Pubblicato il 13/02/2026

N. 02866/2026 REG.PROV.COLL.

N. 03802/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3802 del 2024, proposto da Bilo s.r.l. e QR Four M Immobiliare, in persona dei rispettivi rappresentanti legali pro tempore , rappresentate e difese dall’avvocato Enrico Del Monte, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Frascati, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Caterina Albesano e Massimiliano Graziani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento,

previa sospensione dell’efficacia,

dell’ordinanza dirigenziale n. 15 del 2023 prot. n. 57591 del 27/10/2023;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Frascati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 25 novembre 2025 la dott.ssa IR NI;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con ordinanza n. AB/15/2023 del 27 ottobre 2023, il Comune di Frascati ha ingiunto, tra l’altro, al sig. RI AR, in qualità di amministratore della società Bilo s.r.l., e alla sig.ra ER AR, in qualità di amministratrice della società QR Four M Immobiliare s.r.l., di provvedere alla demolizione di alcune opere edilizie realizzate in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica nell’area sita in via delle Cisternole n. 12.

In particolare, le opere contestate, per come descritte nel provvedimento impugnato, emanato ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nonché dell’art. 167 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, consistono nelle seguenti:

- una tettoia realizzata nel piazzale sottostante l’area ristorante e adiacente i locali adibiti a palestra al piano interrato: essa “ risulta aperta su tre lati e addossata ed ancorata sulla parete retrostante ” e presenta “ struttura in profilati metallici color bianco, sorretta da n. 5 (cinque) pilastrini, presumibilmente metallici, rivestiti da tavolato ligneo foderato, aventi dimensioni 25x20 cm ”, nonché “ copertura con telo in plastica pesante color bianco ”; le misure in pianta della tettoia sono pari a m 12,55 x 7,55, con altezza all’imposta di m 2,45 e al colmo di m 3,75;

- “ un banco-bar per la mescita di bevande con annesso impianto di adduzione di acqua e scarico idraulico nonché impianti integrati con la struttura e funzionali all’impianto elettrico e acustico ”, collocato al di sotto della tettoia;

- una zona rialzata dal piano di calpestio originario, di circa 55 cm, realizzata nel medesimo piazzale , “adibita presumibilmente a palco, perimetrata da un parapetto in tubi metallici e pilastrini presumibilmente metallici, rivestiti da tavolato ligneo foderato” , nonché, a valle, “da una parete realizzata con telaio in tubi innocenti e giunti, poggiante al suolo, e pannelli lignei foderati da telo plastificato. Tale parete, avente lunghezza complessiva pari a ml 33,00 circa, con altezza variabile dal piano di calpestio tra ml 2,50 e 3,10, ospita impianti integrati con la struttura e funzionali all'impianto elettrico, acustico e televisivo. Sono presenti altresì elementi di arredo (divani, tavoli e sedie) ”;

- un manufatto realizzato nelle immediate vicinanze di detto piazzale “ in struttura lignea, con telaio in tubi innocenti e giunti, il tutto foderato da telo plastificato, adibito a servizi igienici, completi di impianto elettrico, idrico e sanitario, delle dimensioni in pianta pari a m 7,20 x 3,85 ed altezza di m 3,10, rialzato di circa 60 cm dal piano di calpestio ”;

- “ otto strutture con pali in legno infissi al suolo e travicelli perimetrali di coronamento, imbullonati tra loro, del diametro 6-8 cm, con sovrastante telo ombreggiante ”, situate in un’area a verde sempre in prossimità del piazzale in questione, ciascuna delle quali presenta dimensioni in pianta pari a m. 3,10 x 3,10 circa.

2. Avverso tale ordinanza le società Bilo s.r.l. e QR Four M Immobiliare s.r.l. sono insorte con l’odierno ricorso, notificato l’11 marzo 2024 e depositato il 9 aprile 2024, formulando tre motivi di ricorso così rubricati:

- “ Violazione di legge artt. 7 e 8 l 241/1990 e s.m .”;

- “1. Violazione della Legge n. 241 del 1990 come modificata dalla legge n. 15 del 2005 per difetto dei presupposti di fatto e di diritto e carenza di motivazione. Mancata comparazione dell’interesse pubblico con l’interesse privato. Carenza dell’interesse pubblico alla demolizione. Violazione art. 26 della legge 28 febbraio 1985 n. 47. Sproporzione ”;

- “2. Violazione dei principi del giusto procedimento, economicità ed efficienza. Eccesso di potere ”.

3. Con memora in data 26 aprile 2024 si è costituito in giudizio il Comune di Frascati, evidenziando in fatto che il manufatto adibito a servizi igienici e il palco erano stati rimossi dalle società ricorrenti successivamente all’adozione dell’ordinanza impugnata, con conseguente improcedibilità in parte qua del ricorso, e controdeducendo in diritto alle doglianze avversarie.

4. Con ordinanza n. 1726 del 3 maggio 2024, la Sezione, ritenendo insussistente il requisito del periculum in mora , ha respinto la domanda cautelare presentata in via incidentale.

5. Alla pubblica udienza del 25 novembre 2025, in vista della quale il Comune resistente ha depositato alcuni documenti e una memoria ex art. 73, comma 1, c.p.a., la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Il Collegio rileva preliminarmente che entrambe le parti riferiscono la circostanza dell’avvenuta demolizione della zona rialzata adibita a palco e del manufatto adibito a servizi igienici, dal che deriva che, per tale parte, il ricorso deve ritenersi improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse come da eccezione formulata dalla difesa civica (se non inammissibile ab origine atteso che le ricorrenti rappresentano già nel ricorso introduttivo di aver proceduto alla rimozione delle strutture in questione).

2. Per il resto, il ricorso è infondato per le ragioni di seguito illustrate.

3. Con il primo motivo di censura le ricorrenti lamentano la mancata comunicazione di avvio del procedimento.

La doglianza non merita condivisione.

La natura rigorosamente vincolata dell’attività di repressione degli abusi edilizi mediante l’ordine di demolizione esclude, infatti, secondo quanto costantemente affermato dalla giurisprudenza amministrativa, la necessità della previa comunicazione di avvio del procedimento, atteso che la partecipazione del privato non potrebbe comunque determinare alcun esito diverso (cfr., ex plurimis , Cons. St., Sez. VII, 18 giugno 2025, n. 5305; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 10 settembre 2025, n. 16161), tanto più che nella fattispecie in decisione vengono in rilievo ipotesi di assenza del permesso di costruire e non di difformità da esso (cfr. T.A.R. Lazio, sez. II quater, 24 marzo 2025, n. 5967).

4. Il secondo motivo di ricorso, rubricato sub n. 1, è incentrato sulla natura delle opere contestate, la cui realizzazione, ad avviso delle ricorrenti, non richiedeva il previo conseguimento del titolo edilizio o, comunque, non poteva legittimamente condurre all’adozione della sanzione demolitoria.

Il motivo è infondato.

4.1. Come emerge, infatti, dall’ampia documentazione fotografica allegata al verbale di accertamento della Polizia Locale n. 55221/2023, conseguente al sopralluogo svolto il 5 luglio 2023, gli interventi realizzati, specie se valutati nella loro globalità, incidono in modo significativo sullo stato dei luoghi e, per dimensioni e consistenza, non sono riconducibili ad attività edilizia libera, senza contare, che, venendo in considerazione opere eseguite in area paesaggisticamente vincolata, si rivela già di per sé decisiva, nel senso di legittimare l’adozione dell’ordine di demolizione, la carenza di titolo paesaggistico. Questa Sezione ha invero in più occasioni affermato il principio per cui “ la realizzazione di opere edilizie in area vincolata in assenza di autorizzazione paesaggistica obbliga l’amministrazione comunale, ai sensi di quanto espressamente previsto dall’art. 27, comma 2 d.P.R. n. 380/2001, ad irrogare la più grave delle sanzioni ivi previste, ossia quella demolitoria di cui all’art. 31, e ciò a prescindere dal regime autorizzatorio eventualmente disatteso e, quindi, finanche nell’ipotesi di attività edilizia libera ” (così T.A.R. Lazio, II quater, 12 maggio 2025, n. 9066; cfr. anche Cons. St., Sez. VI, 10 maggio 2024, n. 4223). È appena il caso di precisare, in tema di tutela paesaggistica dell’area di cui si tratta, che l’affermazione delle ricorrenti secondo cui le opere non ricadrebbero in zona vincolata si scontra con i circostanziati riferimenti contenuti nel provvedimento impugnato e risultanti anche dal “ certificato di destinazione urbanistica ” prodotto dalla difesa civica, trattandosi, in particolare, di area dichiarata di notevole interesse pubblico ai sensi dell’art. 136, comma 1, lett. c) e d), del d.lgs. n. 42 del 2004 giusta d.m. 2 aprile 1954 e d.m. 7 settembre 1962.

4.2. Passando a considerare la specificità delle singole opere, deve essere esclusa la pretesa natura di pergotenda – definita dalla giurisprudenza in termini di mero elemento accessorio necessario al sostegno e all’estensione della tenda, destinata, quest’ultima, alla protezione dal sole o dagli agenti atmosferici (cfr. Cons. St., Sez. II, 23 luglio 2024, n. 6652; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 10 febbraio 2025, n. 2953) – della contestata tettoia. Essa, infatti, oltre ad alterare la sagoma ed il prospetto dell’edificio, determina la creazione di uno spazio chiuso stabilmente configurato, pari a circa 95 mq, destinato allo svolgimento dell’attività economica di svolgimento di eventi e si presenta, dal punto di vista strutturale, ancorata sulla parete retrostante, costituita da profilati metallici e sorretta da “ pilastrini, presumibilmente metallici, rivestiti da tavolato ligneo foderato ”.

Parimenti destituito di fondamento è il rilievo per cui il banco bar sarebbe “ un semplice mobile ” senza “ alcun impianto allacciato ”, trattandosi, per converso, di una struttura in muratura (cfr. fotografie n. 11 e n. 12 a pag. 5 del citato verbale n. 55221 del 2023), munita, per quanto accertato in sede di sopralluogo con atto pubblico fidefacente fino a querela di falso ex art. 2700 c.c., di “ impianto di adduzione di acqua e scarico idraulico ” nonché di “ impianti integrati con la struttura e funzionali all’impianto elettrico e acustico ”.

Quanto, poi, alle otto strutture in legno collocate nell’area verde attrezzata, esse, benché aperte sui lati, producono, nel loro complesso, in quanto numerose e ciascuna di dimensioni non trascurabili (m. 3,10 x 3,10), un impatto paesaggistico non irrilevante.

4.3. Ciò detto in relazione alla consistenza delle opere, gli ulteriori profili di censura sviluppati nell’ambito del motivo di ricorso in disamina, peraltro dedotti in termini generici e non del tutto chiari, sono anch’essi infondati.

4.4. Si rivelano innanzitutto palesemente inconferenti i riferimenti all’art. 10, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 e all’art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, disposizioni relative, la prima, al mutamento di destinazione d’uso e la seconda, peraltro non più vigente, alle opere interne, dunque a fattispecie estranee alla vicenda di cui di discute.

4.5. Non merita condivisione, ancora, la doglianza che fa leva sulla violazione del principio di proporzionalità, atteso che quest’ultimo “ è invocabile solo laddove l’Amministrazione possa modulare la propria azione in base a scelte discrezionali. Nel caso della demolizione di opere abusive, l’agire amministrativo è vincolato dalle scelte consacrate nella legislazione e negli atti di programmazione urbanistica, la cui attuazione costituisce atto dovuto (cfr. Cons. Stato, sez. II, 29 gennaio 2024, n. 904) ” (così, ex multis , Cons. St., Sez. II, 16 aprile 2025, n. 3270; cfr. anche T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 10 settembre 2025, n. 16157). Nemmeno può profilarsi il vizio di disparità di trattamento (in ragione di un preteso “ evidente abusivismo generalizzato ”), costituendo principio generale quello per tale vizio non può essere invocato per ottenere il risultato di un’equiparazione ad una situazione illegittima o illegittimamente trattata (cfr. Cons. St., Sez. VII, 28 agosto 2023, n. 8003; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 8 gennaio 2024, n. 288).

4.6. In considerazione delle caratteristiche delle opere così come sopra evidenziate e della loro destinazione all’esercizio dell’attività di svolgimento di eventi, con aumento di volume determinato dalla tettoia, va altresì escluso che ad esse possa essere riconosciuto carattere pertinenziale. Il concetto di “ pertinenza urbanistica ”, infatti, è “più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica, ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, accessorie ad un’opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato. La pertinenza urbanistica è stata, quindi, intesa in un’accezione restrittiva, in quanto riferita solo ad opere di modeste dimensioni, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia ” (così Cons. St., Sez. IV, 23 dicembre 2025, n. 10282).

4.7. Priva di pregio si rivela altresì l’ulteriore doglianza concernente l’asserito vizio di motivazione, tenuto conto che, per pacifico orientamento giurisprudenziale, l’ordine di demolizione, ponendosi quale conseguenza immediata e diretta della verifica dell’abusività degli interventi, non richiede che l’Amministrazione compia – e conseguentemente espliciti in motivazione – alcuna ponderazione tra gli interessi coinvolti, la quale è invero compiuta “a monte” dal Legislatore (cfr., ex plurimis , Cons. St., Sez. II, 27 gennaio 2025, n. 624).

5. Infine, con il terzo motivo di ricorso, rubricato sub n. 2, le società ricorrenti deducono la sanabilità delle opere abusive ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, evidenziando, al riguardo, che “ il riesame dell’abusività dell’opera si conclude nella maggior parte dei casi con l’emanazione di un novo provvedimento che vale comunque a superare l’atto sanzionatorio originariamente adottato dall’amministrazione ”.

Il motivo è palesemente infondato.

Non solo, infatti, nel caso di specie, non è stata presentata alcuna istanza di sanatoria, essendo tale eventualità prospettata dalla parte ricorrente in termini del tutto ipotetici, ma, in ogni caso, per giurisprudenza consolidata, “ la presentazione di una domanda di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2011 non incide sulla legittimità del provvedimento sanzionatorio pregresso né lo rende definitivamente inefficace ma comporta la mera sospensione della sua esecutività fino alla definizione - anche tacita - della domanda (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. II, 28/03/2024, n. 2952; sez. VI, 27/03/2024, n. 2916) […] Il rigetto dell’istanza di sanatoria non impone, di conseguenza, al Comune l’emanazione di una nuova ordinanza di demolizione, riacquistando piena efficacia ed esecutività quella già precedentemente adottata (Cons. Stato, sez. VI, 24/05/2024, n. 4633 )” (così, ex plurimis , Cons. St., Sez. III, 11 febbraio 2025, n. 1119; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 7 marzo 2022, n. 2621; id. 12 maggio 2025, n. 9066; cfr. anche Cons. St., Sez. II, 9 settembre 2024, n. 7486, con riferimento al nuovo istituto di cui all’art. 36- bis del d.P.R. n. 380 del 2001).

6. In conclusione, il ricorso deve dichiararsi improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse ex art. 35, comma 1, lett. c), con riferimento alle opere individuate come “zona rialzata dal piano di calpestio originario, di circa 55 cm, a cui si accede tramite una serie di gradini, adibita presumibilmente a palco […]” e “ manufatto in struttura lignea, con telaio in tubi innocenti e giunti, il tutto foderato da telo plastificato, adibito a servizi igienici” , mentre è infondato e va conseguentemente respinto per il resto.

7. Le spese seguono la soccombenza, in parte virtuale, e sono liquidate in dispositivo a carico della parte ricorrente.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, in parte lo dichiara improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse e in parte lo respinge nei sensi di cui in motivazione.

Condanna le società ricorrenti, in solido tra loro e con successiva suddivisione interna in parti eguali, al pagamento in favore del Comune di Frascati delle spese di lite, che liquida in euro 2.000,00 (duemila/00), oltre accessori di legge se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 25 novembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

NE MA, Presidente

Francesca Santoro Cayro, Primo Referendario

IR NI, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IR NI	NE MA

IL SEGRETARIO