentato e difeso C.F._2 dall'Avv. Vincenzo D'Anna; attore nel giudizio riunito n. 3156/2018
E
SOCIETA' AGRICOLA FRATELLI ZODA S.S. (P.I. , in persona del P.IVA_1 legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. P. Giorgio Middione;
convenuta
CONCLUSIONI delle PARTI: come da note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del 13 gennaio 2025, comparse conclusionali e memorie di repliche ritualmente depositate.
Motivi della decisione


1. I fatti oggetto del giudizio.
1 Con atto di citazione ritualmente notificato, GA NG IO ha convenuto in giudizio la Società Agricola Fratelli Zoda s.s., esponendo di essere proprietario e coltivatore diretto di un appezzamento di terreno sito in Petralia Sottana (PA), in contrada Landro
Tudia, censito in Catasto al foglio 94, particella 110.
Ha aggiunto che il suddetto terreno confina con altro fondo rustico, con annesso fabbricato rurale, sito in Petralia Sottana (PA), in contrada Tudia e Ciampanella, costituito da due distinti appezzamenti di terreno, identificati in Catasto al foglio 94 particelle 32, 33,
76, 107, 113, 114, 297, 298, 299, 109, 316, 313, 310, 300, 85, 86, 251, 252 e 296 e al foglio
94 particelle 139, 133, 143, 137, e 136, già di proprietà dei germani CC Di SI
OL e CC Di SI IA IA e da questi ultimi alienati alla Società Agricola Fratelli
Zoda s.s., con atto di compravendita in Notar IA RI ELIR del 22 settembre
2017 (Rep. 4492; Racc. 3607), trascritto in Conservatoria in data 28 settembre 2017 ai nn.
37705 e 29213, al prezzo di € 510.000,00.
Ha, inoltre, rappresentato che tale atto di vendita, essendo stato concluso a condizioni diverse rispetto a quelle indicate nell' “Atto di invito all'esercizio della prelazione”, notificatogli in data 27 aprile 2017 dai germani CC Di SI OL e CC Di SI IA IA, è stato posto in essere in violazione del diritto di prelazione agraria a lui spettante ai sensi dell'art. 7 della Legge 817/1971.
Sulla scorta di tali premesse, ha chiesto all'intestato Tribunale di dichiarare l'inefficacia dell'atto di vendita anzidetto e di essere sostituito nella posizione di acquirente alla Società
Agricola Fratelli Zoda s.s. a far data dal 22 settembre 2017; di ordinare alla Società Agricola
Fratelli Zoda s.s. la consegna dell'immobile oggetto di vendita libero da persone o cose, previo pagamento da parte dello stesso attore dell'importo di € 510.000,00; in subordine, ove il nominando C.T.U. dovesse accertare che l'attore è titolare del diritto di prelazione agraria limitatamente ad una porzione del fondo oggetto di vendita, dichiarare la parziale inefficacia dell'atto di vendita e la sostituzione dell'attore nella posizione di acquirente nei limiti di tale porzione, previo pagamento del relativo prezzo.
Costituitasi in giudizio, la Società Agricola Fratelli Zoda s.s. ha chiesto, in via preliminare, la riunione al presente giudizio di quello portante il n. 3156/2018 R.G.,
2 pendente dinanzi al Tribunale di Termini Imerese, per ragioni di connessione oggettiva e parzialmente soggettiva, instaurato da SE ZI nei confronti della medesima società con atto di citazione notificato in data 21 settembre 2018, per l'esercizio della prelazione relativamente ai medesimi beni.
Nel merito, ha chiesto il rigetto della domanda attorea, deducendo la carenza dei requisiti previsti dalla legge per l'esercizio del diritto di prelazione agraria, nonché la decadenza dall'azione per mancato esercizio del diritto entro i termini di cui alla
“denuntiatio”. In subordine, ha chiesto che venga dichiarato il diritto dell'attore a riscattare la sola particella 309 del foglio 94, previo pagamento del relativo prezzo.
Con provvedimento del 7 febbraio 2019, il Presidente del Tribunale ha disposto la riunione del presente giudizio con quello recante il n. 3156/2018 R.G.
La causa è stata istruita, oltre che con la produzione di documenti, con l'interrogatorio formale dell'attore GA NG IO e con l'espletamento di C.T.U.
Nel corso del giudizio, SE ZI, con atto depositato in data 15 luglio 2020, ha dichiarato di rinunciare all'azione.
Infine, all'udienza del 13 gennaio 2025, la causa è stata posta in decisione, con l'assegnazione alle parti dei termini di rito per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.


2. Merito della lite.
Preliminarmente, va rilevata l'integrità del contraddittorio pur non essendo parte del presente giudizio i danti causa della convenuta, CC Di SI OL e CC Di
SI IA IA.
Invero, come rilevato dalla giurisprudenza di legittimità, nel giudizio di riscatto agrario sono parti necessarie il retraente ed il terzo acquirente, mentre non occorre che al giudizio partecipi il venditore del fondo, il quale non riveste la qualità di litisconsorte necessario
(Cass. Civ., Sez. III, 24 luglio 2012 n. 12893).
In punto di diritto, va detto che la prelazione agraria, secondo il disposto dell'art. 8 della
L. 590/1965, consiste nel diritto (potestativo) riconosciuto a taluni soggetti specificamente individuati dalla legge di poter acquistare un fondo agrario alle stesse condizioni offerte da
3 un terzo al proprietario che intende trasferire a titolo oneroso il proprio bene immobile.
La titolarità del diritto di prelazione è attribuita ex lege all'affittuario, al mezzadro, al colono o al compartecipante del fondo oggetto di vendita, nonché al proprietario coltivatore diretto di un fondo che sia confinante (art. 7 della L. 817/1971), purché, in capo al richiedente, ricorrano le seguenti condizioni: a) coltivi il fondo stesso da almeno due anni;
b) non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
c) il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
Al fine di rendere effettivamente esercitabile il diritto di prelazione, il medesimo art. 8, al comma quarto, prescrive il c.d. obbligo di denuntiatio, ossia che il proprietario notifichi con lettera raccomandata "la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione", così venendo questo a trovarsi in una situazione di pati dovendo attendere un termine prestabilito dalla legge, pari a 30 giorni, entro il quale il titolare del diritto può esercitarlo dandogliene comunicazione.
Ebbene, va preliminarmente rilevato che nella vicenda traslativa de qua l'obbligo di denuntiatio non risulta essere stato assolto.
Ed invero, come è stato affermato dalla giurisprudenza “ai fini del valido esercizio della prelazione agraria deve ritenersi necessaria l'allegazione del preliminare alla denuntiatio che il proprietario è tenuto a notificare al coltivatore diretto del fondo e al confinante, non essendo tale adempimento surrogabile dalla trascrizione, nella denuntiatio, delle condizioni contrattuali pattuite con il terzo, giacché tale comunicazione costituisce atto preparatorio di una fattispecie traslativa complessa avente ad oggetto beni immobili che si realizza attraverso il subentrare del coltivatore diretto, o del confinante, nel contratto preliminare, il quale deve essere adempiuto secondo le modalità in esso contenute” (Cassazione Civ., Sez.
III, 17 novembre 2023, n. 31968).
Ciò detto, ai fini dell'accoglimento della domanda di retratto, l'attore che intende esercitare il diritto di prelazione ad esso riconosciuto dalla legge, deve dimostrare il possesso di tutti, nessuno escluso, i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla normativa.
4 Deve, quindi, dimostrare la qualifica di coltivatore diretto secondo quanto indicato dall'art. 31 della legge n. 590/65, la coltivazione biennale del fondo agricolo confinante, il possesso della forza lavorativa adeguata e il non aver effettuato vendita di fondi rustici nel biennio antecedente (ex multis, Cass. Civ., 16 aprile 1996, n. 3561; Cass. Civ., 10 aprile 1998, n.
3732).
In particolare, è onere del retraente dimostrare che il fondo oggetto di retratto, in aggiunta a quello (confinante) di proprietà, non supera il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia, cioè non deve essere inferiore ad
1/3 di quella occorrente per le necessità della nuova azienda (Cass. Civ., Sez. III, 24 luglio
2012, n. 12893).
Dato quanto sopra, riguardo alle domande proposte da SE ZI nei confronti della Società Agricola Fratelli Zoda s.s., va detto che lo stesso, con atto depositato in giudizio il 15 luglio 2020, ha dichiarato di rinunciare all'azione, per cui essa va dichiarata estinta e quindi cessata la materia del contendere.
Per quanto riguarda la domanda proposta da GA NG IO, essa è parzialmente fondata.
Ed invero, il C.T.U. nominato, Agr. Antonio Prisinzano, nella propria relazione tecnica, depositata il 5 gennaio 2021, ha accertato che “la domanda di retratto del Sig. GA NG
IO può essere accolta per parte della particella n. 316 e parte della particella n. 109, in quanto si forma un unico appezzamento con la particella n. 110”, specificando che “il requisito previsto dall'art. 8 della
L. 590/1965 non sussiste per l'intera azienda ma limitatamente alla porzione di terreno contiguo di Ha
6.03.12 (part. 316 parte, 109 parte) e che il valore di mercato di quest'ultima è pari ad € 14.581,81”.
Alle medesime conclusioni, il C.T.U. è pervenuto nella sua relazione integrativa, depositata in data 18 novembre 2022, nella quale ha accertato che le due particelle 110 e
316, essendo interrotte da un corso d'acqua definibile pubblica, non possono essere considerate fondo unico rispetto alla restante parte dei terreni che costituiscono il complesso aziendale, confermando che la domanda dell'attore GA NG IO può essere accolta limitatamente a tali particelle, atteso che per l'intera azienda lo stesso non ha
“adeguata capacità lavorativa” e tenuto conto che non vi è “contiguità materiale e fisica del fondo”.
5 Alla luce delle conclusioni raggiunte dal nominato C.T.U., integralmente condivise da questo giudice in quanto logiche, coerenti e scevre di contraddizioni, la domanda di retratto formulata dall'attore GA NG IO è meritevole di accoglimento limitatamente alla porzione di fondo indicato dal C.T.U., descritto con le anzidette particelle (part. 316 parte e part. 109 parte) per la superficie di Ha 6.03.12.
L'accoglimento della suddetta domanda comporta l'obbligo di pagamento del valore delle suddette particelle, che il C.T.U. ha determinato in € 14.581,81, oltre interessi legali con decorrenza dal 15 gennaio 2021, data di deposito della C.T.U.


3. Spese di lite.
La declaratoria della cessazione della materia del contendere per rinuncia agli atti del giudizio impone la condanna alle spese di lite del rinunciante, in ossequio al disposto di cui all'art. 306 comma 4 c.p.c.
Di conseguenza SE ZI deve essere condannato al pagamento delle spese di lite sostenute dalla società convenuta, le quali, calcolate ai sensi del D.M. 55/2014, così come aggiornato dal D.M. n. 147 del 13/08/2022, tenendo conto del valore della causa e delle fasi effettivamente svolte, sono liquidate nella misura di € 4.500,00, oltre spese generali, iva e c.p.a come per legge.
L'accoglimento parziale della domanda proposta da GA NG IO, invece, giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite nei rapporti tra questi e la società convenuta.


Per Questi Motivi


Il Tribunale, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, conclusione e deduzione disattesa, così provvede:
• dichiara la cessazione della materia del contendere nei rapporti tra SE ZI e
Società Agricola Fratelli Zoda s.s.;
• accoglie la domanda proposta da GA NG IO limitatamente alla porzione di fondo indicata con le particelle 316 e 109 del foglio 94 per Ha 6.03.12, e per l'effetto, dichiara trasferita in suo favore la proprietà del suddetto appezzamento di terreno, sito in
Petralia Sottana (PA), in contrada Ciampanella e Tudia, come dettagliatamente indicato
6 nella relazione di C.T.U. dell'Agr. Antonio Prisinzano, già oggetto dell'atto di compravendita stipulato in Notar IA RI ELIR del 22 settembre 2017 (Rep.
4492; Racc. 3607), tra CC Di SI OL e CC Di SI IA IA (venditori)
e Società Agricola Fratelli Zoda s.s. (acquirente), trascritto in Conservatoria in data 28 settembre 2017 ai n.ri 37705 e 29213;
• subordina detto trasferimento alla condizione sospensiva della corresponsione ad opera di GA NG IO e in favore della società convenuta di € 14.581,81 a titolo di corrispettivo, oltre interessi legali con decorrenza dal 15 gennaio 2021, data di deposito della C.T.U., da effettuarsi entro 3 mesi dal passaggio in giudicato della sentenza;

• ordina al Conservatore dei Pubblici Registri Immobiliari competente di procedere alle conseguenti annotazioni e trascrizioni, previo frazionamento delle particelle oggetto del retratto;

• condanna SE ZI al pagamento delle spese di lite sostenute da Società
Agricola Fratelli Zoda s.s., liquidate in € 4.500,00, oltre spese generali, iva e c.p.a come per legge;

• compensa le spese di lite nei rapporti tra l'attore GA NG IO e la società convenuta.
Così deciso in Termini Imerese, 7 maggio 2025
Il Giudice
Rossana Musumeci
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