N. R.G. 40000419/2013
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona del giudice unico monocratico dott. sa Maria Stefania Picece, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 40000419 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2013, trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza del 10.12.2024.
TRA
, nato a [...] il [...] (c.f. Parte_1
), , nata a [...] il [...] C.F._1 Parte_2
(c.f. ), entrambi elettivamente domiciliati in Cava de' C.F._2
Tirreni alla via R. Baldi 3 presso e nello studio dell'avv. Paolo Di Mauro che li rappresenta e difende in virtù di procura in calce al ricorso per ATP, in uno agli avv.ti Luigi Ferrara e Daniela De Simone (indirizzo PEC:
. Email_1
pagina 1 di 12 ATTORI
E
nato a [...] il [...] (C.F. CP_1
rappresentato e difeso dall'avv. Nino Nigro in virtù di C.F._3
procura a margine della comparsa di costituzione e risposta e con lui elettivamente domiciliato in Salerno alla via Carlo Carucci 8 (indirizzo PEC:
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CONVENUTO
AVENTE AD OGGETTO
Proprietà. Sopraelevazione e diritto all'indennità.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da note telematiche per l'udienza cartolare del 10 dicembre 2024 da intendersi qui integralmente riportate e trascritte.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di citazione regolarmente notificato ed iscritto a ruolo, gli attori e convenivano in giudizio, dinanzi al Parte_1 Parte_2
Tribunale di Salerno, al fine di sentir “…. a) accertare e CP_2
dichiarare la intervenuta sopraelevazione con aumento di volumetria ed il
consequenziale diritto di essi attori ad ottenere la corresponsione della relativa
indennità ex art. 1127 cc;
b) Condannare per l'effetto il convenuto al
pagamento della chiesta indennità, riconoscendo agli attori la complessiva
pagina 2 di 12 somma di € 24.013,33 (come quantificata a mezzo CTP), o quella minore di €
7.654,23 (come risultante in corretta applicazione dei criteri da esso stesso
CTU utilizzati) od ancora in via del tutto residuale della minor somma
(erroneamente quantificata dal CTU) di € 5.102,82, od ancora quella maggiore
o minore che verrà ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali dalla data
dell'evento (realizzazione delle opere) e al danno per svalutazione monetaria;

c) Condannare il convenuto alla ripetizione degli esborsi sostenuti dall'attore
per il suindicato ATP;
d) con vittoria di spese, competenze ed onorari, da
distrarsi in favore dell'antescritto procuratore”.
Precisavano in fatto, ed a sostegno della domanda proposta, di essere proprietari dell'unità abitativa sita in Cava de' Tirreni alla loc. Mezzano, via G. della Corte
(doc. n° A/1) riportato al Catasto fabbricati di Cava de' Tirreni al Fol. 30, p. lla
2301 sub 13 e sub 4, allegando: che l'unità abitativa era posta all'interno di immobile originariamente costituito da complessivi due appartamenti, uno in proprietà agli scriventi al piano terra e seminterrato e l'altro in piano primo e secondo di proprietà del sig. che il , in data 16 luglio CP_1 CP_1
2007 con prot. n.38107, presentava Richiesta di Permesso di Costruire per il
Recupero Abitativo della unità immobiliare;
che il Comune di Cava, con prot.
n.1369 rilasciava la concessione per la realizzazione delle opere indicate negli allegati progettuali;
che il sig. , in qualità di comproprietario Parte_1
dello stabile oggetto degli interventi concessi, presentava richiesta di accesso pagina 3 di 12 agli atti con copia di tutta la documentazione;
che gli attori facevano a far redigere perizia giurata a firma dell'arch. che stimava la Persona_1
indennità di sopraelevazione in € 24.013,33; che, da detta perizia, si evinceva l'esistenza, in capo al sig. di un'unica unità immobiliare, CP_1
composta da un piano primo, un piano primo sotto strada ed un piano secondo,
questi ultimi due censiti in catasto quali “accessori indiretti” dell'unità abitativa esistente al piano primo, e facenti parte dell'intera consistenza di 8,5 vani,
rappresentanti il sub. 18; che successivamente con pratica del 28/03/2011 n.
17470. 1/2011, venivano costituiti due nuovi subalterni: a) n.21, di consistenza
4,5 vani, composta da piano terra, piano primo e piano primo sotto strada, cat.
A/2, cl. 5 e b) n. 22, di consistenza 4 vani, composta dal solo piano secondo,
cat. A/2, cl. 5; che il sig. aveva ottenuto l'altezza media CP_1
sufficiente mediante la sostituzione, previa demolizione, del tetto di copertura
(cui è conseguito un innalzamento) ed attraverso la completa rimozione di un solaio comune di collegamento trasversale tra le due falde;
che detti innalzamenti determinavano un evidente aumento di volumetria;
che, essi attori proponevano ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo Conciliativo al
Presidente del Tribunale Civile di Salerno, iscritto all'RG n°7762/12 conclusosi con il deposito dell'elaborato peritale da parte del nominato CTU Ing. Per_2
e la relativa liquidazione, già onorata dagli attori;
quindi, adivano
[...]
l'autorità giudiziaria per l'accertamento della sopraelevazione ed il pagina 4 di 12 riconoscimento del diritto al risarcimento come quantificato in perizia di parte depositata in atti.
Il giudizio veniva iscritto a ruolo presso il Tribunale di Salerno – sez.
Distaccata di Cava de Tirreni - in data 20.06.2013 con il n. RG 40000419/2013.
Si costituiva in giudizio il convenuto il quale, preliminarmente evidenziava il comportamento extraprocessuale e processuale della controparte, assumendo di aver cercato un accordo rimasto senza esito stante le spropositate richieste economiche della controparte;
che era stata depositata istanza di mediazione con esito negativo addebitabile all'assenza del D'AMICO; che la fattispecie in oggetto non rientrava tra le casistiche previste dall'art. 1127 c.c. non potendosi parlare di sopraelevazione;
contestava le risultanze dell'ATP in ordine agli importi dovuti e concludeva: “In via principale rigettare la domanda attorea
perché infondata in fatto ed in diritto;
in via gradata, accertare e dichiarare
che l'indennità di sopraelevazione dovuta agli attori è pari ad € 2.612,29 e, per
l'effetto, disporne il pagamento in favore degli attori senza alcun interesse,
atteso che controparte ha agito in giudizio contestando i risultati dell'ATP
allegato in atti;
condannare, in ogni caso, gli attori alla refusione delle spese e
compensi di lite, valutandone il complessivo comportamento processuale ed
extra processuale compresi quelli di ATP”.
Dopo vari cambi di Istruttore, ed il passaggio del giudizio al Tribunale di
Salerno, stante la chiusura della sez. distaccata di Cava de Tirreni, stante la pagina 5 di 12 natura prettamente documentale della vicenda, con ordinanza del 22.09.2024 il tribunale, ritenuto che il giudizio potesse essere deciso allo stato degli atti,
risultando acquisito agli atti di causa il procedimento di ATP ed essendo stato il fascicolo di ufficio digitalizzato, rinviava le parti per la precisazione delle conclusioni, alla udienza cartolare del 10.12.2024 e, queste precisate dalle parti mediante il deposito delle note telematiche, tratteneva la causa a sentenza concedendo i termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali e di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è ammissibile in rito.
La necessaria premessa è la qualificazione della domanda che non appare dubbia: viene denunciata una sopraelevazione di un immobile di un
”, a seguito di lavori regolarmente approvati, dalla quale Controparte_3
si fa discendere la conseguenziale condanna all'indennità.
La sopraelevazione consiste nella costruzione di nuovi piani su un edificio esistente. La norma di riferimento è quella contenuta nell'articolo 1127 del
Codice civile, il quale riconosce al proprietario dell'ultimo piano, o del lastrico solare, il diritto di sopraelevare, a meno che non vi siano specifici divieti nel regolamento condominiale o nel titolo originario del fabbricato.
pagina 6 di 12 L'argomento è stato interessato da una diffusa giurisprudenza da parte della
Corte che ha, nel tempo, estrapolato e fatto propri alcuni principi cui, questo tribunale, ritiene uniformarsi.
Il diritto di sopraelevazione deve essere esercitato entro determinati limiti e a certe condizioni, che investono la stabilità dell'edificio, il decoro architettonico,
il rispetto delle normative e gli oneri economici in capo a chi esercita tale diritto.
Il punto focale della sopraelevazione in condominio è senza alcun dubbio costituito dall'obbligo, previsto ex lege in capo al proprietario, di corrispondere un'indennità agli altri condomini.
Tale indennità è finalizzata a compensare il maggior valore che l'edificio acquisisce a seguito dell'ampliamento. L'importo dell'indennità viene calcolato sulla base del valore dell'area edificabile e tenendo conto della proporzione delle quote millesimali e deve essere versata ai condomini prima dell'inizio dei lavori, salvo diversi accordi tra le parti.
L'indennità di sopraelevazione è dovuta, come prescrive l'art. 1127 del Codice
civile, in una misura «pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la sopraelevazione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante». In concreto, dunque,
il calcolo dell'indennità di sopraelevazione dipende dall'entità della nuova pagina 7 di 12 costruzione realizzata, dalla struttura dell'edificio e dalle tabelle millesimali in vigore.
La regola di riconoscimento dell'indennità di sopraelevazione ha una valenza molto ampia, poiché non richiede necessariamente un aumento dell'altezza del fabbricato, ma si basa essenzialmente sull'incremento di valore dell'area oggetto di sopraelevazione. Anche per questo motivo la sopraelevazione comporta, nella maggior parte dei casi, la necessità di revisione delle tabelle millesimali, in modo da adeguare i nuovi valori dell'unità immobiliare alle quote di proprietà comune, con tutto ciò che ne consegue per la maggiore partecipazione alle spese condominiali.
La giurisprudenza ha chiarito a più riprese che il mancato pagamento dell'indennità legittima un'azione legale da parte degli altri condomini, i quali non solo possono chiedere e ottenere il risarcimento dovuto, ma possono persino impedire/far sospendere l'esecuzione della sopraelevazione fino al saldo degli importi loro spettanti.
Le affermazioni di parte attrice appaiono parzialmente asseverate, alla luce dei principi sopra enunciati, dall'ATP i cui atti e risultanze sono state regolarmente acquisite al fascicolo della odierna vertenza e che fotografano, in maniera chiara, obiettiva e serena la situazione alla luce dei lavori eseguiti.
Il consulente ing. ha evidenziato fin da subito la rispondenza dei lavori Per_2
eseguiti rispetto al permesso di costruire n.1369 del 3.03.2008 ed in adesione ai pagina 8 di 12 grafici rappresentanti il progetto di ricostruzione del fabbricato rurale allegato alla pratica edilizia n.342 del 26.06.2001.
Ha evidenziato che gli interventi realizzati per la ristrutturazione dell'ambiente hanno riguardato la manutenzione straordinaria e di recupero abitativo, in adeguamento alla Legge della regione Campania n.15/2000 e che hanno riguardato principalmente la realizzazione di opere strutturali consistenti nella demolizione del tetto di copertura e ricostruzione dello stesso… nel rispetto delle quote di colmo e gronda esistenti.
Lo stesso consulente riconosce che le opere realizzate abbiano riguardato l'eliminazione di una soletta delimitante un vuoto tecnico preesistente chiuso e non accessibile in cemento armato posta al di sotto del timpano della copertura a spiovente determinando così un incremento di volume che ha provveduto a quantificare sia in termini tecnici che in relazione all'indennità di sopraelevazione.
L'analisi, dunque, deve essere spostata anche sull'individuazione e specificazione del “vuoto tecnico” determinato, secondo il consulente, nello spazio creatosi a seguito della rimozione della soletta di cemento armato, che ha permesso di avere le travi a vista.
Il Consiglio di Stato ha ricordato una consolidata giurisprudenza che definisce tecnico il volume non impiegabile né adattabile ad uso abitativo e comunque privo di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché
pagina 9 di 12 strettamente necessario per contenere, senza possibili alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, gli impianti tecnologici serventi una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima e non collocabili, per qualsiasi ragione, all'interno dell'edificio.
Tali possono essere, in via esemplificativa, quelli connessi alla condotta idrica,
termica, all'ascensore e simili.
Solo alle predette condizioni tali volumi non vanno computati nel calcolo della volumetria massima consentita, in quanto per definizione essi non generano autonomo carico urbanistico.
Nel caso in esame la soletta di cemento armato rimossa non può certamente dirsi rientrante in uno dei casi su descritti fungendo unicamente da interruzione tra le travi ed il timbro e per non essere destinata a scopi funzionali all'immobile.
Ci si discosta dunque sul punto dalla lettura della vicenda riportata dal consulente ritenendo la non rispondenza al concetto di vuoto tecnico lo spazio creatosi successivamente alla rimozione della soletta in cemento armato.
Si ricorda che la suprema Corte ha previsto che: “La nozione di sopraelevazione
ex art. 1127 c.c. comprende non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o
nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti
mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur
indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Non vi è
pagina 10 di 12 sopraelevazione, viceversa, agli effetti dell'applicabilità della richiamata
disposizione, in ipotesi di modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta
negli originari limiti strutturali, delle parti dell'edificio sottostanti alla sua
copertura” (Cass. n. 12795).
In tema di condominio, l'indennizzo previsto dall'art. 1127 c.c. in favore di ciascun comproprietario in caso di sopraelevazione dell'edificio condominiale va corrisposto nella sola ipotesi di sopraelevazione realizzata mediante la costruzione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) sull'area sovrastante il fabbricato, con conseguente innalzamento dell'originaria altezza dell'edificio,
e non anche nel caso in cui il proprietario dell'ultimo piano apporti modificazioni soltanto interne al sottotetto (trasformandolo, come nella specie,
in unità abitativa autonoma), contenute negli originari limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10568 del 24 ottobre 1998)
I sottotetti, le soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi spazi non praticabili destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura costituiscono una pertinenza dell'intero edificio condominiale (o del suo ultimo livello) ove appartengano in via esclusiva al proprietario di questo e non danno luogo a loro volta ad un piano a sé stante, essendo destinati ad una funzione accessoria, quali depositi, stenditoi e camere d'aria a protezione degli alloggi sottostanti dal caldo, dal freddo e dall'umidità. La ristrutturazione di locali del genere non pagina 11 di 12 comporta sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., nei soli casi di modificazione soltanto interne, contenute negli originari limiti dell'edificio senza alcun aumento della sua altezza.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5164 del 10 giugno 1997)
Da tanto ne discende che nel caso di specie non si è verificata sopraelevazione e, pertanto, non è richiamabile la disciplina di cui all'art. 1127 c.c.: di guisa che la domanda deve essere rigettata.
Ricorrono giusti motivi per compensare le spese.


P.Q.M.


Il tribunale, definitivamente pronunciando:
- Rigetta la domanda come proposta dai sig.ri e Parte_1 Pt_2
come in epigrafe meglio identificati e rappresentati.
[...]
- Rigetta ogni altra domanda.
- Compensa integralmente fra le parti le spese di giudizio.
Così deciso in Salerno, lì 10 aprile 2025
Il giudice dott. sa Maria Stefania Picece
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