N. R.G. 4278/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelo Pappalardo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 4278/2022 promossa da:
, domiciliato come in atti;
rappresentato e difeso dall'avv. Oriana Maria Parte_1
Toscano giusta procura in atti.
ATTORE
contro
, domiciliata come in atti;
rappresentata e difesa dall'avv. Paolo Lucchesi giusta Controparte_1
procura in atti.
CONVENUTA
CONCLUSIONI
pagina 1 di 6 Il 29.1.2025 le parti hanno concluso e la causa è stata posta in decisione, assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c. (60+20) per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio ha chiesto la Parte_1
risoluzione del contratto di compravendita stipulato con atto pubblico il 29/05/2015, che ha ad oggetto l'immobile sito in Catania, Via della Plaia n. 88, nonché la restituzione della somma versata di 42.000
euro a titolo di pagamento del prezzo, oltre interessi, così come rideterminata nelle memorie ex art. 183
di parte attrice, e la condanna di al risarcimento del conseguente danno patrimoniale e Controparte_1
non patrimoniale.
Radicatosi il contraddittorio, ha eccepito la prescrizione dei diritti invocati Controparte_1
dalla controparte e, nel merito, ha comunque chiesto il rigetto della domanda, per i motivi di cui in comparsa, cui per brevità in questa sede si rinvia.
Orbene, la domanda è parzialmente fondata e, pertanto, deve essere accolta per quanto di ragione.
Giova in primo luogo chiarire che le parti hanno realizzato una simulazione relativa parziale di tipo oggettivo con riguardo al prezzo dell'immobile. Si tratta di una divergenza tra voluto e dichiarato che risulta consapevole e bilaterale. Infatti, l'atto pubblico riporta un prezzo di 90.000 euro, mentre le parti, senza contrasto, dichiarano che il prezzo reale pagato è stato di 42.000. In proposito parte attrice ha precisato la domanda di restituzione somme in sede di prima memoria 183 c.p.c., senza che la questione assuma rilievo ad altro fine.
In merito all'accertamento dell'inagibilità dell'immobile sito in Catania, Via della Plaia n. 88, si ritiene che i documenti allegati da parte attrice (ordinanza del 21/02/2011 e ordinanza del 29/09/2017)
pagina 2 di 6 siano sufficientemente esaustivi nell'apprezzamento positivo della condizione di inagibilità, senza necessità di disporre eventuale c.t.u.; dunque, si considera dimostrata in giudizio l'inagibilità
dell'immobile già in epoca precedente rispetto al trasferimento dell'immobile. Al contrario, non risulta adeguatamente dimostrata la conoscenza di parte attrice dell'inagibilità dell'immobile prima della stipula della compravendita, in quanto l'indicazione in contratto di un prezzo superiore a quello reale non implica, sul piano indiziario, la suddetta consapevolezza. Per il resto parte convenuta ha inteso provare presuntivamente la conoscenza del vizio in capo all'acquirente sulla base di circostanze, prima di tutto, non adeguatamente provate e contestate.
Ciò posto quanto all'inadempimento, nell'ipotesi di trasferimento di un immobile inagibile la parte acquirente trova tutela nell'ordinamento attraverso il rimedio della risoluzione contrattuale per inadempimento ex art. 1453 c.c., in quanto deve considerarsi, secondo costante giurisprudenza, vendita di aliud pro alio. Tale rimedio contrattuale è sottoposto al generale termine di prescrizione decennale,
che, nel caso di specie, non risulta decorso. Infatti, “in tema di compravendita immobiliare, il certificato di abitabilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene: pertanto, mentre ove ricorrano le condizioni per il suo conseguimento ed esso non sia stato rilasciato, ciò non determina, di per sé, un inadempimento, né giustifica la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno, si è, al contrario,
in presenza di un inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di "aliud pro alio", se detto certificato sia stato formalmente rilasciato, ma l'immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore” (cfr.
Cassazione civile sez. II, 27/12/2017, n. 30950; la giurisprudenza, come da ultimo ricordato da parte attrice in comparsa conclusionale, è comunque costante sul punto). Nel caso concreto ha rilievo pagina 3 di 6 assorbente osservare che le caratteristiche effettive dell'immobile, indipendentemente dalle questioni amministrative e dalla preclusa circolazione del bene, concretamente impediscono il godimento in sicurezza.
Quindi, nel caso di specie, deve ritenersi configurata la vendita di aliud pro alio poiché
l'immobile è privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente e,
dunque, dell'attitudine ad assolvere la sua funzione economico-sociale. Ciò è dimostrato dalle ordinanze del Comune di Catania, documentate in atti, con cui si inibisce l'uso degli alloggi. Appare
inoltre evidente che la conoscenza della necessità di ristrutturare l'immobile, per ragioni che possono essere rilevate anche visivamente, non implica anche la consapevolezza di non poter godere in alcun modo del bene.
Alla luce di tali principi, risultano assorbite le questioni conseguenti alla diversa qualificazione giuridica argomentata da parte convenuta, relative in particolare alla applicabilità della disciplina di cui all'art. 1495 c.c. e alla conseguente eccezione di prescrizione.
Dunque, considerando anche la ripartizione dell'onere probatorio in materia contrattuale e la presunzione di colpa dell'inadempiente sino a prova contraria, deve ritenersi fondata la domanda di risoluzione del contratto con gli effetti che ne derivano ex lege, tra cui la restituzione del prezzo di
42.000 euro, oltre interessi legali, calcolati dalla data della stipula alla notifica dell'atto di citazione in
821,81 euro, in favore dell'attore.
La domanda di risarcimento del danno è tuttavia infondata e, dunque, deve rigettarsi.
Poiché nel nostro ordinamento non è previsto l'istituto del danno in re ipsa, per ottenere il risarcimento non è sufficiente la prova dell'inadempimento e la mera allegazione di un danno, ma è
piuttosto necessario che venga specificamente provato il concreto pregiudizio patito, quale danno evento, e il nesso di causalità, sul piano del danno conseguenza, fra quest'ultimo e l'inadempimento.
pagina 4 di 6 Nel caso di specie, l'attore, ha chiesto la condanna della convenuta al Parte_1
risarcimento dei danni patrimoniali subiti con riferimento alle spese di trasloco, alle spese per la locazione di altro immobile, alle spese per l'accensione del mutuo, alle spese notarili e alle spese per le migliorie dell'immobile. Deve tuttavia rilevarsi che nessuna di queste spese ha trovato specifica documentazione in giudizio e, pertanto, la pretesa risarcitoria non è provata né sull'an né sul quantum.
Altrettanto deve rilevarsi per la richiesta di condanna al risarcimento del danno non patrimoniale. Infatti, la generica richiesta di 10.000 euro non risulta sostenuta da alcuna allegazione che la giustifichi. Tantomeno, trattandosi di danno non patrimoniale, risulta provata la lesione di valori della persona umana protetti dall'ordinamento costituzionale, in aderenza alla ricostruzione giurisprudenziale delle Sezioni Unite (cfr. Sezioni Unite dell'11.11.2008 nn. 26972 – 26975).
Alla luce della soccombenza reciproca, le spese devono essere integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale di Catania, dott. Angelo Pappalardo definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 4278/2022
- Dichiara la risoluzione del contratto di compravendita stipulato con atto pubblico il 29/05/2015
che ha ad oggetto l'immobile sito in Catania, Via della Plaia n. 88;
- Condanna parte convenuta alla restituzione, in favore dell'attore Controparte_1 Pt_1
, del prezzo maggiorato degli interessi legali, pari alla somma totale di 42.821,81 euro;

[...]
- Compensa integralmente le spese processuali fra le parti.
- Così deciso in Catania, il 17 luglio 2025
pagina 5 di 6 Il GIUDICE
dott. Angelo Pappalardo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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