Pubblicato il 11/03/2026

N. 04573/2026 REG.PROV.COLL.

N. 03813/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3813 del 2024, proposto da QR Four M Immobiliare, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Enrico Del Monte, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Frascati, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Caterina Albesano e Massimiliano Graziani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

della determina dirigenziale 17 del 2023 prot. n. 57596 del 27/10/2023;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Frascati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 27 gennaio 2026 la dott.ssa NI GI;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con ordinanza n. AB/17/2023 del 27 ottobre 2023, il Comune di Frascati ha ingiunto alla sig.ra OB CU, in qualità di amministratrice della società QR Four M Immobiliare s.r.l., di provvedere alla demolizione di alcune opere edilizie realizzate in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica nell’area sita in via delle Cisternole n. 12.

In particolare, le opere contestate, per come descritte nel provvedimento impugnato, emanato ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nonché dell’art. 167 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, consistono nelle seguenti:

- “ una tettoia lignea ad unica falda, con copertura in tavolato e sovrastante guaina ardesiata, delle dimensioni 3,90 x 3,20 m con altezza da terra variabile tra i 2,90 e 2,10 m ” realizzata “ in aderenza al manufatto adibito a spogliatoio ”;

- due manufatti lignei realizzati “ in adiacenza dei campi da paddle ”: il primo “ presumibilmente adibito a spogliatoio, poggiante su un basamento in cls delle dim. 4,00 x 4,00 ml, è dotato di impianto elettrico, panche e appendiabiti ” e “ misura in pianta in 2,80 x 2,80 con altezza variabile tra i m 2,30 e 1,75 ”; il secondo, “ avente dimensioni pari a m. 5,05 x 2,45 con altezza di m 2,70, risulta poggiante su dei blocchetti di cemento ”.

2. Avverso tale ordinanza la società QR Four M Immobiliare s.r.l. è insorta con l’odierno ricorso, notificato l’11 marzo 2024 e depositato il 9 aprile 2024, formulando tre motivi di ricorso così rubricati:

- “ Violazione di legge artt. 7 e 8 l 241/1990 e s.m .”;

- “1. Violazione della Legge n. 241 del 1990 come modificata dalla legge n. 15 del 2005 per difetto dei presupposti di fatto e di diritto e carenza di motivazione. Mancata comparazione dell’interesse pubblico con l’interesse privato. Carenza dell’interesse pubblico alla demolizione. Violazione art. 26 della legge 28 febbraio 1985 n. 47. Sproporzione ”;

- “2. Violazione dei principi del giusto procedimento, economicità ed efficienza. Eccesso di potere ”.

3. Con memora in data 26 aprile 2024 si è costituito in giudizio il Comune di Frascati, controdeducendo analiticamente alle doglianze avversarie e chiedendo il rigetto del ricorso siccome infondato.

4. Con ordinanza n. 1698 del 2 maggio 2024 la Sezione, ritenendo insussistente il requisito del periculum in mora , ha respinto la domanda cautelare presentata in via incidentale.

5. Alla pubblica udienza del 27 gennaio 2026, in vista della quale il Comune resistente ha depositato alcuni documenti e una memoria ex art. 73, comma 1, c.p.a., la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Il ricorso è infondato per le ragioni di seguito illustrate.

2. Con il primo motivo di censura la ricorrente lamenta la mancata comunicazione di avvio del procedimento.

La doglianza non merita condivisione.

La natura rigorosamente vincolata dell’attività di repressione degli abusi edilizi mediante l’ordine di demolizione esclude, infatti, secondo quanto costantemente affermato dalla giurisprudenza amministrativa, la necessità della previa comunicazione di avvio del procedimento, atteso che la partecipazione del privato non potrebbe comunque determinare alcun esito diverso (cfr., ex plurimis , Cons. St., Sez. VII, 18 giugno 2025, n. 5305; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 10 settembre 2025, n. 16161), tanto più che nella fattispecie in decisione vengono in rilievo ipotesi di assenza del permesso di costruire e non di difformità da esso (cfr. T.A.R. Lazio, sez. II quater, 24 marzo 2025, n. 5967).

3. Il secondo motivo di ricorso, rubricato sub n. 1, è articolato in distinti profili di censura.

3.1. La ricorrente deduce innanzitutto che le strutture contestate avrebbero “ modestissime dimensioni ” e che, data la loro natura, la relativa realizzazione non richiedeva il previo conseguimento del titolo edilizio o, comunque, non poteva legittimamente condurre all’adozione della sanzione demolitoria.

La censura non può essere condivisa.

Per quanto riguarda, in particolare, la tettoia, la ricorrente, nell’evidenziare che la stessa “ ha solo una copertura ed è libera nei quattro lati in quanto non è costruita in aderenza al corpo di fabbrica ”, trascura di considerare che, venendo in rilievo un’opera esterna eseguita in area paesaggisticamente vincolata, è in ogni caso decisiva, nel senso di legittimare l’adozione dell’ordine di demolizione, la carenza del titolo paesaggistico (cfr. T.A.R. Lazio, II quater, 12 maggio 2025, n. 9066; Cons. St., Sez. VI, 10 maggio 2024, n. 4223), tanto ciò vero che il Comune di Frascati ha adottato il provvedimento impugnato anche ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. n. 42 del 2004. È stato in tal senso affermato che “ le opere realizzate senza autorizzazione all’interno di un territorio protetto, anche se astrattamente riconducibili al concetto di pertinenza, ivi comprese le tettoie, debbono comunque sottostare a misure ripristinatorie e di reintegro ambientale di cui agli artt. 167 e 181 del D. Lgs. n. 42 del 2004: difatti «laddove gli illeciti edilizi ricadano in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, stante l’alterazione dell’aspetto esteriore, gli stessi risultano soggetti alla previa acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che, quand’anche si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera DIA, l’applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesistica» (Consiglio di Stato, VII, 6 novembre 2023, n. 9557; anche, VII, 18 gennaio 2024, n. 572; VI, 1° luglio 2022, n. 5482) ” (così TAR Lombardia, Sez. IV, 30 aprile 2024, n. 1308).

È appena il caso di precisare, in tema di tutela paesaggistica dell’area di cui si tratta, che l’affermazione contenuta nel ricorso secondo cui le opere non ricadrebbero in zona vincolata si scontra con i circostanziati riferimenti contenuti nel provvedimento impugnato e risultanti anche dal “ certificato di destinazione urbanistica ” prodotto dalla difesa civica, trattandosi, in particolare, di area dichiarata di notevole interesse pubblico ai sensi dell’art. 136, comma 1, lett. c) e d), del d.lgs. n. 42 del 2004 giusta d.m. 2 aprile 1954 e d.m. 7 settembre 1962.

Quanto al profilo edilizio, poi, va rimarcato che, alla stregua di un granitico orientamento giurisprudenziale, in piò occasioni condiviso da questa Sezione (cfr. T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 19 dicembre 2025, n. 23203; id., 30 aprile 2025, n. 8396; id., 30 dicembre 2024, n. 23653; id., 22 maggio 2024, n. 10337) “ al fine di valutare l’incidenza sull’assetto del territorio di un intervento edilizio, consistente in una pluralità di opere, va compiuto un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne in modo adeguato l’impatto effettivo complessivo. I molteplici interventi eseguiti non vanno considerati, dunque, in maniera «frazionata» ” (così, ex multis , Cons. St., Sez. VI, 8 settembre 2021, n. 6235).

Nel caso di specie, come emerge dall’ampia documentazione fotografica allegata al verbale di accertamento della Polizia Locale n. 55221/2023, conseguente al sopralluogo svolto il 5 luglio 2023, la tettoia in contestazione si inserisce nell’ambito di un complesso di opere edilizie assai rilevanti per numerosità e consistenza che sono state realizzate nell’area di proprietà della ricorrente per essere stabilmente destinate allo svolgimento di attività commerciale, sicché deve recisamente escludersi la riconducibilità ad attività edilizia libera.

Le medesime considerazioni valgono, a fortiori , per i due manufatti lignei, pure oggetto del provvedimento gravato, che sono muniti di impianto elettrico e presentano al loro interno, l’uno, un tavolo, una sedia ergonomica, delle apparecchiature elettroniche e un frigorifero e, l’altro, alcune panche e un appendiabiti in modo da essere utilizzato quale spogliatoio.

3.2. Si rivelano, inoltre, palesemente inconferenti i riferimenti della ricorrente all’art. 10, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 e all’art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, disposizioni relative, la prima, al mutamento di destinazione d’uso e la seconda, peraltro non più vigente, alle opere interne, dunque a fattispecie estranee alla vicenda di cui di discute.

3.3. Non merita condivisione, ancora, la doglianza che fa leva sulla violazione del principio di proporzionalità, atteso che quest’ultimo “ è invocabile solo laddove l’Amministrazione possa modulare la propria azione in base a scelte discrezionali. Nel caso della demolizione di opere abusive, l’agire amministrativo è vincolato dalle scelte consacrate nella legislazione e negli atti di programmazione urbanistica, la cui attuazione costituisce atto dovuto (cfr. Cons. Stato, sez. II, 29 gennaio 2024, n. 904) ” (così, ex multis , Cons. St., Sez. II, 16 aprile 2025, n. 3270; cfr. anche T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 10 settembre 2025, n. 16157). Nemmeno può profilarsi il vizio di disparità di trattamento (in ragione di un preteso “ evidente abusivismo generalizzato ”), costituendo principio generale quello per tale vizio non può essere invocato per ottenere il risultato di un’equiparazione ad una situazione illegittima o illegittimamente trattata (cfr. Cons. St., Sez. VII, 28 agosto 2023, n. 8003; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 8 gennaio 2024, n. 288).

3.4. In considerazione della destinazione delle opere all’esercizio dell’attività commerciale di centro sportivo, con aumento di volume determinato dai suddetti manufatti lignei, va altresì escluso che ad esse possa essere riconosciuto carattere pertinenziale. Il concetto di “ pertinenza urbanistica ”, infatti, è “più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica, ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, accessorie ad un’opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato. La pertinenza urbanistica è stata, quindi, intesa in un’accezione restrittiva, in quanto riferita solo ad opere di modeste dimensioni, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia ” (così Cons. St., Sez. IV, 23 dicembre 2025, n. 10282).

3.5. Priva di pregio si rivela anche l’ulteriore doglianza concernente l’asserito vizio di motivazione, tenuto conto che, per pacifico orientamento giurisprudenziale, l’ordine di demolizione, ponendosi quale conseguenza immediata e diretta della verifica dell’abusività degli interventi, non richiede che l’Amministrazione compia – e conseguentemente espliciti in motivazione – alcuna ponderazione tra gli interessi coinvolti, la quale è invero compiuta “a monte” dal Legislatore (cfr., ex plurimis , Cons. St., Sez. II, 27 gennaio 2025, n. 624).

4. Infine, con il terzo motivo di ricorso, rubricato sub n. 2, la società ricorrente deduce la sanabilità delle opere abusive ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, evidenziando, al riguardo, che “ il riesame dell’abusività dell’opera si conclude nella maggior parte dei casi con l’emanazione di un novo provvedimento che vale comunque a superare l’atto sanzionatorio originariamente adottato dall’amministrazione ”.

Il motivo è palesemente infondato.

Non solo, infatti, nel caso di specie, non è stata presentata alcuna istanza di sanatoria, essendo tale eventualità prospettata dalla parte ricorrente in termini del tutto ipotetici, ma, in ogni caso, per giurisprudenza consolidata, “ la presentazione di una domanda di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2011 non incide sulla legittimità del provvedimento sanzionatorio pregresso né lo rende definitivamente inefficace ma comporta la mera sospensione della sua esecutività fino alla definizione - anche tacita - della domanda (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. II, 28/03/2024, n. 2952; sez. VI, 27/03/2024, n. 2916) […] Il rigetto dell’istanza di sanatoria non impone, di conseguenza, al Comune l’emanazione di una nuova ordinanza di demolizione, riacquistando piena efficacia ed esecutività quella già precedentemente adottata (Cons. Stato, sez. VI, 24/05/2024, n. 4633 )” (così, ex plurimis , Cons. St., Sez. III, 11 febbraio 2025, n. 1119; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 7 marzo 2022, n. 2621; id. 12 maggio 2025, n. 9066; cfr. anche Cons. St., Sez. II, 9 settembre 2024, n. 7486, con riferimento al nuovo istituto di cui all’art. 36- bis del d.P.R. n. 380 del 2001).

5. Sulla scorta delle superiori considerazioni, il ricorso è infondato e va respinto.

6. Le spese di lite, in ossequio all’ordinario criterio della soccombenza, sono liquidate in dispositivo in favore del Comune di Frascati.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la parte ricorrente al pagamento in favore del Comune di Frascati delle spese di lite, che liquida in euro 2.000,00 (duemila/00), oltre accessori di legge se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 27 gennaio 2026 con l’intervento dei magistrati:

NT NG, Presidente

Francesca Santoro Cayro, Primo Referendario

NI GI, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NI GI	NT NG

IL SEGRETARIO