N. 348/2025 r.g.

TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Il Giudice, Mario Venditti, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 19.3.2025, premesso che la locatrice ha intimato alla controparte lo sfratto per morosità adducendo un debito pari a € 35.377,00 per canoni maturati e non pagati nel bimestre settembre-ottobre 2020 e dal mese di gennaio 2024, oltre ad € 1.254,00 per spese di competenza della conduttrice;
visto che l'intimata ha eccepito l'inesigibilità del credito avversario riferito al bimestre settembre- ottobre 2020 invocando un accordo intervenuto fra le parti per fronteggiare la pandemia da Covid-
19, mentre in relazione alla morosità accumulata da gennaio 2024 a marzo 2025 ha eccepito ex art. 1460 c.c. l'inadempimento dell'attrice per aver omesso di intervenire sull'immobile locato al fine di emendare i vizi denunciatile che avrebbero causato gravi fenomeni infiltrativi all'interno del capannone tali da impedire o limitare l'esercizio della propria attività;
OSSERVA
Va rammentato che se è vero che grava sul locatore l'obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e di garantirgli il pieno e pacifico godimento del bene (art. 1575 c.c.), è altrettanto vero come sia consolidato in giurisprudenza l'orientamento secondo cui al conduttore non è consentito di astenersi dal pagamento del canone né procedere a riduzioni unilaterali nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, infatti, considerata legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (cfr. ex plurimis Cass. n. 18987/2016).
Se da un lato la cd. exceptio inadimpleti contractus di cui all'art. 1460 c.c. legittima, infatti, la sospensione totale o parziale dell'adempimento soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, dall'altro, la cd. exceptio non rite adimpleti contractus, a cui è egualmente applicabile l'art. 1460, co. 2 c.c., a meno di non ritenere che il secondo comma della norma in questione sia meramente ripetitivo del primo, postula la proporzionalità tra i rispettivi
Pagina 1 inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione all'oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e alla buona fede.
Da ciò consegue che laddove il conduttore abbia in ogni caso continuato a godere dell'immobile, nonostante la presenza dei vizi e, quindi, abbia comunque ricevuto la prestazione, non possa sospendere l'intera sua prestazione, perché in questo caso mancherebbe la proporzionalità tra i due inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c. (cfr. anche
Cass. n. 3341/2001).
Laddove, invece, l'indifferenza del locatore ai problemi che presenta il locale riducono la qualità, la fruibilità o l'utilità dell'appartamento stesso, ma non tanto da renderlo inservibile, l'affitto va comunque versato, fatta salva la facoltà del conduttore di adire all'autorità giudiziaria per ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. È devoluto al giudice, pertanto, il potere di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, ai fini di sciogliere il contratto o ridurre il corrispettivo pattuito tra le parti, dovendosi escludere, invece, il diritto del conduttore all'autoriduzione unilaterale del canone, che dà vita a un atto arbitrario e illegittimo.
A fronte, quindi, del divieto per il conduttore di ridurre autonomamente il canone di locazione in presenza di circostanze che ne comprimano la piena facoltà di godimento dell'immobile, si evidenzia che nel caso di specie la convenuta - in disparte dei motivi che l'avrebbero dispensata dalla corresponsione dei canoni di settembre e ottobre 2020 - ha addirittura sospeso i pagamenti dal mese di gennaio 2024, in assenza di valide ragioni giustificative, atteso che è mancato un accertamento e un giudizio di inservibilità dell'immobile che la legittimasse all'unilaterale sospensione.
Benvero, l'intimata non ha fornito adeguata prova di una totale inagibilità del fondo (o di un suo abbandono per tale causa), che giustificasse una sospensione integrale del canone locatizio.
La stessa documentazione prodotta dalla parte depone in senso contrario.
I fenomeni infiltrativi manifestatisi nel capannone affittato alla convenuta, quand'anche legati a difetti costruttivi dello stesso, è plausibile abbiano trovato viva espressione in episodi isolati di piogge intense, e tanto può affermarsi in considerazione del fatto che le fotografie e i video depositati riproducono lo stato dell'immobile in date precise e distanti fra loro (25 settembre 2022;
10 e 16 febbraio 2024; 26 settembre 2024), e al di là delle denunce reciprocamente scambiate fra le parti nel 2024 - funzionali anche in previsioni dell'invocata modifica del contratto, perfezionatasi a ottobre -, il parallelo scambio dei messaggi WhatsApp rivela come l'omesso pagamento dei canoni non fosse dovuto all'impossibilità di godere del capannone per la presenza di infiltrazioni, ma
Pagina 2 piuttosto alle difficoltà economiche in cui versava la conduttrice, che già nel 2023 era stata rimasta indietro nel versamento di alcune mensilità.
Rilevata, peraltro, la mancata allegazione dei gravi motivi in contrario al rilascio del bene, e ritenuti quindi sussistenti i requisiti per pronunciare l'ordinanza di rilascio ai sensi dell'art. 665
c.p.c., con riserva delle eccezioni sollevate dal conduttore in ordine alle pretese oggetto della domanda riconvenzionale formulata nella comparsa di risposta;

ORDINA
a il rilascio in favore dell'intimante dell'immobile, libero da cose e/o persone, Controparte_1 sito in Follonica (GR), Via dell'Agricoltura n. 142, concesso in locazione ad uso non abitativo con contratto del 27.2.2020, con riserva delle eccezioni del convenuto.

FISSA per l'esecuzione il termine del 13/6/2025, tenuto conto da un lato dell'entità della morosità e, dall'altro, della natura dell'attività esercitata all'interno del locale e della scadenza contrattuale inizialmente pattuita;

DISPONE il mutamento del rito invitando le parti ad esperire il procedimento di mediazione obbligatoria previsto dall'art. 5, commi 1-bis e 4, d. lgs. 28/2010, assegnando termine di 15 gg. per la proposizione della domanda di mediazione;

FISSA
l'udienza di discussione del 24.9.2025 h. 10.00 e assegna termine perentorio sino a venti giorni prima di detta udienza per il deposito in cancelleria di documenti e di memorie integrative dei precedenti atti.
Si comunichi.
Grosseto, 21 marzo 2025
Il Giudice
Mario Venditti
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