REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GORIZIA
N. 667/2024 R.G.
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Martina Ponzin ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 667/2024 R.G. promossa da:
(c.f. , con l'avv. VALENT MARCO Parte_1 C.F._1
(c.f. ), con l'avv. VALENT MARCO Parte_2 C.F._2
attori contro
(c.f. ), con l'avv. CECCO ROBERTA CP_1 C.F._3
(c.f. ), con l'avv. CECCO ROBERTA Controparte_2 C.F._4
convenuti
CONCLUSIONI
Conclusioni di parte attrice:
“- in via principale, accertato l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza dei signori e CP_1 [...]
per le causali di cui in narrativa, dichiarare il legittimo recesso dei ricorrenti dal contratto preliminare di CP_2
compravendita immobiliare, e per l'effetto, ai sensi dell'art. 1385 comma secondo c.c., condannare i resistenti in solido tra loro al pagamento in favore dei signori e del doppio della caparra versata all'atto della Parte_1 Parte_2
conclusione dell'accordo, ovvero, detratto quanto già spontaneamente restituito, la somma di €15.000,00 o altra maggiore o minore ritenuta di giustizia anche ex art. 1226 c.c., oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge dal conferimento al saldo;

pagina 1 di 13 - in via subordinata, dichiarare risolto il contratto preliminare concluso tra le parti in causa il 16 dicembre 2023 e, per
l'effetto, disporre la restituzione da parte degli odierni resistenti della rimanente parte della caparra confirmatoria ancora nella loro disponibilità pari ad €5.000,00, o altra somma maggiore o minore ritenuta di giustizia anche ex art. 1226 c.c., oltre interessi e rivalutazione monetaria dai rispettivi conferimenti al saldo.
In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge.”
Conclusioni di parte convenuta:
“IN VIA PRINCIPALE accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 16 dicembre 2023 con riconoscimento da parte dei signori e del diritto di ritenzione di euro Parte_1 Pt_2
5.000,00= in capo ai signori e sugli importi versati a titolo di caparra confirmatoria e per l'effetto CP_2 CP_1
rigettare le domande tutte come proposte dagli odierni ricorrenti all'interno dell'atto introduttivo
IN VIA SUBORDINATA e RICONVENZIONALE nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Giudicante ritenesse non intervenuta la risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 16 dicembre 2023, in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita di data 16 dicembre 2023 per grave inadempimento imputabile unicamente agli odierni ricorrenti e per l'effetto condannare i suddetti in solido al risarcimento del danno pari ad euro 5.000,00=
IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Giudicante ritenesse non intervenuta la risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 16 dicembre 2023 nonché il grave inadempimento posto in essere dagli aspiranti acquirenti, accertare e dichiarare la scarsa importanza nonché la non gravità dell'inadempimento eventualmente imputabile ai signori e e per l'effetto, rigettare la domanda di recesso con contestuale restituzione del doppio della CP_2 CP_1
caparra come richiesto dai ricorrenti all'interno dell'atto introduttivo.
In ogni caso con vittoria di spese.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 17.9.2024 e hanno adito il Tribunale di Parte_1 Parte_2
Gorizia affinché venisse accertata la responsabilità contrattuale di e in merito CP_1 Controparte_2
alla mancata stipula del contratto definitivo con il quale i ricorrenti avrebbero dovuto acquistare l'immobile pagina 2 di 13 di proprietà dei resistenti con conseguente condanna di questi ultimi alla restituzione del doppio della caparra versata.
In particolare, gli attori hanno dedotto di aver concluso in data 16 dicembre 2023 un preliminare di compravendita con i resistenti avente ad oggetto l'immobile di proprietà di questi ultimi sito in Staranzano
(GO), Via San Giorgio n. 4, alle seguenti condizioni: i sig.ri e si obbligano a CP_1 Controparte_2
vendere e i sig.ri e si obbligano ad acquistare il bene al prezzo Parte_2 Parte_1
concordato di 150.000,00 €, e ciò entro il giorno 30 giugno 2024, con versamento da parte degli odierni ricorrenti, all'atto della sottoscrizione del preliminare e a titolo di caparra confirmatoria, della somma di
10.000,00 € e impegno a corrispondere l'ulteriore importo di 140.000,00 € in sede di rogito notarile.
Successivamente, tra le parti intercorrevano ulteriori comunicazioni fino a che a fine marzo 2024 i resistenti comunicavano ai ricorrenti che, considerate le difficoltà riferite dai ricorrenti nel reperire la somma di denaro necessaria per il saldo prezzo, avevano accettato la proposta di un altro compratore e che avrebbero trattenuto parte della caparra ricevuta (5.000 €) a titolo di risarcimento del danno a fronte della vendita a un terzo a prezzo inferiore rispetto a quello pattuito con il preliminare.
I ricorrenti contestavano quindi che fosse intervenuta alcuna risoluzione del preliminare essendoci ancora tempo sino al 30 giugno 2024.
I ricorrenti il 14 giugno 2024 inviavano ai resistenti formale comunicazione al fine di individuare il notaio rogante, senza ricevere risposta.
Il 27 giugno 2024 i resistenti stipulavano il contratto di compravendita definitivo con il terzo acquirente.
Con comparsa di data 6.12.2024 si sono tempestivamente costituiti i resistenti formulando altresì domanda riconvenzionale.
In particolare, i resistenti hanno dedotto che a fronte dell'incapacità dei ricorrenti di procurarsi la somma necessaria per il pagamento del prezzo pattuito, circostanza comunicata dai ricorrenti stessi, i resistenti avevano cercato altri acquirenti. Trovato un terzo interessato all'acquisto (peraltro al prezzo inferiore di
145.000 €) avevano notiziato i resistenti i quali avevano preso atto del venir meno dell'affare, accettando altresì la restituzione solo parziale della caparra.
pagina 3 di 13 I resistenti, alla luce della risoluzione consensuale del contratto preliminare intervenuta con i ricorrenti, avevano così accettato la proposta del terzo acquirente, con il quale avevano poi concluso il contratto definitivo in data 27 giugno 2024.
I resistenti hanno quindi chiesto che venisse accertata la risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita nonché l'intervenuto accordo in merito alla quantificazione del danno subito dai resistenti pari ai 5.000 € di differenza del prezzo di vendita.
In subordine, hanno chiesto la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento dei ricorrenti, promissari acquirenti, e condanna degli stessi al pagamento del risarcimento del danno sempre quantificato in 5.000 €.
In ulteriore subordine, i resistenti hanno comunque chiesto il rigetto delle domande formulate dai ricorrenti.
Dopo lo scambio delle memorie ex art. 281 duodecies co. 4 c.p.c., la causa, in mancanza di istanze istruttorie,
è stata trattenuta in decisione a seguito di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c..
Tanto premesso, si osserva quanto segue.
Si deve sin da subito evidenziare che, in punto di fatto, la ricostruzione degli avvenimenti fornita da entrambe le parti è in tutto e per tutto coincidente.
Le contrapposte posizioni hanno ad oggetto solo questioni di diritto e di interpretazione della volontà delle parti.
Applicando un criterio logico, la prima questione da dirimere è se sia in effetti intervenuto un accordo tra le parti di risoluzione del contratto preliminare, c.d. mutuo dissenso.
I resistenti ritengono che le comunicazioni occorse a mezzo whatsapp con la sig.ra tra il 24 Parte_1
febbraio 2024 e il 27 marzo 2024 contengano dichiarazioni di volontà delle parti aventi ad oggetto la comune intenzione di considerare risolto il contratto preliminare di compravendita, con diritto dei promittenti venditori di trattenere 5.000 € a titolo di risarcimento del danno. Sarebbe inoltre rispettato il requisito della forma scritta ad substantiam richiesto dagli artt. 1350 e 1351 c.c. (pacificamente valevole anche per l'accordo solutorio).
La giurisprudenza sul punto è invero ferma nel ritenere che ai messaggi whatsapp non possa essere attribuita l'efficacia della scrittura privata ex art. 2702 c.c. (da ultimo Cass Sez. 2, Ordinanza n. 1254 del 2025, che pagina 4 di 13 richiama Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 22012 del 24/07/2023, e che pure prende in considerazione gli artt. 20
e seguenti del d.lgs. n. 82/2005 c.d. Codice dell'amministrazione digitale).
Pertanto, se lo scambio di concordi dichiarazioni di volontà avvenuto mediante messaggi whatsapp non può essere qualificato come scrittura privata ai sensi dell'art. 2702 c.c., allora va da sé che l'accordo intervenuto tramite lo scambio di questi messaggi non riveste la forma scritta richiesta ad substantiam dalle disposizioni su richiamate.
Al di là, quindi, dell'interpretazione della volontà delle parti (i ricorrenti ritengono che non vi sia stato alcun accordo circa la risoluzione del contratto mentre i resistenti sì), i messaggi whatsapp non possono essere comunque qualificati come forma scritta ai fini degli artt. 1350 e 2702 c.c..
Tale arresto conduce necessariamente ad escludere che tra le parti sia intervenuta una risoluzione consensuale del contratto preliminare tra febbraio e marzo 2024 per difetto della forma chiesta a pena di nullità.
Sempre in ordine logico, la seconda questione da affrontare è se (al di là dell'efficacia o meno di scrittura privata) quanto scritto dalla sig.ra tramite messaggi whatsapp sia riferibile anche al di lei marito. Parte_1
Si ritiene che la risposta non possa che essere affermativa, trattandosi di un'ipotesi di c.d. rappresentanza apparente.
In tema di rappresentanza, possono essere invocati i principi dell'apparenza del diritto e dell'affidamento incolpevole allorché vi sia, da un lato, la buona fede del terzo che ha stipulato con il falso rappresentante e, dall'altro, anche un comportamento colposo del rappresentato, tale da ingenerare nel terzo la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza sia stato effettivamente e validamente conferito al rappresentante apparente (Cass Sez. 1 - , Ordinanza n. 27349 del 26/09/2023; Cass. Sez. 3 - , Sentenza n.
18519 del 13/07/2018; Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 15645 del 23/06/2017).
Nel caso di specie, tutte le conversazioni avvenute prima della stipula del contratto preliminare sono avvenute esclusivamente tramite la sig.ra che in più occasioni ha parlato al plurale (doc. n. 1 Parte_1
parte resistente). Il marito, sig. , nonostante non avesse mai partecipato alle interlocuzioni via Pt_2
whatsapp, tramite le quali sono stati definiti gli elementi essenziali del contratto preliminare, ha cionondimeno sottoscritto il preliminare di compravendita.
pagina 5 di 13 Si ritiene pertanto che vi sia certamente la buona fede dei terzi, ossia i resistenti, nell'attribuire alla sig.ra il potere di agire non solo per sé stessa ma anche in nome e per conto del marito dal momento Parte_1
che la stessa è sempre stata la sola e unica interlocutrice. Non solo, si ravvisa altresì la colpa dell'asserito falso rappresentato, ossia il sig. , in quanto se davvero non avesse voluto che la moglie parlasse Pt_2
anche in nome e per conto suo, avrebbe dovuto renderlo esplicitamente noto alle controparti contrattuali che per tutto il corso delle trattative hanno potuto confrontarsi solo con la moglie. Peraltro, sottoscrivendo il preliminare alle condizioni frutto delle trattative portate avanti dalla moglie, si è dimostrato acquiescente rispetto all'agire della moglie anche in nome e per conto suo, così ingenerando un corrispondente affidamento nei sig.ri e . CP_1 CP_2
Anche successivamente alla sottoscrizione del preliminare unico corrispondente è stata la sig.ra Parte_1
che ha seguitato a parlare al plurale, riferendosi esplicitamente anche al marito (docc. nn.

4-12 parte resistente).
Si ritiene pertanto che, al di là di una formale ed esplicita procura rilasciata dal marito sig. alla Pt_2
moglie sig.ra in virtù dell'affidamento ingenerato nei resistenti, ciò che la sig.ra ha Parte_1 Parte_1
detto ai resistenti nelle plurime conversazioni via whatsapp debba essere attribuito anche al sig. . Pt_2
Venendo al merito della vicenda in punto responsabilità contrattuale, le parti si sono addebitate reciprocamente un inadempimento di non scarsa importanza con conseguente richiesta di risoluzione del contratto e condanna al risarcimento del danno.
I resistenti sarebbero inadempimenti in quanto prima della scadenza del termine del 30 giugno 2024 previsto nel contratto preliminare hanno definitivamente venduto lo stesso immobile a un terzo acquirente.
I ricorrenti sarebbero inadempimenti in quanto avrebbero lasciato scadere il termine del 30 giugno 2024 senza avere la disponibilità della somma di denaro necessaria a pagare il prezzo pattuito e senza porre in essere le attività prodromiche alla stipula del contratto definitivo (la scelta del notaio rogante).
In tema di risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive per inadempimento, sia concesso citare testualmente una recente pronuncia del Supremo Collegio:
“Occorre, innanzitutto, rammentare come, ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell'art.
1453 cod. civ., non sia sufficiente la sussistenza di un inadempimento caratterizzato da gravità, ma occorre altresì, che questo, quand'anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, sia imputabile a dolo o quantomeno a colpa del debitore [...]
pagina 6 di 13 Quanto al primo requisito, l'importanza delle inadempienze di una delle parti va valutata non isolatamente, ma nel suo complesso, dovendo intendersi non in senso generico, cioè in relazione alla stima di un danno avulso dagli specifici interessi violati, ma in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare, reagendo sulla causa del contratto, l'equilibrio contrattuale, quale risulta dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale, sotto un profilo oggettivo, in relazione alla funzione economico-sociale del contratto, o soggettivo, in relazione a particolari interessi dei contraenti medesimi (tra le varie, cfr. Cass. 28/10/1981, n. 5672).
Quanto al secondo punto, occorre che, nel quadro delle reciproche obbligazioni facenti carico alle parti e dell'impegno di cooperazione previsto per contratto, l'inadempimento o il ritardato adempimento sia considerato colposo o doloso, configurandosi soltanto così, ai sensi dell'art. 1218 cod. civ., la responsabilità del debitore (Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n.
6551, cit.), la quale deve, dunque, escludersi quando costui provi che l'inadempimento o il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione sia determinato dall'impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (Cass., Sez. 3,
17/1/2013, n. 6551, cit.), ossia dimostri la sussistenza di circostanze obiettivamente apprezzabili, idonee a far escludere
l'elemento psicologico (Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, cit.; Cass., Sez. 2, 19/11/2002, n. 16291).
Infatti, in materia di responsabilità contrattuale, l'art. 1218 cod. civ. è strutturato in modo da porre a carico del debitore, per il solo fatto dell'inadempimento, una presunzione di colpa superabile mediante la prova dello specifico impedimento che abbia reso impossibile la prestazione o, almeno, la dimostrazione che, qualunque sia stata la causa dell'impossibilità, la medesima non possa essere imputabile al debitore. Peraltro, perché l'impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l'uso della diligenza spiegata per rimuovere l'ostacolo frapposto da altri all'esatto adempimento
(Cass., Sez. 3, 5/8/2002, n. 11717).
Deriva, perciò, da tali principi, che la risoluzione del contratto a carico del debitore possa pronunciarsi soltanto quando sussista la responsabilità del debitore nei termini sopra precisati, ma non anche quando quest'ultimo superi la presunzione di colpevolezza, deducendo e provando che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili, e, per il tramite di risultanze positivamente apprezzabili, sia chiara l'incolpevolezza dell'inadempimento (Cass., Sez. 2, 29/3/2019, n. 8924; Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, cit.; Cass., Sez. 3, 11/2/2005, n. 2853; Cass., Sez. 2, 19/11/2002, n. 16291; Cass., Sez. 3, 5/8/2002, n.
11717).” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27702 del 2024).
Facendo propri i principi su delineati, è necessario esaminare le condotte delle parti.
pagina 7 di 13 Nel preliminare era stabilito in effetti che la compravendita dovesse avvenire entro il 30 giugno 2024 e le parti hanno sempre fatto riferimento a questo termine ultimo nelle conversazioni whatsapp.
Sul punto, si precisa sin da subito che le conversazioni whatsapp, ancorché non possano essere considerate alla stregua di una scrittura privata, ciononostante non sono per nulla irrilevanti in quanto “in tema di efficacia probatoria dei documenti informatici, il messaggio di posta elettronica (c.d. e-mail) – e così i messaggi whatsapp – costituisce un documento elettronico che contiene la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti che, seppure privo di firma, rientra tra le riproduzioni informatiche e le rappresentazioni meccaniche di cui all'art. 2712 c.c. e, pertanto, forma piena prova dei fatti e delle cose rappresentate se colui contro il quale viene prodotto non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19622 del 16/07/2024; Sez. 2, Sentenza n. 11584 del
30/04/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 30186 del 27/10/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 11606 del 14/05/2018).”
(Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 1254 del 2025). Nessuna delle parti ha disconosciuto le conversazioni whatsapp prodotte in giudizio e pertanto le stesse possono essere utilizzate quali documenti dai quali trarre elementi utili alla decisione.
Risulta pertanto agli atti che il 24 febbraio 2024 la sig.ra comunicava ai resistenti promittenti Parte_1
venditori che a fronte delle difficoltà incontrate nella vendita del proprio appartamento (al fine di procurarsi la liquidità necessaria per pagare il prezzo) e nell'ottenere, in alternativa, un finanziamento dalla banca, non sapevano se sarebbero stati in grado di rispettare i tempi (concordati) e consigliavano (lei e il marito) ai resistenti di rimettere in vendita l'appartamento già oggetto di preliminare.
Subito il sig. rispondeva che era loro intenzione restituire comunque la caparra ricevuta nel caso in CP_1
cui avessero trovato un altro acquirente alle medesime condizioni.
Un mese dopo, il 26 marzo 2024, la sig.ra ricontattava la sig.ra per farle sapere che CP_2 Parte_1
avevano trovato un nuovo acquirente che avrebbe potuto concludere la compravendita entro giugno 2024
e che pertanto si vedevano costretti a dar corso alla risoluzione consensuale del preliminare sottoscritto a dicembre 2023. Comunicava altresì che avrebbero trattenuto solo 5.000 € della caparra in quanto il nuovo acquirente aveva offerto un prezzo (145.000 €) inferiore rispetto a quello pattuito con la sig.ra e Parte_1
il marito (150.000 €).
La sig.ra rispondeva dicendo “va bene”, che speravano in un po' più di tempo e indicava l'IBAN Parte_1
(sul quale versare i 5.000 € di caparra che sarebbero stati restituiti).
pagina 8 di 13 Solo il giorno seguente, il 27 marzo, la sig.ra ricontattava i resistenti dicendo che in realtà Parte_1
permaneva la volontà di acquistare l'appartamento e che c'era ancora tempo rispetto al termine del 30 giugno indicato nel preliminare.
A seguito della risposta dei resistenti del 28 marzo, con la quale la sig.ra veniva informata che Parte_1
ormai i sig.r e avevano accettato la proposta nel nuovo acquirente, non c'era più alcun CP_1 CP_2
contatto tra le parti.
Solo a metà giugno i coniugi inviavano, tramite il loro difensore, una raccomandata ai Parte_3
resistenti invitandoli ad accordarsi sul nominativo del notaio.
Il 27 giugno 2024, prima della scadenza del termine indicato nel preliminare, i sig.ri e CP_1 CP_2
vendevano definitivamente l'appartamento al terzo acquirente.
Pacifico che i rapporti tra le parti si siano svolti in questo modo, si ritiene che, a ben vedere, non possa essere addebitato a nessuna delle due parti un inadempimento foriero di responsabilità contrattuale.
Come ricordato, non può essere addebitata la responsabilità per l'inadempimento al debitore se, superando la presunzione a suo sfavore, questi riesce a dimostrare che nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili, e, per il tramite di risultanze positivamente apprezzabili, sia chiara l'incolpevolezza dell'inadempimento.
Nel caso di specie, le condotte dei ricorrenti e dei resistenti si sono reciprocamente influenzate determinando, a cascata, un comportamento della controparte oggettivamente non rispettoso degli accordi presi con il preliminare ma non colpevole e pertanto non soggettivamente imputabile.
Infatti, è stata la stessa sig.ra a dire ai promittenti venditori, a fine febbraio, che lei e il marito Parte_1
non erano ancora riusciti a recuperare il denaro necessario per l'acquisto e che, anzi, non sapevano se ce l'avrebbero fatta in tempo per il 30 giugno. Addirittura, suggeriva loro di rimettere in vendita l'appartamento.
Ecco quindi che, quando un mese dopo (il 26 marzo 2024) i venditori comunicavano di aver trovato un nuovo acquirente, la sig.ra prendeva atto che a loro fosse “andata male” e comunicava il proprio Parte_1
IBAN per la restituzione di parte della caparra.
Da fine marzo fino a metà giugno, e quindi fino a sole due settimane prima della scadenza del termine del
30 giugno 2024, la sig.ra e il marito (a parte, il 27 marzo 2024, ritornare in argomento e ribadire Parte_1
pagina 9 di 13 l'interesse per l'appartamento e lamentare di aver a disposizione altro tempo) non hanno più contattato i promittenti venditori.
È solo con la raccomandata del 14 giugno, arrivata ai destinatari in data 21 giugno, che i promittenti venditori venivano invitati a prendere contatti per scegliere il notaio.
I sig.r e hanno certamente tenuto una condotta diligente a fronte del comportamento CP_1 CP_2
altalenante e incerto dei sig.ri e : questi ultimi hanno suggerito di rimettere in vendita Parte_1 Pt_2
l'appartamento, non si sono interfacciati con i venditori per i due mesi antecedenti alla scadenza del termine, non hanno mai confermato (nemmeno nell'ultima missiva del 14-21 giugno 2024) di avere a disposizione la somma necessaria a pagare il prezzo. Dal canto loro, i sig.ri e dopo aver CP_1 CP_2
rimesso in vendita l'appartamento hanno atteso un mese e, prima di accettare la proposta del terzo promissario acquirente, hanno ricontattato i sig.ri e , per accertarsi del definitivo venir Parte_1 Pt_2
meno dell'accordo.
Si ritiene quindi che, esaminata in questi termini, la condotta dei sig.ri e non possa essere CP_1 CP_2
considerata un inadempimento colpevole.
D'altro canto, tuttavia, è altresì vero che i sig.ri e hanno definitivamente venduto CP_1 CP_2
l'appartamento al terzo acquirente in data 27 giugno 2024 pertanto prima della scadenza del termine indicato nel preliminare.
Come già stabilito, non si può ritenere che in precedenza si fosse verificata una risoluzione consensuale del preliminare.
Pertanto, nonostante il poco tempo a disposizione, i sig.ri e avevano ancora la legittima Parte_1 Pt_2
aspettativa di poter concludere il contratto definitivo almeno fino al 30 giugno 2024.
Nessuno degli avvenimenti verificatosi nelle more, infatti, può essere considerato idoneo a integrare un c.d. inadempimento anticipato in capo ai ricorrenti, inadempimento anticipato che si può manifestare non solo con dichiarazione espressa di non voler adempiere ma anche con condotte contrarie a buona fede e correttezza e incompatibili con la volontà di adempiere (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 30714 del
29/11/2024).
pagina 10 di 13 A fine marzo 2024 i sig.ri e ribadivano l'interesse per l'appartamento, rivendicando di Parte_1 Pt_2
avere tempo ancora fino a fine giugno, contattando poi i promittenti venditori a metà giugno, prima che questi concludessero il contratto definitivo con il terzo acquirente, ciononostante non ricevendo risposta.
In assenza di circostanze tali da far ritenere che si fosse verificato un c.d. inadempimento anticipato da parte dei sig.ri e , è evidente che l'aver concluso il definitivo con il terzo acquirente Parte_1 Pt_2
prima dello spirare della scadenza indicata nel preliminare ha fatto sì che la mancata conclusione del definitivo tra le parti in causa non fosse imputabile ai sig.ri e . Parte_1 Pt_2
In definitiva, i comportamenti di entrambe le parti hanno fatto sì, condizionandosi vicendevolmente, che non si arrivasse a concludere il contratto definitivo di compravendita entro il 30 giugno 2025, senza che possa imputarsi all'una piuttosto che all'altra una condotta colpevole preponderante.
Peraltro, l'assenza di colpa fa sì che si debba altresì escludere la risoluzione per impossibilità sopravvenuta in quanto anche questa ipotesi richiede che venga riscontrato un inadempimento imputabile (Cass Sez. 2 - ,
Ordinanza n. 30714 del 29/11/2024).
In assenza di un inadempimento imputabile, viene meno altresì la responsabilità risarcitoria ex art. 1218 c.c. che richiede necessariamente che l'inadempimento sia dovuto a dolo o almeno a colpa del debitore.
Ciononostante, il contratto preliminare deve in effetti essere dichiarato risolto con i conseguenti obblighi restitutori.
Infatti, “ove le reciproche domande di risoluzione [per inadempimento] siano tutte infondate, il giudice, pur non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di una delle parti, deve comunque dare atto della impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta congiuntamente operata in giudizio e disporre gli effetti di cui all'art. 1458 cod. civ. (v. Cass.
18/05/2005, n. 10389; 16/02/2001, n. 2304; 24/11/2000, n. 15167; 04/04/2000, n. 4089; 29/11/1994, n.
10217; 29/04/1993, n. 5065; 25/05/1992, n. 6230); il giudice deve in tale ipotesi far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto, in quanto le contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, attese le contrastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale”
(Cass Sez. 3 - , Ordinanza n. 13118 del 13/05/2024).
Dichiarata la risoluzione del contratto preliminare, i sig.ri e devono essere condannati alla CP_1 CP_2
restituzione dell'intera somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria (10.000 €). Tenuto conto del fatto che già ad aprile 2024 i resistenti hanno restituito 5.000 € ai ricorrenti, la condanna avrà ad oggetto la pagina 11 di 13 rimanente somma di 5.000 €, oltre agli interessi di legge dal versamento al saldo (esclusa la rivalutazione che non può essere riconosciuta trattandosi, sin dall'origine, di debito di valuta e non di valore – cfr. Cass.
Sez. 1 - , Ordinanza n. 9204 del 03/04/2023, Cass. Sez. 1 - , Ordinanza n. 37798 del 27/12/2022).
Si precisa, da ultimo, che lo scambio di dichiarazioni avvenuto tra il 26 e il 27 marzo 2024 non può in ogni caso essere ritenuto idoneo a ritenere concluso un valido ed efficace accordo circa il diritto dei resistenti a trattenere i 5.000 €. Infatti, tale pattuizione è strettamente collegata, con un rapporto di tipo sinallagmatico, alla cessazione del vincolo del preliminare per colpa dei resistenti e, in difetto di tale presupposto, viene meno anche la causa del trattenimento dei 5.000 €. Come noto, il nostro ordinamento non ammette che spostamenti patrimoniali avvengano senza una causa.
In punto spese, considerato l'esito complessivo della lite, si ritiene opportuno compensare le spese per la metà mentre la restante metà segue la soccombenza. Le spese di lite sono liquidate come in dispositivo, secondo il DM 55/2014, aggiornato al DM 147/2022, applicati i valori minimi dello scaglione di riferimento per la fase di istruttoria/trattazione e decisionale tenuto conto dell'attività difensiva ridotta.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
- rigetta la domanda di accertamento della legittimità del recesso e condanna al risarcimento del danno formulata in via principale dai ricorrenti;

- accoglie la domanda subordinata di dichiarazione della risoluzione del contratto preliminare sottoscritto in data 16.12.2023 e per l'effetto condanna e CP_1 CP_2
a restituire a e la somma di 5.000 €
[...] Parte_1 Parte_2
trattenuta a titolo di caparra, oltre interessi di legge dal versamento al saldo;

- rigetta le domande dei resistenti;

- condanna altresì e a rimborsare a CP_1 Controparte_2 [...]
e la metà delle spese di lite, che si liquidano in € 1.693,5 Parte_1 Parte_2
per compensi, € 72,75 per anticipazioni, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge.
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Il Giudice dott.ssa Martina Ponzin
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