REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Il Tribunale, nella persona EL Giudice dott. Roberto Ricci ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1540 2022 promossa da:
C.F. e Parte_1
P.Iva P.IVA_1
Avv.ti Maria Donatella Beretta e Andrea Maulucci,
ricorrente
Contro
C.F. CP_1 P.IVA_2
dall'Avv. Alfredo Bonanni
resistente
Svolgimento EL processo
Con ricorso ex art. 702 bis cpc Parte_1
conveniva in giudizio la per sentire accogliere le seguenti conclusioni: Ritenuto CP_1
il titolo di proprietà in capo a ed accertata Parte_1
l'intervenuta risoluzione ELla scrittura privata EL 29/09/2016 ai sensi e per gli effetti
ELl'art. 1454 c.c. o, in via subordinata, ai sensi e per gli effetti ELl'art. 1453 c.c.,
pagina 1 di 10 condannare la società (P. IVA ) – in persona EL legale CP_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, Sig. nato ad [...] CP_2
l'11/09/1975 ed ivi residente in [...], con sede legale in Milano (MI),
Via Mestre n. 7, all'immediata restituzione in favore ELla ricorrente, ELle porzioni
ELl'immobile di proprietà di e precisamente Parte_1
EL “complesso immobiliare sito in Comune di San BE EL RO (AP), località
Porto d'Ascoli, Via Pasubio dal n. civ. 67 al n. civ. 81, costituito da a) fabbricato da cielo
a sottosuolo articolantesi sui piani terra, primo e secondo oltre ad un piano primo
sottostrada, costituito da più unità immobiliari aventi destinazione commerciale,
confinante nel suo insieme con residua proprietà ELla parte venditrice, parti e spazi
condominiali per più lati, salvo altri. Detto fabbricato risulta censito all'Agenzia EL
Territorio di Ascoli Piceno – Catasto Fabbricati EL Comune di San BE EL RO
come segue: - foglio 33, p.lla 10 sub. 6, Via Pasubio n. CM, piano 1, scala A, Cat. D/8,
R.C. euro 6.734,60; - foglio 33, p.lla 10 sub. 7, Via Pasubio n. CM, piano 2, scala A, Cat.
D/8, R.C. euro 5.350,49; - foglio 33, p.lla 10 sub. 8, Via Pasubio n. CM, piano 1, scala
B, Cat. D/8, R.C. euro 1.518,38; - foglio 33, p.lla 10 sub. 11, Via Pasubio n. CM, piano
1, scala C, Cat. D/8, R.C. euro 650,74; - foglio 33, p.lla 10 sub. 12, Via Pasubio n. CM,
piano 1, scala C, Cat. D/8, R.C. euro 1.167,19; - foglio 33, p.lla 10 sub. 13, Via Pasubio
n. CM, piano 1, scala C, Cat. D/8, R.C. euro 795,34; - foglio 33, p.lla 10 sub. 19, Via
Pasubio n. CM, piano S1, Cat. D/8, R.C. euro 2.014,18; - foglio 33, p.lla 10 sub. 20, Via
Pasubio n. CM, piano S1, Cat. D/8, R.C. euro 5.897,94; - foglio 33, p.lla 10 sub. 21, Via
Pasubio n. CM, piano 2, scala B, Cat. D/8, R.C. euro 1.817,93; - foglio 33, p.lla 10 sub.
22, Via Pasubio n. CM, piano 2, scala B, Cat. D/8, R.C. euro 1.270,48; - foglio 33, p.lla
pagina 2 di 10 33, p.lla 10 sub. 24, Via Pasubio n. CM, piano 2, scala C, Cat. D/8, R.C. euro 816,00; -
foglio 33, p.lla 10 sub. 31, Via Pasubio SNC, piano T, Cat. D/8, R.C. euro 1.858,00; -
foglio 33, p.lla 10 sub. 32, Via Pasubio SNC, piano T, Cat. D/8, R.C. euro 1.868,00; -
foglio 33, p.lla 10 sub. 33, Via Pasubio SNC, piano T, Cat. D/8, R.C. euro 3.778,00; -
foglio 33, p.lla 10 sub. 34, Via Pasubio SNC, piano T, Cat. D/8, R.C. euro 7.556,00; -
foglio 33, p.lla 10 sub. 35, Via Pasubio SNC, piano T, Cat. D/8, R.C. euro 18.982,00.
L'attuale identificazione catastale degli immobili censiti all'Agenzia EL Territorio di
Ascoli Piceno – Catasto Fabbricati EL Comune di San BE EL RO al foglio 33
p.lla 10 sub.ni 31,32,33,34 e 35 deriva dalla denuncia di variazione per frazionamento
n. 2505.1/2007 presentata con moELlo docfa all'Agenzia EL Territorio di Ascoli Piceno
– Catasto Fabbricati EL Comune di San BE EL RO Prot. n. AP0042711 in atti
dal 27 febbraio 2007 con la quale i subalterni 16,17 e 18 ELla p.lla 10 EL foglio 33 sono
stati soppressi originando gli attuali sub.ni 31,32,33,34 e 35 ELla p.lla 10 EL foglio 33;
b) corpo di fabbrica sviluppantesi sul solo piano terra costituito da due cabine elettriche,
confinante con parti e spazi condominiali per tutti i lati, salvo altri. Detto immobile
risulta censito all'Agenzia EL Territorio di Ascoli Piceno – Catasto Fabbricati EL
Comune di San BE EL RO come segue: - foglio 33 p.lla 10 sub. 27, Via Pasubio
n. 1, piano T, cat. D/1, R.C. euro 60,00; - foglio 33, p.lla 10 sub. 28, Via Pasubio n. 1,
piano T, Cat. D/1, R.C. euro 60,00; precisandosi che costituisce bene non censibile
comune ai predetti subalterni 27 e 28 la corte di accesso contraddistinta al Catasto
Fabbricati EL Comune di San benedetto EL RO come segue: - foglio 33, p.lla 10 sub.
26, Via Pasubio n. 1, piano T, senza altri dati di classamento…”, porzioni identificate
con il foglio n. 33, mappale n. 10, subalterni nn. 45, 46, 47, 48 e 50, oltre ad una porzione
pagina 3 di 10 EL lastrico solare, così come descritte nella relazione notarile ventennale prodotta sub
doc. 9.
Fissare la data per il rilascio EL suddetto bene immobile, con vittoria di spese e compensi
professionali come da D. Min. 55/2014.
Deduceva la parte ricorrente che con atto di compravendita stipulato in data 29.04.2008
(dott.ssa Notaio in Ascoli Piceno, iscritta nel Ruolo dei Distretti Persona_1
Notarili Riuniti di Ascoli Piceno e Fermo, Rep. 19.181, Racc. 5048), Unicredit Leasing
S.p.A. acquistava la piena proprietà EL “complesso immobiliare sito in Comune di San
BE EL RO (AP), località Porto d'Ascoli, Via Pasubio dal n. civ. 67 al n. civ.
81, costituito da a) fabbricato da cielo a sottosuolo, con lo scopo di concederlo in leasing finanziario.
Narra ancora la parte ricorrente che con contratto di leasing-locazione finanziaria n. IF
990127 l'immobile veniva dunque concesso in leasing a in Controparte_3
liquidazione, per la durata di 240 mesi e che dopo pochi anni la concessionaria risultava morosa. Le originarie parti EL contratto di Leasing concludevano accordo scritto EL
29.9.16 prevedente rilascio EL bene in questione, scrittura a cui partecipava la che CP_1
occupava senza titolo l'immobile sito al secondo piano, impegnandosi a pagare la somma di euro 72.000,00 annui ed a rilasciare l'immobile non oltre 24 mesi. Sempre con la stessa scrittura la ricorrente concedeva alla resistente di occupare una porzione EL primo piano verso pagamento di corrispettivo, con obbligo di rilasciare detto bene entro 90 giorni dalla richiesta ELla ricorrente.
Deduce altresì la ricorrente che in data 26.3.19 la proprietà ELl'immobile veniva trasferita alla odierna ricorrente.
pagina 4 di 10 Conclude la ricorrente deducendo che la resistente alterò la destinazione EL primo piano esercitando attività di centro estetico e nel secondo piano ha attivato una SPA, occupando altresì le porzioni di fabbricato site al piano terra, al seminterrato ed il lastrico solare. La
ricorrente con pec EL 18.5.22 diffidava la a rilasciare gli immobili occupato ed, CP_1
all'esito negativo, risolveva il contratto ex art. 1454 cc chiedendo di rientrare in possesso di tutti i propri immobili, immobili che non venivano rilasciati dalla resistente. Da qui, la proposizione ELla domanda giudiziale per la soddisfazione dei diritti lesi.
- Si costituiva in giudizio la contestando la domanda di parte attrice, così CP_1
concludendo: Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza disattesa e reietta, in via preliminare dichiarare l'improcedibilità ovvero l'inammissibilità (ovvero la diversa formula ritenuta di giustizia) ELl'avversa azione stante la pendenza ELla procedura di concordato preventivo, nel merito rigettare tutte le domande ELla ricorrente in quanto integralmente infondata sia in fatto che in diritto. Sempre ed in ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali, oltre IVA e CPA come per legge in favore EL
sottoscritto difensore dichiaratosi antistatario.
- Nel corso EL processo veniva mutato il rito da sommario ad ordinario, veniva ammessa ed espletata prova per testi, e, precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
Motivi ELla decisione a) Parte ricorrente ha proposto domanda di risoluzione contrattuale ex art. 1454 c.c. o, in via subordinata, ai sensi e per gli effetti ELl'art. 1453 c.c., con richiesta di condanna ELla
resistente all'immediata restituzione ELle porzioni ELl'immobile di proprietà di relative al complesso immobiliare sito in Parte_1
pagina 5 di 10 Comune di San BE EL RO (AP), località Porto d'Ascoli, Via Pasubio dal n.
civ. 67 al n. civ. 81.
A sostegno EL proprio assunto difensivo, la ricorrente allega di essere proprietario EL
fabbricato sopra descritto, depositando atto notarile comprovante il trasferimento.
Tale fatto storico appare provato documentalmente e non contestato dalla resistente.
La ricorrente allega, altresì, di aver sottoscritto una scrittura privata con la resistente con cui venivano concessi in uso porzioni EL suddetto fabbricato meglio descritte nella scrittura EL 29.9.16.
Anche in questo caso, la sussistenza e l'efficacia contrattuale ELla predetta scrittura appare provata documentalmente e non contestata dalla controparte.
Parte ricorrente, a fronte di un inadempimento ELla predetta scrittura dichiara di aver risolto il contratto per inadempimento e chiede la restituzione dei locali concessi.
Sostanzialmente la resistente eccepisce l'insussistenza di inadempimento negando le circostanze poste a sostegno dalla ricorrente e, segnatamente, nega di aver costituito un centro estetico ed una spa invero già esistenti prima ELla scrittura.
b) Premesso ciò, la ricorrente invoca tutela ex art. 1454 e, subordinatamente, ex art. 1453
cc.
La normativa appena richiamata prevede, rispettivamente che: alla parte inadempiente l'altra puo' intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto. Nei
contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro puo' a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione EL
contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento EL danno.
pagina 6 di 10 La ricorrente ha inviato alla resistente in data 18.5.22 diffida ad adempiere (art. 1454 cc)
diffidandola ad adempiere al rilascio dei beni concessi in uso.
Esaminando la scrittura privata EL 29.6.16, nella parte che qui interessa, le parti conclusero i seguenti patti: la si impegnava a pagare somme per l'utilizzo dei locali, CP_1
a compiere talune attività di adeguamento edilizio, a rilasciare l'immobile al verificarsi
ELla condizione ELl'alienazione dei beni concessi.
A ben vedere, parte ricorrente non eccepisce in questo giudizio l'inadempimento alle predette obbligazioni contrattuali, ma eccepisce il compimento di altre attività da parte
ELla resistente relative a fatti attinenti all'occupazione di altri spazi e locali siti nel fabbricato di sua proprietà.
E' principio giurisprudenziale ELla Suprema corte quello secondo cui, ai fini
ELl'accoglimento d'una domanda di risoluzione d'un contratto a prestazioni corrispettive,
il giudice, accertata l'esistenza EL contratto e EL relativo inadempimento, deve valutare se esso sia "grave avuto riguardo all'interesse ELla controparte" (Cass. 4022/18).
Così come è stato ritenuto che In tema di prova ELl'inadempimento di una obbligazione,
il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento EL danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) EL suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione ELla circostanza
ELl'inadempimento ELla controparte, mentre il debitore convenuto è gravato ELl'onere
ELla prova EL fatto estintivo ELl'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento
(Cass. 13533/01).
Nel caso di specie, come sopra evidenziato, il motivo ELla richiesta di risoluzione contrattuale risiede nell'aver dato destinazione economica diversa rispetto a quella pagina 7 di 10 prevista (uffici e magazzino) e nell'avvenuta occupazione di diversi locali rispetto a quelli dati in uso, invocando tutela per aver concesso o dato in uso i beni a terzi.
Innanzitutto, per quanto riguarda la diversa destinazione dei locali concessi nel patto contrattuale richiamato dalla parte attrice non si rinviene un divieto di destinazione economica diversa. Mentre, per quanto riguarda l'occupazione di diversi locali rispetto a quelli concessi in uso non può essere certo invocata tutela contrattuale con richiesta di risoluzione contrattuale, ma avrebbe potuto essere concessa diversa tutela (restituzione e risarcitoria per indebita occupazione), atteso che i beni asseritamente ed indebitamente occupati non furono oggetto EL contratto di cui si chiede la risoluzione.
In ogni caso, esaminati gli esiti ELl'istruttoria e, segnatamente, ELla prova testimoniale,
l'assunto difensivo di parte attrice non appare confermato.
Le risultanze ELla prova testimoniale confermano, esclusivamente, che in effetti la CP_1
occupava il locale piano terra che però venne rilasciato nell'anno 2023 (dopo l'introduzione EL presente giudizio); per il resto, è emerso che non è nota la proprietà dei
Par beni posti nel piano interrato, che la ed il centro estetico esistevano già nell'anno
2017, che il centro benessere è utilizzato come magazzino e che il lastrico solare, durante il periodo estivo, veniva si utilizzato dalla resistente, ma con autorizzazione ELla parte ricorrente.
Alla luce di tutti gli elementi acquisiti al processo, pertanto, deve concludersi che non sussistono i presupposti per la declaratoria di risoluzione contrattuale richiesta dalla parte ricorrente in quanto la resistente ha provato fatti estintivi ELla pretesa ELla controparte,
ovvero ha provato l'insussistenza EL proprio inadempimento. Non sussiste, poi, più
interesse per la ricorrente alla pronuncia sulla domanda di occupazione dei locali al piano terra in quanto i beni risultano essere stati rilasciati nelle more EL giudizio, così come per pagina 8 di 10 le domande dirette a ottenere il possesso dei beni diversi da quelli concessi contrattualmente – locale al piano interrato e lastrico solare – in quanto detti beni non sono occupati dalla resistente o da terzi e sono quindi nella piena disponibilità ELla
società ricorrente.
La domanda di parte attrice relativa alla risoluzione contrattuale va pertanto respinta.
c) Le spese seguono la soccombenza, con compensazione parziale per l'avvenuto rilascio degli immobili siti al piano terra EL fabbricato in questione successivamente alla odierna domanda giudiziale, e vanno liquidate nella misura di euro 5.800,00, oltre spese forfettarie, oltre accessori di legge per il presente giudizio ed euro 3.600,00, oltre spese forfettarie ed accessori di legge per il giudizio cautelare, somme da distrarsi in favore
ELl'avv. Alfredo Bonanni dichiaratori antistatario.

PQM

Il Tribunale di Ascoli Piceno in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella controversia in questione, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione assorbita o disattesa, per le ragioni esposte in motivazione, così provvede:
respinge la domanda di parte ricorrente diretta ad ottenere la risoluzione EL contratto EL
29/09/2016 intercorso tra le parti in causa.
Dichiara che il locale al piano terra, il locale al piano interrato e il lastrico solare insistenti nel complesso immobiliare sito in Comune di San BE EL RO (AP), località
Porto d'Ascoli, Via Pasubio dal n. civ. 67 al n. civ. 81, meglio descritti nel ricorso introduttivo EL presente giudizio, sono nella piena disponibilità ELla
[...]
Parte_1
Condanna la a rifondere alla Parte_1
le spese di lite che liquida in euro 5.800,00, oltre spese forfettarie, oltre CP_1
pagina 9 di 10 accessori di legge per il presente giudizio, ed euro 3.600,00, oltre spese forfettarie ed accessori di legge per il giudizio cautelare, somme da distrarsi in favore ELl'avv. Alfredo
Bonanni dichiaratori antistatario.
Così è deciso in Ascoli Piceno,23/05/2025
Il Giudice
Roberto Ricci
pagina 10 di 10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
10 sub. 23, Via Pasubio n. CM, piano 2, scala C, Cat. D/8, R.C. euro 1.187,85; - foglio