REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA composta dai Signori magistrati:
Dott.ssa Nicoletta Orlandi Presidente
Dott.ssa Carla Ciofani Consigliere
Dott. Andrea Dell'Orso Consigliere rel.
ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1065/2024 R.G. trattenuta in decisione, ai sensi dell'art. 352 cpc, all'esito dell'udienza del 17 giugno 2025 sostituita dal deposito di note e vertente
TRA
(cf ) rappresentata e difesa dall'avv. Massimo Parte_1 C.F._1
MICALETTI del foro di Teramo ed ivi elettivamente domiciliata presso il suo studio giusta procura in atti;

APPELLANTE
E
(cf ), (cf Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
) rappresentati e difesi dall'avv. Luigi DI LIBERATORE del foro di C.F._3
Teramo ed ivi elettivamente domiciliati presso il suo studio giusta procura in atti;

APPELLATI
OGGETTO: appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Teramo n. 1165/24 del 5 novembre
2024 in tema di risoluzione contratto preliminare di compravendita e di risarcimento danni.
Conclusioni: i procuratori delle parti hanno concluso come in atti ed in particolare nelle note di trattazione scritta.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1.1.Il Tribunale di Teramo ha dichiarato risolto il contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 31 agosto 2015 tra nella veste di promittente alienante, ed i coniugi Parte_1 Controparte_1
e , quali promissari acquirenti ed avente ad oggetto un appartamento, con annesso locale Controparte_2 garage, sito in SE degli ZZ ed identificato catastalmente al fg 26 p.lla 402 sub 10 e sub 37.
1 E' stato in tal modo definito il giudizio, inizialmente introdotto dai promissari acquirenti i quali hanno chiesto lo scioglimento dell'accordo sia per violazione del termine essenziale (non essendo stato sottoscritto il rogito entro la data indicata), sia per inadempimento della controparte che anche infine per diffida ad adempiere.
Quale conseguenza della risoluzione, inoltre, è stata chiesta la condanna della promittente alienante al pagamento della somma di € 30.000,00, esattamente pari al doppio della caparra, o comunque, seppur in via gradata, del minor importo di € 15.000,00 corrisposto sempre a tale titolo alla firma del preliminare.

1.2. Nella ricostruzione in fatto della vicenda, il primo giudice ha altresì dato atto che con la costituzione in giudizio, la ha fornito una rappresentazione dei fatti diametralmente opposta così opponendosi Parte_1 alla richiesta di restituzione della caparra (ed ancor più del suo doppio) in quanto la mancata conclusione dell'affare è stata determinata dalla condotta tenuta dagli attori che, non avendo più interesse all'acquisto dell'immobile, non hanno inteso presentarsi dinanzi al notaio alle date da quest'ultimo indicate.
A conferma ulteriore della propria intenzione di addivenire alla vendita del bene, la convenuta ha rilevato una serie di circostanze: di aver delegato alla sottoscrizione del rogito il marito;
di aver rifiutato un'offerta di acquisto del medesimo immobile per una somma di € 120.000; di aver liberato la casa;

Muovendo da tali premesse, la ha anche spiegato domanda riconvenzionale per conseguire, a Parte_1 titolo di risarcimento danni, il pagamento dell'importo di € 5.100,00 corrispondente al valore di locazione annuale dell'immobile laddove avesse potuto, senza il vincolo della sua cessione, affittarlo a terze persone.

1.3. Le principali argomentazioni poste a fondamento della decisione possono di seguito essere così sintetizzate:
- deve escludersi che possa essere dichiarata la risoluzione per decorrenza del termine essenziale in quanto, sebbene il contratto definitivo non sia stato concluso entro la data indicata nel preliminare, l'esame della documentazione prodotta (e sulla quale meglio si dirà nel prosieguo) consente di escludere (per il solo fatto dell'accordo intervenuto sul differimento) che a tale termine le parti abbiano voluto attribuire una rilevanza tale da comportare lo scioglimento del negozio;

- analogamente, anche ove si volesse qualificare l'azione di risoluzione nella previsione generale dell'art. 1453 cod civ, dalla disamina del comportamento complessivo tenuto dalle parti, non è possibile ravvisare l'indispensabile requisito della gravità dell'inadempimento;
- neppure è possibile dichiarare la risoluzione per diffida ad adempiere difettandone i presupposti che non possono individuarsi nella nota dei promissari acquirenti del 29 febbraio 2016;
- con riguardo alla domanda riconvenzionale, da intendersi alla stregua di un'azione di risarcimento danni, è possibile affermare (rientrando nelle prerogative del giudice di qualificazione giuridica della domanda) che presupponga la richiesta di risoluzione del preliminare anche da parte dalla promittente alienante;

- in simili casi, la giurisprudenza è concorde nello stabilire che occorre stabilire quale delle due domande di risoluzione debba trovare accoglimento;

2 - ciò nondimeno, però, deve farsi applicazione di quell'ulteriore orientamento interpretativo secondo cui, preso atto delle posizioni delle parti, deve essere parimenti dichiarata la risoluzione del contratto per impossibilità dell'esecuzione della prestazione in esso dedotta secondo quanto stabilito espressamente dall'art. 1453 comma
2° cod civ;

- si tratta, pertanto, di accertare gli effetti restitutori derivanti dallo scioglimento del contratto ed al tal fine va certamente riconosciuto il diritto dei promissari acquirenti alla restituzione della somma corrisposta a titolo di caparra e non certamente al doppio della stessa peraltro maggiorata, trattandosi di un debito di valuta ed in assenza della prova del maggior danno, dei soli interessi al tasso legale dal pagamento sino al soddisfo;

- l'ulteriore domanda di rimborso della provvigione corrisposta all'agenzia immobiliare che ha svolto il ruolo di mediatore nell'operazione, deve essere di contro rigettata per due ordini di ragioni;
in primo luogo, una siffatta domanda avrebbe e più correttamente dovuto essere proposta nei confronti della stessa agenzia non evocata in giudizio;
in ogni caso, a difettare è la prova dell'avvenuto esborso sostenuto;

- anche la domanda risarcitoria spiegata in via riconvenzionale dalla , in difetto della prova Parte_1 dell'altrui inadempimento deve essere rigettata;

1.4. La pronunzia del tribunale aprutino è stata tempestivamente impugnata dalla promittente alienante mediante l'articolazione di quattro motivi.
Con il primo motivo, l'appellante ha lamentato l'errata valutazione sulle cause della risoluzione del contratto preliminare da ascrivere al comportamento tenuto dalle controparti che, come emerso nel corso dell'istruttoria
(deposizioni testimoniali e produzione documentale), non hanno inteso addivenire alla sottoscrizione dell'accordo.
Il secondo profilo di doglianza, peraltro strettamente collegato al precedente, ha riguardato il difetto di motivazione della decisione in quanto il primo giudice non ha adeguatamente valutato una serie di circostanze fattuali che avrebbero dovuto portare ad attribuire la risoluzione del contratto preliminare alle controparti.
Con il terzo motivo, invece, l'appellante ha lamentato il mancato accoglimento (chiaramente quale conseguenza della risoluzione imputabile ai promissari acquirenti) della domanda riconvenzionale di risarcimento danni peraltro adeguatamente dimostrata dall'avvenuta perdita di disponibilità dell'immobile
(per averlo liberato da ogni arredo o mobilio) nonché dalla deposizione (certamente attendibile prerchè proveniente da un soggetto indifferente) sul valore locativo dello stesso.
L'ultima censura, evidentemente strettamente connessa all'accoglimento del gravame, ha investito il regime delle spese di lite da regolarsi secondo il principio della soccombenza.
Gli appellati si sono costituiti ed hanno resistito all'impugnazione deducendone l'infondatezza e così insistendo per il suo integrale rigetto.
Il giudizio di appello è stato istruito mediante l'acquisizione delle produzioni documentali offerte dalle parti e del fascicolo (peraltro integralmente in formato telematico) d'ufficio del primo grado.
3 All'esito dell'udienza del 17 giugno 2025, sostituita dal deposito di note, la causa, dopo che le parti hanno usufruito dei termini di cui all'art. 352 cpc (trattandosi di controversia assoggettabile al nuovo rito introdotto dal d.lvo 149/22), è stata trattenuta in decisione.

2. In assenza di questioni preliminari, la controversia ben può essere sin da subito delibata nel merito ed a tal fine deve osservarsi quanto segue.
Nell'ottica di meglio individuare il perimetro del thema decidendum del presente giudizio, è sufficiente osservare che la parte della sentenza di primo grado che ha escluso profili di inadempimento in capo alla
[...]
, non essendo stata ritualmente impugnata, deve ritenersi oramai passata in giudicata. Pt_1
I coniugi e evidentemente soddisfatti dalla condanna alla controparte di procedere alla CP_1 CP_2 restituzione della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, hanno, nelle conclusioni, insistito per la conferma della sentenza impugnata.
Di conseguenza, si tratta unicamente di accertare se nella ricostruzione dei fatti di causa, peraltro fondata essenzialmente su riscontri documentali neppure oggetto di specifica contestazione, possano ravvisarsi profili di inadempimento in capo ai promissari acquirenti così dovendosi imputare agli stessi la risoluzione del contratto preliminare di compravendita.
Su tale aspetto, la sentenza di primo grado ha fatto applicazione di un principio invero consolidato in ambito giurisprudenziale, tanto da risultare confermato anche in un recentissimo arresto della S.C., secondo cui in presenza di reciproche domande di risoluzione, fondate da ciascuna parte su determinati inadempimenti dell'altra, il giudice che accerta l'inesistenza dei singoli, specifici addebiti, non potendo pronunziare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all'articolo
1458 del codice civile.
Il giudice deve in tale ipotesi far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto, in quanto le contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, attese le contrastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (cfr
Cass Civ, Sez II, 6.2.2025 n. 3003).
Tanto considerato, è dunque possibile procedere alla disamina dei motivi di appello.

3.1.I primi due motivi, in quanto strettamente connessi fra loro, devono essere vagliati congiuntamente in quanto, in buona sostanza, contengono una critica (anche in ordine al difetto di motivazione) alla sentenza di primo grado per non aver adeguatamente valutato il comportamento tenuto dai promissari acquirenti da ritenersi invece decisivo ai fini della mancata sottoscrizione dell'atto pubblico di trasferimento.
Orbene, tale assunto non coglie nel segno e, di conseguenza, non può essere condiviso.
Tuttavia, si impone una preventiva, ancorchè sintetica, ricostruzione della cornice al cui interno la vicenda che ci occupa si è dipanata.
4 Dalla disamina del materiale documentale è risultato che:
- Il 31 agosto 2015 le odierne parti hanno sottoscritto l'accordo preliminare per l'acquisto dell'immobile descritto nelle pagine che precedono;

- Le principali condizioni, ai fini che qui ci occupano, possono essere così sintetizzate: a) il corrispettivo
è stato fissato in € 123.000,00; b) la caparra, pari ad € 15.000, è stata versata a mezzo di due assegni dell'importo di € 10.000 (avente n. 6301765016-01) e di € 5.000 (con nr. 6302027622-11); c) il termine per il rogito è stato indicato nel 31 dicembre 2015; d) si è dato atto dell'assenza di conformità degli impianti e dell'assenza dell'APE dovuta ai sensi della L. 90/13;
- Il 1 dicembre 2015, le parti hanno concordemente differito la data della stesura dell'atto pubblico al
26 oppure al 28 febbraio 2016;
- Il 22 febbraio 2016 è stata presentata presso i competenti uffici del Comune di SE degli Abruzzo domanda per il rilascio del permesso di costruire per eliminare alcune difformità riscontrate tra lo stato di fatto e la rappresentazione planimetrica dell'immobile;
- Il 14 marzo 2016 il Comune ha rilasciato il suddetto titolo autorizzativo;

- La il 29 febbraio 2016 ha comunicato al notaio rogante la propria impossibilità, per Parte_1 problemi di salute (peraltro comprovati dal certificato del proprio medico contenente una prognosi di giorni cinque), a presenziare alla firma del rogito specificando, tuttavia, di aver già liberato l'immobile e quindi di essere disponibile per la sottoscrizione il 4 marzo 2016;
- I promissari acquirenti, con fax della stessa data, hanno sollecitato la controparte a provvedere (se del caso anche attraverso il proprio coniuge) alla consegna della documentazione riguardante l'avvenuto rilascio della sanatoria;

- In data 4 marzo 2016, quindi alla scadenza del nuovo termine indicato per il rogito, la ha Parte_1 informato i coniugi ed il Notaio di essere impossibilità a presenziare alla firma per Persona_1 il protrarsi dei propri problemi di salute;

- Sono state prescelte altre due date ovvero il 23 oppure il 30 marzo 2016 ed in caso di suo impedimento, la ha delegato espressamente il coniuge;
Parte_1
- Poiché alle date sopra indicate i promissari acquirenti non si sono presentati, la ed il Parte_1 marito, , hanno intimato il termine ultimo per la forma del rogito;
Controparte_3
- Da quel momento, è iniziato un carteggio epistolare tra i rispettivi legali delle parti avendo i promissari acquirenti palesato la loro intenzione a non voler più sottoscrivere l'atto pubblico di acquisto dell'immobile promesso in compravendita;

All'interno di tale quadro probatorio, si inseriscono le risultanze delle prove orali espletate in corso di causa.
All'udienza del 14 gennaio 2020, è stato escusso il teste il quale ha confermato (rispondendo Testimone_1 al capitolo n. 7 della seconda memoria ) di aver partecipato ad un incontro tra le parti del 18 Parte_1 febbraio 2016 in cui la promittente alienante aveva chiesto un differimento della data di redazione dell'atto pubblico nell'attesa della definizione della pratica di condono aggiungendo “In tale occasione il CP_1
5 chiese una riduzione del prezzo di acquisto di almeno € 10.000,00. La sig.ra non accordò tale Parte_1 riduzione. Non ricordo se si parlò nuovamente del mutuo”.
L'altro teste, , sempre alla stessa udienza ha dichiarato “Per quello che ricordo la venditrice Testimone_2 chiese al di prorogare la scadenza della stipula dell'atto del 28/2/2016 in quanto la pratica di CP_1 condono in sanatoria non era stata ancora definita. Non ricordo nulla della questione mutuo poichè il
[...] non mi ha mai parlato di mutuo anche perché essendoci una difformità urbanistica per esperienza so CP_1 che le banche non erogano mutui se non dopo aver ottenuto una concessione in sanatoria”.

3.2. Tratteggiata in tal modo la cornice probatoria, è possibile trarre le seguenti considerazioni conclusive.
L'accoglimento dei motivi di gravame e quindi dell'azione di risoluzione del contratto preliminare proposta dalla presuppone l'accertamento di un comportamento inadempiente dei promissari acquirenti. Parte_1
In altri termini, risulta indispensabile la prova che la mancata firma del rogito sia da attribuire eziologicamente alla condotta dei coniugi Parte_2
Tale essenziale elemento di prova non è emerso nel corso del giudizio in quanto:
- Certamente le parti hanno inteso concordemente differire la data del rogito indicando in tal modo un termine diverso rispetto a quello originariamente riportato nel contratto preliminare;

- Nella scrittura a tale fine sottoscritta del 1 dicembre 2015 non sono state tuttavia specificate le ragioni di tale accordo sul quale però non è possibile esprimere, rientrando legittimamente nell'ambito dell'autonomia delle parti, alcun tipo di censura;

- L'immobile oggetto di compravendita risultava affetto da difformità urbanistiche (oltre a quelle relative agli impianti ed all'APE) tanto da rendere indispensabile il rilascio da parte del Comune di
SE degli ZZ di un titolo abilitativo a sanatoria;

- era onere precipuo della , nella sua veste di proprietaria del bene, attivarsi per Persona_2 Parte_1 il conseguimento della regolarità urbanistica;

- Dalla documentazione presente in atti è indubbio che la richiesta di sanatoria è stata presentata in data
22 febbraio 2016 ovvero successivamente all'incontro del 18 febbraio 2016 (sul quale, come anticipato, hanno riferito i testi escussi in corso di causa);
- Alle date del 26 oppure 29 febbraio ed anche a quella successivamente indicata (peraltro dalla stessa
) del 4 marzo 2016 l'atto pubblico non si sarebbe potuto sottoscrivere per difetto della Parte_1 regolarità urbanistica;

- Allo stesso tempo, non poteva essere soddisfatta neppure la richiesta dei promissari acquirenti di consegna della documentazione sulla regolarità dell'immobile perché certamente non disponibile alla data del 29 febbraio 2016;
- Il Comune di SE degli ZZ ha infatti rilasciato il permesso in sanatoria soltanto il 14 marzo
2016;

6 - Per tali ragioni, quindi, alcuna rilevanza può essere riconosciuta alla certificazione medica prodotta dalla ed anche all'ulteriore circostanza (volendo ammetterla come provata alla luce della Parte_1 documentazione prodotta e sulla quale meglio si dirà) dell'avvenuto sgombero dell'immobile a partire sin dal mese di febbraio 2016;
- Inoltre, anche la dichiarazione della promittente alienante di delegare il marito alla firma del rogito riveste una valenza del tutto neutra ai fini della decisione;

- Piuttosto, dalle prove orali (sulla cui attendibilità non possono invero nutrirsi dubbi di sorta) è emerso che nell'incontro del 18 febbraio 2016, il avesse già chiesto una riduzione del corrispettivo CP_1 della vendita per il mancato rilascio (nonostante fossero trascorsi già sei mesi della firma del preliminare ed tre dalla sottoscrizione della scrittura privata di indicazione di un nuovo termine per il rogito) del permesso di costruire in sanatoria;

- Sempre all'esito delle prove orali (in particolare si tratta della deposizione del teste , è emerso Tes_2 che alcuna prova è stata raggiunta in ordine al fatto che anche i promissari acquirenti non avrebbero in ogni caso potuto procedere alla sottoscrizione dell'atto pubblico non avendo ricevuto dall'istituto di credito l'erogazione del mutuo;
a tale riguardo, deve certamente condividersi quanto riferito dallo stesso teste sul fatto che generalmente le banche non provvedono alla concessione del mutuo laddove non vi sia stata la regolarizzazione urbanistica dell'immobile;

3.3. L'insieme delle considerazioni svolte deve ragionevolmente indurre ad escludere profili di inadempimento in capo ai promissari acquirenti.
Come noto, poi, tale inadempimento (la sentenza di primo grado ha sostanzialmente operato un analogo ragionamento anche esaminando la domanda proposta dai predetti) per determinare l'effetto dello scioglimento del contratto deve assumere i connotati della gravità secondo i canoni ermeneutici dell'art. 1455 cod civ.
Orbene, un tale requisito deve escludersi nel caso di specie.
I promissari acquirenti non hanno ricevuto la documentazione nel termine indicato nella scrittura privata né in quello successivamente suggerito dalla stessa del 4 marzo 2016. Parte_1
La conoscenza della presenza di irregolarità urbanistiche, l'assenza di prova circa ulteriori fattori che non avrebbero consentito (esempio l'erogazione del mutuo) di adempiere all'obbligazione assunta, deve fondatamente portare ad escludere che possa trovare accoglimento l'azione di risoluzione della Parte_1 per il solo fatto che i promissari acquirenti non abbiano inteso dare seguito all'accordo.
Ne discende, alla luce di quanto sin qui esposto il rigetto dei primi due motivi di appello.

4. Il rigetto della domanda di risoluzione, in ipotesi, non pregiudica la proposizione (e quindi la delibazione) della domanda di risarcimento danni.
7 Nella fattispecie, tale tutela risarcitoria ha riguardato l'importo che la avrebbe conseguito laddove, Parte_1 senza le trattative per la sua cessione, avesse avuto la disponibilità dell'immobile potendolo in tal modo locare a terzi nel periodo estivo.
La domanda, tuttavia, ed anche su tale aspetto deve essere integralmente condiviso il percorso argomentativo del primo giudice, si è rivelata sprovvista del benchè minimo riscontro probatorio.
Anche in sede di gravame, dove per le stesse caratteristiche del giudizio di appello, la avrebbe Parte_1 dovuto operare una censura più analitica alla ratio decidendi, si è assistito ad un generico richiamo del contenuto di due documenti;
il primo (cfr doc 6) riguarda le operazioni sgombero del 22 febbraio 2016 che però hanno interessato (come agevolmente verificabile dalla distinta compilata nella circostanza dalla ditta
Araba Fenice) una parte limitata di mobilio per lo più costituente arredo di una camera da letto;
il secondo (cfr doc 20) è rappresentato dalla stima effettuata da . Testimone_1
Tale ultimo documento, in particolare, avrebbe potuto rilevare ove fosse stata offerta la dimostrazione che già in passato l'immobile era stato locato a terzi.
Inoltre, ed a volere tutto concedere, dal carteggio epistolare tra i legali delle parti è possibile affermare che a partire dal mese di maggio 2016, la fosse nella condizione (avendo preso atto della intenzione Parte_1 delle controparti) di poter locare l'immobile per il periodo estivo essendo inverosimile ritenere che già a questo momento il mercato fosse saturo in assenza di richieste di alloggi tenendo conto della notoria circostanza che
SE degli ZZ è una località a vocazione turistica.
Per tali ragioni, quindi, anche il terzo motivo deve essere rigettato.

5.In ultimo, le spese del presente grado seguono la soccombenza e vanno liquidate come di seguito indicato.
Considerato che, alla luce delle nuove disposizioni in materia il compenso del professionista è determinato con riferimento ai seguenti parametri generali:
a) valore e natura della pratica;

b) importanza, difficoltà, complessità della pratica;

c) condizioni di urgenza per l'espletamento dell'incarico;
d) risultati e vantaggi, anche non economici, ottenuti dal cliente;

e) pregio dell'opera prestata.
Tenuto conto dell'opera prestata e delle attività svolte dall'avvocato, si reputa congruo liquidare in Co favore del procuratore dichiaratosi antistatario degli appellati la somma di € 3.966,00 per compensi professionali attenendosi ai valori di liquidazione di cui al D.M. n. 147 del 13 agosto 2022 (valore della controversia da € 5.201,00 ad € 26.000,00 con applicazione valori medi fase di trattazione ed istruttoria esclusa in quanto non dovuta) oltre al 15%, calcolato su detto importo, dovuto per spese forfetarie così come espressamente previsto dal citato decreto, IVA e CPA dovuti come per legge.
8 6. Visto l'esito dell'appello e visto l'art. 13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115/02, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/12, che prevede l'obbligo del versamento, per l'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto integrale della domanda (ovvero di definizione negativa, in rito, del gravame), previsto per i procedimenti iniziati in data successiva al 30 gennaio 2013 (cfr. Cass. SS.UU. n.
9938/14), dichiara che l'appellante è tenuta al pagamento di un ulteriore importo pari a quello già dovuto a titolo di contributo unificato


P.Q.M

.
La Corte di Appello di L'Aquila, sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come sopra proposto avverso la sentenza n. 1165/24 del Tribunale di Teramo così decide nel contraddittorio delle parti:
a) Rigetta, per le causali di cui in motivazione, l'appello;
b) Condanna l'appellante alla rifusione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario delle controparti delle spese del presente grado che liquida in € 3.966,00 per compensi professionali oltre al 15%, calcolato su detto importo, dovuto per spese forfetarie, IVA e CPA dovuti come per legge.
c) Manda alla Cancelleria per l'adeguamento del contributo unificato.
Così deciso in L'Aquila nella camera di consiglio del 1 luglio 2025
Il Consigliere estensore dott. Andrea Dell'Orso
Il Presidente
dott.ssa Nicoletta Orlandi
9