N. R.G. 3221/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
nella persona del Giudice monocratico, dott.ssa Fulvia Esposito, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 3221 del Ruolo Generale degli Affari Civili dell'anno 2024, vertente
TRA
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
,
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
[...] Parte_9 Parte_10 Parte_11 e in qualità di Parte_12 Parte_13 Parte_14 procuratore generale di tutti con il patrocinio dell'avv. PATELLA FRANCO e CP_1 dell'avv. SERRONI LIDIA, giusta procura in atti
- ricorrenti
E
e , con il patrocinio dell'avv. D'AMICO LUIGIA, Controparte_2 Controparte_3 giusta procura in atti
- resistenti

OGGETTO: occupazione senza titolo di immobile;

CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 18.09.2025.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., ritualmente notificato unitamente al pedissequo decreto di fissazione d'udienza, i ricorrenti hanno chiesto di: “– accertare e dichiarare, per le motivazioni tutte di cui in premessa, che i sigg.ri e occupano sine titulo l'immobile di Controparte_2 Controparte_3 cui in narrativa e, per l'effetto, ordinare ai medesimi l'immediato rilascio dello stesso in favore degli esponenti, libero da persone e cose;
– condannare, i sigg.ri e , Controparte_2 Controparte_3 sempre per le motivazioni tutte di cui in premessa, al risarcimento dei danni conseguenti all'indebita pagina 1 di 7 occupazione da quantificarsi, dalla data di abusiva occupazione fino al rilascio, come pari al canone corrente per immobili similari secondo il prezziario locale, ovvero da accertarsi a mezzo CTU, ovvero da liquidarsi in via equitativa dall'Ill.mo Sig. Giudice, oltre il maggior danno accertando ed a quelli per oneri condominiali ed utenze rimasti impagati. In ogni caso con vittoria di spese e competenze legali di giudizio ivi comprese quelle della esperita procedura di mediazione”.
Nella specie, hanno esposto: che gli istanti sono tutti comproprietari, ciascuno per la propria quota, dell'immobile sito in Roma alla Via Gaeta, n. 19, riportato nel Catasto Fabbricati del detto Comune al Foglio 474, Particella 190, Sub 5, cat. A/2, Cons. 5,5, vani, Piano 2-S1; che, in particolare, la proprietà era pervenuta alla maggior parte di essi in forza di sentenza dichiarativa, Repertorio n. 59/2001, emessa dal Tribunale di SC CE in data 25.05.2018, regolarmente trascritta a Roma il 25.01.2021 al n. 5375 del Registro Particolare e al n. 7841 del Registro Generale, esattamente per la famiglia per i sig.ri e per le sorelle già proprietarie precedentemente al Pt_9 Pt_7 Pt_1 giudizio dinanzi al Tribunale di SC CE;
che per i sig.ri , , Parte_6 Parte_3 Pt_5
e , assistita nella gestione dei propri affari dalla sig.ra
[...] Parte_4 CP_1 Parte_14
giusta procura notarile allegata al ricorso, la proprietà del suddetto immobile era pervenuta
[...] a seguito della successione e divisione ereditaria del sig. , parte del giudizio dinanzi al Persona_1 Tribunale di SC e deceduto nell'anno 2022.
Hanno, dunque, dedotto: che tale immobile, in precedenza oggetto di contratto di locazione transitorio in favore solo della sig.ra cessato a far data dall'anno 2008, risulta oggi Controparte_2 occupato sine titulo dalla stessa ed ora anche dal di lei padre, , i Controparte_2 Controparte_3 quali, in particolare, continuano a permanere indebitamente nell'immobile medesimo in assenza di titolo legittimante e senza corresponsione di somme di sorta;
che vane erano state le richieste di rilascio dell'immobile inoltrate da parte dei ricorrenti nel corso degli anni e che del tutto infruttuosamente era stata esperita anche la procedura di mediazione;
che, nelle more, l'immobile è stato illegittimamente adibito, dalla sig.ra coadiuvata dal padre, come B&B ed ivi viene esercitata l'attività di CP_2 affittacamere in mancanza di ogni autorizzazione e licenza;
che nell'ambito di un diverso procedimento radicato dagli odierni ricorrenti (n. R.G. 32364/2023, definito con ordinanza dell'intestato Tribunale depositata in data 11.10.2023 e confermata nel procedimento per reclamo avente n. R.G. 47269/2023) è stata ammessa dai resistenti l'assenza di titolo dell'occupazione, ancora a tutt'oggi perdurante.
Si sono costituiti in giudizio i resistenti, i quali hanno chiesto di rigettare il ricorso ex adverso proposto perché infondato in fatto ed in diritto per le ragioni di cui alla comparsa di costituzione.
In particolare, hanno esposto: che i sig.ri sono stati reimmessi nel possesso CP_2 dell'immobile in questione sulla scorta di provvedimento reso dal Tribunale di Roma a seguito di un'azione dagli stessi promossa ex art. 1168 c.c. nel luglio 2021, in quanto il figlio di una delle parti odierne ricorrenti li aveva violentemente estromessi dall'immobile; che nel suddetto provvedimento è stato, in buona sostanza, riconosciuto che vi era stato un contratto di locazione “in nero” tra due delle ricorrenti e l'odierna resistente;
che, più in dettaglio, l'attuale proprietà è stata al centro di complesse vicende giuridiche ereditarie, che hanno visto i ricorrenti contrapporsi gli uni agli altri e, in questa situazione di “vuoto dominicale”, le sig.re e nell'anno 2007 avevano Pt_2 Parte_1 concesso in locazione alla sig.ra l'immobile de quo con un contratto di durata Controparte_2 transitoria;
che, alla scadenza del contratto, le sorelle avevano proposto alla di Pt_1 CP_2 continuare il rapporto di locazione “in nero”, con canone ridotto, e tale rapporto si era protratto per anni, tanto che nel corso del 2016 la resistente era stata raggiunta dal padre , il quale, Controparte_3 stante l'avanzare dell'età, aveva la necessità di essere accudito dalla figlia;
che nel 2018 la sig.ra aveva comunicato alla sig.ra che sarebbe stato opportuno trovare Parte_2 Controparte_2 un'altra abitazione, attesa la controversia giudiziaria pendente tra la stessa ed altri odierni ricorrenti e, pagina 2 di 7 in un momento successivo, la sig.ra altra locatrice di fatto, aveva comunicato alla Parte_1 resistente che, se avesse voluto continuare a stare nell'appartamento di Via Gaeta 19, interno 4, avrebbe dovuto dichiarare, quando si fosse presentato il custode giudiziario dell'immobile nominato dal Tribunale di SC CE (ove era radicata la causa ereditaria), che il sig. di lei figlio, CP_4 viveva lì e che essi resistenti erano suoi ospiti;
che, rispettato per diversi anni il predetto accordo, la resistente e la sig.ra avevano poi concordato una riduzione del canone, finché – nel Parte_1 periodo della pandemia da COVID-19 – alla sig.ra era divenuto impossibile pagare;
che nel CP_2 novembre del 2020 la sig.ra aveva invitato i resistenti a lasciare l'appartamento Parte_1 entro il successivo 31.12.2020 e , attesa la situazione di difficoltà dovuta alla Controparte_2 pandemia, aveva chiesto di pazientare fino a quando ella non avesse reperito una idonea sistemazione;
che, contestualmente, la presenza del sig. – figlio della ricorrente – era CP_4 Parte_1 sempre più impositiva e i rapporti tra le parti – più specificamente tra i resistenti e i familiari delle sorelle – erano divenuti tesi al punto da culminare in una serie di denunce-querele; che in data Pt_1 il 03.06.2021 il sig. approfittando dell'assenza dei resistenti, aveva segato il portoncino CP_4 dell'immobile de quo, scassinato la serratura e si era insediato nell'immobile.
Hanno, altresì, rappresentato che: all'esito del procedimento possessorio instaurato dagli odierni resistenti, il Tribunale nel 2021, in accoglimento del ricorso, aveva ordinato al sig. di CP_4 reintegrarli nel possesso dell'immobile di Via Gaeta n. 19, interno 4; che, tuttavia, la , rientrata CP_2 nel possesso dell'immobile con l'ausilio della forza pubblica, si era avveduta delle pessime condizioni dell'immobile, mettendone a conoscenza la sig.ra odierna ricorrente e Parte_11 comproprietaria, alla quale la resistente aveva espresso l'intenzione di regolarizzare la propria posizione;
che, dopo diversi scambi di messaggi fra le due, era stata formalmente richiesta alla CP_2 la restituzione dell'immobile a nome di tutti gli odierni ricorrenti.
Tanto premesso, hanno contestato l'avversa ricostruzione quanto alla data dell'illegittima occupazione e allo svolgimento, nell'immobile, di attività ricettiva alberghiera;
hanno, inoltre, lamentato la genericità, indeterminatezza e infondatezza delle domande risarcitorie proposte, insistendo nel rigetto del ricorso.
All'udienza del 04.04.2024, disposto preliminarmente il mutamento del rito, trattandosi di domanda relativa ad una fattispecie di asserita occupazione senza titolo e non ad un caso di locazione o di comodato, è stata fissata l'udienza di comparizione ex art. 183 c.p.c. al 06.06.2024 (successivamente differita d'ufficio al 12.12.2024), con assegnazione dei termini anteriori per le memorie delle parti ai sensi dell'art. 171-ter c.p.c..
Depositate le memorie ex art. 171-ter c.p.c., all'esito dell'udienza del 12.12.2024 la causa è stata rinviata, su richiesta delle parti e previa rinuncia dei ricorrenti alle istanze istruttorie, al 12.06.2025 (udienza successivamente differita d'ufficio al 18.09.2025) per precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c..
All'udienza del 18.09.2025, la sola parte ricorrente ha precisato le conclusioni e discusso la causa oralmente;
all'esito, il procedimento è stato trattenuto in decisione, ex art. 281-sexies, ult. comma, c.p.c..
2. In rito, risulta correttamente soddisfatta la necessaria condizione di procedibilità, per essere stata esperita – sia pur vanamente, per mancata partecipazione dei resistenti – la procedura di mediazione (cfr. verbale mediazione negativa allegato al ricorso).
3. La causa è stata istruita documentalmente. pagina 3 di 7 A tal proposito, si rileva che la parte ricorrente – unica ad aver formulato istanze istruttorie – vi ha espressamente rinunciato in udienza (cfr. verbale del 12.12.2024), chiedendo la decisione della causa e manifestando la disponibilità a rinunciare alla domanda risarcitoria previo rilascio dell'immobile nel termine di mesi tre;
nelle more, con nota non autorizzata del 12.04.2025, i ricorrenti hanno rappresentato il fallimento delle trattative medio tempore intercorse e, quali allegati alla nota stessa, hanno depositato le tabelle OMI e una copia della CTU espletata nell'ambito della causa rubricata al n. 59/2001 RG, svoltasi dinanzi al Tribunale di SC CE, conclusasi con sentenza dichiarativa, Repertorio n. 59/2001, emessa in data 25.05.2018.
Le conclusioni sono state precisate – dalla sola parte ricorrente, unica comparsa all'udienza di discussione orale della causa – come di seguito: “Precisa le conclusioni riportandosi al ricorso e alle successive memorie depositate;
insiste pertanto nella richiesta di rilascio immediato dell'immobile, nonchè nella richiesta risarcitoria già formulata in atti, richiamando le tabelle OMI prodotte” (cfr. verbale del 18.09.2025).
Orbene, preliminarmente va dichiarata l'inutilizzabilità della documentazione non autorizzata depositata dai ricorrenti in data 12.04.2025, in spregio alle preclusioni processuali: si evidenzia, in Parte_ particolare, che non si tratta di documenti sopravvenuti e che, con specifico riguardo alle tabelle la siffatta produzione neppure può essere qualificata come documentazione allegata “in replica”, né giustificarsi in ragione del fallimento delle trattative avviate in pendenza di giudizio, atteso che le richieste risarcitorie – alle quali i ricorrenti si sono detti disponibili a rinunciare, subordinando tale rinuncia al rilascio dell'immobile nel termine dagli stessi indicato – sono state formulate sia nel ricorso, sia nelle successive memorie ex art. 171-ter c.p.c. (e poi precisate all'udienza di discussione ex art. 281-sexies c.p.c., in esito al mancato accordo), in assenza di preventivo, e tempestivo, deposito delle Parte_ suddette tabelle a parte dei ricorrenti medesimi (né in allegato al ricorso, né alla memoria ex art. 171-ter, n. 2, c.p.c.), i quali, invero, si sono limitati ad avanzare una mera richiesta di CTU ai fini della prova del danno, in via dunque del tutto generica ed esplorativa (cfr., ex multis, Cass. sentenza n. 26048/2023 del 07.09.2023: per pacifica giurisprudenza, la consulenza tecnica d'ufficio non può servire per colmare le lacune probatorie della parte su cui grava l'onere di dimostrare i fatti oggetto di causa).
4. Nel merito, le domande proposte dalla parte ricorrente meritano parziale accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
4.1. Domanda di rilascio
La parte ricorrente, proprietaria dell'unità immobiliare oggetto di causa (cfr. esiti ispezione ipotecaria dell'11.02.2021 e visura ipocatastale, allegati al ricorso;
cfr. anche sentenze Tribunale SC CE e Corte di Appello di Ancona, allegate al ricorso e alla memoria ex art. 171-ter, n. 1, c.p.c.), ha agito chiedendo il rilascio della predetta unità, deducendone l'occupazione abusiva da parte dei resistenti, oltre al risarcimento del danno.
La legittimazione dei ricorrenti all'azione esercitata – che ha natura rivendicatoria, in quanto si agisce per il rilascio dell'unità immobiliare non in relazione ad un precorso rapporto contrattuale con la controparte, ma deducendo a sfavore di quest'ultima la mancanza di titolo per la detenzione (cfr. Cass. S.U. n. 7305/2014; cfr. anche Cass. n. 1210/2017) – è suffragata dai documenti prodotti e non è contestata dai resistenti.
Anche il profilo dell'occupazione dell'immobile da parte dei resistenti è riscontrato da diversi elementi e, in particolare, dal tenore degli scritti difensivi dei resistenti medesimi e dalle risultanze pagina 4 di 7 degli altri contenziosi instaurati negli anni fra le odierne parti: non è, infatti, contestato, da parte dei sig.
, il fatto in sé della loro permanenza all'interno dell'immobile, ma è offerta una contrapposta CP_2 versione circa la sussistenza di un idoneo titolo legittimante la suddetta occupazione.
Nella specie, mentre i ricorrenti hanno rappresentato l'attuale assenza di titolazione a permanere nell'immobile per cui è causa, i resistenti hanno, invece, descritto una situazione di disponibilità della cosa – dapprima – in forza di regolare contratto di locazione stipulato tra talune parti ricorrenti e la resistente e – poi – di locazione solamente verbale ma comunque giuridicamente tutelabile, CP_2 cristallizzata nel verbale di reintegra nel possesso del dicembre 2021 (cfr. doc. 3 comparsa di costituzione) all'esito dell'ordinanza resa dall'intestato Tribunale nel procedimento ex artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c. (n. R.G. 2021/44262) con cui i sig.ri e sono stati reintegrati nel CP_2 Controparte_3 possesso dell'immobile in questione.
Più in dettaglio, non è contestata dai resistenti la circostanza di aver ricevuto la formale diffida inoltrata dalla procuratrice dei proprietari odierni ricorrenti per il rilascio dell'immobile, datata dicembre 2022 (cfr. doc. 7 allegato al ricorso); a questa ha fatto seguito la risposta, nel gennaio 2023, della procuratrice dei resistenti (cfr. doc. 8 allegato al ricorso), nella quale si legge della richiesta fatta dalla sig.ra alla sig.ra per la stipula di un contratto di locazione, con ciò CP_2 Parte_11 confermandone l'assenza con riferimento all'epoca pregressa (ossia dopo il 2008). Con riguardo al periodo successivo al 2022, non risulta che si sia mai addivenuti alla formale sottoscrizione di un contratto di locazione fra le parti, né che si sia protratta una situazione di disponibilità dell'immobile in favore dei resistenti in qualche modo assimilabile ad un comodato quanto meno verbale, deponendo in senso contrario l'espressa richiesta di restituzione dell'immobile nel 2022 da parte dei ricorrenti e la testuale conferma, negli scritti difensivi dei resistenti, dell'assenza di una permanenza all'interno dell'immobile previamente concordata con l'assenso di tutti i soggetti proprietari. Dal tenore degli scritti difensivi e dalle emergenze istruttorie complessivamente considerate emerge, invero, l'esistenza di un contrasto tra gli eredi proprietari, anche con il coinvolgimento di un terzo estraneo al presente giudizio (ossia il soggetto nei cui confronti è stata emessa nel settembre 2021 l'ordinanza di condanna alla reintegrazione nel possesso dei resistenti), circostanza che avvalora – ai limitati fini che interessano questo procedimento – che la permanenza dei all'interno dell'immobile non è avvenuta con il CP_2 consenso dell'intera compagine proprietaria. Non sono poi dirimenti, ai fini del decidere, le foto, i filmati e i files audio (peraltro tutti di data incerta) prodotti dalla parte resistente in allegato alla comparsa di costituzione e alla memoria ex art. 171-ter, n. 2, c.p.c.; del pari, il vaglia prodotto dai resistenti si riferisce ad una sola mensilità risalente all'anno 2020 (cfr. doc. 11 allegato alla comparsa). E' pacifico anche che, quanto meno dal periodo risalente all'epoca del lock-down da COVID-19 e nei mesi immediatamente successivi (cfr. comparsa di costituzione), i resistenti non abbiano provveduto al pagamento del corrispettivo per il godimento dell'immobile e che nel 2023 i ricorrenti, instaurando un apposito ricorso per il sequestro giudiziario dello stesso, esitato in ordinanza di rigetto successivamente oggetto di reclamo nel corso dello stesso anno, abbiano manifestato ed estrinsecato la chiara volontà di interrompere ogni tipo di relazione della controparte con il bene immobile di cui oggi è chiesto il formale rilascio;
risale al 2023 anche il procedimento di mediazione prodromico all'instaurazione di questo giudizio. Tali elementi superano la pregressa statuizione giudiziale di condanna alla reintegra nel possesso risalente al settembre 2021 – notoriamente fondata su presupposti e finalità diversi, e per di più emessa, nel caso di specie, nei confronti di un soggetto che non è parte in causa –, che dà evidenza di una disponibilità in fatto della res da parte dei resistenti con riferimento al solo periodo ivi considerato (ossia fino al 2021).
E', dunque, conclamata ed ammessa da parte dei resistenti l'assenza attuale di titolo legittimante l'occupazione, sicché è pienamente fondata la domanda di rilascio avanzata dai ricorrenti.
pagina 5 di 7 Per l'effetto, parte resistente va condannata all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, libero da persone e/o cose.
4.2. Domanda risarcitoria per illegittima occupazione e di pagamento oneri condominiali ed utenze
Come noto, con un recente intervento nomofilattico (Cass. S.U. n. 33645/2022), la Suprema Corte, a fronte di precedenti oscillazioni interpretative, ha avuto modo di precisare che, nelle fattispecie di occupazione abusiva di immobili, chi agisce per il risarcimento (del danno emergente) ha l'onere di allegare e, in caso di contestazione (specifica) ad opera della controparte, di provare (anche mediante nozioni di fatto di comune esperienza o presunzioni semplici) la “concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa”; se, invece, si agisce per il risarcimento di un mancato guadagno, l'onere di allegazione e di prova ha ad oggetto gli specifici pregiudizi subiti, “fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato” (principi di recente confermati da Cass. Sez. 3, 29/05/2023, n. 14947 e Cassazione civile sez. II, 03/04/2025, (ud. 14/03/2025, dep. 03/04/2025), n. 8868).
Nel caso di specie, pur non essendo contestata dai resistenti sia la permanenza all'interno dell'immobile da lungo corso e a tutt'oggi, sia – quanto meno a far data, sostanzialmente, dal periodo della pandemia da COVID-19 – l'assenza di regolare versamento di somme quale corrispettivo per la siffatta permanenza, non ricorrono gli estremi per la risarcibilità di un danno emergente da lesione di concreta possibilità di godimento indiretto, per il periodo di detenzione sine titulo dell'appartamento, attesa la genericità ed indeterminatezza della domanda e del quantum risarcitorio richiesto, cui non è possibile ovviare neppure in via equitativa (cfr. Cassazione civile sez. III, 28/07/2025, n. 21607, sulla valutazione equitativa). Ed invero, richiamato quanto osservato circa l'inutilizzabilità delle tabelle OMI, in quanto prodotte tardivamente dalla parte ricorrente, nonché circa la natura del tutto esplorativa della CTU (cfr. paragrafo 3), va aggiunto che non sono stati prospettati dalla parte ricorrente idonei e sufficienti parametri ed elementi ai fini della individuazione, determinazione e quantificazione del danno di cui ha chiesto il risarcimento. Si consideri altresì che, con riguardo ad un'epoca più recente (successiva, quindi, al periodo post pandemia), non è contestato che i resistenti siano stati spogliati per un certo intervallo temporale del possesso del bene;
parimenti, è pacifico che, una volta rientrati all'interno dell'immobile, i lo abbiano ritrovato in condizioni particolarmente critiche. Non è, CP_2 poi, provato che sia stato loro intimato il pagamento, né può radicalmente escludersi che i resistenti abbiano – quanto meno per certi periodi – continuato a versare somme, a taluni degli eredi e in assenza di regolare contratto, per la permanenza all'interno dell'immobile stesso.
Va, pertanto, rigettata la domanda di condanna dei resistenti al pagamento di un'indennità di occupazione;
parimenti, va rigettata la domanda, pure generica e sfornita di allegazione e prova, di condanna dei resistenti al pagamento di oneri condominiali e utenze.
5. Non sussistono i presupposti dell'art. 88 c.p.c. invocato dalla parte ricorrente, non ravvisandosi nel comportamento della parte resistente alcuna violazione dei canoni di lealtà e probità; neppure sussistono i presupposti dell'art. 96 c.p.c..
Le spese di lite vanno integralmente compensate in considerazione delle ragioni della decisione, con margini di reciproca soccombenza.


P.Q.M.


pagina 6 di 7 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone:
1. dichiara che parte resistente occupa senza titolo alcuno l'immobile sito in Roma, alla Via Gaeta, n. 19, riportato nel Catasto Fabbricati del detto Comune al Foglio 474, Particella 190, Sub 5, cat. A/2, Cons. 5,5, vani, Piano 2-S1 e, per l'effetto, condanna parte resistente al rilascio immediato dell'immobile stesso libero da persone e/o cose;

2. rigetta le domande risarcitorie;

3. compensa integralmente le spese di lite.
Roma, 23.09.2025
Il Giudice
Fulvia Esposito


pagina 7 di 7