REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI FROSINONE
nella persona del giudice unico dott. PAOLO MASETTI ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1459 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, trattenuta in decisione all'udienza del 17.12.2024, vertente
TRA
, rappresentato e difeso dall'Avv. Davide Iannarelli, giusta Parte_1
procura in calce all'atto di citazione;
attore
E in persona dell'amministratore unico e legale Controparte_1 rappresentante p.t. rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Controparte_2
Follaro, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta. convenuta
OGGETTO: retratto agrario
CONCLUSIONI: come da verbale in atti e da rispettivi scritti difensivi
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato nelle date del 26 e 30 maggio 2023 Parte_2
conveniva in giudizio le società e Controparte_3 [...]
per sentire accogliere nei loro confronti le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Voglia il Tribunale Adito, accertato il diritto di prelazione agraria in favore dell'attore per la comproprietà dei due fondi agricoli in Anagni indicati in premessa, oggetto di compravendita tra la e la con atto del Controparte_3 CP_1 giorno 8/6/2022, dichiarare simulato il prezzo di euro 66.500,00 indicato nell'atto di compravendita o comunque eccessivo rispetto al corretto prezzo di mercato e dichiarare conseguentemente legittimo il retratto al prezzo di euro 40.000,00, quale prezzo reale o prezzo reale di mercato, da corrispondere alla parte acquirente nei tempi e modi previsti dalla legge. Voglia il Tribunale Adito, in via del tutto
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subordinata, dichiarare la legittimità del suddetto riscatto al prezzo di euro 66.500,00, da corrispondere nei tempi e modi previsti dalla legge”.
Adduceva a sostegno:
- di essere coltivatore diretto, titolare di ditta di coltivazioni agricole associate all'allevamento di animali in Anagni, Via San Bartolomeo s.n.c. - Loc. Cangiano, e proprietario del fondo agricolo ivi ubicato identificato in catasto al foglio 70, particella
528, acquistato, unitamente ad altri cespiti, con atto del notaio di Persona_1
Ferentino il 20.7.2017 (rep. n. 38505; racc. n. 16990);
- che, confinanti con il suddetto fondo, sussistono due fondi agricoli, identificati al foglio 70, particelle 532, di metri quadrati 20.500, e 533, di metri quadrati 19.500, i quali erano in comproprietà indivisa paritetica tra la Controparte_3
e
[...] Controparte_4
- che in data 8.6.2022, per atto del Notaio di Alatri (rep. n. Persona_2
4845; racc. n. 3456), trascritto il 30.6.2022, la aveva ceduto alla Controparte_3
a titolo di datio in solutum, per asseriti debiti verso Controparte_1 quest'ultima pari ad € 66.500,00, la propria metà indivisa dei predetti fondi agricoli;

- che, non avendo la società venditrice effettuato la denuntiatio della vendita nei confronti dell'attore, si configurava la violazione della prelazione agraria prevista dall'art. 8 della L. 590/1965 e dall'art. 7 della L. 817/1971, con conseguente legittimazione del confinante coltivatore diretto ad agire per il retratto della quota del contiguo fondo agricolo entro un anno dalla trascrizione della compravendita, sussistendo la tutela a favore del suddetto confinante anche nell'ipotesi di alienazione di quota indivisa del fondo;

- che la datio in solutum dedotta nell'atto di vendita non escludeva la prelazione e quindi il retratto, essendo l'esclusione normativa limitata, ai sensi dell'art. 8 L.
590/1965, alla sola ipotesi (in alcun modo equipollente) di permuta;

- che il prezzo indicato nell'atto di compravendita dell'8.6.2022, pari a € 66.500,00, era simulato in eccesso e comunque un prezzo non corrispondente al corretto valore di mercato, tenuto conto delle risultanze della relazione tecnica estimativa allegata al medesimo atto negoziale ed ancor più alla luce dei prezzi ufficiali contenuti nell'elenco dei Valori Agricoli Medi dell'ufficio provinciale di Frosinone dell'anno
2022 registrati dall'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, “dovendosi in ogni caso tener conto anche dell'ordinario valore di mercato del fondo da riscattare, essendo la
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prelazione agraria…posta a tutela di interessi non solo individuali, ma di ordine superiore” (pag. 4 citazione);
- che, peraltro, il debito di € 66.500,00 tra le due società (partecipate dai medesimi soci) asseritamente saldato mediante la datio dei due fondi non appariva giustificato da documenti commerciali, fiscali o contabili aventi data certa anteriore al trasferimento, il quale, pertanto, doveva ritenersi avvenuto, fino a prova contraria, ai normali prezzi di mercato di 2 euro a m.q. indicati nella perizia allegata all'atto notarile, per complessivi € 40.000,00;
- che l'attore aveva notificato alla società acquirente la propria dichiarazione di retratto a mezzo ufficiale giudiziario il 1° ottobre 2022, così determinando il tipico effetto sostitutivo del retratto agrario nei confronti dell'acquirente.
Si costituiva in giudizio la mentre la Controparte_1 Controparte_3
veniva dichiarata contumace.
[...]
La convenuta costituita instava per il rigetto della domanda, deducendo quanto segue:
“Diversamente da come prospettato da parte attrice, la datio in solutum non rientra nel concetto di alienazione perché manca la parità di trattamento. La parità di trattamento, infatti, è necessaria per l'esercizio della prelazione agraria e la Corte
Suprema di Cassazione con un arresto risalente ma rimasto immutato (cfr per tutti
(10) 756 e Cass. n. 629 del 31.1.1986 GCM 1986, 191) ha confermato tale Pt_3
principio statuendo che il diritto di prelazione agraria non sussiste quando il corrispettivo del trasferimento del fondo è costituito, oltre che dal pagamento di una somma di denaro (bene fungibile), anche da trasferimento di un bene infungibile di cui
è titolare soltanto il terzo acquirente del fondo.
Il debito della verso la ripianato Controparte_3 CP_1
mediante la datio in solutum di cui si discute è pari ad euro 66.500,00 e risulta Co dimostrato dalla situazione contabile della al 31/12/2021, dalla quale si rileva un
Co debito nei confronti della verso la di € 66.500,00 unitamente al verbale di CP_1
assemblea che ha approvato detta situazione e che risulta depositato presso la
C.C.I.A.A. di Frosinone (all. 1).
Dunque non vi è stata alcuna simulazione in relazione al corrispettivo della datio in solutum anche in considerazione del corrispondente valore del bene attestato dalla relazione tecnica estimativa del Geom. (all. 2) Persona_3
Giova infine evidenziare che sia la cancellata dal registro delle Controparte_3
imprese in data 22 giugno 2022 (cfr. all. 3), sia la (cfr. visura Controparte_1
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allegata al fascicolo attoreo) sono composte dai medesimi soci Sig.ri: CP_5
e con quote paritetiche tra loro e per ciò la datio Controparte_2 Controparte_6
in solutum in parola non può essere considerato atto di alienazione lesivo del diritto di prelazione agraria rivendicato dall'attore, atteso che vi è identità soggettiva tra cedente e cessionario e, dunque, manca la terzietà dell'acquirente”.
La causa, dopo lo scambio delle memorie ex art. 171 ter c.p.c., veniva trattenuta in decisione all'udienza indicata in epigrafe, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c..
Orbene, va innanzitutto rilevato che la è stata Controparte_3
cancellata dal registro delle imprese il 20.10.2022, come risulta dalla visura di pari data allegata alla comparsa di costituzione della Controparte_1
Ne consegue che, in quanto soggetto giuridico già estinto e, perciò, inesistente alla data di notifica dell'atto di citazione (cui è allegata una visura camerale di data anteriore, ossia del 5.7.2022), la stessa, benché dichiarata contumace in sede di verifiche preliminari ex art. 171 bis c.p.c., non può essere considerata parte del giudizio, dovendo perciò la stessa dichiarazione di contumacia essere revocata.
Il rilievo è, peraltro, senza conseguenze, posto che “nel giudizio di riscatto agrario - che tende a verificare la modificazione giuridica prodottasi per effetto della dichiarazione del retraente, e si conclude con una sentenza di accertamento - sono parti necessarie il retraente ed il terzo acquirente, mentre non occorre che al giudizio partecipi il venditore del fondo, il quale non riveste la qualità di litisconsorte necessario” (Cass. 12893/2012).
Ciò posto e venendo al merito, è da ritenere che il diritto di prelazione agraria e la conseguente azione di riscatto in caso di sua violazione sussistano, in astratto, anche rispetto a contratti in cui il trasferimento della proprietà del fondo avvenga a titolo di datio in solutum.
L'art. 8 L. 590/1965 prevede al comma 1 che “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale,
l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni [termine poi ridotto a due dall'art. 7, comma 1, L. 817/1971], non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende
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esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della, superficie corrispondente alla capacità lavorativa della, sua famiglia. La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica” (sottolineature aggiunte).
La norma, dunque, si riferisce in generale ad ogni trasferimento a titolo oneroso – quale certamente è quello con cui si cede la proprietà di un fondo a titolo di datio in solutum, giacché la cessione attua in questo caso l'estinzione di un debito per il valore corrispondente (cfr., Cass. 17810/2021, che parla di un “contratto a titolo oneroso solutorio-liberatorio, che estingue l'obbligazione in modo satisfattivo”) – ponendo solo alcune eccezioni, puntualmente indicate, che non ineriscono al caso in argomento.
Si tratta, del resto, di fattispecie in cui l'inapplicabilità della disciplina della prelazione agraria è evidentemente dovuta a ragioni peculiari che non è dato rinvenire nell'ipotesi di datio in solutum.
Sul punto le argomentazioni di parte attrice, in particolare sulla distinzione con il caso della permuta di terreni (cfr. in particolare quanto osservato nei par.

5.1 e 5.2 dell'atto di citazione), appaiono condivisibili, anche perché non contraddette dalle difese della convenuta, che richiamano giurisprudenza riferita pur sempre al caso in cui il prezzo del fondo sia costituito non solo da danaro ma anche dal trasferimento di altro fondo
(cfr. la citata Cass. 629/1986).
Occorre però valutare se nello specifico sia stata data prova dei fatti costitutivi del diritto di prelazione.
Tale diritto, come noto, spetta anche “al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti” (art. 7 L. 817/1971) alle stesse condizioni fissate dalla L. 590/1965.
L'attore avrebbe dovuto dunque dimostrare non solo la sua qualità di coltivatore diretto (da almeno due anni) dell'indicato terreno confinante con quelli oggetto del contratto dell'8.6.2022 ma anche la ricorrenza di tutte le altre condizioni fissate dall'art. 8 L. 590/1965 e dall'art. 7 L. 817/1971, ossia:
a) la mancata vendita “nel biennio precedente” di “altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria”;
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b) il fatto che “il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”;
c) il mancato insediamento sui “fondi offerti in vendita” di “mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.
Ebbene, deve constatarsi come l'attore non abbia dato prova di alcuno di tali requisiti.
In mancanza di articolazione di prove orali e di ulteriori produzioni documentali, gli unici mezzi istruttori che possono essere presi in considerazione sono costituiti dai documenti allegati alla citazione, ossia: fascicolo;
atto di Persona_4
compravendita del 20.7.2017; atto di compravendita dell'8.6.2022; mappa catastale del foglio 70, raffigurante le particelle 528, 532 e 533; lettera di riscatto notificata;
visure delle società convenute;
valori agricoli medi Ufficio Provinciale di Frosinone 2022.
Tali documenti non forniscono, anzitutto, la prova della qualità di coltivatore diretto del Pt_1
In particolare, il fascicolo riporta solo i dati anagrafici e aziendali della ditta Per_4 individuale dell'attore, la composizione del patrimonio aziendale ed altre notizie di riferimento, ma nulla dice sull'eventuale qualità dello stesso di coltivatore diretto.
La Suprema Corte, in un recente arresto, ha peraltro puntualizzato che “ai fini dell'esercizio della prelazione agraria ex art. 7 l. n. 817 del 1971 è necessario non solo che il proprietario del fondo confinante rivesta la qualifica di coltivatore diretto, ma anche che coltivi concretamente il fondo adiacente a quello in vendita, giacché
l'intento del legislatore è l'ampliamento dell'impresa coltivatrice diretta finitima e non
l'acquisto della proprietà da parte di qualsiasi coltivatore diretto” sottolineando ulteriormente che la prova del requisito in discorso “non può desumersi dal fascicolo aziendale, atteso che le informazioni in esso contenute hanno finalità amministrativa e fiscale e non valgono a dimostrare la coltivazione effettiva del fondo” (Cass.
28374/2023).
D'altro canto, è principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello per cui, ai fini dell'utile esercizio del diritto di riscatto agrario, è onere del retraente fornire la prova delle relative condizioni oggettive e soggettive, e quindi anche della qualità di coltivatore diretto, “indipendentemente dal dato formale dell'iscrizione in elenchi o di altre certificazioni amministrative” (Cass. 7265/2013; cfr., altresì, Cass. 123/2020, per cui “non è sufficiente la dimostrazione dell'iscrizione negli elenchi dei coltivatori
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diretti del Servizio contributi agricoli unificati (SCAU), dovendo essere provata la diretta e abituale attività di coltivazione del fondo”).
L'attore, dunque, avrebbe dovuto proporre o articolare specifiche prove (ad esempio testimoniali) per dare evidenza dell'effettiva coltivazione del fondo adiacente a quelli oggetto di pretesa.
Manca poi qualsiasi riscontro sugli altri requisiti sopra indicati, che per costante giurisprudenza di legittimità vanno parimenti dimostrati dal soggetto che agisce per il riscatto. È stato ad esempio affermato che “in tema di prelazione agraria, la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente costituisce condizione per l'insorgenza del diritto di prelazione e di riscatto in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante, sicché chi esercita il relativo diritto, salvo espresso riconoscimento della controparte, deve dimostrarne la sussistenza, senza che la prova sia territorialmente delimitata e senza che rilevi il carattere di fatto negativo della stessa, il quale comporta solo la necessità di allegare fatti positivi contrari, la cui acquisizione può avvenire anche con testi e presunzioni, ivi compresi i certificati rilasciati dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari e le visure richieste agli uffici territoriali della Agenzia delle Entrate” (Cass. 28415/2023; cfr., altresì, Cass.
6247/2015); “in tema di prelazione agraria, l'onere di dimostrare che sul fondo oggetto di riscatto non sussista la condizione impeditiva dello stabile insediamento di un coltivatore diretto grava sul retraente, senza che possa trovare applicazione il principio di vicinanza della prova, non invocabile allorché le circostanze da provare rientrino nella piena conoscibilità ed accessibilità di entrambe le parti, come avviene con riferimento alle caratteristiche della situazione presa in esame dalla legge agraria, ovvero la contiguità dei fondi e l'attività lavorativa, svolta su quello confinante, da chi esercita il retratto” (Cass. 7023/2020; cfr., altresì, Cass.
18769/2016).
È il caso di ricordare che, in tema di prelazione e riscatto agrario, l'onere di fornire la prova dei requisiti prescritti per l'esercizio del diritto incombe sul retraente, secondo il principio generale di cui all'art. 2697 c.c., tale onere venendo meno nell'ipotesi in cui l'esistenza dei predetti requisiti possa ritenersi ammessa, espressamente o implicitamente, dal convenuto, alla stregua di un'impostazione delle sue difese incompatibile con la negazione o contestazione della stessa (cfr. Cass. 7271/2000,
5253/2006, 17009/2015). In altri termini, l'onere di fornire la dimostrazione dei requisiti per l'esercizio del diritto può venir meno in conseguenza di una condotta
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difensiva della controparte che ne implichi il riconoscimento “a condizione che si tratti di condotta dalla quale possa, univocamente e senza dubbi, trarsi l'ammissione della loro sussistenza” (così Cass. 16773/2006).
Ciò non si rinviene nel caso in esame, in cui, pur avendo la convenuta focalizzato le proprie difese su altri aspetti (sui quali si è in particolare sviluppata la dialettica processuale), ed in particolare sulla ritenuta non assoggettabilità della datio in solutum alla disciplina della prelazione agraria (tesi che, ove fondata, avrebbe precluso in radice l'accoglimento della domanda), non vi è alcuna affermazione della stessa che postuli un riconoscimento, sia pure implicito, dell'esistenza delle varie condizioni di legge che si sono sopra riepilogate.
Difficilmente può negarsi, d'altro canto, che almeno alcune di tali condizioni (come la mancata vendita di altri fondi rustici nel biennio antecedente da parte del confinante o come il rapporto tra superficie e capacità lavorativa di cui alla precedente lett. b) si pongono ordinariamente al di fuori della sfera di conoscenza o conoscibilità del soggetto convenuto in giudizio con l'azione di riscatto, con conseguente non operatività del principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c..
Non senza pretermettere che, comunque, per l'operatività di tale principio sarebbe stata necessaria quantomeno l'allegazione da parte dell'attore degli elementi da cui dipende il riconoscimento della prelazione, allegazione che invece (eccezion fatta per la qualità di coltivatore diretto, dedotta peraltro senza altre specificazioni), è mancata.
La S.C. ha al riguardo chiarito che: “Il deducente è tenuto a provare il fatto genericamente dedotto e/o non rientrante nella sfera di conoscibilità della controparte anche in assenza di contestazione specifica o generica o di non contestazione da parte di quest'ultima, mentre è tenuto a provare il fatto specificamente dedotto e/o rientrante nella sfera di conoscibilità della controparte soltanto se specificamente contestato”
(Cass. 2223/2022). Tale principio vale evidentemente a maggior ragione nel caso in cui l'allegazione non sia semplicemente generica ma sia addirittura mancante.
Per i suddetti motivi, in definitiva, la domanda di retratto deve essere respinta, restando assorbite le questioni inerenti alla determinazione del prezzo di riscatto (ivi compresa la domanda di accertamento della simulazione della cifra indicata in contratto).
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, in base ai parametri di cui al D.M. 55/2014, ridotti ai valori minimi, tenuto conto della prossimità del valore della causa al limite minimo dello scaglione di riferimento,
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dell'assenza di attività istruttorie e del contenuto delle difese svolte, con distrazione in favore del difensore di parte convenuta, dichiaratosi antistatario.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: rigetta la domanda e condanna l'attore alla rifusione delle spese di lite, che liquida in €
7.052,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, CPA ed
IVA come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Giuseppe Follaro, difensore di parte convenuta dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Frosinone, l'8.1.2025
Il Giudice
Dott. Paolo Masetti
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