Pubblicato il 19/12/2025

N. 23203/2025 REG.PROV.COLL.

N. 11800/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 11800 del 2024, proposto da ZO ON e AR MI, in proprio e nella qualità di amministratore unico della società Edil ON 2016 s.r.l., rappresentati e difesi dall’avvocato Danilo Lusso, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Ciampino, non costituito in giudizio;

per l’annullamento

- dell’ordinanza del Settore III n. 10 del 15.7.2024, registro generale n. 169, notificata il 22.8.2024, con la quale il Comune di Ciampino - Città Metropolitana di Roma Capitale - Ufficio Edilizia Privata, nella persona del dirigente arch. Vincenzo Maia, ha ingiunto al Sig. ZO ON, in qualità di proprietario, ed alla Sig.ra AR MI, in qualità di proprietaria ed amministratore unico della soc. EDIL CONTE 2016 s.r.l., la demolizione, ripristinando lo stato dei luoghi, delle opere edilizie realizzate abusivamente sull’immobile sito in Ciampino (RM), via dell’Ospedaletto n.4, distinto al catasto di codesto Comune al foglio N. 16, part.lle n. 1405-1406, consistenti nel: “ 1) deposito di materiale a cielo aperto, determinante una trasformazione permanente del terreno; 2) realizzazione di una struttura in cemento armato, priva di autorizzazione sismica; 3) n.1 container in metallo ”.

- di ogni altro eventuale atto comunque preparatorio, presupposto, connesso e consequenziale, ancorché di contenuto sconosciuto e comunque lesivo degli interessi dei ricorrenti.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 14 ottobre 2025 la dott.ssa IR GI e udito il difensore della parte ricorrente come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con ordinanza n. 10 del 15 luglio 2024, il Comune di Ciampino ha ingiunto al sig. IO ON, in qualità di proprietario, e alla sig.ra AR MI, in qualità di proprietaria nonché amministratrice unica della Edil ON 2016 s.r.l., di provvedere alla demolizione di alcune opere edilizie realizzate in assenza di titolo abilitativo sul terreno iscritto in catasto al foglio 16, particelle 1405 e 1406.

In particolare, il provvedimento descrive gli interventi eseguiti e qualifica gli abusi contestati nei seguenti termini:

- “ 1) Deposito di materiale edile a cielo aperto sul terreno distinto in catasto al foglio n. 16 particelle n. 1405 e n. 1406 . Detto terreno ha la seguente destinazione urbanistica:

a. Particella n. 1405, Zona 13 - sottozona 13/4 - (Edilizia residenziale attuale e di completamento art. 30 N.T.A. del P.R.G.);

b. Particella n. 1406, Zona F Servizi Pubblici - Sottozona “F/4” - (Servizi ed Attrezzature Pubbliche, Art. 38 delle N.T.A. del P.R.G);

Si rileva quindi la trasformazione permanente del terreno, mediante l’utilizzo del lotto per il deposito di materiale edile in assenza di apposito titolo edilizio, e in contrasto con la destinazione urbanistica prevista dal P.R.G. e dalle N.T.A. art. 30 zone B, e art. 38 zona F/4 ”;

- “ 2) Struttura in cemento armato, posizionata nella porzione di terreno di cui alla particella catastale n. 1406, avente destinazione d'uso di P.R.G. F/4 (Servizi ed Attrezzature Pubbliche), e posta a circa mt. 1,00 dal confine di proprietà. Detta struttura abusiva è composta da n. 8 vasche aventi area di circa 15 mq. ognuna, ed utilizzate come aree di stoccaggio di materiale edile quale inerti vari. Le suddette aree sono circoscritte con muri in c.a. di altezza di circa mt. 1,60 ed aventi dimensioni di circa mt. 3,40. x 4,45 ognuna. La struttura è costituita poi, da un muro in c.a. di lunghezza di circa mt. 30 ed altezza di circa mt. 1,80. Nella parte posteriore di detto muro sono stati messi in opera dei pozzetti in cemento, aventi dimensioni di circa mt. 0,60 x 0,70, e riempiti con cemento ed altro materiale, probabilmente con funzione di sostegno del muro su cui sono poggiati. La suddetta struttura in cemento armato risalta in assenza di autorizzazione sismica, prevista dal Regolamento Regione Lazio n. 724/2020, e art.li 93 e 94 del D.P.R. 380/01 (genio civile) ”

- “ 3) Container in metallo utilizzato come magazzino/deposito di materiale edile, installato sulla porzione di terreno di cui alla particella catastale n. 1406, avente destinazione d’uso di P.R.G. F/4 (Servizi ed Attrezzature Pubbliche). Dimensioni del container sono di circa mt. 2,00 x 2,70 x h 1,75 ”.

2. Avverso tale ordinanza il sig. ON e la sig.ra MI, quest’ultima in proprio e in qualità di amministratrice unica della società Edil ON 2016 s.r.l., che esercita nell’area in questione l’attività imprenditoriale di commercializzazione di materiali da costruzione, sono insorti con l’odierno ricorso, notificato il 21 ottobre 2024 e depositato il 12 novembre 2024.

Dopo aver evidenziato in fatto di aver presentato al Comune di Ciampino, ai sensi dell’art. 37 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, la DIA n. 6466 dell’11 febbraio 2010 – avente ad oggetto “ l’utilizzo a scopo di accantonamento e stoccaggio di materiale edile sulla parte edificabile del terreno di Via Dell’Ospedaletto 4, in maniera accessoria e complementare al magazzino di Via dell’Ospedaletto 10, senza eseguire alcuna opera edile e senza che sul terreno così destinato sia eseguita attività di vendita ” – i ricorrenti affidano il gravame a tre motivi di ricorso così rubricati:

- “ 1) Violazione e falsa applicazione dell’art. 3, comma i, lett. e.7) d.P.R. 380/2001 - Eccesso di potere per travisamento dei fatti - Difetto ed erroneità dei presupposti - Erroneità della motivazione ”;

- “ 2. Violazione e falsa applicazione del d.P.R. 380/2001 - Difetto di istruttoria - Natura precaria ed amovibile delle opere ”;

- “ 3. Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 d.p.r. 380/2001 - Eccesso di potere per difetto e carenza di istruttoria - Violazione del principio di trasparenza e buon andamento dell’agire amministrativo ”.

3. Il Comune di Ciampino, benché regolarmente evocato, non risulta costituito in giudizio.

4. Alla pubblica udienza del 14 ottobre 2025, in vista della quale la parte ricorrente ha depositato alcuni documenti e una memoria ex art. 73, comma 1, c.p.a., la causa è stata discussa e trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Il ricorso è infondato per le ragioni di seguito illustrate.

2. Il primo motivo di gravame si appunta sulla parte del provvedimento impugnato relativa al contestato “ deposito di materiale edile a cielo aperto ”, che viene dai ricorrenti ritenuta illegittima sotto due distinti profili.

2.1. Innanzitutto, essi deducono l’insussistenza dell’elemento della “ trasformazione permanente del suolo inedificato ” richiesto dall’art. 3, comma 1, lett. e.7), del d.P.R. n. 380 del 2001 affinché la realizzazione di depositi materiali integri un intervento di nuova costruzione, sottolineando, al riguardo, che, nel caso di specie, il deposito di materiali edili, peraltro imballati e collocati in modo ordinato, sarebbe “ finalizzato a soddisfare esigenze transeunti della Soc. EDIL CONTE ”.

La censura è infondata.

2.1.1. Correttamente, invero, la parte ricorrente ha individuato l’elemento dirimente ai fini della necessità o meno del permesso di costruire per la realizzazione di depositi di materiali ai sensi della richiamata lett. e.7) nella “ alternativa tra, da un lato, l’occasionalità o la brevità dell’attivazione della depositeria […] e, dall’altro lato, la non occasionalità, ossia la permanenza nel tempo, di tale attivazione ” (così Cons. St., Sez. II, 27 ottobre 2020, n. 6547).

Tuttavia, nel caso di specie la circostanza di fatto per cui il deposito di materiale edile effettuato nell’area di proprietà dei ricorrenti sarebbe occasionale, o comunque di breve durata, è affermata in termini apodittici e non supportata da alcun elemento di concreto riscontro. Depongono, anzi, nel senso di una stabilità e permanenza del deposito in questione l’elemento – evidenziato anche nel ricorso – della destinazione dello stesso all’attività imprenditoriale di commercializzazione al dettaglio e all’ingrosso di materiali da costruzione (allo svolgimento della quale esso si rivela evidentemente coessenziale), nonché il dato dell’avvenuta emanazione della precedente ordinanza di demolizione n. 247 del 27 novembre 2002 “ relativa alla rimozione di tutti i materiali dall’area ” (seguita dalla presentazione, già nell’anno 2010, di una DIA concernente l’utilizzo del terreno “ a scopo di accantonamento e stoccaggio di materiale edile ”).

2.1.2. Oltretutto, non può essere trascurato che nella vicenda controversa il deposito a cielo aperto non costituisce un intervento isolato ma si accompagna alla realizzazione, nella medesima area, della struttura in cemento armato e del container in metallo di cui, rispettivamente, ai punti 2) e 3) dell’ordinanza di demolizione, il che, in un’ottica di considerazione complessiva degli abusi, corrobora la valutazione effettuata in ordine alla trasformazione del suolo inedificato. Secondo un consolidato principio giurisprudenziale, in più occasioni condiviso anche dalla Sezione (cfr. T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 30 dicembre 2024, n. 23653; id., 22 maggio 2024, n. 10337; id. 16 maggio 2024, n. 9698), infatti, “ al fine di valutare l’incidenza sull’assetto del territorio di un intervento edilizio, consistente in una pluralità di opere, va compiuto un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne in modo adeguato l’impatto effettivo complessivo. I molteplici interventi eseguiti non vanno considerati, dunque, in maniera «frazionata» ” (così, ex multis , Cons. St., Sez. VI, 8 settembre 2021, n. 6235).

2.2. Sempre nell’ambito del secondo motivo di ricorso, poi, i sig.ri ON e MI deducono che la suddetta DIA presentata ex art. 37 del d.P.R. n. 380 del 2001 nell’anno 2010 “ non è stata mai contestata dall’Amministrazione procedente ”, il che, secondo quanto argomentato in sede di memoria ex art. 73, comma 1, c.p.a., costituirebbe “ un evidente sintomo della mancanza di interesse pubblico alla rimozione dell’abuso e della conseguente necessità di tutelare la consolidata situazione soggettiva di legittimo affidamento dei ricorrenti ” (pag. 6 della memoria).

L’ordine di idee seguito dalla parte ricorrente non può essere condiviso.

2.2.1. In termini generali, si osserva che il silenzio serbato sulla DIA in sanatoria di cui all’art. 37, comma 4, del d.P.R. n. 380 del 2001, vigente ratione temporis , non comporta certamente il radicarsi in capo al dichiarante di una situazione di legittimo affidamento, atteso che tale DIA non segue il modello procedimentale di cui all’art. 19 della legge n. 241 del 1990, bensì richiede l’adozione di un provvedimento espresso o, secondo altra interpretazione, dà luogo a silenzio diniego in termini analoghi all’accertamento di conformità di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001.

In tal senso, il Consiglio di Stato ha recentemente affermato “ in relazione alla valenza assunta dal silenzio dell’amministrazione sulle istanze formulate ai sensi dell'art. 37 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dell'art. 22 della L.R. n. 15 del 2008 non sussiste un orientamento giurisprudenziale univoco . […] Secondo un orientamento giurisprudenziale il silenzio sull’istanza di sanatoria formulata anche ai sensi dell'art. 37 del D.P.R. n. 380 del 2001 sarebbe da qualificarsi come silenzio rigetto, operando il meccanismo del silenzio-rigetto previsto dall'art. 36 D.P.R. n. 380 del 2001 (T.A.R. Milano, Sez. I, 21.3.2017, n.676; TAR Campania, Sez. III, 18.5.2020, n.1824; T.A.R. Campania, Sez. II, 10.6.2019, n.3146), con il relativo onere di impugnazione, da parte del privato interessato, qualora, a fronte del decorso del termine, non vi sia una pronuncia espressa dell’amministrazione procedente . In base ad altra opzione interpretativa (Cons. St., Sez II, n. 1708 del 2023), il procedimento può ritenersi favorevolmente concluso per il privato solo allorquando vi sia un provvedimento espresso dell’amministrazione procedente, configurandosi altrimenti un’ipotesi di silenzio inadempimento ” (Cons. St., Sez. VII, 10 luglio 2025, n. 6053).

Se, dunque, aderendo alla prima interpretazione, sulla DIA del 2010 presentata dal sig. ON si sarebbe addirittura formato un provvedimento tacito di diniego (non impugnato dai ricorrenti), anche seguendo l’orientamento da ultimo indicato l’azione avverso l’inerzia avrebbe dovuto essere proposta entro il termine di cui all’art. 31, comma 2, c.p.a., il che non risulta essere avvenuto, di talché, in ogni caso, l’abusività dell’intervento oggetto di dichiarazione resta pienamente ferma e non sussiste alcun atto del Comune di Ciampino che possa aver ingenerato una situazione di legittimo affidamento.

2.2.2. Nello specifico, poi, il provvedimento impugnato dà atto dell’avvenuta presentazione della DIA in questione ma rileva, al riguardo, che la stessa “ non risulta firmata in nessuna parte da tecnico professionista incaricato, né sono presenti gli elaborati grafici redatti dal tecnico incaricato ”, circostanze, queste, che i ricorrenti si limitano a smentire senza fornire alcuna prova né della sottoscrizione ad opera del professionista né della trasmissione dei prescritti elaborati grafici, avendo essi prodotto, per converso, una copia della DIA priva di tali elementi (doc. 2 depositato il 2 settembre 2025).

3. Il secondo motivo di ricorso riguarda la struttura in cemento armato composta da otto vasche per lo stoccaggio di materiale edile e il container in metallo utilizzato come magazzino, opere che, secondo i ricorrenti, dovrebbero essere qualificate come “precarie” in quanto “ facilmente amovibili ”. In particolare, le otto vasche sarebbero state “ realizzate da poco tempo, per far fronte ad obiettive esigenze contingenti e temporanee della Soc. EDIL CONTE 2016 S.r.l. ”, mentre il container “ è, per sua definizione, un manufatto realizzato con l’assemblaggio di elementi componibili, integralmente recuperabili, senza lavori di scavo, comunque, trasportabile, senza compromettere significativamente la possibilità del riuso, privo di fondazioni e semplicemente appoggiato al suolo ”.

Il motivo è manifestamente infondato.

Dalla dettagliata descrizione delle opere contenuta nel provvedimento emerge, sotto il profilo strutturale, la notevole entità delle stesse – venendo in rilievo, oltre al container, una struttura in cemento armato composta da otto vasche con area di 15 mq ciascuna e da un muro con lunghezza di mt. 30 ed altezza di circa mt. 1,80 – e, sul piano funzionale, la stabile destinazione allo svolgimento dell’attività imprenditoriale di commercializzazione di materiali edili. Ne deriva la radicale impossibilità di ricondurre gli interventi ad attività edilizia libera, ciò che presupporrebbe un uso assolutamente temporaneo e per fini contingenti, che è stato affermato da parte dei ricorrenti ma è rimasto del tutto indimostrato ed è anzi contraddetto dalle caratteristiche delle opere – tali da comportare una significativa alterazione dello stato dei luoghi – e dalla loro natura servente rispetto all’attività imprenditoriale, stabile e durevole, svolta nell’area.

4. Il terzo motivo di ricorso, concernente il provvedimento impugnato nel suo complesso, è articolato in distinti profili di censura.

4.1. Innanzitutto, i ricorrenti lamentano che il provvedimento non specifica le sanzioni amministrative conseguenti all’ingiunzione della demolizione.

La censura non coglie nel segno.

Il provvedimento impugnato, per il caso di inottemperanza all’ordine demolitorio, si riferisce espressamente alla sanzione pecuniaria e, in ogni caso, richiama l’art. 15, comma 3, della l.r. Lazio 11 agosto 2008, n. 15, rubricato “ Interventi di nuova costruzione eseguiti in assenza di titolo abilitativo, in totale difformità o con variazioni essenziali ”, che disciplina analiticamente le conseguenze di tale inottemperanza.

4.2. In secondo luogo, i ricorrenti deducono di essere impossibilitati ad eseguire la demolizione “ non avendo, allo stato, il possesso dell’immobile ”.

Anche tale profilo di censura non merita positivo apprezzamento.

Non solo, infatti, l’affermazione circa il mancato possesso dell’area non è ulteriormente motivata, né tanto meno dimostrata, ma, in ogni caso, “ per pacifica giurisprudenza, l’indisponibilità giuridica o materiale del bene non esclude la legittimazione passiva del proprietario il quale, stante la titolarità del diritto, è in grado di recuperare le facoltà di godimento e di disposizione al fine di adempiere all’ordine di ripristino . Non costituiscono inoltre impedimento assoluto ad ottemperare nemmeno quelle circostanze che privano il proprietario del potere di fatto, quale in sequestro penale dell’immobile abusivo (Cons. Stato sez. VII, 18/08/2023 n.7816) o la costituzione di un diritto di usufrutto (Ad. Plen. 16/2023). Ciò in considerazione della già richiamata natura reale della sanzione, in quanto fondata sul mero collegamento tra res e diritto, che prescinde dall’imputabilità dell’abuso. Quest’ultima diviene rilevante solo nella fase successiva dell’acquisizione gratuita che ha natura afflittiva e non può essere emessa nei confronti del destinatario dell’ordine di demolizione il quale dimostri (con onere della prova a suo carico) che, pur essendosi attivato, non ha potuto ottemperare all’ingiunzione per causa non imputabile (Ad. Plen. 16/2023 )” (così Cons. St., Sez. II, 2 luglio 2024, n. 5865).

4.3. Parimenti infondata è, infine, la doglianza relativa all’avvenuta notificazione del provvedimento impugnato esclusivamente alla società Edil ON 2016 s.r.l. e non anche al sig. ZO ON e alla sig.ra AR MI, odierni ricorrenti, che ne sono pure destinatari.

Per costante orientamento giurisprudenziale, infatti, l’omessa notificazione dell’ordinanza di demolizione non influisce sulla legittimità del provvedimento e sull’obbligo di demolire gravante sull’autore dell’abuso, trattandosi di un profilo attinente non alla fase di perfezionamento dell’atto bensì alla fase di integrazione dell’efficacia (cfr, ex multis , Cons. St., Sez. VII, n. 87 del 3 gennaio 2023; Cons. St., Sez. VI, 11 marzo 2020, n. 1745; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 19 aprile 2022, n. 4629). Dalla mancanza o dal vizio della notificazione deriva, allora, non l’annullabilità del provvedimento ma l’impossibilità di pretendere l’ottemperanza e la conseguente preclusione al prodursi dell’effetto acquisitivo in favore del patrimonio comunale di cui all’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001, oltre, ovviamente, alla mancata decorrenza dei termini per l’impugnazione giurisdizionale.

Nel caso di specie, peraltro, il sig. ON e la sig.ra MI sono comunque venuti a conoscenza del provvedimento, com’è dimostrato dal fatto che essi hanno proposto ricorso giurisdizionale avverso lo stesso producendone una copia.

5. Sulla scorta delle superiori considerazioni, il ricorso è infondato e va respinto.

6. Nulla deve disporsi in punto di spese di lite stante la mancata costituzione in giudizio del Comune di Ciampino.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Nulla spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 14 ottobre 2025 con l’intervento dei magistrati:

AN MA, Presidente

Francesca Santoro Cayro, Primo Referendario

IR GI, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IR GI	AN MA

IL SEGRETARIO